Sentencia Civil Nº 327/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 690/2009 de 04 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 327

Recurso de apelación nº 690/09

Procedente del procedimiento Ordinario nº 768/08

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON ANTONIO RECIO CORDOVA y DON ENRIC ALAVEDRA FARRANDO, actuando el/la primero/a de ellos como

Presidente del Tribunal , ha visto el recurso de apelación nº 690/09 interpuesto contra la sentencia dictada el día 15 de mayo de

2009 en el procedimiento nº 768/08 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Barcelona en el que es recurrente

AUGITERRA, S.A. y apelado GRUPO LAR PROMOSA, S.A., previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de

España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona 4 de julio de 2011

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Estimo íntegramente la demanda formulada por GRUPO LAR PROMOSA, S.A. representada por el Procurador Sr. Antonio García i Marin y asistida del Letrado Sr. Pedro Fernández Martínez contra AUGITERRA, S.A. representada por el Procurador Sra. Hilda Blanco Monteagudo y asistida pro el Letrado Sr. Francesc de Paula Rovira Llor y por ello declaro vigente el contrato de compra-venta sobre plano de fecha 9/2/2006 y condeno a la demanda a estar y pasar por tal declaración y en su consecuencia a cumplirlo subscribiendo la correspondiente escritura pública de compra-venta de los inmuebles sitos en el EDIFICIO000 , escalera NUM000 ., planta NUM001 , puerta NUM002 , plaza de aparcamiento número NUM003 y trastero a que se refiere el indicado contrato con abono de la totalidad del precio de la compraventa pendiente que asciende a la suma de 294.292,80 € IVA incluido, actuaciones que deberá realizar en el plazo que prudencialmente se le fija en los tres meses siguientes a la notificación de esta resolución, debiendo abonar igualmente los intereses de esa suma desde la fecha de interpelación judicial hasta que se otorgue la escritura pública. Impongo a la demanda Agiterra las costas de esta demanda principal.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora apunta en su escrito inicial que la mercantil GRUPO LAR PROMOSA, SA (GRUPO LAR) suscribió en fecha 9 de febrero de 2006 un contrato privado de compraventa con la mercantil demandada, AUGITERRA, SA (AUGITERRA) cuyo objeto era la vivienda situada en el EDIFICIO000 , escalera NUM000 , planta NUM001 , puerta NUM002 y la plaza de aparcamiento NUM003 resultantes del proyecto básico de ejecución de la promoción de viviendas, plazas de aparcamiento y trasteros que GRUPO LAR estaba realizando en las parcelas de su propiedad NUM000 y D del proyecto de reparcelación del Sector "L'Ànonima", con los siguientes pactos ahora relevantes: (i) se fijó el precio en la suma de 367.866,00 euros (IVA incluido), del que la compradora ha abonado la suma de 73.573,20 euros (IVA incluido), estando pendiente de pago la cantidad de 294.292,80 euros (IVA incluido) que debía hacerse efectiva en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, y (ii) se acordó que la entrega de las unidades inmobiliarias objeto de venta se podía llevar a cabo durante los tres meses siguientes a la fecha estimada de entrega fijada para el mes de noviembre de 2007, por lo que la entrega podía llevarse a cabo hasta el día 29 de febrero de 2008 "sin que ello supusiera ninguna prorroga respeto a la fecha prevista de entrega ni ningún retraso imputable a la Promotora en la "traditio" de las unidades inmobiliarias".

En definitiva, como quiera que en fecha 21 de diciembre de 2007 GRUPO LAR convocó a la demandada ante la notaría para formalizar escritura pública de compraventa con el abono del precio restante en fecha 31 de diciembre de 2007 y dado que la compradora no compareció, pese a que dicho requerimiento fue reiterado en varias ocasiones, es por lo que interesa en el suplico de su escrito inicial el cumplimiento del contrato conforme le faculta la Estipulación Octava: "...dicte sentencia por la que:

1) Se declare vigente el contrato de compraventa de fecha 9 de febrero de 2006, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración.

