Sentencia Civil Nº 327/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 304/2011 de 15 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 304/2011- AUTOS Nº 273/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº DOS DE MOTRIL

ASUNTO: J. ORDINARIO

PONENTE SRA. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO .

S E N T E N C I A N º 327

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 15 de julio de 2011.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 304/2011- los autos de J. Ordinario nº 273/2008, del Juzgado de Primera Instancia nº Dos de Motril, seguidos en virtud de demanda de don Melchor y doña Sacramento contra Lobresol, S.L.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 21 de febrero de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimo la demanda interpuesta por Don Melchor y Sacramento , declarando resuelto el contrato de compraventa celebrado entre los actores y Lobresol, S.L. con fecha 8 de junio de 2005 y condeno a Lobresol, S.L. a pagar a los actores la cantidad de sesenta y ocho mil novecientos euros y treinta y tres céntimos, intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución y el pago de las costas procesales.".

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso; una vez remitidas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 13 de mayo de 2011.

TERCERO .- Formado el rollo se señaló el día 14 de julio de 2011 para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

Siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO .

Fundamentos

PRIMERO: Por la representación de Lobresol, S.L., se interpone recurso de apelación frente a la sentencia dictada en primera instancia que estimando la demanda presentada por Melchor y Sacramento , declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 8 de junio de 2005 y que tenía por objeto la vivienda sita en Lobres (Granada), DIRECCION000 , nº NUM000 y le condenaba a pagar 68.913,33 euros, como devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, más la indemnización por los daños y perjuicios derivados de la necesidad de alquilar otra vivienda, al considerar que la resolución recurrida infringe los artículos 1.124, 1.105, 1.101 del Código Civil e incurre en error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO : Se resuelve el contrato de compraventa al considerar la resolución recurrida que la parte vendedora incumplió sus obligaciones al no terminar la vivienda en el plazo pactado y frente a ello, la parte recurrente considera que no se trató de un verdadero incumplimiento de sus obligaciones si no de un retraso ante el abandono de la obra por la constructora que fue declarada en concurso de acreedores y, en todo caso, entiende que ese retraso carece de la relevancia necesaria para justificar la resolución del contrato.

En el presente procedimiento, tal y como admiten las partes, el 8 de junio de 2005 se firmó el contrato privado de compraventa donde en la cláusula cuarta la vendedora se comprometió a terminar las obras antes del 30 de octubre de 2006 y a partir de esa fecha, presentaría ante el Ayuntamiento la solicitud de licencia de primera ocupación (fol. 20).

El certificado final de obra es de 26 de febrero de 2007 (fol. 113), por tanto las obras finalizaron cuatro meses después del plazo previsto y el 24 de abril de 2007 el Ayuntamiento de Salobreña (Granada), concedió la licencia de primera ocupación (fol. 115). Sin embargo, no se otorgó la escritura pública y los compradores, al día de hoy, no han pagado el resto del precio pactado.

No obstante las manifestaciones del Sr. Melchor en el acto del juicio en el sentido de que sólo estuvo una vez en contacto con la parte vendedora, lo cierto es que hasta en cuatro ocasiones se reconoce en el escrito de demanda que las llamadas telefónicas y los correos electrónicos han sido múltiples desde el primer momento, si bien hasta la presentación de la demanda no han tenido citación en firme por parte de la vendedora para el otorgamiento de la escritura. Entremezclando el retraso en la terminación de la obra como motivo de la resolución, con los defectos en el acabado que justificaría la falta de saneamiento de la cosa vendida, pero para acreditar estos defectos, la parte actora se limita a aportar una serie de fotografías que, por sí solas, no sirven para determinar el alcance e importancia de la grieta que puede apreciarse, teniendo en cuenta que ya comunicaron a la otra parte contratante con el burofax de 1 de junio de 2007 (fol. 45) que acudirían a visitar la vivienda asistidos de arquitecto técnico. A pesar de esta advertencia, no presentan un informe pericial que permita conocer de forma real y efectiva, el alcance de las deficiencias que denuncian y, de conformidad con la LOE, la defectuosa terminación de la obra permite a los compradores exigir el cumplimiento del contrato, pero no la resolución.

TERCERO: La acción que se ejercita en la demanda es la prevista en el art. 1.124 del Código Civil y los actores solicitan, tal y como se ha estimado en la sentencia dictada en primera instancia, que se declare la resolución del contrato de compraventa pues notificaron por burofax su voluntad resolutoria por incumplimiento del plazo de entrega y/o por la falta de cumplimiento de saneamiento.

