Sentencia CIVIL Nº 324/2019, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 107/2019 de 21 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00324/2019

N10250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

BN

N.I.G.36057 42 1 2017 0004271

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000107 /2019

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de VIGO

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000294 /2017

Recurrente: Miguel Ángel , Abel , WHALES SEA, S.L.

Procurador: JOSE RAMON CURBERA FERNANDEZ

Abogado: ANDRES FERNANDEZ VAZQUEZ

Recurrido: COMUNIDADA PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000

Procurador: JOSE VICENTE GIL TRANCHEZ

Abogado: CELIA MARIA TIELAS AMIL

A Sección Sexta da Audiencia Provincial de Pontevedra con sede en Vigo,composta polos maxistrados, D.JAIME CARRERA IBARZÁBAL Presidente, D. JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO e D. EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS,pronunciou

NO NOME DO REI

a seguinte

S E N T E N Z A Nº 324/19

Vigo, vinte e un de xuño de dous mil dezanove.

VISTOS en grao de apelación, ante a Sección Sexta da Audiencia Provincial de Pontevedra, os autos do xuízo Ordinario 294/17 procedentes do Xulgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Vigo ós que correspondeu o rolo 107/19, nos que aparece como parteapelante e demandante D. Miguel Ángel , D. Abel e WHALES SEA S.L., representada polo/a procurador/a D./D.ª JOSE RAMÓN CURBERA FERNÁNDEZ e asistida do/da letrado/a D./D.ª ANDRÉS FERNÁNDEZ VÁZQUEZ,e comoparte contra da que se apela e demandada COMUNIDADE PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000 DE VIGO, representada polo/a procurador/a D./D.ª JOSE VICENTE GIL TRÁNCHEZ e asistida do/da letrado/a D./D.ª CELIA Mª TIELAS AMIL.

É o maxistradorelatorD. JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, quen expresa o parecer da Sala.

Antecedentes

Primeiro:O Xulgado de 1.ª Instancia Núm. 2 de Vigo, con data do 17 de decembro de 2018, ditou unha sentenza coa seguinte parte dispositiva:

'QueDEBO DESESTIMAR Y DESESTIMOla demanda interpuesta por D. Miguel Ángel , WHALES SEA S.L. y D. Abel , todos ellos representados por el Procurador de los Tribunales D. José Ramón Curbera Fernández, contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Vigo, representada por el Procurador de los Tribunales D. José Vicente Gil Tránchez, y en consecuencia,ABSUELVOa la parte demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Las costas se imponen a la parte actora.'

Segundo:Contra a dita sentenza o/a procurador/a D./D.ª JOSE RAMÓN CURBERA FERNÁNDEZ, en representación de D. Miguel Ángel , D. Abel e WHALES SEA S.L., presentou un recurso de apelación, que foi admitido en ámbolos efectos, consonte o disposto no artigo 455 da Lei de axuizamento civil (LAC).

Logo de cumpri-los trámites legais, eleváronse as presentes actuacións á Audiencia Provincial de Pontevedra e correspondéronlle por quenda de reparto a esta Sección Sexta con sede en Vigo. Sinálase para a deliberación do presente recurso o día 20 de xuño de 2019.

Fundamentos

Primeiro: Os demandantes, propietarios dos locais comerciais números 2, 3 e 4 do edificio número NUM000 da Rúa DIRECCION000 desta cidade de Vigo, formulan demanda interesando que se declaren nulos os acordos números 3 e 4 adoptados por maioría pola Xunta de Propietarios o día 20 de abril de 2016.

