Sentencia Civil Nº 326/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 539/2008 de 26 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00326/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO

RECURSO DE APELACION 539/2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

Don José Luis Durán Berrocal

Don Juan Ángel Moreno García

Don José María Salcedo Gener

En Madrid, a veintiséis de junio de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos de Juicio Ordinario número 331/2007, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de San Lorenzo de El Escorial, a los que ha correspondido el Rollo 539/2008, en los que aparecen como partes: de una, como demandantes y hoy apelados, DON Narciso y DOÑA Esther , representados por el Procurador Sr. Don Ricardo Ludovico Moreno Martín; y de otra, como demandado y hoy apelante, DON Víctor , representado por el Procurador Sr. Don Javier del Campo Moreno; sobre acción rehedibitoria o quanti minoris

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. DON Juan Ángel Moreno García.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Lorenzo de El Escorial, en fecha 27 de marzo de 2008 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el procurador Sra. Pastor, en nombre y representación de Narciso y Esther , y CONDENO a Víctor a abonar a los demandantes la cantidad de 10.071,14 euros más los intereses legales de esta cantidad desde la interposición de la demanda hasta su completo pago.- Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día veinticinco de junio del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse completados por los de esta resolución judicial.

Segundo.- En el escrito de interposición del recurso de apelación se impugna la sentencia dictada en primera instancia se alega como primer motivo del recurso de apelación la existencia de un error en la aplicación del derecho, y en especial del alcance de la gravedad de los defectos, al entender la parte demandada y apelante que se ha procedido a una aplicación indebida del artículo 1484 del C. civil , dado que de la propia sentencia apelada, se deduce que las humedades en modo alguno tienen entidad suficiente para ser consideradas vicios o defectos ocultos, en la medida que no dejan inservible la parte de la vivienda destinada a gimnasio y al sótano, que no se trata de un espacio habitable, que en todo caso su uso no se ve afectado por tales hechos, cuando a su juicio no se ha acreditado la existencia de las humedades.

Como señala la sentencia apelada el Art. 1484 del código civil regula la obligación del vendedor de responder por los vicios o defectos ocultos que tuviera la cosa al tiempo de la venta.

Siendo requisito por lo tanto para que exista esa obligación del vendedor que exista el vicio oculto, debiendo entenderse por tal los defectos o imperfecciones de la cosa, siendo aquellos que hacen la cosa impropia para el uso que se la destina o bien disminuyen este uso, siendo requisito esencial que el vicio sea oculto, puesto que si este fuera conocido por el comprador no existe dicha obligación de saneamiento, por lo que en aquellos casos en que el vicio este a la vista o bien el comprador sea un perito por razón de la materia no existirá dicha responsabilidad.

No es suficiente para que surja esta obligación de saneamiento que concurra ese vicio o defecto, siendo necesario que el vicio o defecto tenga las características que recoge la doctrina y la jurisprudencia que se sintetizan en la STS de 17-10-2005, nº 777/2005 , al declarar "La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" (artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal (artículo 1490 del Código Civil ).

Es necesario para que surja esa obligación de saneamiento que el vicio o defecto debe ser grave, el defecto debe tener cierta entidad, no cualquier defecto de escasa entidad puede dar lugar a esta obligación de saneamiento; gravedad que debe ser inferior a los supuestos que impliquen un incumplimiento contractual del vendedor al entregar cosa distinta a la pactada, que se produce no solo cuando la cosa resulte absoluta y materialmente inservible para el uso a que se le destina, existiendo también ese incumplimiento cuando la función de la cosa o bien objeto del contrato se vea alterada de forma relevante y las prestaciones que de la misma se esperan incidan en aspectos esenciales de su uso o disfrute, de aquellos otros supuestos que por su entidad sean insignificantes o tengan escasa relevancia, y por lo tanto no puedan ser tenidos en cuenta; no siendo aplicable la acción por incumplimiento y si la acción por vicios o defectos, cuando los defectos que presenta la cosa no la hagan absolutamente inhábil para su destino sino que permiten su posterior reparación o subsanación.

