Sentencia Civil Nº 326/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 804/2009 de 30 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2009-0005030

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 804/2009- M -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 576/2008

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE LLIRIA

Apelante/s: SERVIZEDET S.L..

Procurador/es.- RAUL MARTINEZ GIMENEZ.

Apelado/s: Dª. Antonia Y D. Abel .

Procurador/es.- MARIA CORTES CERVERA.

SENTENCIA Nº 326/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

Magistrados/as

D. MANUEL JOSÉ LÓPEZ ORELLANA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a treinta de junio de dos mil diez

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario - 576/2008, promovidos por SERVIZEDET S.L. contra Dª. Antonia Y D. Abel sobre "reclamación de cantidad ", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por SERVIZEDET S.L., representado por el Procurador D. RAUL MARTINEZ GIMENEZ y asistido del Letrado D. JUAN IGNACIO VAYA GIL contra Dª. Antonia Y D. Abel , representado por el Procurador Dña. MARIA CORTES CERVERA y asistido del Letrado Dña. CLARA ALVAREZ MONREAL.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE LLIRIA, en fecha 3-julio-09 en el Juicio Ordinario - 000576/2008 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: DESESTIMANDO la demanda presentada por el Procurador D. José Antonio Navas González, en nombre y representación de Servizedet, S.L DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de todos los pedimentos efectuados en su contra, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de SERVIZEDET S.L., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de Dª. Antonia Y D. Abel . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada con celebración de la vista correspondiente el día 9-junio-10, donde se practicó la prueba propuesta y admitida en esta instancia, a cuyo acto asistieron las partes que constan en el acta reseñada al efecto, quienes solicitaron se dictara Sentencia conforme la pretensión de sus respectivos patrocinados.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda, en base a que los demandados en cuanto propietarios le encargaron la venta de un inmueble a la actora, el 6 de marzo de 2005, en el cumplimento de ese cometido encontró un comprador, suscribiendo una nota de encargo con autorización para la compra, además de celebrar contrato privado de arrendamiento en el que se reconocía que se había realizado un contrato de compraventa, la actora desplegó su trabajo para encontrar un préstamo hipotecario, el 20 de junio de 2005, se firmó la de nota de encargo de autorización para la venta y con fecha de 8 de julio los vendedores deciden desligarse cancelando el contrato de arrendamiento y otra empresa Leclamor les requiere para que dejen de hacer cualquier actuación, negándose a reembolsarle los daños y perjuicios causados, reclama la suma de 6.000 €.. Habiéndose dictado Sentencia en la cual se desestimó la excepción de prescripción, al concluirse que no había transcurrido el plazo de tres años, atendiendo a la fecha de la demanda en relación con la del encargo; y sobre el fondo, atendiendo a que no llego a celebrase el contrato en el plazo de 60 días, a que la mediación no era con carácter de exclusividad y a que no llego a conseguirse el préstamo paralizándose la operación, se desestimó la demanda.

Ante esta resolución, por la representación de la parte actora se formuló recurso de apelación, alegando en síntesis: 1º) vulneración del criterio jurisprudencial sobre el nacimiento a la percepción de honorarios por los API., sustentado en que: el intermediario adquiere el derecho a percibir los honorarios cuando ha cumplido su actividad mediadora y no en el momento de la venta, ya que no es responsable de que ésta se produzca definitivamente, (citando diversa sentencias de las Audiencias Provinciales sobre el derecho al cobro de los honorarios), los demandados encomendaron a la actora los servicios de intermediación y corretaje inmobiliario, por ello aunque la vivienda se vendiese posteriormente, no al comprador encontrado don Feliciano , sino a un tercero, debe recibir el 3% del importe de aquella operación además es un hecho no discutido que el comprador don Feliciano obtuvo un préstamo hipotecario de la CAM., aunque finalmente no se llevo a cabo la operación, además este comprador sí tenía poder económico, como lo demuestra que desistida la compra de la vivienda de los demandados optó por adquirir otra que escrituro ante notario; 2º) error en la valoración de la prueba, que se ha sustentado en que: se ha reducido la reclamación a 6000 €., por ser ésta la cuantía del enriquecimiento injusto y beneficio patrimonial que obtuvieron los vendedores demandados, pues en defecto de pacto lo usual es el 3% del precio real de la venta, la actividad de API., se presume remunerada, la actora tuvo que hacer frente a diversos desembolsos y gastos no siendo cierto que se pactase que si no se eleva a escritura publica en el plazo de 60 días la actora renunciaba a su retribución, sino que al revés se establecía la prorroga automática en caso que no lo revocase fehacientemente, los demandados estaban recibiendo las arras confirmatorias sin oponerse, la testifical practicada ha acreditado que se obtuvo financiación por cuanto el comprador tenía capacidad económica.