Partindo dos estatutos da comunidade, que prevén dous índices, os chamados Índice de Copropiedade e Índice de Gastos, devanditos acordos establecían, o do apartado terceiro, que para sufragar as obras de arranxamento das fachadas do inmoble debe aplicarse o primeiro dos índices; e o plasmado no apartado cuarto daquela xunta, conforme ao cal, e citamos literalmente, 'todos os gastos relativos a elementos comúns, tales como seguros, e gastos de obras relacionadas con reparacións e mantemento de elementos comúns do edificio, tales como fachadas, terrazas, balcóns, desaugües, baixantes, etc, se paguen pola cota de elementos comúns, e os demáis gastos, como administración, comisións do banco, materiais, etc, se paguen pola cota de gastos xerais'.

Dúas serán as razóns que no parecer dos actores ampararían a pretensión de nulidade. Dunha parte, que eses acordos violarían os estatutos da comunidade, e doutra, que cos acordos estaría seguirse un novo criterio de contribución aos gastos, o que implicaría unha infracción, igualmente, da doutrina dos actos propios.

Segundo: Un adecuado enfoque da lite pasa necesariamente polos seguintes pasos: A) Unha interpretación dos estatutos para acabar por determinar o significado e alcance que a comunidade quiso dar aos dous índices de referencia que reseña. B) Se os acordos adoptados foron contrarios a esas previsións estatutarias o que, de ser así, conlevaría a súa nulidade ao non ser aprobados por unanimidade. C) Se danse todos os presupostos que deben conducir, por aplicación da doutrina dos actos propios, a realizar a mesma proclamación de nulidade, dado que o novo criterio adoptado pola Xunta de Propietarios para a contribución a aqueles gastos (en síntese, o Índice de Copropiedade), contradí o comportamento anterior da comunidade, sempre igual e durante moitos anos, aplicando o Índice de Gastos.

Terceiro: O artigo 3, parágrafo segundo, da L. P. H . de 23 de xullo de 1960 dispón que a cada piso ou local se atribuirá unha cota de participación con relación ao total do valor do inmoble e referida a centésimas do mesmo, engadindo que dita cota servirá de módulo para determinar a participación nas cargas e beneficios por razón da comunidade.

Pola súa banda, o artigo 5 reseña que no título fixarase a cota de participación que corresponde a cada piso ou local e para a súa fixación tomarase como base a superficie útil de cada piso ou local en relación co total do inmoble, o seu emprazamento interior ou exterior, a súa situación e o uso que se presuma racionalmente que vai se efectuare dos servizos ou elementos comúns. Tolera, sen embargo, o precepto que o título conteña regras específicas en orde aos gastos.

Citamos, por último, nesta reseña normativa o artigo 9. e), que impón a cada copropietariao a obriga de contribuir, conforme á cota de participación fixada no título ou ao especialmente establecido, aos gastos xerais para o adecuado sostemento do inmoble, os seus servizos, cargas e responsabilidades.

Pola súa banda, o artigo 18 da escritura de división horizontal establece como competencia da Xunta de Propietarios (letra d), a interpretación, aplicación e reforma dos estatutos, dirimindo todas as cuestións que sobre eles poideran xurxir entre os copropietarios ou entre estes e a Xunta de Administración.

Cuarto: Partindo desta previsión estatutaria e da normativa expresada, cómpre realizar as seguintes reflexións: A) Que se establece como un requisito de obrigada observancia para acollerse ao réxime de propiedade horizontal que na escritura de constitución se exprese unha cota de participación, que servirá de referencia para a participación nas cargas e beneficios. B) Que sen embargo admítese, dentro da autonomía da vontade dos interesados, que se estableza unha cota diferente para a contribución aos gastos. C) Que a cota de participación sirve, tanto para modular a participación nos gastos e beneficios, como de referencia patrimonial (en caso de extinción, por exemplo, do réxime de propiedade horizontal), como, en fin, de punto referencial igualmente verbo dos dereitos políticios (verbigraza, o voto). D) Finalmente, que a competencia que a escritura de constitución de propiedade horizontal concede á Xunta de Propietarios, para interpretar os estatutos, debe ser entendida no seu correcto sentido, do respecto, nesa función interpretativa, da vontade estatutaria e da lei. Por decilo doutro xeito, non cabería interpretacións por parte da Xunta de Propietarios arbitrarias, carecentes da suficiente fundamentación, contrarias á razón, que contradigan normas imperativas ou, en fin, alonxadas dos parámetros como os de proporcionalidade entre aproveitamentos e gastos, e equidade, extraibles destas últimas. Neste senso, e contrariamente ao que semella proclamar a sentenza de instancia, a Xunta de Propietarios non é soberana na función interpretadora dos estatutos.

