Sentencia Civil Nº 327/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 879/2011 de 19 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00327/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 0011295 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 879 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 489 /2010

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de LEGANES

De: Jacinta

Procurador: MARIA NATALIA MARTIN DE VIDALES LLORENTE

Contra: PARK GESTION CUATRO, S.L.

Procurador: MARIA ROSARIO FERNANDEZ MOLLEDA

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a diecinueve de junio de dos mil doce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Leganés, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante DOÑA Jacinta , representado por la Procuradora Dª Natalia Martín de Vidales Llorente y asistido de Letrado cuyo nombre y número de colegiación no consta en el escrito de interposición de recurso, y de otra, como demandado-apelado PARK GESTIÓN CUATRO S.L., representado por la Procuradora Dª María del Rosario Fernández Molleda y asistido de la Letrada Dª Carmen García García.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3, de los de Leganés, en fecha veintiuno de junio de dos mil once, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la Procuradora DOÑA CRISTINA BENITO CABEZUELO, en nombre y representación de DOÑA Jacinta sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad y contra PARK GESTION CUATRO S.L., representado procesalmente por la Procuradora DOÑA GEMA REVUELTA DE ANICETO y en consecuencia ABSUELVO a la entidad demandada de los pedimentos de la parte actora a la que condeno al abono de las costas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha trece de diciembre de 2011 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día trece de junio de dos mil doce .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta el fundamento de derecho primero de la sentencia apelada, en cuanto en él se efectúa una relación de los hechos que dan sustento al litigio, y se rechazan los restantes.

SEGUNDO.- Para la resolución del recurso de apelación interpuesto por Doña Jacinta Contra la sentencia que, desestimando la demanda que formuló contra Park Gestión Cuatro, S.L., puso fin al procedimiento en la anterior instancia, resulta necesario efectuar, aunque sea sintéticamente, una relación de los hechos acreditados más relevantes, que son los siguientes:

El 15 de mayo de 2008 Doña Jacinta suscribió contrato de compraventa con Park Gestión por el que la primera compró el despacho profesional 23, portal 4, escalera 2, planta primera, y la plaza de garaje NUM006 en el sótano tercero, situados en la edificación que Park Gestión estaba construyendo en la parcela urbana de su propiedad ubicada en la Unidad de Ejecución nº 1 del PERI del Casco antiguo de Leganés y en el solar anejo en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de dicha localidad, fincas registrales números NUM001 y NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad nº 2 de Leganés -folios NUM003 a NUM004 -, consumando así la reserva que previamente había efectuado el 28 de marzo de 2008 -folio 23-.

El precio se fijó en 155.000 €, incrementado con el IVA, al tipo del 16%, que asciende a 24.800 €, en total, por tanto, 179.800 € , cuyo pago se fraccionó en la siguiente forma:

28-03-2008 .................. 3.480 € (entregado en el momento de la reserva -folios 23 a 26-)

15-05-2008 ................... 17.400 € (ya pagado, folio 26)

05-10-2008 .................. 11.020 €

05-02-2009 .................. 11.020 €

05-09-2009 ................... 11.020 €

El resto (108.500 + IVA 17.360) se debería abonar en el momento de la entrega de las llaves del despacho profesional, que coincidirá con el otorgamiento de la escritura pública.

Se pactó que la vendedora, en cumplimiento de lo establecido en la Ley 57/68, depositará las cantidades anticipadas en la cuenta especial nº NUM005 , abierta en Caja Ávila, quedando dichas cantidades garantizadas mediante póliza de afianzamiento -cláusula segunda-.

c) Según lo convenido en la cláusula tercera la vendedora se obligó a terminar y entregar el despacho a la parte compradora no más tarde del día 30 de noviembre de 2009 , salvo causas de fuerza mayor y siempre que la parte compradora haya cumplido la totalidad de las obligaciones que le incumben.