2) Se condene a la demandada a cumplir el contrato privado de compraventa firmado con GRUPO LAR PROMOSA, SA el día 9 de febrero de 2006 compeliéndose a la parte demandada a que suscriba la correspondiente escritura pública de compraventa de los bienes inmuebles descritos en el hecho tercero de la demanda, con abono de la totalidad del precio de la compraventa pendiente de abono que asciende a la suma de 294.292,80 euros (IVA incluido)

En aras a la facultad que tienen atribuidas los Tribunales solicitamos la fijación de un plazo para el cumplimiento del contrato que consideramos suficiente en 30 días naturales a partir de la firmeza de la sentencia o, en su caso, el más breve plazo prudencial que fije el Juzgado.

3) Se condene a la demandada a abonar a mi representada los intereses correspondientes sobre el importe pendiente de abono, 294.292,80 euros (IVA incluido), desde la fecha de interposición de la presente demanda y hasta el momento en el que AUGITERRA cumpla con las obligaciones que le corresponden suscribiendo la pertinente escritura pública de compraventa con abono del importe restante de pago a GRUPO LAR PROMOSA, SA.

4) Se condene expresamente a la demandada al pago de las costas y gastos judiciales del presente procedimiento".

SEGUNDO .- La mercantil demandada se opuso a tales pretensiones en su escrito de contestación a la demanda por considerar (i) que el contrato carece de los requisitos de validez y eficacia establecidos en el derecho vigente ante la total falta de identificación del objeto contractual y (ii), para el caso de entender que el contrato reúne todos los requisitos para su nacimiento y validez, lo cierto es que la compradora procedió a resolver el contrato ante el retraso en la entrega; al tiempo que formula reconvención interesando del juzgado "acuerde la resolución del mismo, por incumplimiento previo de las obligaciones de la actora-reconvenida, con la devolución a mi principal de las cantidades abonadas a aquella anticipadamente a cuenta del perfeccionamiento del citado contrato, por importe de 73.573,20 €, más otros 36.786,60 €, en concepto de indemnización por daños y perjuicios pactados en la indicada cláusula contractual, más los intereses legales y costas, efectuada por mi principal , la mercantil "AUGITERRA, SA", y previos los trámites legales pertinentes, dicte en su día Sentencia por la que estime íntegramente la reconvención efectuada, resuelva la resolución del contrato y la obligación de la sociedad reconvenida al pago de las cantidades reclamadas con más los intereses legales costa del proceso".

TERCERO .- La sentencia de instancia estima la demanda y desestima la reconvención al entender que la vendedora cumplió con sus obligaciones y ofreció la entrega de la vivienda dentro de plazo: "Así pues la demandante cumplió dentro del plazo con sus obligaciones. Estuvo en disposición de efectuar la tradición de los inmuebles. Reparó las anomalías observadas de contrario. Ofreció escriturar. Lleno desde luego el requisito de requerimiento previo para dar por resuelto el contrato a que especialmente alude el artículo 1504 del Código Civil lo que la faculta para ejercitar la acción resolutoria. La demandada opone pretendidas imposiciones a medio del contrato de adhesión cuando se trata de una profesional inmobiliaria; una supuesta mora trascendental en el cumplimiento de la obligación; un pretendido despojo de su facultad de elección de notario. Cabe concluir que Augiterra, que en un principio no dudó en adelantar los plazos que se le reconocen de contrario, ulteriormente por la crisis del mercado inmobiliario o por las razones que fueren, no le conviene consumar esa compraventa sobre plano y tratar de referir a la contraria un incumplimiento para recuperar no sólo lo adelantado sino incluso una mayor cantidad por vía de daños y perjuicios que desde luego hay que denegarle por razones que quedan expuestas."

Frente a tal resolución se alza la parte demandada por los siguientes motivos:

1º Infracción del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 26 de noviembre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias: "En primer término, el Juzgador no otorga la condición de consumidor final a mi poderdante y por consiguiente no despliega los efectos tuitivos de la Ley, ni interpreta las pruebas bajo el prisma de aquélla. En segundo término, no se tienen en consideración los incumplimientos contractuales previos y de naturaleza grave cometidos por la actora, a los efectos ulteriores de determinar la procedencia del artículo 1124 CC, y finalmente, no se considera, a causa de la primera razón apuntada, el derecho de mi poderdante a optar por la resolución contractual al que le faculta la normativa especial".

