Sentencia Civil Nº 327/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 603/2011 de 10 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00327/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES

APELACIÓN CIVIL; SECCION 4ª

Rollo nº 603/11

Autos nº 162/11

Ilmos. Sres.

Presidente: Dº Miguel Ángel Aguiló Monjo.

Magistrados: Dª María Pilar Fernández Alonso.

Dº Miguel Álvaro Artola Fernández.

SENTENCIA nº 327/12

En Palma de Mallorca, a diez de julio de dos mil doce.

VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre declaración y condena de obligaciones de hacer y subsidiaria resolución del contrato y reclamación de cantidad, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ciudadela, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apelante Dº Jon , y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Maribel Juan Danús, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Patricia León Sampol, y como parte demandada -apelada Dª Leticia , y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Antonio Colom Ferrá, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Ignacio Belmonte Carballo; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.

Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ciudadela en fecha veintiuno de julio de 2011 en los autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de declaración y condena de obligaciones de hacer y subsidiaria resolución del contrato y reclamación de cantidad, seguidos con el número 162/11, de los que trae causa el presente rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que literalmente se transcribirá:

"Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Ricardo Squella Duque de Estrada, en nombre y representación de D. Jon contra Dª Leticia condenando a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la finca rústica consistente en porción de terreno en el camino de CAMINO000 , del término de Ciutadella. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación en plazo y forma, el cual correspondió a esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de Dº Jon , y se fundó en las alegaciones que seguidamente se resumirán:

Incongruencia de la sentencia e infracción del principio de justicia rogada.

Ciertamente, no creemos que pueda ponerse en tela de juicio que la sentencia no satisface cabalmente y no resulta congruente con el petitum de la demanda; menos con la renuncia articulada en la audiencia previa.

La resolución judicial que nos vemos en la tesitura de recurrir, no sólo concede algo no pedido, sino que incluso puede decirse que otorga lo que expresamente se dijo que no se quería. Esto es:

Como se glosa en el hecho tercero de la demanda, el incumplimiento contractual que se imputa al vendedor tiene su origen en la falta de constancia e inscripción en el registro de la propiedad de las construcciones objeto de contrato (que se advierte con motivo de la tasación ordenada por la entidad financiera a la que se pidió préstamo hipotecario) y en la negativa de la vendedora a enmendar esta cuestión (desconociendo de otro lado, la grave ilegalidad).

Así -como significamos- la condena de la vendedora a otorgar escritura de compraventa de la finca, sin la inscripción de la vivienda y boyera (en tanto que petición de imposible cumplimiento) es contraria a la primaria pretensión del actor.

Dicho de otro modo, la petición de compraventa forzosa se articulaba de forma clara, inherente e inseparable a la previa inscripción de las construcciones objeto de compraventa.

Ciertamente, de la simple lectura del suplico de la demanda no puede deducirse otra cosa.

"1º Condene a la parte demandado a realizar a su costa las gestiones oportunas para la declaración e inscripción en el registro de la propiedad de la vivienda y boyera que se citan en el contrato de 1 de septiembre de 2010. Y, seguidamente, al otorgamiento de escritura pública de compraventa a favor de Jon del inmueble y construcciones que se citan en el contrato".

Y no sólo eso. El suplico de la demanda contiene una petición alternativa:

"Con carácter subsidiario, para el caso que no fuera jurídicamente posible el cumplimiento de lo anterior, se declare la resolución del contrato por incumplimiento de la demandada, condenándola a restituir y pagar a la actora la cantidad de veinte mil euros (20.000 €), más el interés legal del dinero computado desde la fecha del contrato de 1 de septiembre de 2010, en concepto de daños y perjuicios.

Ello, porque sin la declaración e inscripción de las construcciones, la entidad financiera no concede a mi representado el préstamo hipotecario necesario para comprar (pagar) la finca, cuya ilegitimidad al momento del contrato se ignoraba. Y, si bien al momento de formular la demanda podía ya intuirse (aunque -ni de lejos- podíamos imaginar el carácter delictivo de la vivienda), dejamos su confirmación o negación a la vendedora.

Luego, la condena a escriturar el inmueble sin la inscripción de la obra nueva, cuanto menos infringe el principio de justicia rogada -cuyo alcance y significación doctrinal no creemos que sea preciso desarrollar- y es diametralmente antagónica a toda pretensión del actor; padeciendo la sentencia de instancia de una grave incongruencia.

Disentimos del razonamiento del juzgador en cuanto que verificada la imposibilidad de inscribir la vivienda y la boyera por certificado del Ayuntamiento de Ciutadella, "se entiende que el Sr. Jon , a través de la demanda, requiere a la Sra. Leticia para que proceda a dicho otorgamiento" (último párrafo del fundamento de derecho segundo de la sentencia apelada). Nada más lejos del suplico de la demanda.

En cualquier caso, cabe atender que en la Audiencia previa, la petición principal relativa a forzar la escritura de compraventa (con construcciones inscritas), fue expresamente renunciada y aceptada por el juzgador.

La cuestión no es ociosa. Atendiendo al conocimiento sobrevenido de la Sentencia del juzgado de lo penal nº 1 de Maó (y por tanto del carácter delictivo de la vivienda objeto de contrato), se tomó conciencia plena de la imposibilidad de la inscripción. Al acto, pues, rechazando la compra, se renunció a esta solicitud, circunscribiendo el suplico a la resolución contractual por incumplimiento de la vendedora (bien la nulidad del contrato) con devolución de las cantidades entregadas.

Aún más -y dicho con el máximo respeto que esta representación tiene hacia el juzgador de instancia- el pronunciamiento judicial se nos revela una broma de mal gusto e infringe las más elementales reglas del sentido común.