No obstante, si surgiere alguna dificultad administrativa o de otro tipo ajena a la voluntad de la vendedora que hiciera imposible la entrega del despacho en la fecha señalada, la compradora concede a la vendedora una prórroga de tres meses sobre la fecha de entrega prevista, que, por tanto, sería el 28 de febrero de 2010.

El plazo fijado se verá automáticamente ampliado en caso de fuerza mayor que destruya, paralice o impida la continuación de las obras o huelga legalmente organizada. Ampliación que será por un plazo no superior a tres meses, esto es, 31 de mayo de 2010.

d) Como Park Gestión no cumplió la obligación, contractual y legal, de garantizar la percepción de las cantidades a cuenta del precio anticipadas por la compradora, por medio de aval bancario suscrito con Caja Ávila, el 2 de octubre de 2008 , antes del vencimiento del tercer plazo por importe de 11.020 €, Dª Jacinta requirió formalmente a la vendedora la entrega de la póliza de afianzamiento individual, anunciando que "quedaba en suspenso las obligaciones dinerarias adquiridas en su día por esta parte, mientras subsista esta situación" -folio 27-.

El 12 de enero de 2009 , más de tres meses después, contestó Park Gestión a través de un correo electrónico en el que le decía: " Como te comenté estamos pendientes de la póliza de afianzamiento, por todos los documentos que la financiera solicita para llevar a cabo la misma, esperamos que esto se soluciones en la mayor brevedad posible, en cuanto a la suspensión de las obligaciones de pago, están de acuerdo en suspender el cobro de las mismas mientras no se tenga la póliza de afianzamiento.

Esperando darte una solución lo antes posible, recibe un saludo ".-folio 28-.

Park Gestión no entregó nunca la póliza de afianzamiento.

Caja Ávila informó al Juzgado el 9 de mayo de 2011 que " no existe ninguna póliza de afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta por Jacinta destinadas a la adquisición de un inmueble de la promotora Park Gestión 4 " - folio 165-.

e) El 26 de febrero de 2010 Dª Jacinta , dirigió un burofax a Park Gestión, que esta recibió el 2 de marzo de 2010 , en el que tras relatar las vicisitudes e incumplimientos de las cláusulas del contrato de compraventa por Park Gestión (falta de afianzamiento de las cantidades abonadas y no entrega del despacho en la fecha prevista sin justificación de las causas que hubieran podido impedirla), solicitó a esta la devolución del doble de las cantidades satisfechas, como consecuencia de la cláusula penal expresamente pactada, y su voluntad contundente de exigir la resolución del contrato suscrito, ya sea en vía amistosa o judicial, si no quedara otra alternativa -folios 29 y 30-.

Park Gestión contestó el 5 de marzo de 2010 excusando la falta de afianzamiento por dificultades de obtener financiación de entidades crediticias o aseguradoras y anunciando, sin explicación alguna de las causas que pudieran haber provocado el retraso en la entrega, que " está a un mes y medio de acabar la obra ", recordándole, finalmente, el incumplimiento en que, a su entender, había incidido en el pago de los plazos del precio pactados -folio 31-.

El 22 de abril de 2010 Dª Jacinta intentó acto de conciliación con la demandad en el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Leganés, que no pudo celebrarse al no comparecer esta ni alegar justa causa que impidiese su asistencia -folio 32-.

f) El certificado final de obra fue expedido el 14 de mayo de 2010 -folios 54 a 56-.

El 14 de junio de 2010 tuvo lugar la entrega de la obra, si bien pendiente de ejecutar los repasos y temas que se relacionaron en documento elaborado por la dirección facultativa, que no se ha aportado -folios 58 y 59-.

La licencia de primera ocupación fue concedida por el Ayuntamiento de Leganés en la sesión de la Junta de Gobierno Local celebrada el 28 de septiembre de 2010 , expidiéndose el correspondiente documento que así lo acredita el 28 de octubre de 2010 , que fue notificado a Park Gestión el 26 de noviembre de 2010 -folios 155 y 156-.