2º Infracción de la Ley 24/1991, de la Vivienda de la Generalitat de Catalunya , y normativa posterior que la sustituye, así como infracción de los dispuesto en la vigente Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación : "Es evidente que en el caso de autos se incumple por la vendedora el art.21 de la Ley sobre la Vivienda de la Generalitat de Catalunya al percibir en el año 2006 importantes cantidades, en diversos pagos y hasta el 20% del precio de compraventa final, a cuenta de la futura construcción de la vivienda. El incumplimiento de dicha norma faculta a mi poderdante, en todo caso, para poder rescatar aquellas cantidades que ha entregado de modo indebido a la promotora...Es evidente y palmario que la promotora vendedora no cumple con la obligación de información legalmente preceptuada en la fecha de suscripción del contrato privado de compraventa, pues la actora estaba obligada a entregar además de la información registral de la finca y toda vez que el precio de las cantidades anticipadas a cuenta rebasa con creces el 1% del valor en venta del inmueble, la orientación principal de la vivienda, los servicios e instalaciones de que disponía el edificio además de la vivienda en particular, la identificación individualizada de cargas y gravámenes, las condiciones individualizadas financieras con la entidad hipotecante, los proyectos de estatutos de la comunidad de propietarios y el coeficiente de participación sobre elementos comunes por parte del comprador final...De cuanto antecede, esta parte ha acreditado un incumplimiento previo, múltiple y grave imputable a la actora por no reunir los requisitos arbitrados por Ley para poder percibir cantidades a cuenta, y por ende nace su obligación de restitución de dichas cantidades al haber sido obtenidas de modo ilegítimo" .

3º Infracción de los arts.1124 y 1129 CC . Facultad resolutoria del adquirente al amparo de los citados artículos: "El Promotor estaba obligado por contrato a entregar la vivienda el 30/11/2007, y desde marzo de 2006 dejó de prestar las garantías a las que estaba obligado...De cuanto antecede se colige que la interpretación sobre prorrogas o sobre la falta de situación de morosidad del promotor esgrimidas de adverso son totalmente improcedentes e inoportunas, toda vez que la obligación contractual de entrega estaba determinada como máximo a una determinada fecha, esto es, final de noviembre de 2007, transcurrido dicho término, y ante el incumplimiento, entre otra cuestiones, sobre las garantías legales, el adquirente está facultado para resolver sin más el contrato".

La parte actora se opone a la apelación e interesa la confirmación de la sentencia de instancia.

CUARTO .- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior, es claro que el mismo se centra en analizar si la resolución contractual notificada por la mercantil compradora en mayo de 2008 resulta procedente o, por el contrario, al no concurrir causa que justifique tal decisión, debe accederse al cumplimiento del contrato de compraventa interesado por la promotora-vendedora en su demanda.

Pues bien, conviene comenzar por efectuar una relación de lo acontecido con el contrato suscrito por las entidades litigantes:

1º En el Contrato privado de compraventa suscrito en fecha 9 de febrero de 2006 se hace constar que el objeto del mismo es la vivienda "sita en el EDIFICIO000 , ESCALERA NUM000 , PLANTA NUM001 , PUERTA NUM002 , tiene una superficie aproximada de 73,17 metros cuadrados útiles y 84,69 metros cuadrados construidos" y la "PLAZA DE APARCAMIENTO NUM003 situada en el sótano del edificio" ; y asimismo se apunta como fecha estimada para la entrega de las unidades inmobiliarias la de noviembre de 2007, precisando lo siguiente "de superarse la fecha prevista para la entrega en más de tres meses sobre la fecha estimada de entrega, se considerara que concurre un supuesto retraso, siempre que este retraso no sea motivado por causas de fuerza mayor, o por causas ajenas a la voluntad de la Promotora".

2º En fecha 21 de diciembre de 2007 la vendedora se dirigió a la compradora señalando como fecha para el otorgamiento de escritura pública de venta el 31 de diciembre de 2007; y llegada dicha fecha, la compradora no compareció en la notaria.