SEGUNDO.-

Los dos motivos del recurso inciden en los hechos probados y en la aplicación a esos hechos de las reglas jurídicas correspondientes. Pues el recurrente ha sostenido que: de la prueba practicada se ha acreditado que los demandados encomendaron a la actora la venta de la vivienda, utilizaron los servicios de la inmobiliaria para la firma de un contrato de alquiler, a consecuencia de su intervención se consiguió un comprador don Feliciano que vino desde Madrid que concertó el arrendamiento y el contrato privado de compraventa, así se acreditado con los documentos aportados y de las pruebas se ha demostrado el encargo de mediación, la celebración del contrato de arrendamiento, que el comprador pago la tasación de la vivienda y se tramitó la obtención de un préstamo hipotecario, que se concedió por la CAM., el hecho que el comprador tras las desavenencias surgidas optase por comprar otra vivienda, explica su capacidad económicas, por ello si no se escrituro fue por la mala fe de los vendedores; ante todo ello nace al obligación de abonar los honorarios de intermediación. En el recurso se recogieron en numerosas citas resoluciones de las Audiencias Provinciales.

El examen conjunto de los dos motivos del recurso pues en la forma en que fueron descritos están íntimamente ligados, nos lleva teniendo en consideración que el actor ejercitó la acción derivada del contrato de mediación suscrito con los demandados para la venta de la vivienda, a la primera cuestión que debemos destacar, el hecho pacifico de que el comprador encontrado por ellos, don Feliciano , no llegó a adquirir el dominio de la vivienda sino que ésta fue vendida por los actores a un tercero. Esta realidad obliga a atender a que el contrato de intermediación inmobiliaria s. T.S. de 30 Abr. 1998 , aparece configurado como: "... la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS. 26 Mar. 1991, 10 Mar. 1992, 19 Oct. y 30 Nov. 1993, 7 Mar. 1994 y 17 Jul. 1995 ) ...", criterio por demás seguido por esta Sección: "... la eficacia del contrato de corretaje celebrado entre el agente y la persona que le confió el encargo de mediación, queda supeditada, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendida, bien por la intervención del mediador, bien aprovechándose de las gestiones realizadas por éste. Nos hallamos, pues, ante un contrato que ha de calificarse de resultados y no de medios....", (Sección 11ª, S. 21 de Enero de 2003 ). Partiendo de esta doctrina y a fin de evitar confusiones sobre al vinculación del contrato de intermediación y el de compraventa debe incidirse en que el Tribunal Supremo en su Sentencia de 13 de junio de 2006 ha mantenido el criterio seguido por la mayoría de las Audiencias y por esta Sección Undécima, sobre que el devengo de honorarios está supeditado a la condición suspensiva de la celebración del contrato, salvo pacto expreso; ahora bien el derecho del actor a ser remunerado depende del cumplimiento del encargo, la venta de la vivienda, por tanto no nace aquel de cualquier intermediación, así está excluida si en el curso de la negociación entre comprador y vendedor surge una diferencia substancial que obste a esa la celebración de la venta. Atendiendo a lo razonado por el actor en su recurso conviene precisar algunos conceptos, ya que la naturaleza del contrato de intermediación si bien no impone al mediador la obligación de garantizar la consumación del contrato, si que implica que ambos comprador y vendedor estén conformes en los elementos esenciales del negocio y por tanto en su celebración, extremo éste que se suele acreditar documentalmente con la firma del contrato privado, pues la obligación del mediador no es la de vender sino la de mediar, siempre salvo pacto expreso (artículo 1258 del C.C .). Y en este sentido partiendo de la anterior constatacion la aplicación de esa doctrina nos obliga a acudir a los documentos 2 y 3 de la demanda (f. 12 y 13), en los que concretamente en el "12" la demandada autorizó a la actora para que realice cuantas gestiones fuesen necesarias para la venta del inmueble, pactándose un precio mínimo, pero en este encargo de venta destacán dos extremos: 1º) que en el mismo se da un duración de 60 días; y 2º) que el precio de la mediación se configura en la diferencia entre el precio mínimo y el pactado con el comprador. No escapa a esta Sala, en este análisis, la discusión sobre la validez del documento 11 