"Concede" a mi representado el "derecho" a elevar escritura pública de compraventa de una vivienda que -inscrita o no- constituye delito contra la ordenación del territorio y que debe ser demolida por orden del Ayuntamiento de Ciutadella [Vid. Oficio del Ayuntamiento unido al ramo probatorio de la actora].

En estos términos, delatamos que la sentencia padece también de incongruencia omisiva al no pronunciarse sobre la nulidad del contrato por error invalidante del consentimiento y la ilegitimidad de vender y comerciar con bien inmueble objeto de delito, manifestado en la audiencia previa por mor del repetido hecho de nueva noticia. Igualmente, tampoco expresa la resolución judicial cómo compatibilizar la eficacia del contrato con la imposibilidad del vendedor de garantizar la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

Errónea valoración de la prueba y errónea aplicación de la normativa.-

En efecto, apelamos que el juzgador a quo ha realizado una errónea valoración de la prueba, así como una indebida aplicación de la normativa y jurisprudencia:

1º Al reputar la inexistencia de vicios ocultos, en referencia a la falta de inscripción de las construcciones, invocando que el comprador podría haberse informado por sus propios medios.

2º De forma inherente, por omitir los efectos y no tener en cuenta que la vivienda objeto de compraventa constituye delito contra la ordenación del territorio y que pesa sobre la misma orden de demolición del Ayuntamiento de Ciutadella.

Vamos por pasos:

Respecto la inexistencia de vicios ocultos y los reproches contenidos en la sentencia, relativos a la posibilidad de conocimiento de la situación registral y urbanística de la finca por el actor, cabe hacer dos apuntes:

Nos encontramos ante un contrato privado, previo a la escritura de compraventa y cuya suscripción no resulta preceptiva, aunque sí habitual.

Sin embargo, este documento, con las estipulaciones que en el mismo se contienen, es ajeno a cualquier comprobación -como ilustró mi representado-, que no se efectúa sino con la preparación de la escritura de compraventa.

Así, el contrato privado no sólo opera como antesala de la escritura, sino también como estadio-puente en que el adquiriente realiza las comprobaciones necesarias para el buen fin del contrato y poder alzar el necesario documento público, con la correlativa obligación de la vendedora de responder "de toda reclamación que se pueda hacer sobre esta finca" (cláusula séptima doc. nº 1 de la demanda).

De ahí -de tales comprobaciones- surge el conocimiento -posterior a la firma del contrato- de la falta de inscripción (en que mi representado estriba el primario incumplimiento), y la imposibilidad de acceder a la concesión del préstamo hipotecario, poniendo de manifiesto el vicio y requiriendo a la demandada su enmienda.

Hasta entonces, pues, el adquiriente desconocía la ausencia de inscripción registral de las construcciones, limitándose su conocimiento y aceptación al "estado actual y de conservación y con las edificaciones existentes" (cláusula quinta doc. nº 1 de la demanda). Esto es, a las condiciones físicas (no jurídicas) del inmueble, tanto respecto de su ubicación como características constructivas.

En la propia demanda se expone que el actor conocía que la finca tenía el carácter de rústica. Sin embargo, de este hecho no cabe colegir de forma automática la imposibilidad de su inscripción, pues mi representado ha intervenido como agente inmobiliario en numerosas operaciones de construcciones inscritas en suelo rústico [Vid, más documental aportada por la parte actora en la audiencia previa], asimilando la inscripción -aun con mal criterio- a alguna suerte de legitimidad.

Además, y como se dejó constancia en la fase de prueba, el entorno en que se halla inserida la finca no se trata de un suelo rústico común, sino un núcleo rural que cuenta con más de 50 viviendas. La vivienda objeto de compraventa no es, pues, un hecho aislado en la zona; lo que provoca confusión sobre cuál sea su estado urbanístico y de legalidad o legalización.

En consecuencia, de estos dos extremos esenciales, en consonancia con la propia dicción del contrato (que ninguna referencia hace a la ausencia de inscripción e ilegalidad de la finca), evocamos que es erróneo afirmar que no existe un vicio oculto, y que el actor conocía o debería haber conocido la falta de inscripción de las construcciones (y, automáticamente, su ilegalidad) ya al momento de la firma del documento privado.

Consideramos inadmisibles las referencias del juzgado a una supuesta actuación negligente del comprador por no haber efectuado las indagaciones correspondientes ante el registro de la propiedad o la consulta que permite el art. 55 del Texto refundido de la Ley del Suelo , pues los contratos obligan no sólo a lo expresamente pactado, sino a todas las consecuencias que deriven de la buena fe. Y, la aplicación de la indicada regla de la buena fe, obligaba a la vendedora a informar al comprador del sentenciado delito contra la ordenación del territorio y la existencia de un expediente de restitución de la legalidad por parte del Ayuntamiento; siendo improcedente que se pretenda desplazar este deber de información de la vendedora, y reconvertirlo en un carga de investigación del comprador.

En este sentido, cabe añadir que paralelo al art. 55 del Texto Refundido de la Ley del Suelo que cita el juzgador de instancia (entendemos que referente al Real Decreto 1346/1976 de 9 de abril), el artículo 62 del mismo texto legal , establece que cuando se enajenasen edificios fuera de ordenación, deberá hacerse constar estas calificaciones en el correspondiente título de enajenación, lo que para nada se cumplió en el contrato de 1 de septiembre de 2010.

Y es que en efecto, la demandada no informó al comprador de la concreta situación urbanístico-delictiva que afectaba a la finca, sin que las simples alegaciones vertidas en juicio -contrarias en cualquier caso a las del actor-, acrediten lo contrario.