3º En fecha 20 de febrero de 2008 la vendedora reiteró la citación para el otorgamiento de escritura señalando al efecto el día 26 de febrero de 2008; y llegada dicha fecha nuevamente se produjo la incomparecencia de la compradora.

4º En fecha 4 de marzo de 2008 la vendedora se dirigió a la compradora requiriéndole para que en el plazo de 15 días indicara día y hora para la visita de la vivienda y el parking, así como también para formalizar la escritura pública.

5º En fecha 19 de marzo de 2008 la vendedora se dirigió a la compradora en los siguientes términos: "En la visita relitzada el passat dia 14 del present, al pis situat en la Promoció de L'Illa Verda de Sant Cugat s'han detectat una sèrie de irregularitats. Es por això que les notifiquem, mitjançant una relació adjunta, per a que es reparen el més aviat possible i posteriorment dur a terme el compliment de la corresponent escriptura de compravenda" : se trataba de pequeños repasos finales de obra (f.174).

6º Una vez efectuados tales repasos, y corregidas por tanto las deficiencias detectadas en la obra, la vendedora se dirigió nuevamente a la compradora señalando fecha para el otorgamiento de escritura, concretamente el 21 de mayo de 2008; procediendo ésta a contestar en fecha 20 de mayo de 2008 para notificar la resolución del contrato de compraventa con la siguiente justificación:

" Es evidente que su empresa con la evidente finalidad de impedir que podamos legítimamente efectuar la resolución contractual por Ustedes mismos prevista, nos emplaza para elevar a público el contrato de compraventa, sin dejarnos supervisar o corroborar las reparaciones que solicitamos fueren efectuadas en dichos inmuebles y sin respetar el plazo de quince días para designar otra Notaría de nuestra elección "contraviniendo la cláusula 8.1 contractual".

Cuanto antecede, evidencia un retraso en la entrega superior a seis meses desde la fecha máxima de entrega establecida contractualmente, pese haber percibido la cantidad de 73.573,2.-€ abonados puntualmente por nuestra empresa y que obran en su poder desde junio de 2007, fecha inicialmente prevista para la entrega de la vivienda.

De cuanto antecede, y de conformidad con lo dispuesto en la cláusula undécima contractual, anunciamos nuestra voluntad de resolver el contrato por incumplimiento de la promotora, por demora en la entrega en más de seis meses, instándole para que proceda al abono de 110.359,8,.€, al que asciende al suma de 73.573,2.-€ cantidades que les fueron entregadas por nuestra empresa, más 36.786,6.-€, en concepto de daños y perjuicios contractualmente pactados "resultado multiplicar los 73.573,2.-€ entregados por 0,50", con más los intereses legales devengados a partir de la presente".

QUINTO .- Partiendo de la anterior relación fáctica, y teniendo en cuenta que la vendedora estaba en condiciones de otorgar la oportuna escritura de venta dentro del plazo pactado, esto es, con anterioridad a marzo de 2008, bien cabe afirmar que la única parte incumplidora ha sido la compradora que por las razones que sea, que tanto da, ya no tiene interés en la compra de los inmuebles, pretendiendo ahora ampararse en la legislación tuitiva de consumidores, especialmente sensible en materia de adquisición de viviendas, para interesar una resolución contractual que, como se ha visto, inicialmente intentaba justificar en un inexistente retraso en la entrega de la finca.

Sentado lo anterior conviene destacar como la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo viene declarando de forma reiterada que para la resolución contractual no es bastante un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución (entre otras, STS 20 noviembre 1984 ); siendo igualmente relevante invocar la doctrina de los actos propios en contra de la compradora en la medida en que inicialmente tan sólo condicionó el otorgamiento de la escritura a la subsanación de pequeñas deficiencias constructivas detectadas en la obra para luego, una vez subsanadas, buscar otros motivos que justificaran la resolución contractual. Obsérvese que tal doctrina aparece actualmente regulada de forma expresa en el art.111.8 CCCat : "Nadie puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad si ésta tenía una significación inequívoca de la cual derivan consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual".