Quinto: Certamente, e como recoñecen os litigantes -e declara a sentenza de instancia- dista moito de ser clara a previsión estatutaria dos dous Índices, de Copropiedade ou Participación, e de Gastos. Escuridade que obríganos facer un esforzo interpretativo, partindo dos criterios sentados polos artigos 1281 e seguintes do CC .

Resultando patente -e explícito- o designio da Comunidade de Propietarios, de fixar dous índices, que non foron derogados ningún deles, o problema radica en determinar cando resulta aplicable ún ou outro. Temos que indagar entón, partindo das pautas interpretativas literal, lóxica, teleolóxica e sistemática, cal foi a vontade real dos comuneiros na mención dos dous índices, vontade que debe constituir o Norte a seguir polo órgano xudicial, de tal xeito que ainda que a literalidade da cláusula cuestionada poidera parecer clara e conducente a unha determinada conclusión, fronte a esa interpretación literal debe prevalecer sempre 'a evidente intención dos contratantes', tal como explicita e elocuentemente advirte o parágrafo segundo do artigo 1281 do CC . Por outra banda, todos eses criterios temos que utilizalos cunha especial cautela e reserva, dado que están previstos para relacións contractuais propiamente ditas, e non para unha regulamentación produto dun acordo entre comuneiros con interees, en parte privativos ou propios, pero tamén comúns en parte.

Sexto: O criterio literal, por sí só, resulta insatisfactorio para resolver o conflicto. Ao longo dos estatutos empréganse expresións tales como 'cota de participación en elementos comúns', 'índice a efectos de gastos xerais', 'índices de copropiedade', 'índices de gastos', 'aos efectos da participación na copropiedade e nos gastos comúns ... asígnase a cada piso-vivenda ou local os dous índices de valoración...', ou 'os gastos necesarios para a conservación das cousas comúns ou mantemento dos servizos tamén comúns, serán repartidos entre os condonos en proporción ao seu interese conforme ao artigo 4 destes Estatutos, sen que ningún copropietario poida substraerse ao pagamento renunciando á propiedade ou uso de tales cousas ou servizos'. Finalmente, o articulado exceptúa da aplicación dos dous índices os gastos de calefacción, que pasar ser individuais, de cada vivenda ou local concreto, e exime aos donos dos locais de participar nos gastos que ocasione o portal, a portería, as escaleiras, os ascensores, a calefacción e a auga quente. Pois ben, o criterio semántico -decíamos- non pode servirmos de orientación, xa que hai unha remisión aos dous índices, tan xeralizade e carecente de concreción, que impídenos facer a correspondente discriminación. Da pura e exclusiva literalidade resúltanos imposible reseñar claramente a que conceptos son aplicables un ou outro índice. A vontade dos copropietarios temos que inferila necesariamente, xa que logo, doutros criterios, como o sistemático e teleolóxico.

Sétimo: Se, por unha banda, falan os Estatutos de que tanto os gastos necesarios para a conservación das cousas comúns como para o mantemento dos servizos igualmente comúns, serán repartidos entre os condonos 'en proporción ao seu interese conforme ao artigo 4º' (artigo 9'); e, por outra banda, as normas estatutarias eximen aos donos dos locais de contribuir a aqueles gastos do portal, escaleiras, ascensores e outros semellantes. Semella bastante claro que o designio ou punto referencial fundamental da comunidade para regular a contribución aos gastos era o interese específico de cada condono. A menos interese ou aproveitamento do comuneiro, menor debe ser á contribución ao gasto respectivo, ata o extremo de non contribuir con nada nos casos de carencia absoluta de utilidade (por exemplo, para os donos dos locais os gastos de portal, escaleiras, etc, que ningún beneficio lle reportan pola ubicación e demáis características destes elementos). E a maior interese, máis contribución. E en igualdade de intereses, a contribición debe ser esencialmente a mesma.