En segundo término -como se ha avanzado en varias ocasiones, y como la otra cara de la misma moneda-, denunciamos que el juzgador ha soslayado por completo hechos de vital trascendencia para la resolución del caso.

Nos referimos (1) al carácter delictivo de la vivienda sita sobre la finca (circunstancia que difícilmente podía conocerse por el adquiriente al no constar en el registro de la propiedad) y (2) a la orden de demolición del Ayuntamiento de Ciutadella de 4.05.2011, posterior al contrato litigioso de 1.09.2010, dictada -sin embargo- en el seno del procedimiento de restitución de la legalidad urbanística, incoado ya el 21 de abril de 2010 (meses antes del contrato), con propuesta de demolición del instructor de 8 de septiembre de 2010 (justo una semana después de la suscripción del contrato).

Extremos que -como ya se ha glosado suficientemente- no sólo no se comunicaron a mi principal, ni se integraron en el contrato, sino que la vendedora demandada en juicio alegó desconocer la orden de demolición, mostrando incluso su incredulidad.

Y, si la vendedora ignoraba la orden de demolición (aún cuando debería haberla considerado como un hecho incontestable, tras la sentencia de orden penal que sí conocía con creces), difícilmente la informó al adquiriente; resultando acreditado -a su turno- que el actor no releyó a la vendedora de garantizar la posesión legal y pacífica de la finca, y que el objeto vendido no se ajusta a lo pactado en el contrato.

Igualmente, negamos -como sostiene la adversa- que pactaran las partes un precio "irrisorio" por las contingencias legales de la finca. El precio eventualmente más ventajoso (que no irrisorio) tenía causa en la premura de la Sra. Leticia de vender la vivienda (promovida, para añadidura, por un tercero, quien fue condenado penalmente como autor responsable del delito) y en la necesidad exteriorizada de obtener metálico. Jamás en un informado delito y peligro de su demolición.

En consecuencia, la parte actora-apelante terminó suplicando que se dicte sentencia por la que, estimando el recurso, se declare la resolución o la nulidad del contrato de compraventa celebrado el 1.9.2010 por incumplimiento de la demandada, Doña Leticia , condenándola a restituir y pagar al actor la cantidad de veinte mil euros (20.000.-€), más el interés legal del dinero computado desde la fecha del contrato de 1 de septiembre de 2010, en concepto de daños y perjuicios. Y condene a la otra parte a estar y pasar por esta declaración con imposición de las costas causadas en la instancia.

TERCERO.- La representación procesal de la parte demandada también interpuso recurso de apelación en base a los argumentos que se resumirán:

· El juzgador dicta su sentencia, estimando parcialmente la pretensión del demandante, con base a que, "no es admisible la condena de la parte demandada a realizar gestiones para la declaración e inscripción en el Registro de la Propiedad de la vivienda y boyera citadas en el contrato pues el certificado remitida al Juzgado por el Ayuntamiento de Ciutadella indica la existencia en la finca de una edificación no legalizada y estando la normativa urbanística y la calificación del suelo fuera del ámbito del poder de disposición de las partes se solicita en la demanda una petición de imposible cumplimiento", cuando lo cierto y verdad es que si bien ésta es una cuestión evidente, no lo es menos que la verdadera causa en que debió fundamentar el fallo de la resolución debería haber sido el incumplimiento de las obligaciones contractualmente contraídas por parte del comprador demandante.

Pues bien, entrando en materia, señaladas las fechas anteriores, que sitúan la secuencia cronológica de las actuaciones llevadas a cabo por ambas partes, debemos hacer las siguientes afirmaciones; así, concertado el contrato de compraventa entre los litigantes con fecha diez de septiembre de dos mil diez, en que se consensuó por los contratantes que éste debería elevarse a escritura pública antes del día treinta y uno de diciembre del mismo año, y poniéndose como arras penitenciales el abono de la señal entregada a la firma del referido contrato, es decir veinte mil euros (20.000.-€), es evidente que no habiendo causa impeditiva a la formalización de referida escritura notarial por parte de la vendedora/demandada, doña Leticia , como así ha quedado acreditado en los autos de la primera instancia, la no elevación a público del contrato privado de compraventa formalizado sobre la finca rústica sita en el camino de CAMINO000 propiedad de mi mandante, se debe de manera inequívoca y exclusiva a la conducta negligente, por omisiva, del demandante don Jon . Los presentes argumentos no se hacen a título gratuito sino que tienen base en la documentación incorporada a los autos de los que trae causa el presente recurso así como de las restantes pruebas realizadas.

Dicho lo anterior, y acreditado el incumplimiento del actor, quien argumentó, en aras a justificar dicho incumplimiento, primero: el hecho de que las edificaciones contenidas en la finca rústica vendida no se hallaban inscritas en el registro de la propiedad, y siendo que la exigencia de dicha inscripción no se haya reflejado en ninguna de las cláusulas del contrato celebrado, es por lo que entiende esta parte que el burofax enviado por la actora a mi mandante condicionando la validez del contrato suscrito a la inscripción registral, no puede ser considerada como obligación necesaria para la validez del contrato, dado que trata de imponer nuevas obligaciones a una de las partes de manera unilateral y no pactada, y como ya dijéramos de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil en su art. 1.256 del Código Civil , "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes"; y en segundo lugar, el demandante/adquirente, intentó exonerarse de las consecuencias derivadas de su falta de cumplimiento contractual, afirmando que desconocía a la fecha de la firma del contrato privado de compraventa la situación irregular de las edificaciones que se hallan en la finca rústica vendida; pues bien, a este respecto, hacemos, a mayores de los expuestos por esta parte en nuestro escrito de contestación, todos y cada uno de los argumentos expuestos por el juzgador "a quo" en la sentencia recurrida.

