Sentencia Civil Nº 327/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 383/2006 de 07 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00327/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7019190/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 383/2006

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 864/2004

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 57 de MADRID

Ponente:ILMA. Dª. Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

CM

De: LEVACCI, OBRAS Y CONSTRUCCIONES, S.L.

Procurador: ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO

Contra: Carmen , Rodolfo , Constantino , Edurne

Procurador: MAGDALENA CORNEJO BARRANCO, Alicia , MAGDALENA CORNEJO BARRANCO,

MAGDALENA CORNEJO BARRANCO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D, RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª. Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a siete de julio de dos mil ocho. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordianrio

número 864/2004 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-

demandante Levacci, Obras y Construcciones, S.L., y de otra, como apelados-demandados Doña Marí Luz , don

Rodolfo , doña Andrea , don Humberto , doña Celestina , doña Carmen y don Constantino .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la ILMA. Sra. Dª. Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Madrid, en fecha 9 de enero de 2006 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda de Juicio Ordinario interpuesta por LEVACCI, OBRAS Y CONSTRUCCIONES, S.L.; contra DOÑA Alicia , DON Ramón , DON Humberto , DOÑA Andrea , CON Rodolfo , DOÑA Celestina , DOÑA Carmen Y DON Constantino , absolviendo a los codemandados de los pedimentos recogidos en el suplico de la parte actora, con imposición a esta última de las costas devengadas en el proceso".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 11 de febrero de 2008, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 1 de julio de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto que se opongan a los siguientes.

PRIMERO.- La entidad Levacci, Obras y Construcciones S.L formuló demanda de juicio ordinario contra Dª Carmen y Dª Celestina , D. Constantino y D. Rodolfo , D. Humberto , Dª Marí Luz y D.ª Andrea interesando se declarara resuelto el contrato de opción de compra con ellos suscrito el día 9 de Abril de 1999, al no haber cumplido los mismos con las obligaciones asumidas respecto de las fincas de la calle DIRECCION001 a que él mismo se refería, condenando a los demandados a que le reintegraran la suma de 11.126,52 € que les había entregado a cuenta del precio de la opción de compra, debiendo condenar igualmente a los mismos a que le abonaran los gastos que se había visto obligada a abonar al haber sido llamada a un proceso como consecuencia del incumplimiento por ellos con sus obligaciones (3.263 €), así como los gastos habidos al haber satisfecho honorarios a diferentes profesionales en distintos procedimientos (102.353,37 €), debiendo indemnizarle los mismos en la suma de 627.582,52 € en concepto de daños y perjuicios al no haber podido ella cumplir frente a terceros como consecuencia del previo incumplimiento por los demandados con las obligaciones que habían asumido en el contrato de 9 de Abril de 1999.

Dª Marí Luz y D. Ramón se opusieron a las pretensiones frente a los mismos deducidas, lo que igualmente hicieron D. Humberto , Dª Andrea y D. Rodolfo , así como Dª Celestina y Dª Carmen , negado todos ellos que hubieran incumplido las obligaciones por ellos asumidas en el contrato a que la parte actora se refería, siendo aquélla quien realmente no había dado exacto cumplimiento a lo pactado en él mismo.

El Juzgador de instancia dictó sentencia desestimando las pretensiones deducidas por la parte actora en el suplico de su demanda, siendo contra esta resolución frente a la que ha mostrado su disconformidad la entidad Levacci, Obras y Construcciones S.L por entender que aquél no había valorado correctamente la prueba en las actuaciones practicada, no habiéndose novado sino el plazo para el ejercicio de la opción de compra a su favor reconocida, pero no el cumplimiento del resto de los requisitos previstos, refiriéndose la comunicación al mismo remitida tan solo a una de las fincas objeto del contrato pactado con los demandados en el procedimiento, pero no a las dos que eran objeto del mismo, no pudiendo reputarse de buena fe el hacer de los demandados al haber transmitido a un tercero las fincas litigiosas antes de comunicarle su voluntad de dar por resuelto el contrato que le vinculaba.