Xa que logo, se a razón de ser da previsión dos dous índices é a de buscar a maior proporcionalidade entre intereses e gastos, por obras e servizos comúns, esa finalidade realízase mellor recurrindo para as obras de arranxamento da fachada, que se elevan á significada suma de 185.000 euros (sen prexuizo das desviacións orzamentarias que se poideran producir), ao Índice de Propiedade ou á cota de Participación, e non ao Índice, menor, de Gastos, dada a semellanza de intereses entre os donos dos locais e os donos das vivendas. Ou como atinadamente advirte a sentenza ditada en primeira instancia, o Índice de Propiedade para sufragar os gastos de obras na fachada será adecuado posto que tales obras benefician aos propietarios de xeito proporcional á porcentaxe que ostentan en relación coa totalidade do edificio, xa que a fachada é un elemento extrutural do inmoble que inclúe os baixos comerciais e o pechamento dos mesmos, tal como resulta do artigo 1 dos estatutos. Ou, como engade a resolución recurrida, neste suposto non aparece xustificado que os locais teñan un interese menor e unha participación nos gastos igualmente inferior, comparativamente cos donos das vivendas, a diferenza do que ocurre con outros gastos xerais, que benefician soamente a etes últimos e que, por conseguinte, deben ser sufragados por eles, con exclusión dos primeiros, tal como prevé o propio artigo 4 dos estatutos.

Polas mesmas razóns, a aplicación do Índice de Participación é o procedente para os gastos por obras que se relataron no outro acordo da Xunta de Propietarios de 20 de abril de 2016, é dicir, os gastos de obras de reparación e mantemento dos elementos comúns do edificio, ademáis da fachada, das terrazas, balcóns, desaugues ou baixantes, dado que estes conceptos aproveitan á valoración e funcionalidade xeralizada do edificio, e, de xeito similar e indiscriminado, a todos os condóminos.

En último termo, a interpretación das normas estatutarias, que Xunta de Propietarios fixo ao abeiro do artigo 18 dos Estatutos, e que lle levaron á adopción dos acordos agora impugnados, foi racional, ponderada, proporcionada e, en fin, buscadora dun equilibrio de intereses e gastos, ao acudir, por unha banda, ao Índice de Gastos para os ordinarios, no doble sentido, de económicos e periódicos, e ata excluir xa completamente, por outra, aos donos dos locais de certos gastos (ascensor, escaleiras, portal...).

Oitavo: A doutrina dos actos propios, que atopa o seu fundamento en motivos de seguridade xurídica, confianza, coherencia, lealtade e boa fé, exixe que o comportamento pasado do contratante apareza adornado por certas notas. A ambigüidade, equivocidade, asimetria, provisionalidade, mera tolerancia e polimorfismo son malas compañeiras deste instituto.

No caso axuizado non observamos a concurrencia dun obrar da Comunidade de Propietarios coa suficiente dose de inequivocidade e fortaleza, que sexa revelador da intención de non aplicar o Índice de Participación, sen que para alcanzar esta conclusión resulte dabondo coa existencia de acordos da Xunta de Propietarios acolléndose ao Índice de Gastos. Pénsese, chegados a este punto: A) Que estamos ante tan só tres acordos dentro duna relación de propiedade horizontal de arredor de corenta e oito anos. B) Que nas Xuntas reseñadas, de 22 de decembro de 2008, 15 de xuño de 2009 e 24 de outubro de 2011, non existe precisamente unanimidade entre todos os comuneiros. C) Que hai repetición de conceptos (reparación da terraza superior ou máis alta). D) Que non hai exacta coincidencia de supostos, nin dende a vertente do concepto (reparación integral de todas as fachadas do edificio), nin dende un punto de vista económico (185.000 euros).