Según las contestaciones emitidas por las respectiva compañías no consta que el inmueble objeto de compraventa dispusiera en los meses de octubre y noviembre de 2010 de los suministros de agua, gas y electricidad -folios 139 a 141-.

g) A los folios 61 a 107 consta el otorgamiento en los días 24 y 25 de junio de 2010 de tres escrituras de compraventa de muebles objeto de la promoción de la que forma parte el despacho profesional adquirido en documento privado por Dª Jacinta , en las que, por cierto, en la estipulación séptima se recoge la declaración del representante de la sociedad vendedora de que se había obtenido del Ilmo. Ayuntamiento la licencia de primera ocupación, en relación a las viviendas a que dichas escrituras públicas se referían, hecho que, según ha quedado expuesto, no es cierto, ya que tal licencia fue concedida el 28 de septiembre 2010.

h) El 9 de junio de 2010 Dª Jacinta presentó la demanda que dio inicio al procedimiento que el Juzgador de Primera Instancia desestimó, al considerar que el retraso no era relevante, ya que ni siquiera llega a un mes (sic), tomando como referencia el día 14 de mayo de 2010, fecha del certificado final de la obra, y que había existido causa justificada, con base en hechos tales como retrasos en las obras por motivo de lluvias o cuestiones administrativas (no se expresan cuales), sin que se aprecie en la entidad vendedora una voluntad rebelde al cumplimiento.

Contra esta sentencia interpuso Dª Jacinta el recurso de apelación que ahora decidimos, que basó en las siguientes alegaciones:

Primera y Tercera . Inaplicación de la Ley 38/1999 (disposición adicional 1 ª). El Juzgador no toma en consideración el incumplimiento de la vendedora de la obligación de entregar aval o seguro de edificación que garantice la entrega por la compradora de las cantidades anticipadas a cuenta del precio, lo que es considerado por la jurisprudencia como causa de resolución el contrato.

Segunda . Error en la apreciación de la prueba sobre el retraso relevante en las entrega del despacho profesional, dada la inexistencia de causas que lo justifiquen.

Cuarta . Ella (la demandante) ha cumplido con las obligaciones que adquirió al suscribir el contrato de compraventa, habiendo aceptado Park Gestión la suspensión de la obligación de pago del precio mientras no fuera entregado el aval.

La demandada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

TERCERO.- Según el artículo 1258 del Código Civil los contratos se perfeccionaron por el mero consentimiento (concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituirlos ex artículo 1262), y desde entonces obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, además de lo que sea consecuencia de su naturaleza conforme a la buena fe al uso y a la ley, en virtud de la libertad de estipulación contractual que se establece en el artículo 1255, sin que, una vez perfecto el contrato, pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes su validez y cumplimiento (agotamiento o consumación) a tenor del artículo 1256, como los anteriores, del Código Civil . Contenido obligacional esencial que, cuando se trata del contrato de compraventa, se concentra en la obligación del vendedor de entregar la cosa determinada en el plazo fijado, y en la correlativa del comprador de pagar el precio estipulado en la época o plazos fijados - artículos 1445 a 1450 y 1461 a 1469 del Código Civil -.

Si en la fase de cumplimiento del contrato surgiere alguna duda o discrepancia sobre el sentido o alcance de alguna de sus cláusulas se deberá acudir, en primer lugar, a los términos del contrato del que surge la obligación, pues si éstos son claros y no permiten albergar incertidumbre sobre la intención de los intervinientes se ha de estar, según se dispone en el artículo 1281 del Código Civil , al sentido literal de sus cláusulas, que constituye la regla principal de interpretación de las que las demás son subsidiarias, ya que, según reiterada jurisprudencia, las reglas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil integran un conjunto complementario en régimen de subordinación, alcanzando entre ellas rango preferencial y prioritario la contenida en el párrafo primero del artículo 1281.

En este caso la interpretación literal y finalista de la cláusula tercera (" Entrega del despacho profesional ") permite inferir la clara y terminante voluntad de las partes de fijar una fecha concreta para la entrega del despacho, que en modo alguno puede confundirse ni asimilarse a la fecha de conclusión de las obras, hecho que por sí solo no permite la entrega en el sentido contractual y legal que le es propio, que fue el 30 de noviembre de 2009 , únicamente susceptible de dos prórrogas sucesivas de tres meses para los casos de que surgiera alguna dificultad administrativa o de fuerza mayor.

