Acerca de operadores lógicos
Última revisión
07/10/2021
Sentencia CIVIL Nº 324/2021, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 517/2019 de 02 de Junio de 2021
GPT Iberley IA
Copiloto jurídico
Relacionados:
Tiempo de lectura: 74 min
Orden: Civil
Fecha: 02 de Junio de 2021
Tribunal: AP - La Rioja
Ponente: MORENO GARCIA, RICARDO
Nº de sentencia: 324/2021
Núm. Cendoj: 26089370012021100354
Núm. Ecli: ES:APLO:2021:356
Núm. Roj: SAP LO 356:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
C/ MARQUÉS DE MURRIETA, 45-47, 3ª PLANTA
Equipo/usuario: MRN
Recurrente: CONCEPTO HABITAT DICA, S.L., CAJA RURAL DE NAVARRA SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA DE CREDITO
Procurador: ANA MARIA ESCALADA ESCALADA, HECTOR SALAZAR OTERO
Abogado: JUAN MANUEL CASADO ANGOS,
Recurrido: DÂSOTTO EMPOTRADOS SL, BANCO SANTANDER
Procurador: JOSE LUIS VAREA ARNEDO, MARIA DEL CARMEN MIRANDA ADAN
Abogado: ,
En LOGROÑO, a dos de junio de dos mil veintiuno.
VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de La Rioja, los Autos de Juicio Ordinario nº 294/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Calahorra (La Rioja), a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 517/2019; habiendo sido Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado
Antecedentes
1.- Con fecha 7-6-2019, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Calahorra en cuyo fallo se recogía:
'
2.- Se responde con tal fallo a la demanda presentada por Concepto Habitat Dica, S.L., en la que se concluía interesando sentencia en la que:
'...
3.- Por la representación procesal de D Ssoto Empotrados, S.L., se contestó oponiéndose a la demanda a la par que formuló demanda reconvencional en la que concluía interesando:
'
4.- En el escrito de demanda de Concepto Hábitat se interesaba en el Otrosi Primero traslado de la demanda por si interesaba al derecho de Caja Rural de Navarra la intervención en el procedimiento.
Se dictó Decreto en fecha 27-6-2017 admitiendo a trámite la demanda, quedando pendientes de resolución sobre la intervención de tercero por Providencia de 27-7-2017.
Por su parte D'Sotto interesó la intervención provocada de Banco Popular Español por si tal entidad financiera estimara conveniente intervenir en el procedimiento, de lo que a su vez se dio traslado a la demandante, al igual que se dio traslado a D'Sotto sobre la intervención de Caja Rural de Navarra y finalmente por Auto de 28-12-2017 acordando dar traslado a las dos entidades financieras.
5.-Por Banco Popular se contestó a la demanda de Concepto Habitat Dica, S.L. interesando el dictado de una sentencia desestimatoria.
6.- Por parte de Caja Rural de Navarra se contestó a la demanda de Concepto Habitat Dica, S.L. allanándose y se contestó a la demanda reconvencional de D Ssoto Empotrados, S.L., oponiéndose a la misma interesando su desestimación con imposición de costas procesales a la demandante.
7.- Por la representación procesal de Concepto Hábitat se contestó a la demanda reconvencional de D'Sotto interesando su desestimación con imposición de costas procesales.
8.- Por la representación procesal de Caja Rural de Navarra se contestó a la demanda reconvencional de D'Sotto oponiéndose a la misma
1.- En el recurso de apelación de Concepto Habitat Dica, S.L. se alegaba, en esencia, error en la valoración de la prueba al no apreciar la concurrencia de buena fe en el constructor e infracción del art. 434CC; infracción por inaplicación del art. 364CC; infracción del criterio jurisprudencial sobre la intransmisibilidad de la mala fe al tercero adquirente; subsidiariamente adquisición del dominio por usucapión; error en la valoración de la concurrencia de los requisitos de la acción reivindicatoria; incongruencia 'ultra petitum' con infracción del art. 218.1LEC , infracción del principio de prohibición del enriquecimiento injusto e indebida aplicación del art. 362CC así como error en la imposición de costas procesales en relación con la intervención provocada de Caja Rural de Navarra para concluir interesando que previos los trámites legales se dicte sentencia en la que se:
'...
2.-En el recurso de apelación de Caja Rural de Navarra se alegaba, en esencia, error en la valoración sobre la ausencia de buena fe con infracción de los arts. 364 y 434CC y error en la valoración de la prueba; posesión a título de dueño con error en la valoración de la prueba e infracción de los arts. 1940, 1941 y 1957CC; incongruencia '
'
3.-En la oposición al recurso de apelación de Concepto Habitat Dica, S.L. por parte de Caja Rural de Navarra se allanó parcialmente a tal recurso mostrando su oposición en relación a las costas procesales por falta de justificación de su llamada al pleito para concluir interesando que previos los trámites legales se dicte resolución en la que :
'
4.-Por la representación procesal de D Ssoto Empotrados, S.L., en oposición al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Concepto Habitat Dica, S.L. se opuso con las alegaciones contenidas en su escrito interesando sentencia:
'...
5.- Por la representación procesal de D Ssoto Empotrados, S.L., en oposición al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Caja Rural de Navarra se opuso al mismo con las alegaciones contenidas en su escrito interesando sentencia:
'...
6.- Por la representación procesal de Concepto Habitat Dica, S.L. en relación al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Caja Rural de Navarra y lo referido a las costas procesales por la llamada al pleito de Caja Rural de Navarra se opuso interesando su desestimación con imposición de costas.
7.- En la oposición presentada frente a los recursos de apelación presentados por Concepto Habitat Dica, S.L. y por Caja Rural de Navarra por la representación procesal de Banco de Santander se alegaban las razones que estimaron oportunas frente a las alegaciones de ambos recursos de apelación para concluir interesando, que previos los trámites legales oportunos se dicte sentencia confirmando la dictada por el juzgado con expresa imposición de las costas a las partes apelantes.
