Sentencia Civil Nº 327/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 712/2002 de 09 de Marzo de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00327/2004

Rollo: RECURSO DE APELACION 712 /2002

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

MIGUEL ÁNGEL SÁNCHEZ PLAZA

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID , a nueve de marzo de dos mil cuatro .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de MENOR CUANTIA 333 /1999 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 712 /2002 , en los que aparece como parte apelante DIRECCION000 - MADRID representado por el procurador Dª SANDRA OSORIO ALONSO , y como apelado D. Jesus Miguel, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador Dª MARIA LOURDES FERNANDEZ-LUNA TAMAYO , sobre juicio menor cuantía (nulidad de la Junta 14-4-99 y subsidiariamente la acción impugnatoria de acuerdos), y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Madrid, en fecha 6 de Mayo de 2002 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por Jesus Miguel contra DIRECCION000 DE MADRID debo declarar y declaro la nulidad de la Junta celebrada por la Comunidad de Propietarios demandada, con fecha 14 de Abril de 1999, así como los acuerdos a la misma adoptados. Las costas deberán ser abonadas por la demandada."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte DIRECCION000 DE MADRID al que se opuso la parte apelada D. Jesus Miguel, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 11 de Febrero de 2004.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la sentencia apelada que deben quedar modificados por los que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO. Don Jesus Miguel, dueño de los locales NUM000NUM001 y NUM002NUM003 del edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid, interpuso demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra la Comunidad de Propietarios del referido inmueble en la que solicitaba que se declarase nulos los acuerdos adoptados en la Junta general Ordinario celebrada el día 14 de abril de 1999 dado que el demandante no fue debidamente citado para la misma, vulnerando con ello el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, y subsidiariamente si se considerase bien constituida la Junta, que se declare la nulidad radical de los acuerdos adoptados en el punto tercero del orden del día, relativos a la reparación de la fachada posterior del edificio que ascienden en total a la suma de 1.966.200 pesetas(IVA incluido) y a la sustitución de la puerta de acceso al inmueble que asciende a 528.960 pesetas(IVA incluido), en cuanto en la convocatoria no se informó debidamente del objeto que iba a ser sometido a debate, se aportó un solo presupuesto para llevar a cabo las obras y, dado el carácter de obras útiles o de recreo y no necesarias se debía haber aprobado por las tres cuartas partes de los comuneros, tal como indica el artículo 4.i) de los Estatutos, cosa que no se hizo.

La Comunidad de Propietarios se opuso a tales pretensiones al indicar, en primer lugar, que el actor no estaba legitimado al no estar al corriente del pago de las cuotas comunitarias, ya que debía, y que, al margen de ello, el mismo había sido citado debidamente a la Junta a través de los arrendatarios que ocupan los locales comerciales y que no había irregularidad alguna en la aprobación del acuerdo, pues en la convocatoria se dio la información necesaria a todos los propietarios sobre el contenido de los acuerdos a discutir, que solo se pidió un presupuesto dada la confianza que tenía la Comunidad en la empresa Cayetano Hilario y que las obras que se aprobaron en la Junta de Propietarios tenían el carácter de obras necesarias con lo que era suficiente el voto de la mayoría de los comuneros.

La sentencia de instancia, tras considerar que no debía privarse de legitimación al actor ya que cuando se celebró la comparecencia dentro del procedimiento de menor cuantía estaba al corriente del pago de las cuotas comunitarias, decretó la nulidad de toda la Junta General Ordinaria de fecha 14 de abril de 1999 al considerar que no se había acreditado por la Comunidad demandada, que era sobre quien corría con la carga de la prueba, que el actor hubiese sido debidamente citado a la misma.

SEGUNDO. Tras examinar el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios, debemos centrarnos en tres puntos concretos para dar una respuesta adecuada al litigio planteado, en primer lugar si el actor carece de legitimación al no estar corriente en el pago de las cuotas comunitarias cuando interpuso la demanda, si se encuentra acreditado que el actor fue citado debidamente a la Junta General Ordinaria de fecha 14 de abril de 1999, y, por último, el carácter de las obras que se aprobaron en la referida Junta cuya validez está siendo cuestionada.

TERCERO. Podemos estar de acuerdo con la decisión adoptada por el Juzgado de Instancia en lo que respecta a la legitimación del señor Jesus Miguel, pues, aunque el artículo 18 de la LPH establece que para procederse a la impugnación de los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, podemos flexibilizar el contenido literal del precepto y entender que el simple retraso en el pago de dos cuotas, ya que no debe olvidarse que cuando se celebró la comparecencia del procedimiento de menor cuantía el actor ya estaba totalmente al corriente del pago de los gastos comunitarios, no es lo que quiso sancionar el legislador privando al propietario de legitimación.

CUARTO. En cambio, no llegamos a compartir el criterio del Juzgado de Instancia en lo que respecta a la citación del demandante para la Junta de Propietarios de fecha 14 de abril de 1999, en cuanto, tras examinar las pruebas propuestas por la Comunidad debemos considerar acreditado que el actor, que no reside en la Comunidad y que ni siquiera había facilitado a los representantes de la misma un domicilio donde pudiera ser localizado, fue citado a través de los inquilinos de los locales comerciales, pues ello es lo que se deduce de la declaración del testigo don Fidel(folios 382, 383 y 580 al 583), que era vecino de la Comunidad, del DIRECCION001 de la misma don Juan Miguel(folios 323, 324 y 336 a 339) y lo que ha manifestado la Presidente de la Comunidad de Propietarios, que era quien se encargaba personalmente de repartir las citaciones, en la prueba de confesión(folios 332 a 335).

No creemos que debamos exigir otro tipo de prueba a la Comunidad sobre estos hechos, pues, dado el sistema utilizado para convocar a los vecinos a las Juntas, son estos los únicos que pueden acreditar la certeza de la citaciones; por otro lado, la gran asistencia de propietarios a la Junta de fecha 14 de abril(folio 43) nos permite suponer que se citó a todos los miembros de la Comunidad de Propietarios, sin que haya motivo alguno para pensar que se omitió voluntariamente la citación del actor para esta Junta, sobre todo cuando el mismo no solía acudir a las Junta de Propietarios, tal como ha quedado acreditado con el examen de las copias de las actas de distintas Juntas celebradas en la Comunidad en los últimos años(folios 263 y siguientes).

En definitiva, debemos considerar que no existe responsabilidad alguna de la Comunidad por el hecho que el actor hubiese desconocido la fecha de celebración de la Junta, siendo ello debido a su despreocupación por los asuntos comunitarios, pues, tal como ha indicado el administrador de la Comunidad, durante años no había ofrecido ningún domicilio donde pudiera localizársele hasta que se celebró esta Junta de Propietarios que esta impugnando.

QUINTO. El único punto que debemos analizar con cierta profundidad al estudiar la validez de los acuerdos relativos a las obras aprobadas en la Junta de Propietarios de es el de determinar el carácter de las mismas, es decir si eran obras necesarias o meramente útiles o de recreo, dado que, tras proceder a la lectura del orden día, no vemos que hubiese confusión alguna sobre las decisiones que se iban a adoptar en la Junta de Propietarios de abril de 1999, y, por otro lado, si la Comunidad tiene confianza con un determinado constructor, que ha venido realizando con éxito las últimas obras acometidas por la Comunidad, no vemos motivo para pretender que los responsables de la misma se preocupen de pedir diversos presupuestos, cuando, además y tal como ha indicado el perito judicial, el precio se encuentra dentro de los márgenes habituales para este tipo de trabajos.

SEXTO. Tanto el actor como la Comunidad de Propietarios aportaron dos informes técnicos sobre el carácter de las obras que son absolutamente contradictorios entre sí, por lo que nos deberemos apoyar fundamentalmente en el resultado de la prueba pericial practicada durante el procedimiento para resolver el conflicto.

Tras examinar el mismo, creemos que debe considerarse como necesaria la obra en el muro, en cuanto el arquitecto don Jose Ángel indica(folio 362)que si bien el sistema actual del muro no exige, de forma imprescindible, la ejecución de un enfoscado sobre el mismo, si sería una medida aconsejable al objeto de proteger el mismo y evitar en lo posible la acción de los agentes atmosféricos sobre el muro y su consiguiente erosión y deterioro. En definitiva no es una obra caprichosa de mejora sino, en atención a la antigüedad de la construcción y el lógico deterioro de los materiales empleados, una necesaria para mantener en adecuado uso el muro del testero de la finca.

Sobre la puerta no podemos tener una visión tan clara, en cuanto que el perito judicial no pudo pronunciarse sobre el tema al haberse sustituido la puerta de acceso a la vivienda antes que fuese nombrado, aunque dada la antigüedad de la misma, más de veintidós años, nos inclinamos por aceptar la postura de la Comunidad y considerar que era una obra necesaria y no caprichosa. Al margen de ello, no debemos olvidar que la arquitecta que realizó el informe aportado por el actor no llegó a comprobar la cerradura de la puerta y era precisamente el sistema de cierre, tal como manifestó el testigo don Fidel(folio 580), una de las causas que llevaron a la Comunidad a proponer el cambio con la finalidad de aumentar la seguridad de los vecinos.

SEPTIMO. Sobre las costas procesales de esta segunda instancia no debe hacerse pronunciamiento alguno al haberse estimado el recurso de apelación interpuesto, tal como ordena el artículo 398.2 de la L.E.C. de 2000, mientras que las de la primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo que rige en esta materia en nuestro sistema procesal( artículo 523 L.E.C. de 1881), deben correr a cargo de la parte demandante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Sandra Osorio Alonso, en nombre y representación la DIRECCION000, contra la sentencia dictada el día seis de mayo de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia nº6 de Madrid en los autos de juicio de menor cuantía 333/99, debemos revocar y revocamos la citada resolución y, en consecuencia, absolvemos a la citada Comunidad de Propietarios de las pretensiones deducidas en su contra por don Jesus Miguel, quien debe correr con el pago de las costas procesales de la primera instancia.

No se hace pronunciamiento expreso de las costas causadas durante esta segunda instancia.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.