Pero aunque prescindiéramos del sentido que las partes libremente quisieron darle a la estipulación tercera, conforme a la interpretación que acabamos de realizar de su concurrente voluntad plasmada en la referida estipulación, el carácter sinalagmático del negocio jurídico que las partes litigantes perfeccionaron, la posición de igualdad con que lo concertaron y la reciprocidad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de las obligaciones que surgen de su naturaleza y de la ley, conduce a la misma conclusión; ya que si no sería de difícil comprensión que, con arreglo a la estipulación décima, la falta de pago a su vencimiento de cualquiera de los plazos del precio por la compradora, facultara a la vendedora a instar la resolución de la compraventa, con todos los efectos y consecuencias que en ella se establecen, mientras que la inobservancia del plazo en la entrega y de la integridad de esta prestación quedara al arbitrio de la vendedora y sin la sanción que el derecho de las compradoras a resolver el vínculo exige el sinalagma del propio contrato.

A tenor de lo establecido en los artículo 1113 y 1125 del Código Civil , el término o plazo de cumplimiento, que no puede confundirse con el término de eficacia que incide en el negocio jurídico, suspendiendo su nacimiento o extinguiendo su existencia, presupone que la obligación goza de eficacia, y solo suspende el derecho a exigir la realización de la prestación y el correlativo deber de prestación en el ámbito de la relación contractual, que se activa cuando objetivamente llega la fecha fijada por la ley ( artículo 1581 del Código Civil ), judicialmente ( artículo 1128 del Código Civil ) o convencionalmente, tanto de manera expresa o tácita.

Necesariamente ligado al cumplimiento del plazo establecido para la prestación surge la cuestión atinente a sus efectos, esto es, si llegado el término produce el incumplimiento definitivo de la obligación e imposibilita la satisfacción del acreedor, por interesarle en una fecha fija y determinada -término esencial-, o por el contrario da lugar a otras sanciones o efectos pero no impide el cumplimiento tardío de la prestación. Cuando los contratantes no le han dado al tiempo señalado de modo expreso el carácter de esencial, no por ello ha de entenderse excluido, cuando una interpretación de las cláusulas del contrato así permite deducirlo, como hemos realizado, o cuando razonablemente puede inferirse por conllevar una frustración del fin práctico perseguido por el negocio, que no tiene porqué ser total ni aparecer ligada, cuando de inmuebles se trata, a su ocupación por el comprador, pues ello pertenece al aspecto subjetivo del móvil que determina la celebración del contrato, más no a la causa objetiva del mismo, pues tan merecedor de protección es el fin perseguido de habitar o utilizar los inmuebles, como negociar con su arriendo o reventa, cuya rentabilidad o ganancia perseguida puede frustrarse por el incumplimiento del plazo fijado para la entrega por el vendedor.

Asimismo, los artículos 1166 y 1169 del Código Civil , tutelan la identidad o integridad e indivisibilidad de la prestación, sin que pueda compelerse al acreedor o recibir en el tiempo establecido cosa distinta o parte de la prestación debida, pues, salvo acuerdo entre las partes, tal mutación o parcial ofrecimiento de la prestación convenida determina el incumplimiento de la obligación aunque la prestación ofrecida sea más valiosa o útil para el acreedor. Este tiene derecho a percibir íntegramente la prestación pactada, como la correlativa obligación de pagarla, en una unidad material y temporal, sin posibilidad de sustitución o fraccionamiento, cuando existe, como hemos anticipado, una causa justificada que no permita considerar la exigencia contraria a la buena fe. Al respecto son de interés las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 1994 , 29 de noviembre de 1996 , 23 de marzo de 1999 , 17 de diciembre de 2003 y 15 de octubre de 2005 .