SEGUNDO.- Para dar respuesta a las pretensiones ante esta Sala deducidas debemos partir de los siguientes hechos:

Con fecha 9 de Abril de 1999 se convino entre Bruña Construcciones S.L y Gestair Suministros y Tecnología S.A, como optantes, con Dª Mª Luz Díaz Melquito, que actuaba en nombre y representación de Dª Carmen y Dª Celestina , D. Ramón y D. Rodolfo y D. Constantino , y con D. Enrique Naveros Sierra, que actuaba en representación de Dª Marí Luz , Dª Andrea , y de D. Ramón y D. Humberto , así como con D. Jose Enrique y D. Jose Ángel que cada uno de ellos actuaba en su propio nombre y derecho, un contrato de opción de compra cuyo objeto eran las fincas sitas en la calle DIRECCION000 números NUM000 y NUM001 y en la calle DIRECCION001 las sitas en los números NUM002 y NUM003 , si bien estando pendientes determinados litigios sobre tales inmuebles, los denominados como "herederos" en dicho contrato, aquí demandados junto con otros, se comprometieron a regularizar la situación registral de las fincas en un determinado plazo, comprometiéndose Bruña Gestair a realizar la compraventa de las fincas objeto del contrato "en un plazo improrrogable de sesenta días naturales, a contar desde la notificación a realizar por D. Enrique Naveros Sierra, Dª M. Luz Díaz Melquito y D. Manuel Valero Yáñez, mediante carta firmada por los tres, de que las fincas disponen de la regularización registral correspondiente y demás requisitos para proceder a dicha venta, cosa que justificarán documentalmente. La compraventa no se llevará a efecto hasta que dichas situaciones y gestiones hayan sido resueltas, situación que se entenderá producida cuando cada uno de los inmuebles se encuentren regitrados a nombre de los herederos. En consecuencia, no se podrá entregar la propiedad y posesión hasta que se cumplan las referidas condiciones", tal y como expresamente consta en el apartado c) de la estipulación Tercera dhe dicho contrato, que figura unido a los autos a los folios 32 y siguientes.

Consta en autos que Gestair Suministros y Tecnología se extinguió por cesión legal de su activo y pasivo a Levacci, habiendo cedido Bruña Construcciones S.L a esta entidad igualmente sus derechos, algo que, pese a las manifestaciones realizadas por alguno de los codemandados en sus escritos de contestación a la demanda, todos ellos conocían, habiendo aceptado los mismos continuar sus relaciones con la entidad Levacci, Obras y Construcciones S.L, y así al efecto D. Carmen y Dª Celestina , D. Rodolfo y D. Constantino , Dª Marí Luz , Dª Andrea , D. Ramón y D. Humberto y D. Jose Ángel , suscribieron con la misma la correspondiente escritura pública de compraventa respecto de los derechos que los mismos tenían respecto de las fincas sitas en la DIRECCION000 números NUM000 y NUM001 el 27 de Abril de 2001 (folio 65), justificando en el Expositivo IV de esta escritura precisamente la aparición como compradora de la entidad Levacci, realizando ese mismo día 27 de Abril de 2001 una serie de manifestaciones en relación con el contrato de 9 de Abril de 1999, en Acta Notarial, a favor de la entidad Levacci, constando en el expositivo VIII de este Acta, que figura unida al folio 82, "que en el día de la fecha manifiestan los comparecientes que proceden al cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato referido salvo las concernientes a los solares de la calle DIRECCION001 números NUM002 y NUM003 , que se llevarán a cabo, según el contrato en el momento en que sean registradas a nombre de los herederos tales solares".

Consta en autos que con fecha 3 de Octubre de 2001 Levacci Obras y Construcciones S.L firmó escritura de compraventa con D. Jose Enrique , como vendedor, respecto de los derechos que él mismo tenía en las fincas de las DIRECCION000 números NUM000 y NUM001 , y los que le correspondieran respecto de las fincas de la calle DIRECCION001 números NUM002 y NUM003 (folio NUM004 ), habiendo firmado Levacci escritura de compraventa en idénticos términos con D. Ramón con fecha 0 de Abril de 2002 (folio 126).

Tal y como se desprende del documento unido al folio 294 de las presentes actuaciones D. Enrique Naveros Sierra remitió burofax a la entidad Levacci Obras y Construcciones S.L con fecha 10 de Julio de 2003, en el que le comunicaba que la finca de la calle DIRECCION001 número NUM002 ya se encontraba inscrita a nombre de los demandados en el procedimiento, y que podía otorgarse la correspondiente escritura de compraventa de la misma.

De la certificación que del Registro de la Propiedad nº 18 de los de Madrid, figura unida al folio 176 de las actuaciones, consta que los hoy demandados en el procedimiento procedieron a vender a la entidad Ferraluz, Obras y Proyectos S.L, con fecha 18 de Noviembre de 2003 las fincas de la DIRECCION001 a que nos venimos refiriendo.

