Sentencia CIVIL Nº 325/2017, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 255/2017 de 13 de Octubre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LUGO SENTENCIA: 00325/2017
N10250
PLAZA AVILÉS S/N
Tfno.: 982294855 Fax: 982294834
FF
N.I.G. 27028 42 1 2016 0002955
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000255 /2017
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de LUGO
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000506 /2016
Recurrente: ENTIDAD MERCANTIL INVERSIONES ABUIN , 2 S.L.
Procurador: CARMEN RODIL MARTINEZ
Abogado: JOSEP ENSESA VIÑAS
Recurrido: EIRIZ PLENO S.A.
Procurador: ANA MARIA FERNANDEZ SANTOS
Abogado: GLORIA HERNANDEZ LOPEZ
SENTENCIA 325/2017
Ilmos. Sres.:
D. JOSÉ ANTONIO VARELA AGRELO
D.ª MARÍA ZULEMA GENTO CASTRO
D. DARÍO ANTONIO REIGOSA CUBERO
En LUGO, a trece de octubre de dos mil diecisiete.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000506/2016 , procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de
LUGO , a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000255/2017 , en los
que aparece como parte apelante, ENTIDAD MERCANTIL INVERSIONES ABUIN , 2 S.L. , representado
por el Procurador de los tribunales, Sra. CARMEN RODIL MARTINEZ y asistido por el Abogado D. JOSEP
ENSESA VIÑAS, y como parte apelada, EIRIZ PLENO S.A. , representado por el Procurador de los tribunales,
Sra. ANA MARIA FERNANDEZ SANTOS, asistido por el Abogado D. GLORIA HERNANDEZ LOPEZ, sobre
resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual. Siendo ponente el magistrado Ilmo.
Sr. D. DARÍO ANTONIO REIGOSA CUBERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de LUGO, se dictó sentencia con fecha veinticinco de enero de dos mil diecisiete , en el procedimiento del que dimana este recurso.



SEGUNDO.- La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Estimo íntegramente la demanda formulada por Eiriz Pleno S.A. contra Inversiones Abuín S.L. y declaro la resolución del contrato celebrado entre las partes el 11 de diciembre del 2013.== Se condena a la demandada al pago de las costas causadas.', que ha sido recurrido por la parte ENTIDAD MERCANTIL INVERSIONES ABUIN, 2 S.L., habiéndose alegado por la contraria oposición al recurso.



TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día once de octubre de dos mil diecisiete a las diez treinta horas, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en cuanto no contradigan lo que se expone a continuación.


PRIMERO.- Se alega en el recurso de apelación carencia sobrevenida del objeto, pues se ha declarado la resolución de un contrato inexistente. Se hace referencia también al suplico de la demanda, indicando que la sentencia además de declarar resuelto un contrato que ya se había resuelto, también declaró la resolución sobre la base de que la causa de la misma fue la no obtención de los permisos y licencias, a pesar de que no formaba parte de lo peticionado por la actora, que solo instó en el suplico de su demanda una resolución contractual que se obtuvo de modo extrajudicial antes de la celebración de la audiencia previa, de modo que el Juzgado carecía de objeto sobre el que pronunciarse. En definitiva: no podía la Juzgadora declarar la resolución de un contrato inexistente, y no podía tampoco entrar a valorar la existencia o inexistencia de incumplimiento por parte de la apelante por cuanto que no se había solicitado declaración alguna al respecto en el suplico. Señala también que los efectos de la resolución son y deben ser ex nunc, no ex tunc. Alega, por las consideraciones que expone, que no existe incumplimiento por su parte, por lo que es improcedente la resolución contractual. Solicita, en definitiva, la desestimación de la demanda con imposición de costas.



SEGUNDO.- El recurso planteado creemos que no puede ser acogido.

Analizando ya los distintos motivos en que el mismo se sustenta, se alega carencia sobrevenida del objeto, pues se ha declarado la resolución de un contrato inexistente. Se indica que la entidad actora comunicó la resolución unilateral del contrato a medio de burofax de 9 de agosto de 2016, habiendo reconocido que el contrato se encontraba resuelto antes de celebrarse la audiencia previa, como consta en el escrito presentado por la ahora apelada ante esta Audiencia Provincial con ocasión del recurso de apelación 739/16.