Fundamentos
1.- Planteamiento general.
La doctrina de la accesión invertida por construcción extralimitada constituye una excepción al principio general 'superficie solo cedit', reflejado en el art. 358 del Código Civil, basada en una extensiva y justa interpretación del art. 361 del mismo Texto Legal y desarrollada en reiterada Jurisprudencia, de la que son reflejo, entre otras muchas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 12-11-1985 11-6-1993, 29-7-1994, etc de tal manera que cuando una construcción invade de buena fe parte de predio ajeno, formando un todo indivisible y siendo superior el valor de lo construido en su totalidad al valor de los metros invadidos, el dueño de la obra adquiere la propiedad de esa franja de terreno sobre la que se ha sobrepasado en la edificación, debiendo entonces indemnizar a los dueños del terreno no sólo en el valor de la porción del suelo invadido sino también, en el posible quebranto o menoscabo patrimonial que sufra el resto de la finca a consecuencia de la merma de su extensión, pues ello supone una depreciación de la finca de los actores.
Resulta por lo tanto elemento determinante la concurrencia de esa buena fe exigida que es objeto de controversia en la medida en que se sostiene, por la recurrentes que concurre y se niega por las contrarias, y sobre la existencia de buena fe y su prueba ya se indicó en la SAP La Rioja nº 144/20 de 31-3-2020 que:
"
2.- Error en la valoración de la prueba
a) Planteamiento y posibilidad de revisión de la prueba desarrollada.
Para analizar la cuestión la sentencia recurrida atiende exclusivamente a la prueba testifical ofrecida en el acto del juicio por parte de Marcelino, que en el momento de la construcción era junto con su cuñado propietario a título personal de la nave preexistente e igualmente junto con su cuñado en cuanto que socios únicos y administradores de la mercantil propietaria de la nave que se iba a construir y ello atendiendo a lo indicado por el mismo en el Juicio Verbal nº 380/2016 de juico sumario para mantener la posesión tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Calahorra aportado como prueba documental al juicio como de lo declarado por el mismo en el propio acto del juicio.
La Juez en su sentencia refiriéndose a tal declaración señala que:
'...
Se discrepa por las recurrentes de la valoración de tal prueba testifical entendiendo la misma contraria a la lógica, opuesta a la experiencia y a la sana crítica y que por lo tanto puede ser objeto de una nueva valoración en sede de recurso de apelación.
Dentro de las facultades que el recurso de apelación ofrece a la Audiencia Provincial está la de realizar nueva valoración de la prueba en supuesto en que se considere que la valoración realizada por parte del juzgador de instancia es contraria a la lógica.
En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, como una '
b) Análisis de la prueba desarrollada.
En el presente supuesto cabe entender que se ha producido una valoración errónea de la prueba testifical ofrecida por el testigo Marcelino en cuanto que se ha realizado una valoración parcial de la misma, es decir no se ha atendido a todo lo que el testigo manifestó, así como también se considera parcial en relación con los datos ofrecidos por el resto de la prueba testifical ofrecida, partiendo del hecho de que respecto de los testigos Marcelino y Paulino no hay elemento alguno que haga dudar de la veracidad de sus manifestaciones, por un lado Marcelino en tanto que anterior e inicial titular, ya personal ya a través de la mercantil de su control, conocedor de los actualmente propietarios e igualmente respecto del testigo Paulino, ingeniero que diseñó y llevó a cabo la construcción de la segunda nave, la correspondiente a Concepto Habitat, lo que hace que en la sentencia recurrida se llegue a una conclusión errónea sobre la existencia de buena fe en la realización de la construcción.
Si se atiende a la declaración prestada por parte de Marcelino se desprende de la misma que (33:16) con exhibición de documento nº 2 y 2 bis de demanda indica que (33:49) era copropietario con su cuñado de la nave de la izquierda, y de la nave de la derecha también a través de una sociedad que era Construcciones Lacarrra, siendo la de la izquierda la primera que se hizo, y luego (34:46, con exhibición del documento nº 2 de la contestación), señalo que fue de su propiedad y la compraron con la nave ya construida, sin oficinas, que luego ellos añadieron y también ampliaron después detrás del silo y eso antes de hacer la nave de Construcciones Lacarra, que se hizo (35:35) en 1989 de una vez y pegada a la anterior, y si bien (35.44) ambas naves estaban perfectamente delimitadas, sí que había huecos de comunicación pero las naves completamente independientes y que (36:08) nunca se ha demolido la pared de la nave solo se han hecho huecos abiertos.
Y en cuanto al terreno sobre el que se llevó a cabo la construcción de la nave y en concreto la parte construida objeto de litigio señaló que (39:38) cree que invadieron un poco el espacio de la otra finca (42:41) algo de terreno seguro que ocuparon.
En este punto puede darse como cierto que en la construcción llevada a cabo por la nueva nave se procedió a invadir terreno que catastralmente aparecía bajo la propiedad de lo que ahora es D'Sotto, es cierto igualmente que se indicó por Marcelino que en realidad la forma de las naves en relación con el terreno de las fincas no era exactamente tan lineal como en el catastro se dibuja porque había una cierta inclinación, pero analizando la inicial estructura construida perteneciente ahora a D'Sotto y se observa su evolución constructiva se desprende con claridad de la misma que el silo situado en la fotografía exhibida y que se sitúa a la derecha de la nave estaba ya construido sobre terreno de la propiedad de la nave, y luego posteriormente se procedió a ampliar la nave justo por detrás del silo así como al fondo de la nave, siendo de concluir que si tal ampliación se llevó a cabo y no fue objeto de cuestionamiento alguno cabe dar por sentado que se realizó en terreno propio de la entonces propietaria.