A este respecto debemos decir que efectivamente compartimos el argumento expuesto por su señoría en cuanto que "se solicita en la demanda una petición de imposible cumplimiento", pero entiende esta parte que no debe ser ese el único argumento al objeto de liberar a mi representado de la obligación de inscribir dichos inmuebles en el Registro de la Propiedad, y por tanto causa de exoneración de responsabilidad aducida por el comprador/demandante, todo ello con base a los argumentos antes expuestos y referidos a la creación de una obligación implantada de manera unilateral por parte del comprador, amén de no pactada; así, como ya dijéramos en el periodo de conclusiones de la vista celebrada, resulta irrisorio lo alegado por el Sr. Jon respecto a su desconocimiento del estado jurídico de la finca por él adquirida, por varios motivos que hacen patente el menosprecio que hace a la verdad, como lo demuestran los siguientes hechos: en primer lugar las propias declaraciones de las partes en el contrato privado de compraventa ("el comprador conoce el estado de la finca y de sus edificaciones") ; en segundo lugar, el hecho de que los archivos del Registro de la Propiedad y de las Corporaciones Locales son públicos, de acceso a todo aquel que quiera hacer uso del contenido de los mismos con interés acreditado; y en tercer lugar y no menos importante, la actividad a que se dedica el demandante, agente de la propiedad inmobiliaria con una dilatada experiencia en el ramo, con lo que se le presumen conocimientos suficientes en gestión y tramitación de ventas inmobiliarias, como él mismo reconoció en la vista.

Por todo ello no podemos hablar más que, como hayamos mantenido en todo momento, de las numerosas falsedades en que ha incurrido constantemente el actor, y que en especial se concretan con el propio contrato, el cual habla por sí mismo, y leo literalmente "el comprador conoce el estado de la finca y de sus edificaciones".

Además de lo expuesto, al objeto de rebatir el "exclusivo argumento" de su Señoría respecto a la no obligación de mi mandante de tener que inscribir las edificaciones habidas en la finca objeto de la compraventa formalizada entre las partes, es decir "descartada la existencia de vicios ocultos, no es admisible la condena de la parte demandada a realizar gestiones para la declaración e inscripción en el Registro de la Propiedad de la vivienda y boyera citadas en el contrato pues el certificado remitido al Juzgado por el Ayuntamiento de Ciutadella indica la existencia en la finca de una edificación no legalizada y estando la normativa urbanística y la calificación del suelo fuera del ámbito del poder de disposición de las partes se solicita en la demanda una petición de imposible cumplimiento"; así, aparte del conocimiento del actor del estado de la finca en base a lo ya referido, hay datos más que reveladores del conocimiento por parte de éste del estado real, administrativo y jurídico de la finca rústica vendida y las edificaciones en ella contenidas, entre ellas las especiales particularidades del precio de venta, muy inferior al de mercado como se acreditó mediante el acta notarial obrante en autos en el que se hace una comparativa con fincas de similares características sitas en el mismo término municipal, fincas que siendo similares en extensión y con edificaciones legales duplican cuando menos el precio de la objeto de compraventa entre las partes litigantes.

· Así, a la vista de los argumentos expuestos en la sentencia, no se entiende por qué el juzgador obligue a mi mandante a formalizar la escritura pública de compraventa, ya que es la demandante quien ha incumplido lo establecido por las partes contractualmente, siendo por ello que entiende esta parte que el fallo judicial contenido en la sentencia recurrida infringe las exigencias impuestas por la normativa legal aplicable al supuesto controvertido, siendo esta cuestión lo que nos hace cursar este motivo en el presente recurso, y que no es otro que la vulneración de derecho por aplicación incorrecta e interpretación errónea del artículo 1.504 del Código Civil . Teniendo presente la prueba practicada en la primera instancia, consideramos que están suficientemente probados los hechos alegados por esta parte los cuales no han sido rechazados por el juez "a quo", y sin embargo, algo que no se entiende, la sentencia se aparta del contenido prescrito en el citado artículo sin argumento alguno.

· Referente al argumento expuesto por su Señoría respecto de que la petición expresada por esta parte en el suplico de nuestra contestación a la demanda no se ha formulado de manera correcta, referente a esta concreta cuestión si bien no alegamos como motivo de apelación del presente recurso por incorrecta aplicación e interpretación errónea de las normas de derecho procesal, concretamente del artículo 406 de la L.E.C ., referente a la reconvención, si que, quisiéramos hacer a este respecto alguna matización.

Dice la sentencia recurrida que no será de aplicación "la resolución contractual interesada por la demandada quedándose 20.000 euros entregados en concepto de arras pues tal pretensión no se ajustó a lo dispuesto en el artículo 406 L.E.C . formulando la oportuna reconvención"

A este respecto debemos resaltar lo siguiente; esta parte entendió que no era necesario tener que acudir a la institución de la reconvención por cuanto la petición que expresamos en nuestro escrito de contestación a la demanda se hallaba implícita "a sensu contrario" en la formulada por el demandante. Téngase presente que como hemos señalado anteriormente, la resolución del contrato discutido opera de manera automática, siendo la sentencia que se pronuncie al respecto simplemente declarativa de dicha resolución que no constitutiva de la misma; en consecuencia entendimos que dado que el fallo no podía ser otro que el de denegar las peticiones solicitadas por la parte demandante a la vista del discurrir de los acontecimientos (como así ha quedado acreditado dado el resultado de las pruebas practicadas), a pesar del fallo de la sentencia, es por ello que esta parte comprendía que denegadas la peticiones del actor quedaría implícito el resultado pedido por esta parte, y que no es otro que el de confirmar, declarar por bien hecho la resolución del contrato instada por mi mandante, con independencia de que se hubiera solicitado o no dicha declaración de resolución. Dicho lo cual, cabría preguntarse ¿qué pasaría si el juez "a quo" dictamina en su sentencia que efectivamente hay un incumplimiento por parte del actor constitutivo de causa de resolución?, caso de ser así, el pronunciamiento judicial tendría como resultado obligatoriamente, aunque fuera de manera tácita, el contenido de la petición formulada por esta parte de declaración de la resolución del referido contrato.