En cuanto a la existencia o no de las humedades que en la demanda y sentencia apelada consideran como vicio o defecto de la vivienda, tanto de la prueba pericial, como del resto de las pruebas practicadas debe llegarse a la conclusión de su existencia, así en el informe pericial aportado con la demanda, emitido por D. Arcadio , folios 103 a 119 de los autos, y de las fotos que a él se acompaña, que el garaje y la parte del sótano destinado a garaje se halla alicatado, una vez realizada un cata y retirado alguno de los azulejos, se aprecia la existencia de dichas humedades, humedades que tienen su origen en la cámara bufa, que el propio demandado reconoce que construyo con posterioridad para resolver el problema de las humedades, cámara bufa que dado su forma de construcción en lugar de solucionar los problemas de las humedades, según dicho informe pericial las agrava. Por otro lado de dicho informe pericial, así como de las aclaraciones que realizó en el acto del juicio el perito y de la declaración del testigo D. Eliseo , que era la persona que estaba ejecutando las obras de reforma e impermeabilización por cuenta de los actores, el hecho de que se procediera a solar el sótano, obra que el propio demandado, reconoció que llevó a cabo en el año 2006, la única finalidad de dicha obra, el solado del sótano, era ocultar las humedades existentes en la vivienda, sin que en este sentido pueda darse eficacia probatoria a las declaraciones que hicieron en el acto del juicio el resto de los testigos, dada la relación familiar o de amistad que tienen con las partes en el litigio.

Partiendo del hecho de la existencia de las humedades, en cuanto vicio o defecto en la vivienda, en la medida que el propio demandado, en el acto del juicio, garantizo a los demandados que no tendrían humedades, la segunda cuestión que se plantea en este motivo del recurso de apelación, si dicho vicio oculto debe entenderse incardinable o no en los supuestos previstos en el artículo 1484 del C. civil .

Respecto a esta cuestión, es indudable que la existencia de las humedades en el sótano de la vivienda, aunque no haga inhabitable dicha parte de la vivienda, si implica una incomodidad en el uso de la misma, y el peligro que de que dichas humedades, puedan afectar al resto de la vivienda, sino se procede a su reparación, debiendo por lo tanto concluirse que las humedades de la vivienda, en cuanto que afectan al uso de la misma, debe entenderse que tienen la gravedad o entidad para ser calificada de vicio o defecto oculto a los efectos del artículo 1484 del C. civil , al haber quedado acreditado en los autos, que de haber sido conocido por los compradores habrían abonado un precio inferior por la vivienda, sin que pueda ser obstáculo para la calificación de las humedades, como vicio o defecto oculto, ni la antigüedad de la vivienda, ni el hecho de que no impidan de forma absoluta hacer uso de dichas estancias de al vivienda.

Tercero.- Como segundo motivo del recurso de apelación se alega la errónea aplicación del artículo 1485 del C. civil , al entender que al haber adquirido los actores compradores la vivienda como cuerpo cierto, y que al ser conocedores de la antigüedad de la vivienda, dado que el sótano se encontraba hábil y que servía para su uso.

Respecto a este motivo del recurso de apelación, en modo alguno cabe entender que se infrinja en la sentencia apelada el artículo 1485 del C. civil , en al medida que dicha resolución no ha aplicado dicho precepto, que consagra la obligación del vendedor por los vicios o defectos ocultos aunque los ignorase salvo que se hubiera pactado lo contrario; por lo que al no haberse pactado en el contrato de compraventa la exclusión de la garantía de saneamiento por vicios ocultos, ninguna incidencia en esta obligación y responsabilidad del vendedor tiene el que la vivienda se haya vendido o no como cuerpo cierto.

Cuarto.- Como tercer motivo del recurso de apelación se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba documental aportada a los autos, pues a juicio de la parte apelante de dicha prueba, se deduce que el valor real de la vivienda era muy superior al precio de la compraventa, por lo que dicho precio se fijó teniendo en cuenta la antigüedad de la vivienda, y que los actores ya habían previsto llevar a cabo obras en la vivienda, de lo que se deduce a su juicio, que el hecho de que pudieran existir dichas humedades en modo alguno supone un desequilibrio económico para los compradores, que si se les indemnizara en la cantidad reclamada supondría un enriquecimiento injusto.

La obligación del vendedor de saneamiento por vicios o defectos ocultos tiene como finalidad la protección del interés del comprador, con la finalidad de restablece el equilibro de las prestaciones de las partes, en la medida que el comprador puede obtener una reducción del precio proporcional al vicio o defecto de la cosa vendida, de lo que se deduce que dicha consecuencia no se produzca, cuando las partes lo han pactado expresamente, o bien cuando el vicio o defecto era conocido por el comprador, pues en tal caso es un hecho que las partes tuvieron o pudieron tener en cuenta para fijar el precio.