Del documento unido al folio 165 de las actuaciones se desprende que con fecha 16 de Marzo de 2004, esto es, unos meses después de la compraventa a que nos hemos referido anteriormente, D. Enrique Naveros Sierra y Dª Mª Luz Díaz Melquito enviaron una carta a Gestair Suministros y Tecnología, dando por resuelto el contrato con ella suscrito el 9 de Abril de 1999, cuando ciertamente tenían conocimiento que esta sociedad se había extinguido por cesión legal de su activo y pasivo a Levacci Obras y Construcciones S.L., tal y como anteriormente hemos indicado, y se desprende de los documentos unidos a los folios 65 y 82.

De la prueba documental y testifical practicada ha quedado acreditado que Levacci, Obras y Construcciones S.L concertó con fecha 23 de Julio de 2002 contrato de compraventa, entre otras, de las fincas de la DIRECCION001 , objeto de la presente litis, con la entidad Brupescon S.A (folio 171).

TERCERO.- Considera el Juzgador de instancia que habiendo tenido conocimiento la entidad Levacci, con fecha 10 de Julio de 2003, de la inscripción a nombre de los demandados en el procedimiento de la finca de la DIRECCION001 número NUM002 , estando pendiente el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, al no haber realizado aquélla actividad alguna tendente a formalizar la correspondiente escritura pública de compraventa, los demandados tenían derecho a la venta a un tercero de la mencionada finca, no habiendo existido por su parte incumplimiento que justifique la acción resolutoria en la litis deducida por la parte actora, con las consecuencias que de ella deriva.

CUARTO.- Pues bien, lo primero que debemos indicar es que la notificación por burofax a la entidad Levacci de que la finca de la DIRECCION001 número NUM002 ya se encontraba registrada a nombre de los demandados, solo se refería ciertamente a tal finca, esto es la número NUM002 de la DIRECCION001 , cuando el objeto del contrato suscrito entre las partes en litigio con fecha 9 de Abril de 1999 no solo era esa finca sino también la número NUM003 de la misma calle, sobre la que existía pendiente igual opción de compra a esa fecha, al haberse formalizado ya la correspondiente escritura pública de compraventa respecto de las participaciones que a los demandados correspondieran de las fincas de la DIRECCION000 números NUM000 y NUM001 .

Por otra parte, el mencionado burofax figura remitido y firmado solo por D. Enrique Naveros Sierra, y no por las otras dos personas que junto con él se mencionaban en el contrato de opción de fecha 9 de Abril de 1999, tal y como expresamente se convino en él mismo, y reseñamos en el segundo de los fundamentos jurídicos de la presente resolución.

Ciertamente la entidad Levacci no realizó actuación alguna en el plazo de los sesenta días naturales siguientes, -plazo éste a que se refería el contrato de 9 de Abril de 1999-, desde que recibió el mencionado burofax, en cuanto a tratar de aclarar el contenido del mismo, representación de quien lo firmaba, fincas a la que afectaba, etc....

QUINTO.- Realmente el tema objeto de discusión en la presente litis es si debe entenderse que el contrato de opción no se perfeccionó por causa imputable a la parte demandada, o si lo fue por causa imputable a la parte actora.

Pues bien, esta Sala considera que habiéndose novado ciertamente el plazo inicialmente convenido en el contrato de opción de compra suscrito entre las partes en litigio, en cuanto al momento en que debería haberse finalizado con los trámites necesarios para que las fincas de la DIRECCION001 se encontraran inscritas a nombre de los demandados en el presente procedimiento, lo que se vino a aceptar por todas ellas, bastando al efecto con examinar el acta de manifestaciones al efecto realizadas por los demandados con fecha 27 de Abril de 2001 (folio 82), y en concreto la octava de ellas, es que la novación de dicho plazo no afectaba sino tan solo a éste pero no a ninguno de los requisitos pactados en cuanto a la forma en que debería notificarse la regularización registral de las fincas, ni tampoco en cuanto al plazo de los sesenta días en que ejercitarse aquélla desde que se recibiera la notificación de tal regularización, y así se decía en dicha manifestación que las obligaciones concernientes a las fincas de la DIRECCION001 números NUM002 y NUM003 , se "llevarán a cabo, según el contrato en el momento en que sean registrados, a nombre de los herederos...", como ya indicamos en el fundamento jurídico segundo de la presente resolución.