Es por todo ello que, respecto de la cantidad entregada por el comprador en el contrato de fecha uno de septiembre del pasado año, cantidad conceptuada como arras de las conocidas como penitenciales, que son las que contempla el art. 1.454 del C.C ., y que no han sido sino concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir a su arbitrio, del contrato. En esta dirección entendemos que las cantidades entregadas por el actor lo fueron en dicho concepto, siendo por ello que su incumplimiento contractual, implica o trae consigo la perdida de referidas cantidades en favor de la vendedora, de manera automática sin necesidad de declaración judicial que lo autorice, por los argumentos antes expuestos.

Por todo lo expuesto, la parte demandada-apelante terminó suplicando que se revoque la sentencia de instancia y, resolviendo sobre la cuestión que es objeto de proceso, se desestime la demanda rechazando en su totalidad las peticiones formuladas por el demandante, dada la ilegalidad de las mismas derivada del incumplimiento de sus obligaciones contractuales y al resultar totalmente improcedentes, todo ello con condena en costas las devengadas en primera y segunda instancia.

CUARTO.- Las representaciones procesales de las respectivas partes apeladas se opusieron a los recursos de apelación sustanciados de contrario, y ello en base a los alegatos que obran en los correspondientes escritos, a los que procede remitirse en orden a la brevedad.

ÚLTIMO .- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Jon , ejercitaba acción contra Dª Leticia alegando la existencia de un incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones derivadas de la venta de la finca rústica otorgada en fecha uno de septiembre de 2010 mediante contrato privado de compraventa, siendo vendedora Dª Leticia y actuando D. Jon como comprador; contrato por el que aquélla vendía a éste, libre de cargas y gravámenes, la finca rústica de NUM000 metros cuadrados, en la que existía una edificación destinada a vivienda de 130 metros cuadrados y una boyera de 150 metros cuadrados, sita en el CAMINO000 NUM001 , parcela n° NUM002 del polígono NUM003 de Ciudadela (Menorca), por un precio de 140.000.- euros, habiéndose entregado a cuenta 20.000 euros y quedando aplazado el resto del precio al momento de otorgar la escritura pública en fecha anterior al 31 de diciembre de 2010. Sosteniendo el actor que la vivienda y boyera eran ilegales al estar construidas en suelo rústico, ignorando tal circunstancia, por lo que no le fue posible obtener un préstamo hipotecario y no se ha podido realizar la elevación a escritura pública de la compraventa al no acreditar la demandada la legalidad de la vivienda y la boyera para proceder a su inscripción. Por ello, interesaba que se condenase a la demandada a realizar a su costa las gestiones oportunas para la declaración e inscripción en el Registro de la propiedad de la vivienda y boyera citados en el contrato de uno de septiembre de 2010 y, seguidamente, al otorgamiento de escritura pública de compraventa a favor de Jon del inmueble y construcciones citados en el contrato y, asimismo, que se condenase a la demandada a reponer la boyera al estado en que se encontraba al momento de la celebración del contrato. Subsidiariamente, y para el caso de que no fuere jurídicamente posible el cumplimiento de lo anterior, pedía que se declarase la resolución del contrato por incumplimiento de la demandada, condenándola a restituir y pagar la cantidad de 20.000 euros, más el interés legal del dinero desde la fecha del contrato de uno de septiembre de 2010, en concepto de perjuicios; todo ello con expresa condena a la demandada al pago de las costas procesales.

Opuesta la parte demandada a las pretensiones actoras, recayó sentencia en primera instancia en la que se consideró de no recibo que el Sr. Jon , en su condición de agente inmobiliario con años de experiencia, no conociera ni pudiera haber conocido la situación urbanística peculiar que afectaba a la vivienda y boyera existentes en la finca rústica objeto del contrato de compraventa, pues perfectamente podía haber conocido, a través del Registro de la propiedad, que las edificaciones sitas en la finca no figuraban inscritas y que no podían serlo, precisamente por radicar en suelo rústico, siendo, por tanto, ilegales; lo que conduce a la Juzgadora a quo a establecer que no hubo vicios ocultos en el objeto de la venta, por más que el actor manifestase que se fió de la buena fe de la vendedora, hoy demandada, al realizar el contrato.

Seguidamente, la Juzgadora a quo refirió que, solicitándose también en la demanda que se condenase a la demandada a realizar las gestiones oportunas para la declaración e inscripción en el Registro de la propiedad de la vivienda y boyera citadas en el contrato de uno de septiembre de 2010 para, seguidamente, que se la condenare al otorgamiento de escritura pública de compraventa a favor del actor sobre el inmueble y construcciones señalados en el contrato; y descartada la existencia de vicios ocultos, la sentencia consideró no admisible la condena de la parte demandada a realizar gestiones para la declaración e inscripción en el Registro de la propiedad de la vivienda y boyera citadas en el contrato, pues el certificado remitido al Juzgado por el Ayuntamiento de Ciutadella indica la existencia en la finca de una edificación no legalizada, estando la normativa urbanística y la calificación del suelo fuera del ámbito del poder de disposición de las partes, por lo que concluyó que se solicitaba en la demanda una petición de imposible cumplimiento. No obstante, acordó finalmente que, en relación a la condena solicitada de otorgamiento de escritura pública de compraventa, procedía estimar la pretensión del actor en este punto por cuanto se trata de una obligación derivada del contrato de compraventa celebrado entre las partes, conforme al artículo 1.280 del Código Civil y al uso. Todo ello, entendiendo finalmente que no era de aplicación la resolución contractual interesada por la demandada, e la que pedía poder quedarse los 20.000 euros entregados en concepto de arras, pues tal pretensión no se ajustaba a lo dispuesto en el artículo 406 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), es decir, no se formuló mediante la oportuna reconvención.