La Sentencia de 24 de octubre de 1994 atribuyó al artículo 1166 del Código Civil el carácter de norma imperativa y limitativa de la voluntad del deudor (vendedor).

CUARTO.- En el procedimiento ha quedado acreditado que la entrega del despacho por la vendedora el día 30 de noviembre de 2009 , como ella misma tiene reconocido, fue imposible realizarla en la forma instrumental pactada en las cláusulas tercera y quinta, una vez obtenidas las licencias y documentación que en esta última se relacionan, y con el otorgamiento a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil , sin que la vendedora, como a ello quedó obligada , haya acreditado ni del modo más indiciario o elemental las eventuales dificultades administrativas que hicieran surgir la prórroga de tres meses en la entrega prevista en el párrafo tercero de la mencionada cláusula tercera, ni desde luego el concurso de alguno de los casos de fuerza mayor que se prevén en el párrafo cuarto. Deficiencia probatoria que, a tenor del artículo 217-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debe soportar la demandada.

Pero es que, aún aplicando las prórrogas, la entrega debería realizarse en el mes de mayo de 2010 , habiendo quedado acreditado que la licencia de primera ocupación se obtuvo el 28 de septiembre de 2010 , con lo que hasta esta fecha no podía efectuarse en las condiciones estipuladas en la cláusula quinta del contrato, más si ello no fuera bastante, ni en este último momento ni en ningún otro consta que Park Gestión citara a la compradora par el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, lo que de modo tácito conllevaba la aceptación de resolución unilateral del contrato, no declarada judicialmente, pero que la Sra. Jacinta le había comunicado el 26 de febrero de 2010 y el 22 de abril de 2010.

No obstante, abundando en los incumplimientos de Park Gestión, esta no entregó, y ni siquiera consta que gestionase su obtención, la póliza de seguro o el aval a que se refiere la Ley 57/1968, de 27 de julio y la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre , cuya entrada en vigor se produjo el 6 de mayo de 2000, en garantía de la devolución de las cantidades anticipadas por el comprador para la construcción y venta de las viviendas, violando así tales disposiciones legales imperativas y el pacto expreso recogido en el párrafo último de la cláusula segunda del contrato suscrito el 15 de mayo de 2008, que también autorizaba a la compradora para pedir su resolución y desde luego, para suspender el pago de los plazos cuyo vencimiento fuese posterior a su denuncia realizada el 2 de octubre de 2008, que, como no podía ser de otro modo, Park Gestión aceptó expresamente el 12 de enero de 2009, lo que hace inoponible un hipotético, y no producido, incumplimiento previo de las compradora, a los fines de inhabilitar o impedir la resolución del contrato a su instancia, que, a tenor de lo expuesto, declararemos con los efectos derivados previstos en el contrato, conforme a la interpretación que de los artículos 1101 , 1108 y 1152 del Código Civil se efectúa en las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 2008 y 10 de marzo de 2009 ..

QUINTO.- Al estimarse el recurso de apelación no haremos imposición de las costas generadas por su tramitación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , e impondremos a la demandada las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia a tenor de lo ordenado en el artículo 394-1 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos estimar, y estimamos, el recurso de apelación interpuesto por Dª Jacinta contra la sentenciad dictada el 21 de junio de 2011 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de Leganés en los autos de juicio ordinario nº 489/2010, seguidos a su instancia contra Park Gestión Cuatro, S.L.; resolución que REVOCAMOS y estimando la demanda, declaramos resuelto el contrato privado de compraventa celebrado entre las partes el día 15 de mayo de 2008 y, en consecuencia, condenamos a Park Gestión Cuatro, S.L. a que abone a la demandante la cantidad de 20.880 € , más la cantidad de 18.000 € , por aplicación de la cláusula penal convenida, cantidades que devengarán el interés legal desde el día 2 de marzo de 2010, fecha del requerimiento extrajudicial, que serán los de mora procesal desde la fecha de esta sentencia, y al pago de las costas procesales causadas por el procedimiento en la anterior instancia, sin hace imposición de las generadas por el recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 879/11 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico