Sentencia Civil Nº 326/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 176/2011 de 08 de Junio de 2011

Encabezamiento

Rollo nº 000176/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 3 2 6

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a ocho de junio de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001850/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 21 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado/s - apelante/s CONSTRUCCIONES ALBACETE CUENCA VALENCIA SL, representado por el/la Procurador/a D/Dª ESPERANZA DE OCA ROS, y de otra como demandante/s - apelado/s Raquel , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOAQUIN SAIZ MARTINEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª VICTOR DE BELLMONT REGODON.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 21 DE VALENCIA, con fecha trece de diciembre de dos mil diez, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: QUE ESTIMANDO LA DEMANDA INTERPUESTA POR DOÑA Raquel CONTRA LA ENTIDAD "CONSTRUCCIONES ALBACETE CUENCA VALENCIA, S.L." A) DEBO DECLAFRAR Y DECLARO RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA SUSCRITO ENTRE LAS PARTES EL 5 DE ABRIL DE 2006 RESPECTO A LA VIVIENDA EN PLANTA NUM000 TIPO NUM001 , GARAJE NUM001 Y TRASTERO NUM002 DEL EDIFICIO000 UBICADO EN LAS CALLES DIRECCION000 , DIRECCION001 , DIRECCION002 AVENIDA000 (VALENCIA). B) DEBO CONDENAR Y CONDENO A LA ENTIDAD CONSTRUCCIONES ALBACETE CUENCA VALENCIA, S.L." A ESTAR Y PASAR POR LA ANTERIOR DECLARACION Y A SATISFACER A Dª Raquel LA CANTIDAD DE 25.198 EUROS MAS LOS INTERESES LEGALES DE LA MISMA COMPUTADOS DESDE LA FECHA EN LA QUE SE EFECTUO LA ENTREGA SEGUN SE INDICA EN LA DEMANDA. C) DEBO CONDENAR A LA PARTE DEMANDADA AL PAGO DE LAS COSTAS CAUSADAS EN EL PRESENTE PROCEDIMIENTO".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día seis de junio de dos mil once para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de la parte demandada formula recurso de apelación contra la citada sentencia que estimó la demanda de juicio ordinario instando la resolución del contrato de compraventa suscrito con la actora su por incumplimiento por la primera al no entregar la vivienda en el plazo legalmente pactado, con devolución de las sumas dadas a cuenta más intereses moratorios, al amparo de lo establecido en las condiciones s tercera y sexta de tal contrato.

Se funda el recurso en que dicha sentencia , incurre en una indebida valoración de las pruebas y aplica incorrectamente los art.1124 del CC y 3 de la Ley 57/1968 pues, en contra de lo que señala :1 )Por la actora no se ha adverado que requiriera a su parte el 18-6-2008 para el otorgamiento de escritura pública de compraventa;2)No procede la resolución de tal contrato de compraventa porque no consta que haya incurrido en un incumplimiento grave de las obligaciones que contiene frustrando su fin en la medida que, no convenida la fecha de entrega del inmueble que es su objeto como esencial , las obras del mismo se acabaron antes del plazo pactado y el mero retraso en la obtención de la Licencia de Primera por problemas de electrificación que intentó solventar no le es imputable ;3)Tampoco cabe la misma resolución en base al art. 3 de la Ley 57/1968 ya que el mismo inmueble está acabado y a disposición de la actora .

La demandante, se opuso al recurso por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia que le favorecían,

SEGUNDO.- . Esta Sala da por reproducidos los Fundamentos de la sentencia de instancia en lo que no se opongan a continuación , previa revisión de las pruebas para luego valorarlas a la luz de las normas y doctrina que se dicen vulneradas en el recurso y en la impugnación .

1) Así de dichas pruebas resulta:

El día 5- de abril del 2006 las partes suscriben un contrato de compraventa que recae sobre la vivienda que refiere y, en lo que aquí afecta, a cuenta de su precio la actora y compradora ha abonado 25.198 euros , previendo su Estipulación 3º que la entrega de llaves sería el día de otorgamiento de la escritura pública y que la fecha aproximada del fin de las obras sería de 24 meses desde aquella suscripción , es decir acababa el 5 de abril del 2008 y, su Estipulación 6ª, que este otorgamiento sería dentro de los 30 días siguientes al certificado final de obra a requerimiento del vendedor .

