Sentencia Civil Nº 325/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 854/2011 de 09 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA:00325/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DEMADRID

Sección21

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 914933872-73-06-07 Fax: 914933874

N.I.G. 28000 1 0010863 /2011

Rollo:RECURSO DE APELACION 854 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1348 /2010

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INSTANCIA N. 3 de FUENLABRADA

Ponente: ILMO. SR. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

MC

De: GRASAS Y PROTEINAS VICIOSO SA, INDUSTRIALES VICIOSO, S.L.

Procurador: JAVIER RUMBERO SANCHEZ, JAVIER RUMBERO SANCHEZ

Contra: Gervasio , Virtudes

Procurador: MARIA LUISA MORA VILLARRUBIA, MARIA LUISA MORA VILLARRUBIA

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ

D. RAMON BELO GONZALEZ

En Madrid, a nueve de julio de dos mil trece. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario número 1348/2010, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Fuenlabrada, seguidos entre partes, de una, como Apelantes-Demandantes: Naves Industriales Vicioso S.L. y Grasas y Proteínas Vicioso S.A., y de otra, como Apelado- Demandados: D. Gervasio y Doña Virtudes .

VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Fuenlabrada, en fecha 29 de marzo de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: que debo estimar y estimo parcialmente la demanda principal interpuesta por NAVES INDUSTRIALES VICIOSO SL y GRASAS Y PROTEINAS VICIOSO, SA contra DON Gervasio y DOÑA Virtudes , declarando válidamente resuelto el contrato compraventa de finca, celebrado entre las partes en fecha 7 de junio de 2007, y denegando la solicitud de devolución de la cantidad de 246.313,75 euros entregados por las actoras a los demandados.

Asimismo debo estimar y estimo totalmente la demanda reconvencional interpuesta por DON Gervasio y DOÑA Virtudes contra NAVES INDUSTRIALES VICIOSO, SL y GRASAS Y PROTEINAS VICIOSO SA, declarando el derecho de los actores reconvinientes a retener las siguientes cantidades y por los siguientes conceptos.

1.- 6.010,12 euros en concepto de arras penitenciales, conforme al artículo 1454 del CC y Estipulación Primera del contrato.

2.- 180.303,63 y 60.000 euros, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, conforme al artículo 1124 del CC .

Respecto a la demanda principal, siendo estimatoria parcial la Sentencia, no procede efectuar pronunciamiento alguno.

Respecto a la demanda reconvencional, siendo estimatoria total la Sentencia, procede imponer las costas de la misma las demandadas reconvenidas, por partes iguales.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 20 de marzo de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 2 de julio de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El 7 de junio de 2007 se suscribió un denominado contrato de arras o señal entre la codemandante Naves Industriales Vicioso SL y los demandados D. Gervasio y Dña. Virtudes , cuyo objeto era la compraventa de una superficie de 3244,46 metros cuadrados que formaba parte de una parcela de terreno de forma rectangular destinada al uso industrial de 6226 metros 82 decímetros cuadrados de cabida, que era la finca NUM000 de Casarrubuelos del Registro de la Propiedad nº 2 de Fuenlabrada, obligándose los vendedores demandados a efectuar la correspondiente segregación, asumiendo todos sus gastos. Naves Industriales Vicioso S.L hizo entrega de la cantidad de 6010,12 euros en concepto de señal o arras penitenciales con los efectos del artículo 1454 del Código Civil , estableciéndose un precio para la compraventa de 1.087.170,19 euros, del que se deduciría la cantidad entregada como arras, debiéndose abonar el resto del precio en el acto de otorgamiento de la escritura de compraventa el 31 de octubre de 2007, acompañándose al contrato un plano de la superficie objeto de la compraventa.

En el anterior documento no se recogía sin embargo que Naves Industriales Vicioso S.L. había entregado también a los demandados la cantidad de 180.303,63 euros, a lo que debió obedecer la estipulación del contrato por la cual en caso de que la vendedora rescindiera el contrato voluntariamente vendría obligada a pagar la suma de 180.303,63 euros en concepto de daños y perjuicios causados.

El precio fijado en el documento de 1.087.170,19 euros tampoco era el real, como después diremos, siendo el verdadero el de 1.267.473,83 euros.