Ante esta situación la posterior construcción por Construcciones Lacarra en terreno situado en la parte delantera del silo, aunque se pudiera sostener que no se corresponde exactamente con los alineamientos que en el catastro figuran, en cualquier caso sí que se produce la invasión de terreno colindante para llevar a cabo la edificación.
Pero este aspecto no es objeto de cuestionamiento alguno ya que lo determinante viene dado por la existencia o no de buena fe en la realización de la construcción.
En la sentencia recurrida se sostiene que dado que se conocía que se estaba construyendo en terreno ajeno y se invadía otra finca ya por ello concurre mala fe, lo cual no es compartido por esta Sala atendiendo precisamente a la propia prueba testifical sobre la que la Juzgadora sustenta a su conclusión en su integridad así como a la testifical ofrecida por Paulino.
El punto de partida debe ser la propia declaración de Marcelino quien además de reconocer el hecho de entrar en la otra finca, añadió que (43:10) no se preocuparon de ello, sabían que eran distintos, pero para ellos todo era suyo.
Es decir Marcelino y su cuñado decidieron extender la construcción sobre la finca colindante y los propios Marcelino y cuñado decidieron igualmente que se entrara en la finca para la construcción de la nave, decidiendo y aceptando '...
Es igualmente de reseñar que en la propia tasación realizada en su día por Sociedad de Tasación SA para Construcciones Lacarra SL en su operación hipotecaria con Caja Rural de Navarra (documento nº 4 demanda) se recoge en el apartado de condicionantes y advertencias que :
'
Y más adelante señala expresamente:
'La nave ocupa la totalidad de la de la parcela catastral NUM000 y una pequeña parte de la parcela catastral NUM001'
Y este hecho es igualmente reconocido por Paulino quien explicó que (53:08) el Proyecto inicial era de 1988 (doc nº 12 demanda) en un principio iba a quedar un hueco entre las naves y viendo la fotografía (doc nº 2 de contestación demanda, 53:51) señala que esa fotografía era de momento anterior a su trabajo ya que la nave preexistente estaba ampliada después del silo y al fondo al momento de hacer el proyecto, y en el proyecto se dejaba un poco de espacio, y viendo las fotografías (doc nº 2 y 2 bis de demanda) señala que (53:41) se corresponde la nave preexistente con la parte de color gris y ya se aprecia en la misma foto la ampliación existente a la nave.
A los pocos meses (54:42) de hacer el primer proyecto se dijo de no dejar hueco y se hizo un segundo proyecto y se construyó todo como una única nave (doc nº 14 demanda) pero en el proyecto de ampliación del 89 (55:41) no se invadía nada, se hicieron los pilares por fuera de la otra nave, (56:09) físicamente no se invadió terreno de la otra nave catastralmente no lo sabe sin que se puedan confundir las 2 naves ya que estaban perfectamente delimitadas, luego (58:02) no se tiró la pared pero sí que se hicieron los huecos pero perfectamente definida y al ampliar ninguna discrepancia le dijeron sobre el terreno, eran de ellos, no sabe de qué sociedad, el encargo era de cubrir eso, y no había problema.
En este punto también cabe tener en consideración la documentación aportada al respecto de la realización de la ampliación y que es muy ilustrativa de la finalidad pretendida.
Consta el '
'...
Tal petición se realizó por escrito de Construcciones Lacarra SL y de Fracar SA firmado conjunta y únicamente por parte de Marcelino
Lo que así se acordó por parte del Ayuntamiento de Rincón de Soto.
Posteriormente se realizó en el año 1989 un nuevo '
'
Se recoge igualmente en cuanto a objetivo del proyecto:
'...
Y por parte de Augusto se indicó que conoce el proceso de construcción de la nave de Concepto Hábitat (1:12:20) porque se hizo en su despacho si bien lo firmó un compañero. Se hizo un proyecto inicial de nave aislada y después se hizo otro de ampliación que ocupaba el terreno entre las 2 naves, más un tramo de terreno posterior a la nave, eso fue ordenado por construcciones Lacarra (1:12:49) y se hizo con estructura independiente en la zona de conflicto, la nueva tiene estructura totalmente independiente de la ya existente está perfectamente definidas, pero (1:13:20) en la declaración de Obra Nueva se omitió la parte de la ampliación, no sabe la razón.
3.- Conclusión.
De manera que en su explicación sobre el proceso constructivo de la segunda nave, la correspondiente actuación a Concepto Habitat, se pone nítidamente de manifiesto, por el conjunto de la prueba desarrollada, lo que ya se ha indicado sobre la declaración prestada por Marcelino y es que la extensión en la construcción de la nave sobre terreno correspondiente a otra finca catastral pero también bajo su dominio se llevó a cabo de una manera deliberada, plenamente consciente, sin existir problema alguno porque, una vez más, ambos terrenos eran de ellos.
Por lo tanto cabe dar como plenamente acreditado que se procedió a invadir el terreno de la otra finca con la edificación, sin embargo los efectos de tal acto no deben ser los que la sentencia recurrida alcanza de presencia de mala fe.
Por otra parte incluso en el supuesto en el que se llegara al convencimiento, como hace la sentencia recurrida, de existencia de mala fe en la construcción invadiendo el terreno de la otra finca la conclusión final a la que se debe llegar, ya desde un punto de vista estrictamente jurídico, es igualmente contraria a la conclusión que en la sentencia recurrida se alcanza y para ello debe atenderse al contenido del art. 362 y 363 CC
El art 362CC, señala que '
Se observa del precepto que en el caso de que concurran en ambos titulares mala fe los efectos serían los mismos que si concurriese en ambos buena fe.