Visionado el correspondiente CD, advertimos que tal cuestión fue ya alegada en la audiencia previa por la entidad demandada apelante, y correctamente resuelta por la Juzgadora que procedió a su desestimación, pues estamos ante un procedimiento en que se solicita por la entidad actora arrendataria, con fundamento en el artículo 1.124 del Código Civil , la resolución del contrato suscrito por las partes con base en un supuesto incumplimiento de la entidad arrendadora (véase la referencia de la demanda a los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil atinentes al contrato de arrendamiento y obligaciones del arrendador), y dado que no existe acuerdo de las partes sobre si concurre o no causa de resolución, esto es, sobre si ha existido o no incumplimiento y, en su caso, a quién sea el mismo imputable, es preciso en tal caso acudir a los Tribunales para obtener el reconocimiento del derecho o, para que, en el caso de resolución extrajudicial, se declare si el ejercicio de la facultad resolutoria es o no conforme al ordenamiento jurídico, o lo que es igual, si ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada. Por lo tanto la resolución de los contratos bilaterales no se produce automáticamente por el incumplimiento de una de las partes, sino por acuerdo extrajudicial o sentencia. Y si no hay acuerdo entre las partes sobre la resolución, es preciso acudir al correspondiente procedimiento judicial.

En nuestro caso resulta claro que no concurre la carencia sobrevenida de objeto pues por mucho que ciertamente se haya desocupado el local objeto del arrendamiento, lo cierto es que no hay conformidad de las partes para resolver el contrato. Véase en este sentido que ante la comunicación de 9 de agosto de 2016 de la entidad arrendataria haciendo saber que procedían al cierre del local por haberle sido incoado expediente sancionador por tener el establecimiento abierto sin licencia municipal de apertura, comunicando en tal misiva la resolución contractual por ser obligación de la arrendadora tramitar y obtener las licencias municipales precisas, contestó la mercantil arrendadora apelante el 11 de agosto, negando el incumplimiento contractual por su parte y no aceptando la resolución del contrato de arrendamiento, constando asimismo la presentación por su parte de demanda de desahucio por falta de pago contra la apelada, por lo que resulta claro que no concurre carencia sobrevenida de objeto, y se hace preciso un pronunciamiento judicial que dictamine si ha existido incumplimiento y, de haberlo, por parte de cuál de los contratantes. Véase además que ha sido aportado y admitido como prueba por esta Sala el escrito de apelación presentado por 'Inversiones Abuín' en el juicio verbal de desahucio, en el que defiende que la entidad 'Eiriz Pleno' sigue ostentando la posesión del local y que la demanda de desahucio no ha perdido su objeto, lo que nos reafirma en que no existe en el presente procedimiento de resolución contractual carencia sobrevenida del objeto.

Se indica también en el recurso que la Juzgadora no podía entrar a valorar la existencia o inexistencia de incumplimiento por parte de la entidad apelante, por cuanto no se había solicitado declaración alguna al respecto en el suplico de la demanda.

Ha de ser también rechazada dicha alegación, pues como ya dijimos, la demanda se fundamenta jurídicamente, además de en la legislación especial arrendaticia, en los artículos 1.124 del Código Civil , atinente a la resolución contractual, y en los artículos 1.542 y siguientes del mismo texto legal referentes al contrato de arrendamiento, describiendo la actora en la demanda el incumplimiento contractual que se atribuye a la demandada ahora apelante, en esencia el no haber obtenido la correspondiente licencia de apertura y las consecuencias negativas que ello reporta o puede reportarle a la arrendataria. En definitiva: es claro que lo que se solicita en la demanda es la resolución contractual por supuesto incumplimiento de la arrendadora, por lo que procede igualmente el rechazo del motivo del recurso atinente al suplico de la demanda.

Se niega en el recurso que haya existido incumplimiento por parte de la entidad apelante. Sin embargo el examen de lo actuado lleva a la Sala a compartir la decisión de la Juzgadora de instancia, de modo que consideramos que ha existido por la mercantil arrendadora un incumplimiento que justifica la resolución contractual al amparo del artículo 1.124 del Código Civil puesto en relación con los artículos 1.542 y siguientes, estableciendo el apartado 3º del artículo 1.554 como obligación a cargo del arrendador la de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

En nuestro caso son claras las obligaciones impuestas al arrendador en el contrato de arrendamiento de 11 de diciembre de 2013. Así en la estipulación primera se establece a cargo de 'Inversiones Abuín 2, S.L' los permisos de obras y actividad, estableciendo el apartado D) de la estipulación segunda que serán de cuenta y cargo exclusivo del arrendador la tramitación y obtención de las licencias de apertura y de actividad del local arrendado que fuesen necesarias obtener del Municipio o de cualquier otro Organismo, y todos los gastos, tasas, impuestos y demás derechos derivados de su tramitación. Señala también aquella estipulación que igualmente serán de su cuenta, cargo y responsabilidad exclusiva la obtención de las Licencias de Obra correspondientes a sus trabajos privativos de instalación, acondicionamiento y decoración del local arrendado.