Como llegado el vencimiento del plazo establecido para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y pago del precio Naves Industriales Vicioso SL no hubiera obtenido la financiación necesaria para ello, se suscribió el 31 de octubre de 2007 un documento entre los demandados y las dos sociedades actoras, Naves Industriales Vicioso SL y Grasas y Proteínas Vicioso SA, por la que se acordaba ampliar el plazo para el otorgamiento de la escritura pública y pago del precio hasta el 31 de enero de 2008, admitiendo los vendedores demandados que a la formalización de la escritura de compraventa comparecería como compradora Grasas y Proteínas Vicioso SA.

Mediante documento suscrito el 29 de noviembre de 2007 por los demandados y Grasas y Proteínas Vicioso SA los primeros reconocieron haber recibido de la sociedad la cantidad de 60.000 euros, a añadir a las cantidades ya recibidas, reconociéndose en este documento que el precio final de venta de la finca era el de 1.267.473,83 euros, haciéndose figurar en el contrato de arras o señal el de 1.087.170,19 euros a los meros efectos de que así figurarse en la escritura pública de compraventa.

Por burofax de 23 de enero de 2008 la parte demandante comunicó a los demandados que no podría formalizar la escritura pública de compraventa el 31 de enero de 2008 al no haber logrado la financiación necesaria, solicitando la devolución de las cantidades entregadas en un plazo razonable.

SEGUNDO.-En la demanda iniciadora del proceso, la actoras Naves Industriales Vicioso SL y Grasas y Proteínas Vicioso SA solicitan que se tenga por resuelto el contrato de arras suscrito entre las partes y se condene a los demandados a devolverles la íntegra cantidad en su día entregada de 246.313,75 euros.

A tal fin alegaban que la cantidad entregada de 6010,12 euros tenía la consideración de arras penitenciales, mientras que el resto de las cantidades abonadas eran arras confirmatorias a cuenta del precio; que respecto a su incumplimiento incidía una circunstancia de fuerza mayor o imposibilidad sobrevenida, mientras que los demandados habían incurrido en incumplimiento contractual al no haber efectuado la segregación de la finca y haberla vendido posteriormente; y la conformidad de los demandados en la resolución del contrato.

Los demandados, que asimismo formularon reconvención, se opusieron a las pretensiones de la demanda alegando una excepción de incumplimiento contractual -'exceptio non adimpleti contractus'-, mantuvieron que el carácter de arras penitenciales abarcaba a la cantidad entregada de 186.313,75 euros, y alegaron que el incumplimiento de la parte actora les había ocasionado unos daños y perjuicios que les permitía hacer suyas por compensación la totalidad de las cantidades en su día abonadas por los demandantes.

La sentencia dictada por el Juzgado, cuya completa parte dispositiva se recoge en los antecedentes de esta resolución, considera que las arras penitenciales alcanzan solo a la cantidad satisfecha de 6.010,12 euros, no teniendo tal concepto las demás cantidades abonadas; entiende que el único incumplimiento existente es el de la parte actora al no pagar el precio en el plazo establecido, otorgando la correspondiente escritura pública de compraventa, lo que da lugar a la resolución del contrato, en lo que ambas partes están conformes, y estima ajustado a derecho que los demandados reconvinientes puedan retener la cantidad de 6010,12 euros en concepto de arras penitenciales y 240.303,63 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Por ello, estima parcialmente la demanda principal y declara válidamente resuelto el contrato de compraventa de finca celebrado entre las partes en fecha 7 de junio de 2007, denegando la solicitud de devolución de la cantidad reclamada y estimando totalmente la demanda reconvencional declara el derecho de los demandados reconvinientes a retener las cantidades antes expresadas.

La sentencia ha sido recurrida en apelación por las sociedades demandantes e impugnada por los demandados, obligándonos el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a pronunciarnos exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso principal y en la impugnación, por lo que debemos dejar totalmente al margen otras consideraciones que se nos pudieran suscitar.

TERCERO.-En el recurso de apelación principal interpuesto por las sociedades demandantes no se cuestiona el pronunciamiento resolutorio del contrato de compraventa contenido en la sentencia recurrida, alegándose que el mismo implica la devolución por cada parte de las prestaciones recibidas de la contraria, lo cual es evidentemente así, pero se olvida la parte apelante que la sentencia impugnada permite que los demandados-reconvinientes retengan las cantidades satisfechas parte como arras penitenciales y parte como indemnización de daños y perjuicios.