Como declara la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2002 la regla nemine licet adversus sua facta venire (a nadie le es lícito ir contra sus propios actos) tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce, por lo que tales actos han de ser vinculantes, causantes de estado y definidores de una situación jurídica de su autor, encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho y no han de ser ambiguos, sino revestidos de solemnidad; y en el caso de autos no parece lícito mostrar un inicial interés en la consumación de la venta, sin denunciar incumplimiento contractual relevante alguno, para después acudir a toda la legislación tuitiva en la materia en orden a pretender acreditar el incumplimiento de la adversa y, con ello, la resolución contractual.

En definitiva, por más que la recurrente quiera insistir en que la vendedora no ha dado estricto cumplimiento a las garantías exigidas con relación al adelanto de cantidades para la venta de inmuebles en construcción, así como no facilitó toda la información que la legislación en la materia indicada debe entregarse al comprador, lo cierto y verdad es que tales pretendidos incumplimientos en modo alguno pueden justificar la resolución del contrato de compraventa en el momento en que la vendedora ya ha cumplido con la obligación esencial que le incumbía cual es la entrega de la vivienda, y sin que la compradora justificara la resolución contractual inicialmente en otro extremo distinto al pretendido, e inexistente, retraso en dicha entrega.

Admitir lo contrario supondría amparar un ejercicio abusivo del derecho que en nuestro ordenamiento jurídico viene expresamente vedado por los arts.111.7 CCCat y 7.2 CC; máxime cuando, independientemente de que en este caso concreto pudiéramos otorgar la consideración de consumidor a la entidad demandada, lo que resulta evidente es que su objeto social impide desconocer que la misma tenía perfecto conocimiento de toda la legislación en la materia y que, por tanto, cuando suscribió el contrato sin duda se informó convenientemente de todos los extremos referidos a la finca que procedía a adquirir, así como la suficiencia de las garantías que le ofrecía la vendedora con relación a las cantidades entregadas a cuenta, sin que en momento alguno anterior a este proceso haya denunciado tales incumplimientos frente a la compradora, impidiéndole con ello subsanar cualquier omisión de los requisitos exigidos por la Ley en este tipo de contratos.

Basta una mera lectura de la información que se dice en el contrato que la vendedora ha puesto a disposición del adquirente (f.40 ) para afirmar que la mercantil ahora demandada tenía perfecto conocimiento de lo que constituía objeto de la venta, y así, expresamente se indica lo siguiente: "V.- Que la Promotora ha puesto a disposición de la Adquirente la siguiente información:...El proyecto básico, realizado por los arquitectos b720 ARQUITECTOS, que sin perjuicio de haber sido examinado por la Adquirente previamente, se podrá consultar en las oficinas permanentes de la Promotora, en la siguiente dirección Paseo de Gracia 85, 6º A de Barcelona. En el referido proyecto constan todas las características constructivas del edificio y los materiales que se utilizarán en la construcción, así como el grado de Aislamiento Térmico y Acústico del edificio".

Recordemos por último que el objeto social de la compradora-demandada, según consta en el Registro Mercantil, es el siguiente: "PROMOCIÓN INMOBILIARIA DE SUELO Y EDIFICACIONES, COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES, CONSTRUCCIÓN DE TODO TIPO DE INMUEBLES Y DE OBRA, PÚBLICA O CIVIL; LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO DE TODO TIPO DE SUPERFICIES, EDIFICACIONES, ETC" (f.32).

En consecuencia, debemos rechazar el recurso por considerar que la resolución contractual postulada por la compradora no resulta justificada en modo alguno.

SEXTO .- En atención a todo lo expuesto, se ha de desestimar el recurso de apelación, procediendo, en consecuencia, la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de las costas devengadas en esta alzada a la recurrente al desestimarse todas sus pretensiones (arts.394 y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil AUGITERRA, SA contra la sentencia de 15 de mayo de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Barcelona , que confirmamos en todos sus extremos, siendo a cargo de la indicada recurrente las costas devengadas en esta alzada.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales (art. 469-477 - disposición final 16 LEC), que se preparara ante este Tribunal en un plazo de cinco dias a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.