Se aportó con la demanda Decreto municipal nº 14001346 de 12/02/2014 que señala que no se podrá dar comienzo a la actividad sin que previamente el Ayuntamiento otorgue licencia para su apertura y puesta en funcionamiento, concediendo un plazo de tres meses para solicitar de la Alcaldía de Lugo la preceptiva visita de comprobación y teniendo que adjuntar con la solicitud diversa documentación. Por otro lado consta también aportado con la demanda (documento nº 7) comunicación del Ayuntamiento de 18 de febrero de 2016 en la que se indica, entre otras consideraciones, que la entidad apelante Inversiones Abuín recibió el 25 de febrero de 2014 la notificación del contenido íntegro del decreto de 12/02/2014, sin haber solicitado la inspección de la actividad requerida acompañada de la documentación correspondiente.

Constan documentados (aportados con la demanda) los requerimientos de la actora a la demandada ahora apelante para que efectuara las gestiones precisas para la obtención de la licencia. Obra también, como ya indicamos, comunicación de la arrendataria de que procedía al cierre del local una vez le fue incoado expediente sancionador por tener el establecimiento abierto sin licencia municipal de apertura.

Resulta pues acreditado el incumplimiento por parte de la arrendadora, ya que además de que en el contrato se pactó de forma expresa su obligación de obtener las correspondientes licencias, resulta en todo caso obligación suya mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato que permita a aquél destinar la cosa al uso pactado, siendo claro que no puede entenderse cumplida aquella obligación si el objeto del arrendamiento carece de la legalización correspondiente, teniendo derecho el arrendatario a disfrutar de su posesión sin exponerse a poder llegar a vulnerar, por carencia de la preceptiva licencia, la normativa administrativa de aplicación, pareciendo evidente su necesidad (de la licencia) al objeto de evitar cualquier clase de perturbación en el disfrute de lo arrendado conforme al destino acordado.

La obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento presupone también que ello lo sea con posibilidad de cumplimiento del destino pactado.

Concurre, en definitiva, un incumplimiento relevante por parte de la entidad arrendadora apelante que justifica la resolución contractual acordada en la instancia, compartiendo también la Sala con la Juzgadora y dando por reproducido su análisis sobre el silencio administrativo positivo, el cual por tanto no puede operar.

Entendemos, en consecuencia, que concurren todos los requisitos exigidos por reiterada jurisprudencia para el éxito de la acción de resolución contractual del artículo 1.124 del Código Civil , pues esencial y básica obligación del arrendador es mantener al arrendatario en el goce y uso pacífico del local objeto del contrato, lo que al haber incumplido la entidad apelante legitima a la arrendataria a instar la resolución contractual.

En cuanto a los efectos de la resolución contractual (ex tunc o ex nunc), ningún análisis habremos de efectuar, pues vemos que la sentencia de instancia no se pronunció de forma efectiva sobre la cuestión, sino que efectuó en la parte final de su tercer fundamento de derecho unas alegaciones generales sobre el momento a partir del cual ha de surtir efectos la resolución contractual, pero se trata de un estudio efectuado en abstracto y con un carácter general, sin analizar el concreto caso que nos ocupa, y por tanto sin efectividad práctica en el asunto litigioso. Además en su parte dispositiva (de la sentencia) nada se indica sobre tal cuestión, pues se declaró tan solo la resolución del contrato, de modo que dicho estudio en abstracto que contiene el tercer fundamento de derecho de la sentencia ningún efecto práctico, incidencia, ni efectividad puede tener en el asunto litigioso, lo que hace improcedente un pronunciamiento al respecto de la Sala.

Procede por todo lo expuesto, la desestimación del recurso de apelación y de todos los motivos en que el mismo se sustentaba.



CUARTO.- En cuanto a las costas, la Sala va a optar por no efectuar un especial pronunciamiento en ninguna de las dos instancias, pues el asunto sometido a nuestra consideración nos ha parecido complejo y nos ha generado en algunos aspectos ciertas dudas, tanto fácticas como jurídicas ( artículos 394 y 398 LEC ).

VISTOS los artículos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación planteado por la Procuradora Doña Carmen Rodil Martínez, en nombre y representación de la mercantil 'INVERSIONES ABUIN 2, S.L'.

Se confirma la sentencia, si bien se acuerda no efectuar un especial pronunciamiento sobre las costas de la instancia.

Y sin efectuar tampoco una expresa imposición de las costas de la alzada.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J , si se hubiera constituido.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario por infracción procesal o de casación, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.