Así teniendo en cuenta las condiciones y obligaciones asumidas por las partes en litigio en el contrato de 9 de Abril de 1999, entendemos que desde luego el burofax remitido por el Sr Navarro Sierra a la entidad Levacci, Obras y Construcciones S.L el día 10 de Julio de 2003 (folio 294) no reúne los requisitos expresamente pactados entre aquéllos como para tener por válida y suficientemente realizada la notificación de la regularización registral de la finca a que él mismo se refiere, la de la DIRECCION001 número NUM002 , a los efectos de que se llevara a cabo la compraventa de dicha finca por Levacci en los sesenta días naturales siguientes a la recepción de dicha notificación.

Lo expuesto conlleva que la falta de actividad alguna de Levacci Obras y Construcciones en el plazo de los sesenta días siguientes referidos, no pueda considerarse como un cierto incumplimiento por la misma con sus obligaciones, sin perjuicio de la calificación de poco diligente que su conducta pueda merecer, ya que teniendo conocimiento de la situación registral de la finca de la DIRECCION001 número NUM002 nada hizo ni dijo al respecto, pero sin que tal negligencia en su conducta suponga un cierto incumplimiento de las obligaciones por ella asumidas..

SEXTO.- Si realmente y como hemos indicado no cabe decir que la entidad Levacci Obras y Construcciones incumpliera con las obligaciones por ella asumidas respecto de la finca de la DIRECCION001 número NUM002 , mucho menos pudo incumplir las mismas respecto de las obligaciones por ella asumidas en el contrato de fecha 9 de Abril de 1999 respecto de la finca de la DIRECCION001 número NUM003 , también objeto del contrato y pendiente de que respecto de la misma se formalizara el contrato de compraventa correspondiente, al no habérsele comunicado la regularización registral de la misma, en cuanto a que estuviera inscrita ya a nombre de los demandados en el presente procedimiento.

SÉPTIMO.- Ciertamente consta en autos que la parte demandada en el presente procedimiento comunicó a la entidad Levacci Obras y Construcciones su voluntad de dar por resuelto el contrato de fecha 9 de Abril de 1999 entre ellas suscrito, debido al incumplimiento, según manifestaron, de las obligaciones que la misma había asumido, al haber adquirido a dos de los denominados "herederos" en tal contrato, las participaciones que a ellos les correspondiera respecto de las fincas objeto del mismo, lo que entendían iba en contra de lo pactado al margen de causarles ciertos perjuicios.

Pues bien, aún cuando consta en autos la adquisición por parte de Levacci a D. Jose Enrique y a D. Evaristo la compra de las participaciones que respecto de las fincas de la DIRECCION000 y DIRECCION001 a ellos les correspondiera (folios NUM004 y NUM001 ), no ha quedado acreditado en autos el cierto y efectivo perjuicio que tales contratos a ellos les haya supuesto en relación con los términos convenidos en el contrato de 9 de Abril de 1999, pero es que, en cualquier caso, lo que desde luego es un manifiesto y cierto incumplimiento es el de los "herederos"-demandados en la litis en cuanto a las obligaciones por ellos asumidas en el contrato, ya que vigente él mismo, y antes de que aquéllos hubieran manifestado tan siquiera su intención de dar por resuelto el mismo en cualquier caso (carta de 16 de Marzo de 2004 -folio 165-), procedieron a transmitir a un tercero, la entidad Ferraluz, Obras y Proyectos S.L (el 18 de Noviembre de 2003 -folio 176-), las dos fincas de la calle DIRECCION001 a que nos venimos refiriendo (folio 176).

OCTAVO.- En base a las consideraciones hasta el momento expuestas no procede sino que estimemos la primera de las pretensiones en la litis deducidas por la entidad Levacci, declarando resuelto el contrato de 9 de Abril de 1999 por ella convenido con los demandados en el presente procedimiento, ante el incumplimiento por estos con las obligaciones por ellos asumidas en dicho contrato, debiendo reintegrarle aquéllos la cantidad recibida por ellos en concepto de señal por la compra de las viviendas de la DIRECCION001 NUM002 y NUM003 de Madrid, descontada la suma que en tal concepto y de la cantidad total por aquélla entregada (11.126,52 €) como consecuencia de este contrato, hubieran recibido D. Jose Enrique y D. Evaristo , siempre que se justifique la entrega de cualquier cantidad a éstos por dicho concepto.