En definitiva, non estimamos que se dean os presupostos para aplicar a doutrina dos actos propios a que, finalmente, resulta de moi dificil encaixe coa previsión expresa e vixente ou non derrogada dos estatutos, de dous índices. Ou por explicalo quizais mellor, se o designio da Comunidade de Propietarios fora superar eses dous índices para cincunscribilo a un só -o Índice de Gastos-, non se acaba de comprender, dada a trascendencia do cambio, por qué non se fixo unha reforma estatutaria en tal sentido. Atopámonos ante actos de mera tolerancia ou condescendencia da Comunidade de Propietarios que, como tales, non alcanzan a categoría de acto propio, que os demandantes defenden.

O recurso non se estima.

Noveno: As serias dúbidas de feito e xurídicas que se nós presentaron condúcennos a non facer unha especial pronuncia sobre as custas procesuais de ningunha das dúas instancias, estimándose neste extremo o recurso (artigos 394 e 398 da L. A. C.).

Por todo o exposto, e pola autoridade que a este Tribunal lle outorgan a Constitución e o pobo español,

Fallo

Que rexeitando en esencia o recurso de apelación formulado por D. Miguel Ángel , D. Abel e WHALE SEA S.L. representados polo Procurador Sr. Curbera Fernández contra a Sentenza de data 17 de febrero de 2018 polo Xulgado de 1ª Instancia nº 2 de Vigo , non facemos unha especial pronuncia sobre as custas procesuais de ningunha das dúas instancias.

Esta é a nosa sentenza, que asinamos, e que se redacta en galego consonte o establecido no art. 3.2 e 3 da Constitución española ; no art. 5.1 , 2 e 3 do Estatuto de autonomía para Galicia, aprobado pola Lei orgánica 1/1981, do 6 de abril ; e nos arts. 1 , 2 , 6.3 , e 7.2 e 3 da Lei 3/1983 , do 15 de xuño, da Comunidade Autónoma de Galicia, de normalización lingüística.

Notifíqueselles ás partes a presente resolución.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra a presente sentenza cabe interpoñer recurso de casación por tratarse dun proceso que presenta interese casacional, sobre a base do establecido no art.º 477 da LEC , debendo interpoñer dentro dos vinte días seguintes á súa notificación na forma establecida no art.º 479 da LEC . Asímesmo cabe interpoñer recurso extraordinario por Infracción Procesual sobre a base do establecido no art.º 468 da LAC, debendo interponer dentro dos vinte días seguintes a súa notificación na forma establecido no artº 479 da LAC.

Devólvanselle os autos orixinais ó xulgado do que proceden, cun testemuño desta sentenza para o seu coñecemento e cumprimento.

NOTA INFORMATIVA:Conforme á D.A. Décimo quinta da L.O.P.J ., para a admisión do recurso deberase acreditar ter constituído, na conta de depósitos e consignacións deste órgano, un depósito de 50 euros, salvo que o recorrente sexa: beneficiario de xustiza gratuíta, o Ministerio Fiscal, o Estado, Comunidade Autónoma, entidade local ou organismo autónomo dependente.

O depósito deberá constituílo ingresando a citada cantidade no BANCO SANTANDER, sucursal r/ Coruña, na conta deste expediente 0915000012010719, salvo que o recorrente sexa: beneficiario de xustiza gratuíta, o Ministerio Fiscal, o Estado, Comunidade Autónoma, entidade local e organismo autónomo dependente. Se o ingreso se efectúa a medio de transferencia o núm. de conta IBAN é o seguinte: ES55 3569 9200 0500 1274 facendo constar, no campo concepto e observacions no xustificante de ingreso e como concepto o número de conta expediente antes salientado