Como se ha expuesto en el fundamento de derecho tercero de esta resolución judicial, la existencia de las humedades en la planta sótano, no es un hecho que las partes, y en especial los vendedores pudieran tener en cuenta a la hora de pactar el precio de la venta, dado que dicho hecho les fue ocultado por el vendedor, pues una cosa es que la antigüedad de la vivienda fuera una de las circunstancias que las partes tuvieran en cuenta para fijar dicho precio, y otra es que no tenga relevancia el vicio o defecto que se los ocultó a los compradores; sin que a estos efectos se pueda entender como relevante, y como se pretende en el recurso de apelación, que el precio de las fincas, análogas a la que fue objeto del contrato de compraventa en la zona fuera de 500.00 ?, dado que dicho precio se pretende acreditar en virtud del informe de tasación que se llevó a cabo para la concesión del préstamo hipotecario, y por documentos privados sacados de Internet, sobre precio de fincas en la zona de Valdemorillo, sin que tal dato pueda ser relevante a estos efectos, y menos aún la tasación de la finca que se llevó a cabo para la concesión del préstamo hipotecario en la medida que tal tasación lo fue a los únicos efectos de la concesión de dicho préstamo, y sin que del mismo pueda deducirse que el precio real de la finca fuera superior al pactado por las partes en el contrato, más si se tiene en cuenta que el demandado y ahora apelante, antes de proceder a poner a la venta la finca y por el precio que se abonó, se aconsejaría sobre el valor en venta en la zona de una vivienda como la que fue objeto del contrato de compraventa.

Quinto.- Como cuarto motivo del recurso de apelación se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, con relación al artículo 326 de la ley de enjuiciamiento civil, pues a juicio de la parte apelante , al entender que la factura que se aportó con la demanda, de la declaración del testigo D. Eliseo , no representa el valor real del importe de las reparaciones necesarias para reparar las humedades de la vivienda, puesto que a su juicio al haber sido impugnado dicho documento privado , el abuso en las cantidades recogidas en dicha factura, la consecuencia debería haber sido la desestimación de la demanda.

En cuanto a dichas alegaciones en el escrito de apelación se hace una valoración parcial y sesgada de la declaración del testigo D. Eliseo , dado que dicho testigo en el acto del juicio, si bien reconoció que el no había hecho la factura, y que había sido confeccionada por el contable, reconoció que el importe de dicha factura la había sido abonado por los actores, por lo que en modo alguno puede entenderse infringido el artículo 326 de la ley de enjuiciamiento civil, cuando el documento impugnado ha sido valorado con arreglo a las normas de la sana crítica, pues el hecho de que un documento privado haya sido impugnado no le priva de eficacia probatoria, debiendo valorarse sobre su validez y eficacia conforme a las normas de la sana crítica y del resto de las pruebas practicadas, como ha hecho la sentencia ahora apelada, cuando en modo alguno la sentencia apelada, tal como se alega en el recurso de apelación haga declaración alguna que dicha factura fuera preparada a lo alto, y menos que el citado testigo reconociera que era falsa.

Sexto.- Como quinto y último motivo del recurso de apelación se alega la infracción del artículo 326 de la ley de enjuiciamiento civil, al entender la parte apelante que tres de los conceptos, que se incluyen en la factura, como es el levantado del solado, la formación de un nuevo solado y la reposición de la tubería de la caldera , en la medida que no son obras que se deriven de las humedades, sino que eran obras que los actores tenían proyectado ejecutar con independencia de la existencia de las humedades.

En cuanto a las dos primeras partidas que se impugnan es indudable que la reparación de las deficiencias hacía necesario la ejecución de las obras tanto de levantar la solera alrededor de la vivienda, como su reposición, pues una cuestión es que los actores en el conjunto de las obras de reforma que pretendían llevar a cabo en la vivienda, parte de las obras pudieran afectar a la solera, y otra distinta es que como consecuencia de las humedades se haya tenido que demoler toda la solera alrededor de la vivienda y posteriormente a su realización, en cuanto que son obras que han sido necesarias para llevar a cabo las obras de aislamiento de la vivienda.

En cuanto a la última de las partidas que se alega que es indebida, es la referente a la reposición del tubo de caldera, con relación a esta partida, si bien en el informe pericial emitido a instancia por la parte actora, no se recoge como obra que tuviera que llevarse a cabo como consecuencia de las humedades la sustitución del tubo de caldera, dicha partida si se recoge en la factura de fecha 3 de julio de 2007, folio 123 de los autos, tubo de caldera que se vio afectado por dichas humedades,, como se deduce de la fotografía aportada con el informe pericial, folio 118 de los autos.

Séptimo.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Víctor , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de San Lorenzo del Escorial con fecha 27 de marzo de 2008 en autos de juicio ordinario allí seguidos con el número 331/07, CONFIRMAMOS la expresada resolución.

Todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma NO CABE recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional por razón de la materia, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente, que se preparará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a esta notificación.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.