Si se entendiera que por el hecho de proceder a extender la construcción en terreno ajeno en tanto que de una mercantil (aunque fuera propiedad de ambos) esa decisión consciente podría dar lugar a una situación de mala fe habría que llegar igualmente a la conclusión de que en igual situación de mala fe cabría entender que se encuentra la mercantil representada por los dos cuñados que sabe que se edifica en su terreno y no actúa pese a ser ejecutado plenamente a su vista y conocimiento.
Pero en esencia lo que concurre es una situación de absoluta de buena fe, se sabe que se extiende la construcción más allá de la finca inicial pero se acepta plenamente por el propio interés, que era hacer la edificación al ras, es decir se construyó con la aquiescencia y beneplácito del dueño del terreno quien a su vez colabora activamente por lo que debe concluirse entendiendo que concurre un supuesto de edificación en terreno ajeno con buena fe.
En tal sentido y sobre la concurrencia de buena fe en la construcción con aquiescencia y beneplácito del dueño del terreno cabe citar la STS de 12-2-1999 que establece al respecto:
"'
De igual manera cabe señalar la STS nº 1331/2006 de 15-12-2006 (Rrec 3763/1999, FD 2º)
"...
Y en el fundamento jurídico tercero señala:
"
Cabe concluir por lo tanto con la sentencia recurrida en la afirmación del conocimiento de la edificación más allá de los términos de la finca, es decir se sabía plenamente que se estaba construyendo en otra finca, pero se discrepa de la conclusión a la que se llega de ausencia de buena fe pues, en conclusión, dadas las circunstancias de la propiedad en tal momento no otorgaron a ello mayor relevancia, puesto que se realizó con su plena y voluntaria decisión en relación con ambas fincas, suscitándose los problemas posteriormente en el momento en el que las fincas pasan a terceros, siendo a esta situación a la que se pretende dar una solución jurídica .
Cabe hacer al respecto una doble consideración, por un lado en lo referido a la pretendida prescripción del derecho del propietario del terreno que se ha visto invadido por la construcción extralimitada a la percepción de la indemnización correspondiente y por otro lado la fijación de la cantidad que se estima justa por tal indemnización .
1.- Sobre el derecho a compensación económica adecuada por el terreno invadido y su pretendida prescripción.
a).- Planteamiento general.
Establece el art. 361 CC:
"
La consecuencia de la aplicación de la accesión invertida es el reconocimiento, a favor del dueño del suelo invadido, del derecho a una compensación económica justa por la ocupación parcial de su finca; estableciendo la jurisprudencia sobre este punto que para la determinación del precio que ha de abonar el ocupante al titular dominical del terreno debe tenerse en cuenta, no sólo el estricto valor del terreno ocupado, sino también todo el quebranto y menoscabo económico que repercuta sobre el resto por la segregación producida ( SSTS de 26-3-1971, 3-3-1978- 27-11-1984 etc).
Junto con lo anterior cabe señalar la naturaleza real de la accesión como modo de adquisición de la propiedad y en tal sentido se puede citar, entre otras la SAP Tarragona nº 39/2009 de 5-2-2009 (rec, 220/2008, Secc. 3ª)
"
Así como la SAP Oviedo nº 346/2003 de 14-7-2003 (rec 249/2003, secc. 6ª)
"
b).-Situación de las fincas.
La peculiaridad del presente supuesto parte de la existencia de una inicial confusión de voluntades entre personalidades jurídicamente diferentes que origina una realidad fáctica no coincidente con la realidad jurídica que no ha sido solucionada y que unido al transcurso del tiempo ha hecho, por circunstancias diversas, que la titularidad jurídica de las dos fincas recaiga sobre personas jurídicas diferentes tras haber pasado, en ambos casos, por otras previas igualmente diferentes, todo ello con sus correspondientes anotaciones registrales y amparadas por la buena fe registral.
En este punto cabe señalar el camino seguido por ambas fincas partiendo del hecho de que la construcción de la nave actualmente propiedad de Concepto Hábitat se llevó a cabo en su configuración final según proyecto de 1989:
-Finca de Concepto Hábitat.
Se formalizó un contrato privado de compra venta (doc nº 1 bis demandante) entre Concepto Hábitat y Caja Rural de Navarra en la que se recogía que Caja Rural de Navarra era propietaria de las siguientes fincas:
'
Finca registral nº NUM002, Terreno con frente a la CALLE000 nº NUM003.
Y en cuanto al precio se fijaba en el mismo contrato que era:
'...
-Ochenta mil euros (80.000€) precio del terreno (finca NUM002).'
En fecha 1-2-2016 se otorgó escritura pública de compra venta entre Caja Rural de Navarra y Concepto Hábitat (número de protocolo 142, Notaría Gonzalo Mata Altolaguire, doc nº 15 demanda) con la descripción catastral que se acompañaba y que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad (doc nº 16, 19 certificación de Registro de la Propiedad) señalándose en la escritura pública que el título por el que Caja Rural poseía las fincas era:
'...
La compra de ambas fincas se hizo:
'...
Y en la escritura pública de compra venta se describen las fincas de la manera siguiente:
'
De la certificación del Registro de la Propiedad resulta que la construcción de la nave se llevó a cabo en un solar resultado de agrupación de diversas fincas propiedad de Marcelino y esposa y de Mariano y esposa, y el 15- 11-1988 inscriben el dominio por título de aportación social en favor de Construcciones Lacarra SL, la cual fue constituida en escritura pública de 5-2-1986
-Finca de D'Sotto.
Por su parte D'Sotto adquirió su finca en virtud de escritura pública de 5-2-2016 del Banco Popular (número de protocolo 182, Notaría Gonzalo Mata Altolaguirre, doc nº 2 contestación) con la descripción que se realiza de la misma y la referencia catastral aportada por el precio de 620.000.-euros (certificación Registro de la Propiedad doc nº 8 contestación).
