Sentencia Civil Nº 327/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 902/2011 de 28 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0004838

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000902/2011- L -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000164/2010

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE XATIVA

Apelante: GARVI HOGAR S.L. y Dª Patricia .

Procurador.- Dña. Mª TATIANA DESCALS VIDAL.

Apelado: COMUNIDAD PROPIETARIOS Avda. DIRECCION000 NUM000 CANALS.

Procurador.- D. . JOSE FIDEL NOVELLA ALARCON.

SENTENCIA Nº 327/2012

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. SUSANA CATALAN MUEDRA

D. ALEJANDRO VALIÑO ARCOS

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En Valencia, a veintiocho de mayo de dos mil doce.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO VALIÑO ARCOS, los autos de Juicio Ordinario nº 164/2010, promovidos por GARVI HOGAR S.L. y Dª Patricia contra COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 CANALS sobre "impugnación de acuerdos de Comunidad de Propietarios", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por GARVI HOGAR S.L. y Dª Patricia , representados por el Procurador Dña. Mª TATIANA DESCALS VIDAL y asistidos del Letrado D. JUAN BENAVENT VICEDO contra COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 CANALS, representado por el Procurador D. JOSE FIDEL NOVELLA ALARCON y asistido del Letrado Dña. MARIA JOSE CAÑAS LOPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE XATIVA, en fecha 1-4-11 en el Juicio Ordinario nº 164/2010 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Tatiana Descals, en nombre y representación de Dª Patricia y la entidad Garvi Hogar S.L., contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Canals, dispongo: - no ha lugar a declarar la nulidad de los acuerdos adoptados bajo el nº 3 y 4 de la Junta Ordinaria de Propietarios celebrada en fecha 16 de noviembre de 2.009. - que debo condenar y condeno a la Comunidad de Propietarios demandada a ejecutar las obras necesarias para reparar los desperfectos existentes en la planta baja y en el sótano del local sito en la DIRECCION000 nº NUM000 recogidos en el punto II del informe pericial aportado junto con la demanda como documento nº 5 por el arquitecto Dª Filomena de fecha 15 de febrero de 2.010, en el plazo de 3 meses desde la firmeza de la presente resolución. Dada la estimación parcial de la demanda cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de GARVI HOGAR S.L. y Dª Patricia , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 CANALS. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 22 de mayo de 2.012.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

No se comparten los razonamientos jurídicos de la sentencia recurrida, de los que la Sala se distancia como, a continuación, se expone:

PRIMERO.-

Frente a la sentencia de instancia, parcialmente estimatoria de la demanda, se alzan en apelación las actoras Dña. Patricia y Garvi Hogar S.L., sosteniendo en síntesis: 1) infracción del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable en cuanto a que, si bien el sistema de reparto de gastos es un mero acto de administración para el que basta mayoría simple, lo cierto es que en la Junta General Ordinaria de 16 de noviembre de 2009, cuyos acuerdos nº 3 y 4 se impugnaban con la demanda, operó una auténtica modificación de Estatutos para la cual se requería unanimidad, la cual no ha concurrido; 2) que el acuerdo de la Junta General Ordinaria de 18 de mayo de 1992 fue de modificación del artículo 4 de los Estatutos, habiendo estado vigente durante 17 años sin que ningún propietario mostrara discrepancia alguna y habiendo sido adoptado por unanimidad en la medida en que el propietario de la puerta 6ª no mostró su oposición al acuerdo en el plazo de 30 días naturales desde su adopción; 3) no puede deducirse de la Junta General Ordinaria de 16 de mayo de 1995 que el acuerdo de reparto igualitario de gastos entre viviendas y bajos adoptado en 1992 no comportaba una modificación de Estatutos, pues en dicha Junta no se hizo alusión alguna al acuerdo de 1992; y 4) que el acuerdo de reparto por partes iguales de 1992 era expresivo de que las actoras no hacían uso ni del ascensor, ni del zaguán ni de la escalera.