de la demanda (f. 22), en cuanto implica una prorroga del encargo de venta, ante la negativa de haberse firmado por la demandada. A salvo de esta incidencia, debe destacarse que en la documentación aportada por las partes no consta contrato privado de compraventa entre los demandados y el comprador, pues el único celebrado fue el de arrendamiento de 7 de mayo de 2005, (f. 15 a 17), en el que se hizo constar en el exponiendo II "... que se ha firmado contrato privado de compraventa de la vivienda anteriormente citada ... contrato que se elevará a escritura pública en el plazo de 15 días desde que don Abel y doña Antonia notifiquen de forma fehaciente a Valcasa que tienen en su poder la resolución de la Consellería concediendo la libertad de cesión de la referida vivienda....", dilación que debe ponerse en relación con la Resolución del calculo de intereses previa a la resolución de cesión de 1 de abril de 2005, (f. 170 y 171), de la que se deduce que la resolución solo estuvo pendiente desde abril de un requisito administrativo, extremo éste además, justificado por la posterior venta a un tercero, el 9 de marzo de 2006 (f. 227 a 245), y por tanto debemos aceptar, como explica la Juez a quo, que la finalidad del contrato de arrendamiento fue la de que el demandado hasta que obtuviese la financiación necesaria para la compra de la vivienda la pudiese ocupar. Por ello, la anterior constatación ya nos lleva a una primera conclusión, contraria a la manifestación del actor, cuando se firmó el contrato de arrendamiento no existía un acuerdo firme de venta, en el sentido explicado anteriormente, en la medida que estaba supeditado a la condición de que el comprador obtuviese financiación, ello explica que en vez de firmarse éste se suscribiese uno de arrendamiento de naturaleza y finalidad completamente distinta. El recurrente ha sostenido que esa financiación se había obtenido; sin embargo, no se ha aportado prueba documental alguna que referida a entidad prestamista certifique su concesion, únicamente consta el documento emitido por el Gerente de Sincaja Albal, S.L., sobre que "... no existiendo impedimento o responsabilidad alguna de financiación externa solicitada y concedida para consumar la venta" (f. 116 bis), y la justificación de su condición de mediadora, con la Caja de Ahorros del Mediterráneo (f. 441 a 443), con Bancaja (f. 435), y con Citifinancial (f. 436 a 440), pero esa condición en si misma no justifica la obtención por el demandado de esa financiación, si añadimos a esa prueba la resolución unilateral del contrato de mediación al no haberse celebrado el 8 de julio de 2005 la compraventa, según carta remitida por el demandado a la actora (f. 117), o el escrito remitido por la mercantil Leclamor, S.L, el 8 de julio de 2005, (f. 118). Además si atendemos a los hechos posteriores para acreditar la intención de los contratantes ante estas divergencias, (articulo 1282 del C.C ,.), y observamos que no consta que, frente a esa manifestación resolutoria y si se tenía la financiación, se hubiese requerido a la los vendedores para el otorgamiento del contrato de compraventa en momento alguno, máximo cuando sobre la vivienda aun demoro su venta a un tercero mas de 10 meses; sin obviar, que además el comprador dejo de abonar las rentas del arrendamiento, pues al momento de presentarse la demanda de resolución contractual, el 13 de septiembre de 2005 (f. 174 a 176), adeudaba cuatro meses de renta, deuda reconocida en la sentencia (f. 182 a 184), en la que además se recogió que el demandado el 1 de diciembre de 2005 había devuelto las llaves. Lógicamente la aplicación de la doctrina antes explicada con los hechos y concusiones fácticas descritas nos llevan a coincidir con la Juez a quo en la medida que el demandante no ha acreditado que su función de mediador fuera cumplida en los términos expuestos para el nacimiento del derecho al cobro de los honorarios.

TERCERO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Raúl Martínez Giménez, en nombre y representación de Servizedet, S.L., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Lliria, el día 3 de julio de 2009 , en el Juicio Ordinario seguido con el numero 576/2008.

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 3 de julio de 2007, 8 de septiembre de 2008, 14 de julio de 2009, 8 de septiembre de 2009 y 27 de octubre de 2009.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.