En la escritura pública se recogía en que por parte de Banco Popular Español se había adquirido en virtud de :
'
Y se describía como:
'Nave industrial dedicada a la fabricación de muebles de cocina, con frente a la carretera nacional 232 de Logroño a Zaragoza, número 56, teniendo su acceso mediante vial de servicio paralelo a la indicada carretera; que consta de planta baja, que ocupa tres mil setecientas ochenta y cuatro metros y noventa y seis decímetros cuadrados (3.784,96 m2) de superficie útil y tres mil setecientos noventa y ocho metros y cincuenta decímetros cuadrados (3.798,50 m2) de superficie construida, que comprende las siguientes dependencias (...) El resto de la superficie de la finca, mil ciento veintiséis metros y cincuenta decímetros cuadrados (1.126,50 m2) constituyen zona de maniobra de vehículos y aparcamiento. Con lo que la finca en su conjunto mide cuatro mil novecientos veinticinco metros cuadrados (4.925 m2). Linda la finca en su conjunto: frente , carretera nacional 232 de Logroño a Zaragoza; derecha entrando, Nave Concepto Hábitat Dica SL (antes Construcciones Lacarra, SL) izquierda, calle del polígono y fondo , terreno de Concepto Hábitat Dica SL (Antes Juan Enrique)...'
De la certificación del Registro de la Propiedad se desprende que el 27-2-1984 Marcelino y su cuñado Mariano adquirieron por mitad y partes iguales un solar y en el año 1985 construyeron una nave en tal solar, que se inscribía por mitad y a partes iguales entre Marcelino y Mariano según obra nueva y escritura pública de 3-11-1994, el 14-1-2013 se otorga escritura pública de pleno dominio a favor de Fracar SL por ampliación de capital siendo su representante legal Marcelino
c) No prescripción.
El punto de partida debe ser el de reconocer que por parte de Concepto Habitat no se ostenta la propiedad sobre la franja de terreno sobre la que en su momento se edificó extralimitadamente, y ello es así puesto que ni en su título así aparece -la mera referencia a las descripciones catastrales así como a la inscripción en el Registro de la Propiedad así lo ponen de manifiesto- ni ha existido una adquisición de la misma vía usucapión y esta es la situación jurídica actual ante la cual se ejercita una pretensión por parte de Concepto Hábitat y es que se le otorgue la propiedad sobre esa porción de terreno invadido, y sobre el cual la extralimitación en la construcción no le otorga derecho alguno.
Por lo tanto se pretende modificar una situación jurídica existente perfectamente delimitada en cuanto a la titularidad de la propiedad de las dos fincas conforme a sus títulos y acceder a la propiedad de esa franja de terreno que se incluye en el título de D'Sotto pero sobre la que se ha excedido la construcción de la nave de Concepto Hábitat vía accesión previa compensación a su titular, siendo esos dos elementos, declaración de accesión invertida y abono de la compensación, los elementos cuya presencia es esencial para que Concepto Hábitat pueda acceder a la propiedad de tal parcela y al efecto interesa señalar la STS nº 876/1987 de 21-12-1987 (FD 2) que señala:
"
Por lo tanto la vinculación con la porción de terreno propiedad de D'Sotto que se pretende en la demanda sea adjudicada a Concepto Hábitat procederá, en su caso, de una solicitada declaración judicial que así lo indique, es decir, que ese trozo pasará a ser de propiedad de Concepto Hábitat a partir de la resolución (puesto que estamos ante un proceso judicial) que así lo determine y se proceda al abono de la indemnización correspondiente, puesto que con anterioridad tal porción de finca sobre la que se ha excedido en su momento la construcción era propiedad de D'Sotto y el hecho de la extralimitación constructiva en nada ha modificado la titularidad de D'Sotto sobre su finca de la que sigue siendo propietario en su totalidad.
En tal sentido cabe citar, en cuanto a accesión previo pago, a la SAP Pontevedra nº 338/19 de 24-6-2019 ( secc. 6ª, rec. 316/18, FD 5º) que señala:
"...
Esta consideración hace que deba rechazarse la alegación realizada de prescripción del derecho de indemnización, puesto que como se ha indicado el derecho a percibir la indemnización correspondiente, nace en el momento en el que así se acuerde, no en el momento en el que se llevó a cabo la construcción extralimitada sobre terreno de su propiedad.
d) Valor de la edificación es superior al del suelo así como unidad estructural
En segundo lugar también debe señalarse que el valor del suelo es mucho menor que el valor de lo edificado y que se trata de una edificación que forma una única estructura.
En tal sentido debe atenderse a lo manifestado por Augusto quien indicó en el acto del juicio con exhibición de los documentos 9, 10, 10 bis, 11 que ratificaba los mismos (1:06:20), y señalo que (1:06:37) el valor del suelo invadido es muy inferior al valor de lo construido, en una construcción (1:06:45) que se dice es permanente e inseparable.
Y el mismo Augusto señaló en relación con el denominado '
'...
2.- Extensión de la compensación.
Respecto de la compensación a percibir por parte de D'Sotto debe partirse de lo que debe ser objeto de la misma ya que según se establece en reiterada jurisprudencia debe ser objeto de compensación el valor del terreno así como todo quebranto o menoscabo económico que esa segregación pueda ocasionar al dueño del terreno.
En tal sentido señala al SAP Cáceres nº 151/20 de 20-2-2020 (secc. 1ª, rec 96/2020) que:
"
Igualmente la SAP Gipuzkoa nº 253/01 de26-7-2001 (secc. 1ª, rec 1100/2001):
"
La STS nº 101/08 de 12-2-2008 ( rec 5521/2000, FD 2º) señala:
"
Y la nº 819/89 de 8-11-1989 indica:
" ...
En atención a lo cual se va a proceder a indicar ciertos aspectos del terreno ocupado en relación con la nave realizada sobre la misma para, atendiendo a la valoración del terreo fijar una cantidad que se estime ajustada para con ella compensar la privación de tal Proción.
a) Negociaciones y litigios entre las partes.