En consecuencia, la resolución de instancia estimó parcialmente la demanda, condenando a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la finca rústica consistente en porción de terreno en el CAMINO000 , del término de Ciutadella. Y estableciendo que cada parte abonaría las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Frente a dicha resolución fue interpusieron sendos recursos de apelación, en los términos concretados en los Antecedente de Hecho Segundo y Tercero de la presente resolución; oponiéndose respectivamente a ellos la contraparte en base a los motivos que obran en sus escritos, a los que procede remitirse en orden a la brevedad.

SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte actora- apelante aboga por considerar errónea la sentencia que se recurre calificándola de incongruente con las peticiones de las partes, al omitir la misma pronunciarse sobre varias de las cuestiones planteadas y concediendo a la actora, no sólo lo que no ha pedido, sino, paradójicamente , la opción no querida y que motivaba la demanda; explicando al respecto que, en el escrito de demanda, la pretensión actora se articuló entorno al incumplimiento por la adversa del contrato de compraventa de 1 de septiembre de 2010, sosteniendo que, pese a estar perfectamente delimitado el objeto de la compraventa (libre de cargas y gravámenes) y la obligación de la vendedora de responder de toda reclamación sobre la finca (cláusulas primera y séptima del contrato, aportado como doc. nº 1 de la demanda), sin embargo, resultó que en el Registro de la propiedad sólo se encontraba inmatriculada la porción de terreno, sin constancia de la vivienda y, mayormente, la demandada no acreditó su legalidad al desatender el oportuno requerimiento (doc. nº 2 de la demanda). Mientras que la parte demandada evocó que el comprador conocía el estado registral de la finca, que no existe norma que imponga la inscripción de una declaración de obra nueva y que el contrato no hacía referencia a que fuera condición ineludible, para su formalización en escritura pública, la legalización de las edificaciones. No obstante, recuerda también la actora-apelante que en el petitum de la demanda, tras solicitar, en primer término, que se dictase sentencia en cuya virtud:

"1º Condene a la parte demandado a realizar a su costa las gestiones oportunas para la declaración e inscripción en el registro de la propiedad de la vivienda y boyera que se citan en el contrato de 1 de septiembre de 2010. Y, seguidamente, al otorgamiento de escritura pública de compraventa a favor de Jon del inmueble y construcciones que se citan en el contrato."

Sin embargo, se instó también una petición subsidiaria, a saber:

" Con carácter subsidiario, para el caso que no fuera jurídicamente posible el cumplimiento de lo anterior, se declare la resolución del contrato por incumplimiento de la demandada, condenándola a restituir y pagar a la actora la cantidad de veinte mil euros (20.000 €), más el interés legal del dinero computado desde la fecha del contrato de 1 de septiembre de 2010, en concepto de daños y perjuicios ."

Aconteciendo que, en la Audiencia previa, se puso en conocimiento del Juzgado un hecho de nueva noticia considerado de suma gravedad y sosteniendo que, de él, la vendedora jamás había informado al comprador, pues ni tan sólo se mencionaba en la contestación de demanda; cual era que la sentencia núm. 136/09 del Juzgado de lo Penal nº 1 de Mahón, ya en fecha 21 de septiembre de 2009 (más de once meses anterior al contrato de compraventa), declaró que la construcción de la vivienda objeto de compraventa, existente en la finca litigiosa, constituye un delito contra la ordenación del territorio. Por ello, la parte actora formuló, en dicho acto de la Audiencia previa, renuncia a la petición principal contenida en el suplico de la demanda (la de condena de la demandada a realizar la declaración e inscripción en el registro de la propiedad de las construcciones y, seguidamente, al otorgamiento de escritura pública de compraventa), manteniendo la petición subsidiaria, relativa a que se declarara la resolución del contrato por incumplimiento de la demandada, condenándola a restituir y pagar a la actora la cantidad de veinte mil euros abonada como parte del precio, más el interés legal del dinero en concepto de daños y perjuicios.

Apreciando la Sala, a la vista del contenido del acta de la Audiencia previa, que, ciertamente, desde el momento en que en dicho acto procesal, y habida cuenta del conocimiento sobrevenido de la sentencia penal condenatoria (aportada por al actora y cuya unión a los autos fue admitida por el Juzgado de instancia), la parte demandante formuló renuncia a la petición principal contenida en el suplico de la demanda -siendo evidente y no discutido que tal renuncia a una parte del petitum de la demanda está dentro de las posibilidades que el Principio dispositivo otorga al demandante civil-, no cabe sino concluir que resulta incongruente la sentencia de instancia cuando acuerda en su Fallo condenar: "... a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la finca rústica consistente en porción de terreno en el CAMINO000 , del término de Ciutadella...", por ser ésta una petición abandonada a tiempo por la actora y ni siquiera deseada por la demandada, que también la apela en este alzada (aunque por motivos distintos al entender, esencialmente, que fue la actora la que incumplió sus obligaciones contractuales, considerando por ello resuelto el contrato).