Dicho certificado final se emitió el 5-3-08, con lo cual según la Estipulación 6ª, el plazo para escriturar acaba el 5-4-8.

La Licencia de Primera Ocupación se solicitó el 18-4-08 y se obtuvo el 25-3-09 , es decir casi un año después a que acabara el 5-4-08 el plazo de 24 meses que para el fin de las obras se pactó en la Estipulación 6ª.debido a que la finca carecía de la infraestructura eléctrica propia de una finca urbana .

La actora el 16-6-09 requirió para el otorgamiento de escritura pública a la demandada que, recibido en aplicación del art.304 de la LEC al no comparecer su legal representante a su interrogatorio, no tuvo respuesta , por lo que la primera le comunicó la resolución del mismo contrato el 20-7-09

En la Estipulación 9ª de igual contrato se pactó que las sumas dadas a cuenta de la compra estaban depositadas en la entidad Banesto y avaladas por la misma emitiendo la vendedora un aval a la compradora por esas sumas, aval que ésta recibió el 19-12- 06 y cuyo pagó se le denegó finalmente por tal avalista tras requerirle al efecto en agosto del 2009 por no haber sido ingresadas las mismas sumas en la cuenta designada a tal fin.

2) Valorando esta resultancia probatoria se entiende que la juez de instancia, cuyo criterio a estos efectos prevalece salvo patente error en su iter deductivo , no ha cometido tal error y ha realizado debidamente esa valoración en cuanto que, pactados los indicados plazos de fin de las obras y de escrituración por mor del art.1255 del CC , el de entrega, que sólo puede referirse a cuando existe Licencia de Primera Ocupación que es cuado la misma puede ser efectiva y cuyas previsiones de tardanza incumben a la promotora como profesional en la materia frente a un comprador consumidor , se incumplió en casi un año sin que en ningún momento se requiriera por la primera , como le incumbía según lo pactado, para escritura pública ni respondiera al requerimiento que al efecto sí se le hizo por el segundo, todo lo cual constituye causa de resolución del contrato por frustrar su fin en los términos expuestos que luego desarrollaremos .A mayor abundamiento, y por sí con este efecto resolutorio , aunque la demandada entregó el aval para garantizar las sumas recibidas a cuenta del precio no las ingresó en la cuenta designada al efecto .

La anterior valoración supone la aplicación del criterio a favor de la resolución de las compraventas en general que este Tribunal aplica en base a los arts. 14 y 15 de la LGV 8/2004 en relación con los arts. 1124 y 1255 del CC , cuando hay un retraso en el plazo pactado para la entrega de las viviendas adquiridas por consumidores de más de tres meses o se haga en el fijado ya como prorroga, con una interpretación restrictiva de la imposibilidad sobrevenida para su cumplimiento y entendiendo que esta entrega sólo es posible cuando hay Licencia de Primera Ocupación , criterio que se extiende a los casos en los que , incluso no concurriendo lo anterior , se vulnera por la promotora la obligación del art.3 de la Ley 57/1968 y que , si no ha aplicado a otras compraventas suscritas también por la aquí demandada y que han sido objeto de otras apelaciones , lo ha sido porque aquel retraso no existía o porque nada se alegaba en éstas en relación con esta última vulneración como causa resolutoria .

En concreto y desarrollando este primer criterio cabe citar nuestra sentencia de 2-7-10(Rollo 267/10 )que dice :"... en aplicación del criterio de este Tribunal en litigios como el presente , según el cual , por mor del art.1255 del CC cabe acordar al margen de los requisitos del art.1124 del CC y, en concreto aunque el incumplimiento de la vendedora no frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribir en contrato ni sea deliberadamente rebelde , la resolución convencional del mismo por otras causas como la del retraso en el plazo de entrega de la vivienda adquirida en cuyo caso éste se configura como elemento esencial del pacto que cabe resolver , al margen de esa frustración y de que, en general el simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la primera, .como dice el TS en sus sentencia de 8 de Noviembre de 1.997no de derecho a tal resolución, a menos , como matiza la misma , que el plazo fijado tenga ese carácter esencial...".