Un aspecto a tener en consideración es la situación en la que se encuentra la finca y la modificación que la extralimitación implica en la misma y ello por cuanto que desde la adquisición por parte de D'Sotto la finca ha mantenido la misma estructura que en la actualidad en cuanto a su configuración física ya que era una nave ya construida, físicamente delimitada por la pared realizada en su inicial construcción quedando el terreno discutido fuera de tal construcción formando parte de la nave posteriormente construida lo que ha generado negociaciones entre las propiedades (5:56 representante de Concepto Hábitat , 1:29:50 Nazario, 1:42:28 Patricio) y finalmente litigios judiciales.
En tal sentido cabe señalar que la situación de la finca ha originado las partes diversos problemas y consta en tal sentido la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Calahorra de fecha 31-3-2017 (doc nº 5 demanda) en la que se concluía:
'
Posteriormente se dictó sentencia por la Audiencia Provincial de fecha 27-9-2018 en la que se desestimaba el recurso de apelación interpuesto.
b) Huecos en pared
Por otra parte es igualmente cierto que ya con anterioridad a que por parte de D'Sotto se entrara en la finca o se adquiriera por la compra venta de 2016, por parte del anterior titular, Banco Popular, se procedió al cierre de los huecos de comunicación existentes entre las fincas.
En tal sentido se indicó por parte de Patricio que (1:36:23) que estuvo en las negociaciones para comprar la nave, y antes de la firma (1:37:59) visitaron la nave, y les acompañaron de una inmobiliaria, y les abren las puertas, pusieron como condición que les limpiaran la nave y que delimitaran la propiedad y se comentó con el Banco Popular que sería por la línea roja de la fotografía y resulto que cerraron los huecos, (1:41:50) no entienden que ocurrió, les daba la razón la persona que hacía las obras pero que luego no se realizó y que (1:52:25) Banco Popular les enseñó el plano de la escritura, que es el plano catastral, y una condición era que se delimitara, se habló con la directora del banco, pero no firmaron documento cree recordar, lo mismo que no firmaron sobre el precio, de manera que (1:53:51) firmaron la escritura el 5-2-2016 y estaba sin delimitar.
A esta cuestión de la delimitación cabe añadir si bien con poca relevancia en relación con lo que ahora es objeto de discusión puesto que atañe a la relación entre las partes de la compra venta que en la propia escritura pública de compra venta de 5-2-2016 se recoge:
'
La finca de Concepto Hábitat ocupa el terreno en una unidad estructural construida a partir de los proyectos de 1988 y 1989 y se encuentra separada de la nave de D'Sotto por la pared de la propia nave de D'Sotto a la que, por comodidad en su momento por los propietarios, se le abrieron unos huecos ya a nivel de planta baja como a nivel de primera planta.
Marcelino indicó que (35.44) ambas naves estaban perfectamente delimitadas, sí que había huecos de comunicación pero las naves completamente independientes y que (36:08) nunca se ha demolido la pared de la nave solo se han hecho huecos abiertos.
Por su parte el representante de Caja rural de Navarra señaló que visitaron la nave con los anteriores propietarios (19:52) y vieron que había huecos en la pared por su comodidad y los cerró Banco Popular (20:24) el cierre era correcto.
También Paulino indicó que (58:02) no se tiró la pared sí que se hicieron los huecos pero perfectamente definidas y con exhibición del documento nº 18 demanda -proyecto de Aliseda, en pag 10 señaló que había dos huecos al fondo, en esa parte, adelante uno, y arriba también para comunicar las 2 exposiciones, pero el lindero era la pared, no había duda.
También Augusto indicó que (1:14:15) no se derribó la pared, solo se abrieron los huecos necesarios para la actividad y estaba la pared perfectamente delimitada y con exhibición del mismo documento (1:16:08) indicó que los huecos están todos en la pared de la nave de D'Sotto y actualmente ya están cerrados.
Y lo mismo Nazario (1.32:54) y Patricio (1:37:59).
Conclusión de lo anterior es que los huecos en la pared una vez ya cerrados por la entidad financiera en momento previo no suponen ningún concepto indemnizable.
c) Portaladas.
Respecto de las portaladas que se observan en las fotografías debe señalarse que la correspondiente a la zona que ocupa la nave de Concepto Hábitat en la zona objeto de discusión se realizó en la construcción de la nave ahora de Concepto Hábitat y es acceso a la misma y nunca lo ha sido a la nave de Concepto Hábitat conclusión que se alcanza sobre la base de la declaración de los testigos que en este punto son todos conformes.
Marcelino indicó en su declaración que (con exhibición de doc 2 y 2 bis), y en la zona rayada la primera portalada se corresponde con la que se hizo al hacer la nave de Construcciones Lacarra no en la primera construcción existente, la segunda portalada que hay se corresponde con garaje.
Paulino (también con exhibición de los mismos documentos) indicó que (57:15) la puerta que daba acceso a la nave construida y actualmente hay otra puerta al lado para garaje pero las dos pertenece a la nave de Construcciones Lacarra.
Y Augusto indicó que (1:13:37) la portalada de acceso a la nave es a la nueva nave de Construcciones Lacarra no a la de D'Sotto, y luego se abrió una segunda puerta para un garaje que no contaba con comunicación con el interior de la nave.