La cuestión que debemos resolver es si un retraso de cuatro meses en la terminación de las obras puede considerarse un verdadero incumplimiento que justifique y ampare la resolución del contrato de compraventa, teniendo además en cuenta que en el caso de autos, tal y como ha acreditado la parte recurrente, la empresa constructora abandonó la obra y fue declarada en concurso de acreedores, lo que le obligó a llevar a cabo una actuación especialmente diligente para celebrar nuevo contrato de ejecución y conseguir la terminación de la obra lo antes posible, tal y como ocurrió. De hecho, como advierte Lobresol, S.L., los compradores aceptaron el retraso de estos cuatro meses, pues el 27 de febrero de 2007 (fol. 37) un día después de obtenerse el certificado final de obra, los compradores enviaron un burofax en el que comunicaban a la otra parte, un domicilio para notificaciones, informaban de su intención de no subrogarse en la hipoteca que gravaba la finca y se refieren a las mejoras contratadas para el piso (aire acondicionado y cocina).

Estas circunstancias -el abandono de la obra por la constructora, el retraso en cuatro meses en la terminación y la aceptación por los compradores del retraso producido-, impiden entender que exista un verdadero incumplimiento de la vendedora y sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse en numerosas ocasiones el Tribunal Supremo. En la sentencia de 23 de julio de 2007 se afirma que la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren (...) las legítimas aspiraciones de la contraparte" ( SSTS de 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de marzo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , 31 de octubre de 2006 , 22 de diciembre de 2006 , 3 de abril de 2007y 21 de febrero de 2007 , entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave ( STS de 13 de mayo de 2004 ), admitiendo el "incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida (...) la realización del fin del contrato (...) según los términos convenidos" ( STS de 15 de octubre de 2002 ).

La sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2006 insiste que el incumplimiento debe ser grave, al decir: Para que se produzca el supuesto de la resolución del artículo 1124 CC , además de que se trate de un contrato con prestaciones recíprocas, es preciso que se produzca un incumplimiento grave de la obligación .

Las sentencias más recientes del Tribunal Supremo (Sentencias de 12 de marzo de 2009 y 17 de diciembre de 2008 ), insisten en la consolidada jurisprudencia sobre la materia, en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado y no bastará el mero retraso en la entrega del inmueble, salvo que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin.

Las alegaciones del escrito de demanda relativas a que el 5 de septiembre de 2007 se celebró una reunión entre las partes donde la vendedora no aceptó la resolución del contrato, no encaja con que, quince días más tarde, fuera la propia vendedora la que pusiera la vivienda a la venta en la agencia inmobiliaria "Renovalia", pues Lobresol, S.L., ya tenía la vivienda vendida, lo que excluía la necesidad de buscar comprador.

Por el contrario, parece más plausible, tal y como puso de relieve en el acto del juicio don Fidel , director gerente de Lobresol, S.L., que ante la falta de interés de los compradores en adquirir inmueble, lo pusieron a la venta y la promotora estuvo conforme en concederles un plazo para el otorgamiento de la escritura y pago del precio. Para primeros de febrero de 2008, la casa dejó de estar a la venta, tal y como se afirma en el escrito de demanda, y el 17 de abril de 2008 se presentó esta demanda.

Los hechos posteriores, por tanto, llevan a la misma conclusión: los compradores dejaron de estar interesados en la compra de la vivienda adquirida en su día, para lo que, primero, intentaron resolver el contrato con la vendedora que no aceptó, en segundo lugar, buscaron un comprador al que transmitirle el inmueble y, al no encontrarlo, han presentado esta demanda solicitando la resolución del contrato denunciando un incumplimiento que carece de relevancia, pues a la terminación de las obras, seguían interesados en la conclusión del contrato.

CUARTO: Al considerar que el retraso en la terminación de la obra no permite que pueda prosperar la acción de resolución de contrato a que se refiere el art. 1.124 del Código Civil , al carecer de trascendencia desde el momento en que está acreditado que los inmuebles estaban terminados antes de que los compradores enviaran el burofax comunicando su intención de resolver el contrato y entender que con la demanda lo que pretende la parte compradora es buscar, a toda costa, un motivo que le permita desentenderse del cumplimiento de un contrato que, entre las partes, tiene fuerza de ley, el recurso debe ser estimado y revocar la sentencia dictada en primera instancia, condenando a los actores al pago de las costas causadas en primera instancia y sin pronunciamiento en cuanto a las costas de la apelación, según determinan los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY,

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por Lobresol, S.L., revocando la sentencia dictada el 21 de febrero de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Motril (Granada), en el juicio ordinario nº 273/2008 y desestimamos la demanda presentada por Melchor y Sacramento , absolviendo a Lobresol, S.L., de los pedimentos deducidos en su contra, condenando a los actores al pago de las costas ocasionadas en primera instancia, sin hacer condena de las costas de apelación. Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia a las partes con indicación de que contra ella no cabe recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.