Al igual en nuestra sentencia de 23-10-09, Rollo 521/09 , según la cual :"1 ).Tal doctrina sobre la interpretación de los contratos lo es en el sentido, según los arts.1281 y ss del CC , de dar prioridad a su literalidad y, según sus arts.1258 y 1288 , en caso de no claridad de ésta y de existencia de cláusulas dudosas , en el de que esta oscuridad no puede favorecer a quien la ocasiona , lo que se refuerza, dado el carácter de consumidora de la actora y de promotora de la demandada, y por la previsión clara y concreta de los plazos de entrega y finalización de las viviendas una vez acabadas, que contemplan en los arts.14 de la Ley 8/2004 y 5 , del RD 515/1989 , dictado en ejecución de la LGDCU 26784, sobre la protección a los consumidores en las compraventas y arrendamientos .En este sentido , de un lado, dicha accionante, goza de la protección del art.1 número 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios EDL 1984/8937 y de sus arts. 8-1 , 10.1 y 2 de dicha Ley , especialmente en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles ( Sentencias de 21 de julio de 1993 ), puestos en relación con el tenor de los artículos 1258 y 1097 del Código Civil y con los principios de buena fé y equilibiro de las prestaciones , y de otro la demandada como promotora, según reiterada doctrina del TS como primera vendedora viene obligada a dotar a cada inmueble de los servicios para que cumplan la finalidad perseguida (sentencia 20 de noviembre de 1998 ), y su responsabilidad nace del incumplimiento contractual al no reunir tales inmuebles edificados y vendidos las condiciones de aptitud para ello y también de su falta de diligencia a la hora de elegir a los profesionales de intervienen en su ejecución o por culpa in vigilando de los mismos ( sentencias de 12 de febrero de 2000 y 24 de enero de 2001 )su responsabilidad contractual nace del incumplimiento contractual al no reunir las viviendas las condiciones de aptitud para la finalidad a las que estaban destinadas , pues ( sentencia de 13 de mayo de 2002 ) si bien efectivamente no lleva a cabo por sí actos de edificación, es decir que no materializó el proceso constructivo, sí lo idea, lo controla, administra y dirige a fin de incorporar al mercado la obra hecha.Bajo este prisma se han de interpretar las cláusulas 6 y 7 de los contratos de vivienda y trastero de 3-5-06 y 18-10-06(folio 17)... ...Sumamos a este criterio y, con referencia expresa a la licencia de primera Ocupación, el establecido por la SAP de Avila de 8-1-03 (EDJ 12920 )que pone de relieve que dicha Licencia , no se considera una cuestión o trámite administrativo meramente accesorio, sino esencial para garantizar la ocupación de la vivienda en condiciones de dignidad, y que se estima que es causa suficiente para la resolución...".

Por su parte la sentencia que dictamos en el Rollo 82/10 de 1-4-10 afirma sobre este mismo tema :"... A.- Obligación de entregar la vivienda y resolución del contrato de compraventa a instancia del comprador. La sentencia de instancia desestima la demanda al considerar que el retraso en la entrega de la vivienda no es imputable a la promotora, pues terminó las obras en el plazo convenido, y la cláusula undécima del contrato no prevé que la entrega de la vivienda en el plazo convenido sea un requisito esencial del contrato, por lo que aplica la doctrina jurisprudencial de que no todo incumplimiento es causa de resolución del contrato. Este tribunal, revisadas las actuaciones, no comparte el criterio de la juzgadora de instancia por las siguientes razones: a) De conformidad con el artículo 1255 y 1258 del C.C . las partes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, por lo que debemos valorar si en la cláusula undécima las partes convinieron que el retraso en la entrega fuera causa de resolución del contrato. En el anterior fundamento hemos trascrito la literalidad de los párrafos 3 a 5 de la misma, y de su mera lectura se desprende la claridad de los términos en que se ha redactado por lo que aplicamos el criterio de interpretación establecido en el articulo 1281 del c.c., en el siguiente sentido: 1.- El plazo previsto de entrega es el mes de octubre de 2008; 2.- Se conviene una prórroga de tres meses sobre la fecha estimada para que pueda calificarse como retraso la no entrega de la vivienda, por lo que el plazo concluye a finales de enero de 2008; 3.- Se acuerdan los efectos del retraso, concediendo una opción a la adquirente entre el cumplimiento de la obligación y la resolución siempre que se comunique dentro de los 15 días siguientes a la terminación de la prorroga; 4.- No se califica de retraso la demora si es debida a causa de fuerza mayor o ajena a la voluntad de la promotora. La jurisprudencia que aplica la sentencia de instancia para calificar que el plazo de entrega no es un requisito esencial ha de ser interpretado en sus propios términos, pues, partiendo de la doctrina de que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución ni debe implicar automáticamente indemnización, debe examinarse el valor del plazo en ese tipo de contrato y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato. ...Por tanto, si las partes contratantes, en virtud del principio de libertad contractual, convinieron que el incumplimiento de la obligación de entregar la vivienda en el plazo establecido, fuera causa de resolución, habrá que estar a la misma al no ser contraria al orden público conforme establece el artículo 1258 del C.C. La primera conclusión a la que se llega es que el criterio de la juzgadora de instancia no es compartido y consideramos que el plazo de entrega era un requisito para la perfección de contrato de compraventa...".