En dicho sentido, recuérdese que no atiende al Principio de tutela judicial efectiva la emisión de un pronunciamiento en el que exista un desajuste entre el Fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido -ultra petitum- o algo distinto de lo pedido -extra petitum-; como ocurre en el caso de autos en el que entre lo finalmente pedido y lo concedido hay una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un Fallo extraño o las respectivas pretensiones de las partes. Tal y como, en dicho sentido, refiere el Tribunal Supremo en sentencias de 10 Mar. 1998 y 17 Mar. 1998 , exponiendo en esta última que: " Desde la perspectiva constitucional, para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE , se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido --ultra petitum-- o algo distinto de lo pedido --extra petitum--, suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes." . Lo que sucede en el caso de autos, en el que no hay un ajuste o adecuación entre la parte dispositiva de la sentencia y los términos en que las partes han formulado finalmente sus pretensiones y peticiones, al haber otorgado la sentencia una cosa diferente de la pretendida en juicio por ambas partes litigantes, e incluso mostrada expresamente como no deseada por estas.

TERCERO.- Llegados a este punto y revocado, por incongruente, el pronunciamiento del Fallo de la sentencia de instancia, se hace preciso analizar si procedía la estimación de la, mantenida en la Audiencia previa, petición subsidiaria contenida en el suplico de la demanda y relativa a que se declarase la resolución del contrato por incumplimiento de la demandada, condenándola a restituir y pagar a la actora la cantidad de los 20.000.-€ entregados en su día como parte del precio, más el interés legal del dinero en concepto de daños y perjuicios a contar desde la fecha de entrega.

No pudiendo, la Sala, alcanzar otra convicción que la de entender que, ciertamente, incumplió la demandada la normativa básica informadora de sus obligaciones contractuales como tal, al vender al hoy actor, Dº Jon , en el contrato de 1.9.10, una construcción que adolecía, no de una irregularidad constitutiva de una infracción administrativa que, en mayor o menor medida, pudo haber conocido el comprador -dada su condición de profesional del sector inmobiliario-, sino de una irregularidad de tal gravedad que había dado lugar a una responsabilidad de carácter delictivo, como se deriva de la existencia de la sentencia núm. 136/09 del Juzgado de lo Penal nº 1 de Mahón, de fecha 21 de septiembre de 2009 (más de once meses anterior al contrato de compraventa), en la cual se declaró que la construcción de la vivienda objeto de compraventa, existente en la finca litigiosa, constituye un delito contra la ordenación del territorio previsto y penado en el art. 319.2º del Código Penal .

De todo lo cual la demandada no informó al comprador. De hecho, manifiesta la defensa de la dicha parte apelada en su escrito de oposición al recurso de apelación del actor, que su cliente desconocía tal resolución penal, lo cual, además de resultar difícil de creer por tratarse de una causa delictiva abierta respecto de una construcción de su propiedad, es, desde luego, incompatible con la posibilidad de que el comprador hubiera sido avisado de tal circunstancia antes de la compra, siendo la misma no accesible al comprador al no constar inscrita en el Registro de la propiedad, además de atentatoria, su ocultación, a la buena fe inherente a las obligaciones contractuales ex artículo 1.258 del Código Civil , y contraria a la responsabilidad del vendedor de garantizar la legal y pacífica posesión de la cosa vendida ( art. 1.474 del Código Civil ). Situación de tal gravedad que, además, ha desembocado en una orden de demolición del Ayuntamiento de Ciutadella de 4.5.2011, posterior al contrato litigioso de 1.9.2010, pero recaída, sin embargo, en el seno del procedimiento de restitución de la legalidad urbanística incoado ya el 21 de abril de 2010 (meses antes del contrato), con propuesta de demolición del instructor de 8 de septiembre de 2010 (justo una semana después de la suscripción del contrato). Expediente municipal del Ayuntamiento de Ciudadela del cual la defensa de la parte demandada apelada también afirma -páginas 11 y 12 del escrito de oposición al recurso-, al igual que respecto de la sentencia penal, que su clienta desconocía ese dato. De donde se infiere que, desde luego, no sostiene haberlo transmitido al comprador, quien, en cualquier caso, no tiene porqué sufrir las consecuencias de la falta de información de la vendedora ni de la eventual falta del deber básico de conocimiento, por ésta, de la situación administrativa y penal que pesaba sobre un inmueble de su propiedad.

Recuérdese que el artículo 1.474 del Código Civil (CC ) dispone que el vendedor ha de responder al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos, y que, tal y como se refiere en la sentencia de instancia: "...Ciertamente otras decisiones han estimado, en función de las circunstancias del caso, la existencia de error invalidante en la compra de una parcela para construir si luego resulta que no era posible por impedirlo la norma urbanística ( STS 27-5-1983 ) o la existencia de dolo por callar o no advertir a la otra parte ( STS 1-12-1986 ), e incluso la anteriormente citada Sentencia de 28 de febrero de 1990 apunta que cabria presumir la existencia de error o dolo cuando no se cumplan las prevenciones del artículo 62 TRLS, pero, dice, "tal presunción, como la del artículo 1.483 del Código Civil , queda destruida cuando la Sala de instancia establece expresamente lo contrario", esto es, que el adquirente ha conocido o podido conocer la situación urbanística.". Estando claro que, en el caso de autos, si bien la parte compradora pudo conocer, como dice la sentencia de instancia, la situación registral de la finca, sin embargo, dicho conocimiento no podía exigírsele respecto de los hechos acreditados en la Audiencia previa, relativos a la sentencia núm. 136/09 del Juzgado de lo Penal nº 1 de Mahón, de 21 de septiembre de 2009 , que declara que la construcción de la vivienda sita en la finca constituye un delito contra la ordenación del territorio (hecho de nueva noticia alegado y probado en la audiencia previa y no cuestionado por la parte apelada); no habiendo tampoco sido el comprador puesto en conocimiento por la vendedora del expediente municipal que culminó en la orden de demolición de 4.5.2011 del Ayuntamiento de Ciudadela, pues de adverso no se pretende lo contrario al manifestar desconocimiento propio del mismo.

