Sentencia Civil Nº 327/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 181/2012 de 17 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00327/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 181/2012

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a diecisiete de julio de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2492/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 20 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 181/2012, en los que aparece como parte apelante D. Urbano , representado por la procuradora Dª OLGA MUÑOZ GONZÁLEZ, y asistido por el Letrado D. CESAR T. MARTÍN MORALES, y como apelado PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES, PYC, PRYCONSA,S.A., representada por la procuradora Dª MARÍA DEL ROCIO SAMPERE MENESES, y asistida por el Letrado D. JOSÉ JUAN CANO RESINA, sobre resolución del contrato de compraventa de bienes inmuebles, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid, en fecha 28 de noviembre de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:" Que estimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Sampere Meneses, en nombre y representación de PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES PYC PRYCONSA, y desestimando la reconvención presentada por la Procuradora Sra. Muñoz González se declara:

La resolución del contrato de compraventa formalizado el 3 de mayo de 2007 y su anexo de 3 de septiembre de 2008 por causa imputable al comprador.

La pérdida de la cantidad que Don Urbano ha pagado a cuenta de la compraventa a PRYCONSA, en aplicación de la cláusula penal expresamente pactada y que asciende a 43.100 euros.

Las costas de esta primera instancia, tanto derivadas de la demanda como de la reconvención, se imponen al demandado reconviniente.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Urbano , al que se opuso la parte apelada PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES, PYC, PRYCONSA, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 3 de julio de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por Promociones y Construcciones Pyc, Pryconsa, S.A. (Pryconsa), contra don Urbano , pretendía la declaración judicial de resolución del contrato de compraventa de vivienda en construcción concertado entre las partes el 3 de Mayo de 2007, cuya entrega había de verificarse entre los meses de Julio y Octubre de 2009, obteniéndose la licencia de primera ocupación el día 29 de Junio de 2009, tras lo que la vendedora requirió a la parte compradora para la entrega de la vivienda. Que don Urbano incumplió su obligación de pagar la suma pactada de 370.220 € que había de satisfacerse al tiempo de otorgarse la escritura pública, y no abonó tampoco la cantidad de 14.038 € que había quedado aplazada al 4 de Marzo de 2009. Que Pryconsa gestionó con el Banco de Santander la concesión de un préstamo hipotecario individual a favor del demandado, lo que le comunicó en fecha 20 de Abril de 2009. Que se convocó al demandado para el otorgamiento de la escritura pública el 23 de Julio de 2009, fecha en que no compareció, y de nuevo para el 23 de Septiembre de 2009, tras lo que recibió comunicación del comprador el día 14 de Octubre, requiriendo a la actora para que diera cumplimiento a su obligación de contratar, a favor de la parte compradora, un préstamo hipotecario en el plazo de treinta días naturales, bajo apercibimiento de resolver el contrato por incumplimiento. Que dicha obligación no fue asumida por la vendedora en el contrato de compraventa. Que pese a las conversaciones posteriormente habidas entre las partes, el demandado no ha dado cumplimiento a sus obligaciones, por lo que se solicita la declaración judicial de resolución del contrato por causa a él imputable, con pérdida de la cantidad pagada a cuenta, de 43.100 €, en virtud de la cláusula penal pactada.

El demandado, don Urbano , se opuso a la pretensión y formuló demanda reconvencional, alegando que a tenor de la estipulación tercera de las condiciones particulares del contrato, "para el pago de la cantidad prevista en el apartado d) de la estipulación segunda, el comprador faculta a la Sociedad Vendedora para que pueda solicitar y contratar con cualquier entidad financiera un préstamo hipotecario en condiciones normales de mercado, pudiendo el comprador subrogarse en las obligaciones del mismo en el momento de la escrituración...". Que el reconviniente requirió a la vendedora para que concertara dicho préstamo hipotecario, a lo que Pryconsa repuso no estar obligada a su contratación. Que la parte compradora propuso a Pryconsa resolver amistosamente el contrato, con devolución del ochenta por ciento de las cantidades entregadas a cuenta, a lo que la vendedora se opuso. Por todo lo cual se solicita la declaración judicial de resolución del contrato por causa imputable a Pryconsa, condenando a esta entidad a devolver la suma recibida a cuenta del precio por 43.100 €, más intereses legales.