Al igual es aplicable nuestro criterio contrario a la no imputabilidad que de la denegación de la Licencia de Primera Ocupación, pues como decimos en nuestra sentencia de 22-2-11 (R.99/11 ):"... Esta imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación, sea por razones físicas o legales, libera al deudor y extingue la obligación (art. 1184 C. C .), si es absoluta y objetiva ( STS 12-3-1994 EDJ 1994/2266 ), no es imputable a aquel (art. 1.105 C. C .) y este no se halla constituido en mora (art. 1182 C. C .)...".

Por último sobre el incumplimiento relativo al aval que regula el repetido art.3 de la Ley 5771968 , nuestra sentencia de 18-5-10 dictada en el Rollo 250/10 , refiere :"...Este tipo de Aval, viene regulado en la Ley 57/1968 de 27 de julio y su vigencia ha sido reiterada por la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, en su Disposición Adicional Primera , relativa a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, y por el artículo 15 de la Ley 8/2004 de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana . Artículo 1 de la citada Ley 57/1968 dispone: "Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. "Artículo 3 : "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley. Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente." Artículo 7 : Los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables.".... La sentencia de la Ap de Alicante de 5-10-09 (EDJ2009/283538 ), a cuyo criterio nos remitimos, según la cual:"... Sin embargo, respecto de la primera objeción, consideramos que ese deber de garantía, tiene carácter de obligación esencial del contrato, pues es consecuencia de una norma imperativa que reconoce un derecho irrenunciable, y por ello de máximo rango, cuya finalidad es la protección de los consumidores y usuarios -que como es sabido es un colectivo cada vez objeto de mayor y profunda protección tanto a nivel comunitario, como nacional- norma que si bien no establece la nulidad del contrato para el caso de su contravención, artículo 6.3 del código civil , sino la imposición de una multa o sanción administrativa, su propia finalidad protectora no impide que tenga eficacia a efectos de la posterior resolución del contrato para el supuesto de incumplimiento rebelde de dicha garantía fundamental para asegurar el superior derecho de los consumidores, parte débil de la contratación, a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, minimizando los perjuicios derivados del riesgo de fraudes e incumplimientos generadores de alarma social respecto de bienes de primera necesidad como es la vivienda y que actualmente tanto prosperan debido a la coyuntural crisis económica, momentos en que son especialmente exigibles estas garantías. Aquí el consumidor comprador tiene derecho, tanto a esperar la entrega de la vivienda adquirida, como a no perder lo que es el objeto principal de su obligación: las cantidades entregadas a cuenta para el caso de incumplimiento de la contraparte. Por tanto, la frustración de esa expectativa legítima, incluso legalmente amparada de modo específico e irrenunciable, consideramos que supone causa suficiente para legitimar la resolución contractual subsidiariamente interesada, teniendo en cuenta además la realidad social del tiempo que propugna la mayor defensa de los intereses de los consumidores y usuarios, artículo 3 del código civil , en relación con la normativa protectora de dicho colectivo. Entender lo contrario, supondría de hecho vaciar de contenido uno de los principios inspiradores de la Ley 57/68 y de la LOE...".

TERCERO .-De lo precedente se infiere el rechazo del recurso por lo que conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se imponen a la apelante.

En su virtud,

Vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por la representación de CONSTRUCCIONES ALBACETE CUENCA VALENCIA S.L , contra la sentencia de fecha 13 de diciembre del 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 21 de Valencia , debemos confirmarla en un todo .Todo ello, con hacer expresa imposición de las costas de esta alzada la apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIO N .- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a ocho de junio de dos mil once.