Todo lo cual, en la consideración de la Sala, no es únicamente causa de resolución del contrato ex artículo 1.124 del Código Civil con derecho de reclamación de daños y perjuicios, por incumplir la parte vendedora sus obligaciones de informar convenientemente al comprador conforme a la buena fe contractual y garantizarle el pacífico uso de la cosa vendida ( arts. 1.258 y 1.474 del Código Civil ), sino incluso de nulidad ex artículos 1.265 y 1.266 del Código Civil . En consecuencia, procede estimar la demanda por incumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte vendedora, quien faltó a la buena fe inherente al contrato de compraventa al no poner en conocimiento del compradora la grave situación penal y urbanística en que se hallaban las construcciones vendidas, las cuales las convertían en inhábiles para el fin que habían sido adquiridas, sin acreditar en autos la parte vendedora el desconocimiento de tales situaciones, carga de la prueba que le correspondía ex artículo 217.3 LEC , al no poderse presumir tal desconocimiento; el cual, en cualquier caso, no dejaría de hacer resolutoria la causa al no poder perjudicar al comprador el desconocimiento de la vendedora de situaciones de tal gravedad. Debiéndose recordar, al respecto, que en la doctrina interpretativa de los arts. 1.124 y 1.484 del Código Civil queda autorizada la resolución del contrato de compraventa en los supuestos de entrega de un objeto distinto del contratado, " aliud pro alio" , circunstancia que se da cuando existe inhabilidad absoluta de la cosa para cumplir el fin a que iba destinada ( Tribunal Supremo, sentencias de 14 Dic. 1983 y 10 Nov. 1994 ).

Siendo consustancial a la resolución contractual el derecho del actor a la reclamación de daños y perjuicios y la restitución de las prestaciones ( art. 1.124 y 1.101 del Código Civil ); es decir, la devolución por la vendedora al comprador de los 20.000.-€ entregados a cuenta del precio de la venta, conclusión inherente a la retrocesión de las prestaciones, bien entendido que es consustancial también a tal resolución la falta de derecho de ocupación del inmueble por parte del comprador cuyo contrato ha sido resuelto.

Asimismo, es también procedente admitir, con arreglo a dichos preceptos legales, la moderada indemnización que pide la parte actora en concepto de daños y perjuicios, relativa a la suma correspondiente al interés legal del dinero desde la fecha en que fue entregado el precio a la compradora, es decir, la fecha del contrato resuelto, al perder el comprador, desde dicha fecha, la disponibilidad de dicha suma sin obtener, a la postre, la contraprestación contratada. Derecho indemnizatorio sobre los intereses que, por lo demás, no ha resultado propiamente cuestionado de adverso.

Paralelamente, la estimación de la demanda a instancia de la parte actora hace decaer las pretensiones apelatorias de la parte demandada, sostenidas sobre la base de un pretendido incumplimiento del comprador, el cual no se sostiene ante el previo y más grave incumplimiento en que la vendedora incurrió. Recordando al respecto la máxima de que no puede denunciar incumplimientos del adverso quien incumplió primero sus obligaciones contractuales. Así lo dice la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 26.10.93 : " En el caso de incumplimiento del contrato por ambas partes hay que estar, en orden al uso de la facultad resolutoria, a la conducta del contratante que primero incumple, como determinante de la posibilidad de ejercer la facultad resolutoria del art. 1.124 CC ."

En consecuencia, procede la estimación del recurso de apelación sustanciado por la parte actora y la desestimación del interpuesto por la parte demandada.

ÚLTIMO.- Al estimarse el recurso de apelación interpuesto por la parte actora no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas por el mismo en esta alzada; mientras que las derivadas de la primera instancia procede imponerlas a la parte demandada al ser, finalmente, estimada la petición subsidiaria contenida en su suplico. Con relación a las costas del recurso de apelación sustanciado por la parte demandada, en el que se pedía la revocación de la sentencia de instancia con desestimación total de las pretensiones actoras, al no haber prosperado deben imponerse a la parte demandada-apelante las costas devengadas en esta alzada por su recurso (todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACION interpuesto por Dº Jon , y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Maribel Juan Danús, Y DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por Dª Leticia , y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Antonio Colom Ferrá, ambos contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ciudadela en fecha veintiuno de julio de 2011 en autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de obligaciones de hacer y subsidiaria resolución del contrato y reclamación de cantidad, seguidos con el número 162/11, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS REVOCARLA, ACORDANDO EN SU LUGAR:

1) ESTIMAR la demanda interpuesta por Dº Jon , en la ya citada representación procesal, DECLARANDO la resolución del contrato de fecha 1 de septiembre de 2010 otorgado entre las partes, por incumplimiento de la demandada, CONDENANDO a ésta a restituir y pagar al actor la cantidad de veinte mil euros (20.000.-€) de principal, más el interés legal del dinero computado desde la fecha del contrato, en concepto de daños y perjuicios.

2) Se imponen las costas de primera instancia a la parte demandada.

3) No se hace especial pronunciamiento en costas respecto de las devengadas en esta alzada por el recurso de apelación de la parte actora.

4) Se imponen a la parte demandada-apelante las costas devengadas en la alzada por su recurso de apelación.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Miguel Ángel Aguiló Monjo Sra. María Pilar Fernández Alonso Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández

PUBLICACIÓN

Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su no tificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.