En atención a lo cual las portaladas no suponen ningún tipo de elemento indemnizable.
d) Superficie afectada
Señalado lo referido a los huecos ya cerrados así como las portaladas de acceso queda por delimitar la franja sobre la que se suscita la cuestión y en tal sentido se hace necesario atender a la prueba aportada por las partes y en ese punto se atiende a las explicaciones e informes ofrecidos por parte de Augusto quien indicó que Realizó la certificación de la finca que es necesaria para la coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad (1:09:24) en el documento nº 17 respecto de la nave de Concepto Hábitat, se hizo levantamiento topográfico de las naves y también medición interior (1:09:37) con ese resultado, y se observó que (1:10:10) en el Registro de la Propiedad el terreno tiene más superficie de la real y la edificación menos de la real, y cree que eso es debido a que n está inscrita un aparte de la edificación y en el terreno no se recogen las cesiones y por eso cree que no está bien y con exhibición de los documento nº 2 contestación y 2 bis demanda, señaló -lo que en las fotografías se aprecia de una manera muy visual- que se ve que la nave original ahora de D'Sotto (1:11:31) en las fotografías, y luego se amplió unos 739 m2 según su medición, por detrás del silo y al fondo, todo eso antes de la construcción de la nueva nave (1:11:59).
En este punto se va a tener en consideración la declaración e informes realizados por Augusto y ello atendiendo a su directo conocimiento de la cuestión suscitada por haber tenido conocimiento de los dos Proyectos de 1988 y 1989 que se realizaron en su despacho si bien los firmó Paulino, por el análisis realizado de la documentación y por las mediciones realizadas para contraste de superficies.
El testigo-perito realizó la certificación de la finca que es necesaria para la coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad (1:09:24) en el documento nº 17 respecto de la nave de Concepto Hábitat, se hizo levantamiento topográfico de las naves y también medición interior (1:09:37) con ese resultado, y se observó que (1:10:10) en el Registro de la Propiedad el terreno tiene más superficie de la real y la edificación menos de la real, y cree que eso es debido a que por un lado no está inscrita una parte de la edificación y por otro y en el terreno no se recogen las cesiones y por eso cree que no está bien.
Y señala en lo relativo a la superficie y señalada al diferencia con el informe de Clemente indicó que respeto de los 389 m2 que dice Clemente (1:17:58) no sabe los datos con los que contaba Clemente pero él se basó en los dos proyectos, en los catastros del año 1943 y actual así como con sus mediciones y observó que entre los dos catastros habían diferencias lo cual es habitual, intento cuadrar las mismas, y le salía en uno 485 m2 y en el otro 505 m2 y por eso optó por la de 495 m2 (1:38:36).
En este punto y en relación con la opción elegida cabe reseñar que el propio Clemente indicó en su declaración que (2:02:45) tomó sus mediciones que difieren en muy poco en relación con lo proyectado, y aceptó el Proyecto como documento fiel, ya que las diferencias suyas eran irrelevantes y en su informe en la página 7 es reproducción del Proyecto de Ampliación (2:03:45) redibujado de lo anterior para sacar superficies y componer al tabla.
En atención a lo cual se estima una superficie afectada de 495 m2, que debe ser objeto de indemnización.
e) Valoración del suelo.
En este punto por parte de Clemente se realiza un análisis si bien ya indicó en su declaración en el acto del juicio que (2:07:38) el problema de la valoración es que no hay un mercado que proporcione valores de referencia y por eso tomó la referencia de la finca libre de detrás de D'Sotto y la de Concepto Hábitat para sacar un valor unitario de suelo y otro valor unitario de construcción y de igual manera se cuenta con la valoración del suelo que realizó Augusto.
Según Augusto se establece una triple valoración (doc nº 9 demanda) y concluye al año 2014 que el precio medio del valor del suelo en relación con la superficie real de la parcela resulta 33,48 euros /m2 y al año 2017 de 19,40 euros /m2 y en el año 1989 lo fijaba en 2,15 euros /m2.
Por su parte Clemente en su valoración del suelo fija el valor al año 2017 (aportado al procedimiento) en la cantidad de 19,2261.-euros/m2.
Debe atenderse al valor del suelo en el momento en que se procede a fijar el pago de la misma al ser una deuda de valor y en tal sentido cabe citar la SAP Pontevedra nº 338/19 de 24-6-2019 ( secc. 6ª, rec. 316/18, FD 5º) al señalar:
"...
Las fincas se adquirieron en el año 2015 por lo tanto se tiene en consideración el valor fijado en el informe aportado de 33,48 euros m2, optándose por este valor en atención a la proximidad de la compraventa de los terrenos, así como a la existencia de la tasación a su vez tenida en consideración para la fijación del valor en el informe pericial.
f) Estructura de la nave sobre la zona ocupada y el silo de serrín.
Debe ser objeto de consideración una circunstancia que se puso de relieve en el acto del juicio en relación con el silo de recogida de serrín y la situación en la que queda tras la construcción de la nave ahora de Concepto Hábitat ocupando una porción de terreno de la finca de ahora D'Sotto.
Tal silo se encontraba inicialmente en la zona exterior de la nave adquirida por D'Sotto y en terrenos propios de la finca que adquirió D'Sotto, se observa perfectamente en las fotografiáis aportadas que en tal momento estaba exento y posteriormente se realizó una construcción tras ella ampliando la nave y en terreno de la finca de D'Sotto lo cual no es objeto de cuestionamiento, pero al procederse a la construcción de una nueva nave con una estructura física independiente de la anterior nave tal silo ha quedado constreñido en cuando al acceso al mismo y especialmente las posibilidades futuras de acceso al mismo por la nueva construcción correspondiente a Concepto Hábitat lo que implica de manera evidente una limitación y merma de las posibilidad se D'Sotto en el futuro para organizar algún tipo diferente de acceso al silo para la retirada del serrín lo que debe ser objeto de indemnización.
En relación con este concepto y puesto que con ello se pierde en lo sucesivo tal posibilidad de acceso o de modificación en el futuro del acceso al silo, lo que a su vez condiciona la distribución interior de la nave se considera que una cantidad de 6.000.-euros se ajusta a la necesaria indemnización por tal concepto.
g) No se afecta por la accesión a la estructura actual de la nave.