SEGUNDO.-

Y procede la estimación del recurso, que en esta alzada se limita a atacar el pronunciamiento desestimatorio de la impugnación planteada por la parte actora en relación con los acuerdos adoptados por unanimidad de los presentes que representaban el 59'50% de las cuotas de participación en la comunidad en la Junta General Ordinaria de 16 de noviembre de 2009 (a los folios 16 y siguiente), con arreglo a los cuales se procedía a revocar el acuerdo de la Junta General Ordinaria de 18 de mayo de 1992 (a los folios 14 y siguiente), que estableció que todos los copropietarios contribuirían en la misma medida al sufragio de las cuotas, fijándose en el acuerdo siguiente como nuevo criterio para el cálculo de la contribución de cada uno de los elementos privativos al sostenimiento de los gastos comunes, el coeficiente de participación asignado a cada uno de ellos en la escritura de obra y división horizontal, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal, lo que suponía para las actoras un notable incremento del nivel de contribución a tales gastos (el 22'50%). La cuestión controvertida que se deduce en esta alzada es si el acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de 18 de mayo de 1992 ("que todos los gastos de comunidad, de la índole que sean, se repartan en diez partes iguales, esto es, nueve viviendas, más un bajo, y que se haga el mismo reparto para cualquier beneficio que pudiera haber en el futuro", al folio 14 reverso) entrañó una modificación estatutaria o del título constitutivo de la Ley de Propiedad Horizontal. Para ello se ha de examinar en primer lugar por quién fue adoptado tal acuerdo. Y a la vista de las circunstancias concurrentes puede tildarse de unánime, puesto que la ausencia del propietario de la puerta 6ª en la Junta General Ordinaria de 1992, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , ha de computarse como voto favorable en la medida en que no consta que haya manifestado discrepancia alguna en el plazo de treinta días naturales. En segundo lugar, si la Ley de Propiedad Horizontal impone formalidades especiales para la adopción de acuerdos que supongan modificación de los estatutos o del título constitutivo. Y a este respecto se ha de concluir que la Ley de Propiedad Horizontal prevé un régimen variable de mayorías más o menos cualificadas en función de la naturaleza de los acuerdos que se pretenden aprobar, pero en modo alguno impone exigencia formal alguna para las modificaciones estatutarias o del título constitutivo, sin perjuicio de que el acceso al Registro de la Propiedad de tales modificaciones produzcan el efecto adicional de su oponibilidad frente a terceras personas. Cierto es que la exigencia de dar publicidad al título constitutivo, del que nace la sujeción al régimen especial de Propiedad Horizontal, justifica su constancia en instrumento público (a los folios 108 y siguientes) y que, como señala el inciso final del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , "en cualquier modificación del título ... se observarán los mismos requisitos que para la constitución", lo que, proyectado sobre el asunto enjuiciado, traería consigo que cualquier modificación del título constitutivo hubiera de formalizarse en escritura pública, lo cual no ha quedado acreditado que haya tenido lugar. De este modo, aunque entre los acuerdos para los que se exige la unanimidad se encuentran los relativos a la modificación de estatutos y del título constitutivo ( artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ), faltaría en el caso que nos ocupa la exigencia formal para entender modificado el título constitutivo. Sin embargo, menores niveles de formalidad se requieren en relación con los Estatutos (a los folios 11 a 13), de los que no hay constancia registral, por lo que cualquier modificación de los mismos habría de sujetarse únicamente a la regla de la unanimidad ( artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ), sin que sean indispensables mayores solemnidades. Y de la prueba documental obrante en autos resulta la existencia de unos Estatutos de fecha indeterminada en cuyo artículo 4º se indicaba que "a efectos de participación en las cargas y beneficios comunes, así como para la adopción de acuerdos de la Junta de Propietarios, todos los pisos tendrán el mismo valor. Y las plantas bajas dos quintas partes del mismo" (al folio 11 reverso), mientras que el artículo 7º de dichos estatutos establecía que "cada propietario contribuirá proporcionalmente a los gastos generales que el adecuado sostenimiento del inmueble requiera, de sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que sean susceptibles de individualización" (al folio 12 reverso); de una Junta General Extraordinaria de 13 de diciembre de 1990, donde, por