La reconvenida, Pryconsa, se opuso a la pretensión.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia razona que la estipulación octava de la condiciones generales del contrato de compraventa incluye como causas de resolución, con remisión a lo dispuesto en el art. 1504 Cc ., las de desatender el requerimiento para otorgar la escritura pública de compraventa, o la falta de pago de cualquiera de las cantidades correspondientes al precio aplazado. Que para tales supuestos, se pactó que la vendedora haría suyas cuantas cantidades hubiesen sido satisfechas hasta entonces a cuenta del precio, con el límite máximo del 20% del precio de la compraventa. Que en las condiciones particulares, al convenir el precio de la compraventa, se desglosó en cuatro partidas de la siguiente forma "A. 31.137 € a la firma del contrato, B. 370.220 € que el comprador abonará a la firma de la escritura pública de compraventa y entrega de llaves, 26.001 € en cuotas mensuales desde el 4 de Junio de 2007, C. Sin contenido, D. Sin contenido". Que, a tenor de la estipulación tercera, "para el pago de la cantidad prevista en el apartado D de la estipulación segunda, el comprador faculta a la sociedad vendedora para que pueda solicitar y contratar con cualquier entidad financiera un préstamo hipotecario en condiciones normales de mercado, pudiendo el comprador subrogarse en las obligaciones del mismo en el momento de la escrituración y entrega de llaves de la vivienda". El 3 de Septiembre de 2008 se firmó anexo sustituyendo los 14 plazos antes descritos por un único pago con vencimiento al 4 de Marzo de 2009, el cual no fue atendido en esa fecha. El 7 de Septiembre de 2009 la vendedora envía burofax requiriendo para otorgar escritura el 23 de Septiembre, que no consta recibido, y el 14 de Octubre el comprador envía burofax requiriendo que se cumpla la estipulación tercera del contrato, sobre gestión de préstamo hipotecario. Tras diversas comunicaciones, la vendedora comunica la resolución del contrato. De lo expuesto se desprende que originariamente incumplió el contrato el comprador, al desatender el pago con vencimiento a 4 de Marzo de 2009, quedando así impedido para hacer uso de la facultad prevista en el art. 1124 Cc . Por otro lado, la sociedad vendedora no tenía obligación de obtener financiación a favor del demandado, pues ninguna cantidad aplazada se pacta en el apartado D de la cláusula segunda, a la que se remite la estipulación tercera. Finalmente, está documentalmente probado que Pryconsa negoció con Banco de Santander unas condiciones económicas ventajosas para los compradores de la promoción, y así intentó comunicarse al demandado mediante carta de 20 de Abril de 2009. Por todo lo cual, se estima íntegramente la demanda principal, y se desestima la reconvención, declarando la resolución del contrato de compraventa de 3 de Mayo de 2007 y su anexo de 3 de Septiembre de 2008, por causa imputable al comprador, y se condena a don Urbano a la pérdida de la cantidad pagada a Pryconsa a cuenta del precio pactado, en aplicación de la cláusula penal pactada. Condenando al demandado- reconviniente al pago de las costas.

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación don Urbano , argumentando que la incomparecencia del vendedor al otorgamiento de la escritura de compraventa tuvo por causa el previo incumplimiento de la vendedora, pues la estipulación segunda del contrato le imponía el deber de obtener con cualquier entidad un préstamo hipotecario en el que pudiera subrogarse el comprador, e incluso Pryconsa fue requerida por fax a tal efecto, sin resultado alguno. Que don Urbano nunca tuvo voluntad de incumplir, y por el contrario fue previo el incumplimiento de Pryconsa al no otorgarle ayuda financiera, lo que impidió al comprador el pago del precio debido a la difícil situación económica que atravesaba. Que por el Juzgado se denegó indebidamente la admisión de determinados medios de prueba.