De lo descrito en anteriores apartados se desprende que relación reconocimiento en la presente resolución de la accesión de la propiedad por parte de Concepto Hábitat a la porción de terreno hasta la fecha propiedad de D'Sotto afectada por la construcción extralimitada en nada afecta ni a la estructura de la nave de Concepto Hábitat ni ala de la nave de D'Sotto en tanto que se trata de construcciones independientes sin afectación alguna y sobre la base de una realidad física actual que no precisa de ninguna otra actuación, por lo que no existe un perjuicio que atender por tal concepto.
h) Cantidad.
Atendiendo a las anteriores consideraciones se estima procedente la fijación de un valor del terreno correspondiente al resultado de 495 m2 a razón de 33,48 euros m2, lo que da un resultado de 16.572,60 euros por el terreno, a lo que debe añadirse la cantidad de 6.000.-euros por el perjuicio, es decir un total de 22.572,60 euros, tal cantidad generará los intereses legales del art. 576LEC desde la fecha de la presente resolución.
Al respecto de tal posibilidad cabe señalar que por parte de Concepto Hábitat se carecía de justo título para la adquisición de la esa franja de terreno objeto de discusión en la medida en que no formaba parte de lo que era objeto de transmisión en el título en la compra venta inicialmente en documento privado y posteriormente en escritura pública se sustenta, tal porción de terreno se ve afectado por la nave construida pero no se amparaba en título alguno, ni la inicial posesión puede considerarse llevada a cabo a título de dueño, y finalmente sin haber transcurrido el plazo de 30 años que el precepto exige, y en este punto deben darse por reproducidas las consideraciones que en cuanto a la prueba se han realizado.
Al respecto cabe señalar, entre otras la STS nº 596/2014 de 27-10-2014 (rec. 2604/2012)
"
Por otra parte la posesión llevada a cabo inicialmente no puede considerarse propia de título de dueño en cuanto que conocedores de la situación desde 1989 de ocupación de terreno propio de otra finca y en tal sentido cabe citar, entre otras, la STS nº 480/2018 de 23-7-2018 (rec 3988/2015, FD 4º) al indica con cita de otras que:
"
Señalado lo anterior no cabe sino concluir, con la sentencia recurrida, que no concurre la usucapión sobre la Proción de finca objeto de discusión, con lo cual cabe concluir afirmando al propiedad de D'Sotto de la franja de terreno ocupado por al construcción
Tal y como se recoge en la propia resolución recurrida, y que en realidad no es objeto de cuestionamiento, la porción de terreno objeto de disputa aparece perfectamente delimitado en su extensión de una manera física sin que exista una confusión de linderos, por lo que debe darse en este punto por reproducidos los argumentos de la sentencia recurrida en su Fundamento de Derecho Tercero
Atendiendo al desarrollo del procedimiento resulta que en la estimación del recurso de apelación se concluye con la estimación de la petición realizada con carácter principal por parte de Concepto Hábitat, la accesión invertida la propiedad de la porción de terreno, .
Por otra parte del contenido de la sentencia recurrida y de lo que a la misma se ha hecho referencia en esta de apelación se desestima la petición de la demanda reconvencional de acción de deslinde, pero se ha fijado la propiedad de la porción de finca discutida en D'Sotto rechazándose a su vez la petición subsidiaria que se realizada de adquisición por usucapión del terreno por Concepto Hábitat.
Estas consideraciones deben extenderse en relación con las posiciones mantenidas por Caja Rural de navarra y Banco Popular.
Además de lo anterior se considera que concurren en el presente supuesto dudas de hecho concretadas en las diferentes referencias, catastrales, registrales y de las escrituras correspondientes y en la actuación en la fase de construcción en el año 1988 y 1989 por los entonces propietarios, así como se considera igualmente que concurren dudas de derecho en relación al ejercicio de la accesión invertida a la propiedad y sus requisitos y efectos en relación con el supuesto de hecho analizado.
Conclusión de todo lo anterior es la no imposición de costas procesales a ninguna de las partes en primera instancia, atendiendo cada parte las suyas y las comunes por mitad.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Concepto Hábitat así como de Caja Rural de Navarra contra la sentencia de fecha 7-6-2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Calahorra, en juicio en el mismo seguido al nº 294/2017, de que dimana el Rollo de Apelación nº 517/2019, debemos revocarla parcialmente a los efectos de proceder a la siguiente declaración:
-Se declara el acceso a la propiedad por Concepto Hábitat Dica SL sobre una franja de terreno de unos 495 m2 que según Catastro pertenecen a la parcela de D'Sotto Empotrados SL, que está situada a la derecha, mirando desde el frente, de la línea que une las coordenadas nº 9 y 10 y llega hasta la prolongación hasta el frente, de la línea que une las coordenadas nº 7 y 8, todas de la nave de Concepto Hábitat (ver doc. nº 17 demanda ) según informe realizado por Augusto, previo pago de la cantidad de 22.572,60.-euros a D'Sotto Empotrados SL, cantidad que generará los intereses legales del art. 576LEC desde la fecha de la presente resolución.
.- se condena a D'Sotto Empotrados SL estar y pasar por el anterior pronunciamiento y a otorgar, a costa de Concepto Hábitat Dica SL, cuantos documentos sean necesarios para rectificar el Catastro, el Registro de la Propiedad y cualquier otro organismo público o privado donde deba hacerse constar esta rectificación.
Sin imposición de costas procesales en primea instancia, asumiendo cada parte las suyas y las comunes por mitad.
Sin imposición de costas procesales en segunda instancia.
Contra la presente sentencia cabe interponer, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la LEC, los recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss y Disposición Final 16ª, todo ello de la LEC, debiendo interponerse en el plazo de veinte días ante éste Tribunal.
Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .
Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.