NOVENO.- Reclama la entidad Levacci Obras y Construcciones S.L ciertas cantidades, en concepto de indemnización y derivadas de la declaración de resolución del contrato por el incumplimiento por los demandados con sus obligaciones, correspondiéndose alguna de ellas, en concreto la suma de 3.263 €, a los gastos que ella tuvo al ser llamada a un procedimiento contra ella y Ferreluz Obras y Proyectos S.L una tercera entidad, procedimiento del que conoció el Juzgado de 1ª Instancia número 21 de los de Madrid, autos 303/02 de los registrados en él mismo.

Pues bien, entendemos que este gasto por ella habido, no deriva del incumplimiento que imputa a los demandados con sus obligaciones, siendo en cualquier caso en dicho procedimiento en el que puede y debe discutirse sobre quien debe abonar el coste que a ella le supuso su llamamiento al mismo, no habiendo sido desde luego llamada a tal procedimiento a instancia de los demandados en el presente litigio.

En cuanto a los gastos que Levacci reclama por haber satisfecho ella los mismos a diferentes profesionales en distintos procedimientos, un total de 102.353,37 €, entendemos que no procede condenar a los demandados al pago de los mismos, ya que no consta cual fuera la causa o motivo que le llevara a realizar tales pagos, cuyos justificantes figuran unidos a los folios 28 y siguientes de las actuaciones, siendo alguno de estos justificantes tan genéricos que no permite saber el concepto por el que se abonaron los honorarios que en ellos se refleja (folios 28 y 29), desconociendo la causa por la que satisfizo determinados honorarios a D. Enrique Naveros o a Dª Mª Luz Díaz (folios 30 y 32) y su relación con los hechos que imputa a los demandados en el procedimiento.

Finalmente y en cuanto a la reclamación de daños y perjuicios por un importe total de 627.582,52 €, que concreta en no poder transmitir a la entidad Brupecon S.L las fincas de la DIRECCION001 cuando había ya firmado con la misma un contrato en tal sentido con fecha 23 de Julio de 2002 (folio 171), entendemos que tampoco procede tal indemnización, en tanto que el contrato a que Levacci se refiere es de fecha 23 de Julio de 2002, como ya hemos indicado, y en esa fecha todavía se estaba discutiendo sobre los posibles derechos de los demandados respecto de las fincas de la DIRECCION001 , siendo así que no fue sino con fecha 15 de Abril de 2003 cuando el Juzgado de 1ª Instancia nº 31 de los de Madrid, puso fin al procedimiento seguido ante él mismo con el número 435/99, resolviendo los problemas suscitados sobre las fincas objeto de litigio, por lo que desde luego a la firma de tal contrato era ella quien debía asumir los riesgos que la falta de regularización registral de las fincas podía conllevar, habiendo formalizado un contrato con un tercero respecto de un bien que en ese momento no le pertenecía.

DÉCIMO.- Estimando parcialmente las pretensiones en la litis deducidas por la parte actora, no procede realizar pronunciamiento alguno en cuanto a las posibles costas procesles devengadas en primera instancia, conforme a lo previsto en el art 394 de la LECv , sin que tampoco proceda efectuar pronunciamiento alguno en lo que respecta a las costas procesales devengadas en esta alzada (arts 394 y 398 de la Ley Procesal )

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr Bordallo Huidobro, en nombre y representación de Levacci, Obras y Construccioens S.L, contra la sentencia dictada por el Ilmo Sr Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de los de Madrid, con fecha nueve de Enero de dos mil seis, debemos revocar y revocamos la misma, en el sentido de que procede estimar parcialmente la demanda formulada por la representación de Levacci, Obras y Construcciones S.L, contra Dª Marí Luz , D. Rodolfo , Dª Andrea , D. Humberto . Dª Celestina , Dª Carmen y D. Constantino , declarando como declaramos resuelto el contrato que les vinculaba, de fecha 9 de Abril de 1999, respecto de las fincas de la DIRECCION001 números NUM002 y NUM003 de Madrid, condenando como condenamos a los mismos a que reintegren a aquélla la cantidad que les había entregado en competo de señal y parte de precio de la compra de las mismas (11.126,52 €), una vez descontadas las cantidades que de tal suma recibieran D. Jose Enrique y D. Evaristo , sin que proceda se le indemnice en cualquier otra cantidad por los posibles perjuicios habidos, no debiendo efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en primera instancia, ni tampoco ene sta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.