CUARTO.- Revisando la prueba practicada en la primera instancia, se constata que la vendedora, Pryconsa, no asumió obligación de obtener préstamo hipotecario sobre la vivienda en el que pudiera subrogarse el comprador como medio de financiar el precio pactado, y por tal razón no puede concluirse que haya incumplido esa obligación, que constituye precisamente la causa de resolución del contrato aducida por el comprador reconviniente al amparo del art. 1124 Cc .

Ello es así, ante todo, porque la previsión contractual relativa a la obtención de préstamo hipotecario por la vendedora estaba circunscrita a una de las cuatro porciones en que se dividía el precio, y concretamente a la identificada con la letra "D" de la estipulación segunda de las condiciones particulares, siendo así que en el contrato celebrado por don Urbano la totalidad del precio de la vivienda estaba desglosado en los apartados A y B de esa estipulación segunda, en tanto que los apartados C y D de la misma estaban vacíos de contenido.

Además de lo anterior, la previsión de obtención de préstamo hipotecario por Pryconsa no se concertó como obligación de la vendedora, sino como facultad otorgada a ésta por el comprador, y así disponía la estipulación tercera de las condiciones generales que "para el pago de la cantidad prevista en el apartado D de la estipulación segunda, el comprador faculta a la sociedad vendedora para que pueda solicitar y contratar con cualquier entidad financiera un préstamo hipotecario en condiciones normales de mercado, pudiendo el comprador subrogarse en las obligaciones del mismo en el momento de la escrituración y entrega de llaves de la vivienda". En definitiva, Pryconsa podía negociar y contratar préstamo hipotecario, facultada al efecto por el comprador, pero no soportaba el deber de hacerlo así.

QUINTO.- Al margen de lo anterior, existe una causa que impide acoger la demanda reconvencional, consistente en el previo incumplimiento por parte del comprador de su obligación de pago del precio, respecto del pago aplazado por importe de 14.038 € con vencimiento a 4 de Marzo de 2009, y que no atendió llegada esa fecha, ni ha satisfecho con posterioridad. De esa forma, don Urbano se situó en una posición de incumplimiento del contrato, a partir de Marzo de 2009, que le impide el ejercicio de la acción resolutoria prevista en el art. 1124 Cc .

Sobre esa cuestión declara el Tribunal Supremo en S.10.Jun.2004 que "la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, que contempla el referido artículo 1124 Cc ., exige ineludiblemente que quién pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben (entre otras, SSTS de 24 de octubre , 16 de noviembre y 27 de diciembre de 1995 )".

Consecuencia de todo lo expuesto, es que debe acogerse la pretensión de resolución constractual formulada por Pryconsa, con causa en la condición resolutoria expresa reflejada en el contrato, pactando que, para el supuesto de incumplimiento por el comprador de su obligación de pagar el precio en cualquiera de los pagos aplazados, o al otorgamiento de escritura pública, la parte vendedora haría suyas cuantas cantidades hubiesen sido satisfechas hasta entonces, con el límite máximo del 20% del precio de la compraventa, resultando que la cantidad pagada en este caso por el apelante no alcanza ese porcentaje. De esa forma, la consecuencia única e ineludible, considerando la obligatoriedad de los contratos en los términos libre y voluntariamente aceptados por las partes, consiste en declarar resuelto el contrato por incumplimiento del comprador, haciendo suyas la vendedora las cantidades recibidas a cuenta del precio pactado.

Respecto de la prueba propuesta y no practicada en la primera instancia, no ha sido admitida tampoco en esta alzada, en resolución consentida por las partes.

SEXTO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c . procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Muñoz González en representación de don Urbano contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Madrid, bajo el número 2492 de 2010, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.