Sentencia Civil Nº 326/2010, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 271/2010 de 29 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 SALAMANCA SENTENCIA: 00326/2010

Sentencia Número: 326/2010

Ilmo. Sr. Presidente Acctal.

DON MANUEL MORÁN GONZÁLEZ

Ilmos. Sres. Magistrados

DON JESÚS PÉREZ SERNA

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

En Salamanca, a veintinueve de Julio de dos mil diez.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Verbal Nº 661/2008 del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 271/2010, han sido partes en este recurso: como demandante-apelada INMOBILIARIA VARELA ELICES S.L. representada por la Procuradora Doña Berta Fernández Holgado, bajo la dirección del Letrado Don Óscar Julián Sanz Hernanz. Y como demandada-apelante DOÑA Elsa , representado por la Procuradora Doña Teresa Fernández de la Mela Muñoz bajo la dirección del Letrado Don Gerardo Bueno Salinero. Habiendo versado sobre: resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago.

Antecedentes

1º.- El día veintisiete de Noviembre de dos mil nueve por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que debo estimar y estimo la demanda presentada a instancia de la entidad Inmobiliaria Varela Elices S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Fernández Holgado y asistido por el Letrado Sr. Sanz Herranz contra Elsa representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Fernández de la Mela y asistida por el Letrado Sr. Bueno Salinero acordándose sin mas tramite el desahucio sobre la finca sita en C/ DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 , NUM002 , en Salamanca condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a que desalojen la finca litigiosa y la pongan a disposición de la actora dentro del término legal, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hicieren; así como declarado y resuelto el contrato de arrendamiento de la finca dicha y condenando al demandada a que abone a la actora la cantidad de 3.595,36 euros en concepto de cantidades debidas y no satisfechas mas los correspondientes intereses legales. Se condena a la demandada al pago de las costas de este procedimiento." Interesada aclaración de la sentencia por la representación procesal de la parte demandante, se dictó Auto aclaratorio en fecha catorce de Diciembre de 2009 cuya parte dispositiva es como sigue: "Se aclara la sentencia de fecha veintisiete de Noviembre de 2009 en el sentido de añadir el párrafo siguiente: Se condena a la demandada al pago de las cantidades que se devengaran durante la tramitación del procedimiento y hasta el completo desalojo de la finca propiedad del demandante."

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la anulación de la sentencia recurrida, resolviendo la desestimación de la demanda y por ende la absolución de dicha parte, con expresa imposición de costas a la adversa; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se declare desierto el recurso de apelación y firme la sentencia de primera instancia, al amparo del artículo 449.2 LEC y, subsidiariamente, se desestime el recurso de apelación, confirmando la resolución apelada, con la preceptiva condena en costas a la apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día veintidós de Julio de dos mil diez y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JESÚS PÉREZ SERNA.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia estimó las acciones ejercitadas por la actora, Inmobiliaria Varela Elices S.L., contra la demandada, Doña Elsa , -acción de desahucio por falta de pago de cantidades a cargo de la arrendataria, y reclamación de cantidad en su consecuencia, debidas-, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha uno de Julio de 2007, y condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 3.595,36 euros, y la que se devengue hasta el completo desalojo de referida arrendataria de la finca en cuestión.

Tal pronunciamiento ha sido objeto de recurso de apelación por la representación procesal de Doña Elsa , con la pretensión de que "dando lugar al recurso, se anule la recurrida, resolviendo la desestimación de la demanda y por ende, su absolución." Alega, en tal sentido, como motivos del recurso que siempre ha pagado puntualmente las rentas y demás gastos que le corresponda por contrato, que en la sentencia del juzgado se ha producido infracción de las normas de interpretación de los contratos, y también, infracción de las normas procesales en tanto que los temas complejos no pueden resolverse en un juicio de desahucio.

Al tiempo, la apelada considera que el recurso debe ser declarado desierto, al amparo de lo dispuesto en el artículo 449.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por haber dejado la arrendataria de pagar los plazos vencidos durante la sustanciación del recurso.

Así planteada la cuestión, es claro que el orden de examen de las diferentes cuestiones a debate, ha de ser, primero, el tema de si debe o no declararse desierto el recurso, segundo, el motivo que aduce infracción de normas procesales, y en último lugar, el tema referente a la interpretación que se ha hecho del contrato de arrendamiento, en la instancia, y que ha servido para estimar la demanda.