Como correctamente establece la sentencia apelada no todas las cantidades entregadas lo fueron como arras confirmatorias. La suma de 6010,12 euros se entregó en el concepto de arras penitenciales, lo cual incluso mantenía la parte actora en la demanda iniciadora del litigio.

En cuanto al incumplimiento de las demandadas que se alega, el criterio de la sentencia recurrida que lo desestima es totalmente correcto. En el contrato de 7 de junio de 2007 no se convino un plazo para efectuar la segregación de la finca vendida; la licencia urbanística de segregación se concedió el 25 de octubre de 2007, por lo que los demandados estaban en condiciones de realizar la segregación inmediatamente antes de la formalización de la escritura de compraventa, como después hicieron, o incluso antes, en su caso, no constando, como acertadamente se indica en la sentencia recurrida, ni que las entidades bancarias exigieran la previa segregación para la operación de financiación ni que las demandantes hubieran solicitado de los demandados la previa segregación de la finca objeto del contrato, por lo que no es de apreciar incumplimiento contractual alguno por parte de los demandados.

Por último, se alega en este recurso acerca de la apreciación y cuantificación de los daños y perjuicios. Resulta acreditado que los demandados otorgaron la escritura de segregación el 29 de octubre de 2009, lo que dio lugar a la nueva finca 1854 del Registro de la Propiedad nº 4 de Fuenlabrada, y el mismo día, a continuación, otorgaron escritura pública de compraventa vendiendo la parcela segregada a Home Actually SL por precio de 450.000 euros, obedeciendo la indemnización de daños y perjuicios a la diferencia del precio convenido con las demandantes y el realmente obtenido después, para lo cual la fecha determinante no es la del incumplimiento contractual de la parte demandante sino cuando se materializa el perjuicio causado, en este caso con la venta de la finca a un tercero por un precio inferior.

Mas aunque no atendamos al precio convenido en la escritura de compraventa de 29 de octubre de 2009 sino a la valoración pericial de la finca vendida a esa fecha conforme al dictamen del Arquitecto D. Augusto , entre el precio convenido con los demandantes (1.267.473,83 euros) y la valoración pericial de la finca a aquella fecha (800.139.05 euros) resulta un importe muy superior a las cantidades que se permite retener a los demandados-reconvinientes como indemnización de daños y perjuicios.

Por todo lo cual, el recurso de apelación formulado por las sociedades demandantes no puede prosperar.

CUARTO.-La impugnación de la sentencia formulada por los demandados se muestra conforme con los pronunciamientos de la sentencia, e insiste en su excepción de incumplimiento contractual, tema suficientemente tratado en la sentencia recurrida, a cuyo contenido nos remitimos en su integridad.

También se mantiene en la impugnación el carácter de arras penitenciales de la entrega de 180.303,63 euros, remitiendo igualmente el Tribunal a los acertados razonamientos de la sentencia recurrida para no considerar entregada aquella cantidad en concepto de arras penitenciales, con lo que la impugnación formulada de la sentencia resulta también inacogible.

QUINTO.-Al desestimarse tanto el recurso de apelación principal como la impugnación de la sentencia, procede confirmar la misma.

SEXTO.-A tenor de lo establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas del recurso de apelación principal se imponen a la parte apelante y las de la impugnación a la parte impugnante.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Naves Industriales Vicioso S.L. y Grasas y Proteínas Vicioso S.A., contra la sentencia que con fecha veintinueve de marzo de dos mil once pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número tres de Fuenlabrada, como la impugnación formulada contra la citada resolución por D. Gervasio y Dña. Virtudes , debemos confirmar y confirmamos la sentencia recurrida; con imposición de las costas del recurso de apelación principal a la parte apelante y las de la impugnación a la parte impugnante.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de Casación por presentar la resolución del recurso interés casacional ( artículo 477.2-3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y recurso extraordinario por infracción procesal en los supuestos previstos en el artículo 469 de la misma Ley en relación a su disposición final decimosexta, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.