SEGUNDO.- El artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, prevé, ciertamente, en su apartado segundo que los recursos de apelación a que se refiere el apartado anterior, (los procesos que lleven aparejado el lanzamiento) se declararán desiertos, si en la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan. Pero también lo es que el propio artículo 449, en su apartado sexto dice que antes de rechazar o declarar desiertos los recursos se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de la misma ley , cuando el recurrente hubiese manifestado su voluntad de abonar, consignar, depositar o avalar las cantidades correspondientes. Con ello, se está señalando que el Tribunal cuidará de que puedan ser subsanados los defectos en que incurran los actos procesales de las partes, siempre que en dichos actos se hubiere manifestado la voluntad de cumplir los requisitos exigidos por la Ley.

En el caso, vistas las circunstancias concurrentes en el mismo, en el que ha habido una continua adicción de cantidades, no siempre coincidentes, resulta que ante el dictado de sentencia, -posteriormente aclarada por auto-, la demandada ingresó las cantidades debidas liquidadas al momento de anunciar el recurso, "comprometiéndose a ingresar el resto una vez que estén determinadas". Así lo hizo, inmediatamente, al presentar escrito la parte actora, en fecha dos de Marzo de 2010, pues con fecha cuatro de Marzo de 2010, ingresa la suma de 2.315,44 euros, que se calcula a dicha fecha para los conceptos en disputa.

Si ello es así, y si se tiene en cuenta que el juicio lo principió la parte actora como ordinario, por entender que precisamente las cantidades en cuestión -las rentas estrictas constan todas abonadas en tiempo y forma- dependían de la solución que se diera al contenido del contrato, en su cláusula tercera , y, sobre todo, el derecho de acceso a los recursos y la finalidad a la que responde el pago de las rentas durante la sustanciación de los recursos (evitar que el arrendatario se valga del sistema de recursos que la ley concede, como medio para continuar en el goce o uso del inmueble arrendado sin satisfacer la contraprestación obligacional de la prestación locativa), es evidente que no procede declarar, en absoluto, el recurso. Debe tenerse en cuenta, en última instancia, que la cuestión en disputa, planteada de una u otra manera, no fue el impago, sin más, de ciertas cantidades, sino la procedencia o no del pago de tales cantidades, gastos ordinarios de Comunidad.

TERCERO.- La segunda cuestión a examinar versa sobre la supuesta existencia o no de infracción de normas procesales por parte de la sentencia del juzgado. Entiende la recurrente que ella impugnó el procedimiento elegido por la parte actora, por razones de cuantía, no de materia, y que fue el juez "a quo" el que de oficio entendió que procedía el juicio de desahucio por razón de la materia al solicitar dicha parte actora la resolución del contrato en base al impago de las cantidades asimiladas a la renta y hacer mención expresa del derecho de enervación de la parte demandada; sin embargo, ahora decidido el trámite del juicio verbal -Auto de cuatro de Diciembre de 2008 -, mantiene que no puede haber voluntad de incumplir el contrato por el arrendatario, siendo así que es necesaria para el desahucio, cuando la cantidad que se dice incumplida es objeto de controversia. Es decir, la vía del verbal no es adecuada para tratar una cuestión compleja como es la planteada aquí.

Así planteado el motivo, y observando lo acontecido en el procedimiento, tenemos que, en efecto, la demanda que da lugar al mismo elige el procedimiento ordinario, no obstante las acciones ejercitadas, a fin de posibilitar a la demandada la oposición con toda amplitud de conocimiento y pruebas dado que hay de por medio una cuestión relativa al contenido y entendimiento del propio contrato de arrendamiento. A dicha elección procedimental se opuso la demandada, alegando que a tenor del tema en discusión no hay lugar a demanda de resolución contractual, en tanto que la cuantía del procedimiento, reconduce el trámite al juicio verbal. Ante tal discrepancia, el Auto antes citado, de fecha cuatro de Diciembre de 2008 , determinó que el procedimiento adecuado para sustanciar las pretensiones de la demanda era el cauce del juicio verbal, y ello, tras dar por sentado que el caso presentaba un supuesto de acumulación de acciones, ex artículo 438.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y que la principal de ellas era la de desahucio por falta de pago, frente a la de reclamación de cantidad.

La decisión anterior, recurrida inicialmente en reposición por la parte actora y desestimada por Auto de fecha veintiséis de Marzo de 2009 , fue, posteriormente acatada por ambas partes, -cabía, en su momento, recurso de apelación-, por lo que nada cabe ya alegar sobre el procedimiento elegido y sobre las acciones ejercitadas.

Sin embargo, la cuestión no queda ahí; es evidente que si el recto criterio general para la determinación del proceso adecuado es el de la cuantía, el criterio especial es el de la materia, y que por medio del mismo se articulan las tutelas privilegiadas. La regla especial es siempre de aplicación preferente a la general de la cuantía. Y el criterio del valor sólo es aplicable cuando no exista norma expresa que disponga lo contrario; así lo expresa el artículo 248.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Pues bien, si tenemos en cuenta las acciones ejercitadas por la parte actora, es claro que el proceso a elegir habría de ser el del juicio verbal, ya que acciona el desahucio por falta de pago y la reclamación de cantidad, artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (El juicio de desahucio se configura en la Ley de Enjuiciamiento Civil como un proceso sumario que tiene por objeto la recuperación de una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, con fundamento en el impago de la renta o en la expiración del plazo fijado contractualmente); pero si tenemos en cuenta, el verdadero motivo de la demanda, -aclarar el supuesto error de la cláusula tercera del contrato, en relación con quien debe hacer frente a los gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios, es claro que el procedimiento a elegir sería el ordinario (procedente por conocer de las demandas que versen sobre cualquier asunto de arrendamientos urbanos, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia). Consecuentemente, la tesis de la parte actora no es correcta: la acción ejercitada, la acción de desahucio por falta de pago, cualquier que sea el procedimiento en que se haga valer, es una acción de conocimiento limitado, de la que deben excluirse cuestiones complejas que excedan de su ámbito propio. Pero al tiempo, la tesis de la demandada, desconocer la acción de desahucio y centrarse en la de reclamación, tampoco es correcta, pues, en vez de incidir en la procedencia del verbal, debía de haber insistido en el ordinario y, sobre todo, en la improcedencia de la acción de desahucio en función de la problemática suscitada, cual era la interpretación que ha de darse al contrato.

Lo cierto es que el Juez "a quo" recondujo la situación al procedimiento verbal, sobre la base de las acciones efectivamente ejercitadas, y que las partes, fundamentalmente la demandada se han aquietado a tal decisión.

Y cierto, igualmente, que no obstante las acciones ejercitadas, se ha entrado a conocer sobre si las cuotas de comunidad, contempladas en el párrafo tercero de la cláusula tercera del contrato de fecha uno de Julio de 2007 , corresponden a la arrendataria (tesis de la actora) o a la arrendadora (tesis de la demandada).

En esta tesitura, visto lo dicho en la alegación segunda del escrito de recurso, procede rechazar el motivo de recurso opuesto sobre la base de infracción de normas procesales, dadas las circunstancias concurrentes en el caso, ya dichas, y dado el tenor de la cuestión, no esencialmente compleja, a lo que ha de unirse que no se ha producido, en el tratamiento de la cuestión debatida, ninguna limitación probatoria ni tampoco cognoscitiva; es decir, la juzgadora ha abordado el problema sin restricción alguna, con plenitud absoluta.

CUARTO.- Llegados a este punto, resta por abordar el motivo de fondo del recurso, cual es la alegada infracción de normas de interpretación del contrato. Insiste la parte apelante en que la palabra "arrendadora" que obra en el párrafo tercero de la cláusula tercera del contrato, no es un error material (tesis de la actora, asumida en la sentencia de instancia) sino la consecuencia de pactarse un arrendamiento de vivienda sin muebles.

Recapitulando el tema, tenemos que el contrato de arrendamiento, en su cláusula tercera , prevé sobre la renta del arriendo, su cuantía y su forma de pago, para luego señalar: "Además de la renta, el arrendatario deberá abonar todos los gastos correspondientes a consumos, como son los de (...) calefacción, gas y agua caliente, aunque los recibos se expidan a nombre de la arrendadora.", continuando de la siguiente manera: "Asimismo, la arrendadora deberá abonar las cuotas ordinarias y derramas correspondientes a gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios del edificio, (...) siendo el actual importe de 165,83 euros mensuales." Tenemos, por otra parte, que durante los primeros siete meses de vigencia del contrato, la arrendataria demandada pagó sucesivos recibos, vía transferencia bancaria, en la que se consignó "renta y comunidad piso NUM002 ".

Desde otra perspectiva, es claro, y así se recoge en la Sentencia del Tribunal Supremo de veintiséis de Noviembre de 1974 , que la interpretación de los contratos, al ir dirigida a indagar el significado efectivo y el alcance de una manifestación de voluntad, exige, fundamentalmente, captar el elemento espiritual la voluntad e intención de las partes contratantes, siendo posible, en esta línea, distinguirse la interpretación de un contrato de la apreciación de los hechos, pues la interpretación, la operación que implica, se desdobla en dos partes: por un lado, el tribunal "a quo" fija los hechos a través de la actividad de valoración de las pruebas practicadas, y luego, operando sobre los hechos así fijados, pasa a aplicarles las normas contenidas en los artículos sobre hermenéutica (Sentencia del Tribunal Supremo de veintitrés de Diciembre de 1983 ).

Pues bien, en este sentido, y atendiendo a lo que señala la Sentencia del Tribunal Supremo de veinte de Noviembre de 1997 , -el artículo 1281 del Código Civil establece uno de los grandes principios de la hermenesis contractual, que determina que el intérprete debe actuar en el sentido de encontrar la verdadera voluntad de las partes contratantes, incluso cuando los términos del contrato en cuestión y las declaraciones que lo conforman parezcan en principio nítidos y concluyentes-, procede señalar del caso examinado lo siguiente: En el contrato se hace constar la cláusula tercera en los términos ya señalados, conteniendo las obligaciones de carácter económico de la arrendataria, y se utilizan expresiones tales como "asimismo", "además de la renta" o "la arrendataria asume igualmente..." para engarzar los diferentes párrafos de dicha cláusula; se concreta la obligación de pago a las cuotas ordinarias y derramas correspondientes a gastos ordinarios de Comunidad (innecesaria si todo fuera de cargo de la parte arrendataria); se concreta la cuantía exacta de las cuotas en ese momento (igualmente, innecesaria a la luz de la tesis de la recurrente); consta que la demandada abonó los siete primeros meses, la cuota en cuestión, de cantidad notable, sin hacer oposición alguna, y consciente de la mención "comunidad"; y no consta, la realidad del acuerdo sobre la base del alquiler sin muebles y lo que el mismo entrañaba. Si a ello se une que en autos nada se ha actuado acerca de la situación, servicios y estado que presenta el inmueble, -lo que a su vez desactiva la mención que al coste mensual del apartamento hace la recurrente-, y que al diferencia entre las cantidades que supone el pago mensual de las cuotas de comunidad y de las cantidades que se giran semestralmente, por calefacción y agua caliente (el Impuesto de Bienes Inmuebles se contempla en el párrafo cuarto de la cláusula tercera del contrato) son muy importantes, con lo que declina la idea de la liquidación, la conclusión que deriva sobre el tema no es otra sino la propugnada en la sentencia de instancia, la cual, por lo dicho, debe de ratificarse, en cuanto al pronunciamiento que sobre la interpretación contractual ha de hacerse.

QUINTO.- Ello conlleva la desestimación del recurso, si bien dadas las circunstancias que se han puesto de manifiesto en la presente resolución, se considera, conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que no procede hacer expresa imposición de las costas procesales de la presente alzada a ninguna de las partes en litigio. Ello, no obstante, no impide la pérdida del depósito constituido por la apelante para recurrir.

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Elsa , contra la sentencia dictada en fecha veintisiete de Noviembre de 2009 , (y aclarada en Auto de catorce de Diciembre del mismo año) por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de esta ciudad, confirmamos referida resolución, si bien no imponemos las costas procesales de esta alzada a la parte apelante, quien, por contra, sí pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino fijado en la Ley.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.