una parte, se atribuyó a cada elemento privativo el coeficiente porcentual que le correspondía según el título constitutivo, y, por otro lado, se acordó que cada elemento privativo contribuyera a los gastos comunes conforme a dicho coeficiente (a los folios 112 y siguiente), acuerdo que no fue impugnado; de una Junta General Ordinaria de 18 de mayo de 1992, donde se adoptó el criterio de repartir gastos y, eventualmente, beneficios en diez partes iguales (al folio 14 reverso), acuerdo que venía a modificar el adoptado en 1990, rigiendo para lo sucesivo durante 17 años, puesto que nunca fue impugnado; y finalmente de la Junta General Ordinaria de 16 de noviembre de 2009, donde se acordó revocar el régimen hasta ese momento vigente, volviendo al régimen legal de reparto con arreglo al coeficiente de participación según el título constitutivo, si bien con la salvedad de que tal acuerdo ha sido impugnado, dando lugar al presente procedimiento, por haberse adoptado con quebranto de la unanimidad que impone la Ley de Propiedad Horizontal. Y han de acogerse las razones dadas por la parte actora en el sentido de que el 18 de mayo de 1992 operó una auténtica modificación de Estatutos, para la cual no se exigía normativamente el empleo de formalidad alguna y cuya falta de reflejo registral producirá todo lo más el efecto de no ser oponible frente a terceros, si bien no hay ningún inconveniente en que se proyecte con plena eficacia sobre las partes que acordaron aquella modificación en el criterio de reparto. Y es obvio que para cualquier modificación del régimen estatutario vigente en orden al reparto de los gastos comunitarios (el fijado en 1992) se requiere la unanimidad que no ha concurrido en el asunto enjuiciado y que ha dado lugar en tiempo y forma a la impugnación de tal acuerdo, con la consecuencia de la plena estimación de la demanda interpuesta por la parte actora. Ninguna trascendencia a efectos de mudar el criterio de esta Sala puede tener la circunstancia de que en Junta General Ordinaria de 16 de mayo de 1995 (a los folios 118 y siguientes) fuera rechazada la propuesta de modificación del título constitutivo, pues aquel acuerdo denegatorio muestra simple y llanamente la voluntad de los copropietarios de no modificar el título constitutivo, del que no forman parte los Estatutos en cuanto que éstos no se reflejan en el Registro de la Propiedad, por lo que en modo alguno aquel rechazo puede representar lo que pretende la parte demandada, esto es, que el acuerdo de 1992 no supuso una modificación de Estatutos, puesto que en dicho acuerdo no se estableció limitación temporal alguna para dicho pacto ni se indicó qué tipo de gastos se encontraban afectados por ese régimen particular de distribución igualitaria entre todos los propietarios, tal como se recoge en las sentencias que hace valer el Órgano a quo para la desestimación de la demanda. En efecto, la sentencia invocada ( Sentencia del Tribunal Supremo 1094/2004, de 16 de noviembre parte de un supuesto de hecho completamente distinto, como es "el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario", mientras que en el caso que nos ocupa es el órgano soberano de la Comunidad (la Junta General Ordinaria) la que adoptó por unanimidad el acuerdo de establecer un sistema de distribución igualitaria de gastos y beneficios, que, por lo demás, no estaba condicionado al hecho de que el Sr. David , esposo de la actora, se pusiera al día en las cuotas comunitarias (98.549 pesetas), puesto que en dicha Junta se hizo saber en que caso de que Don. David no pagara lo que adeudaba, se procedería a demandarlo judicialmente, sin condicionar por tanto la eficacia del nuevo sistema de reparto al cumplimiento de sus obligaciones pendientes de pago para con la Comunidad. No estamos, por tanto, ante una mera situación de hecho tolerada por los copropietarios, sino, en palabras de la propia sentencia del Tribunal Supremo antes referida, ante "un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado".

TERCERO.-

La estimación del recurso determina que no se impongan las costas de esta alzada, tal como preceptúa el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales y la doctrina jurisprudencial citada y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Se estima el recurso de apelación interpuesto por Dña. Patricia y Garvi Hogar S.L. contra la sentencia dictada el 1 de abril de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Xàtiva en Juicio Ordinario núm. 164/2010.

SEGUNDO.-

Se revoca en parte la citada resolución en el sentido de que,

Se declara la nulidad de los acuerdos adoptados bajo los números 3 y 4 en la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Canals el 16 de noviembre de 2009.

B) Se imponen a la demandada las costas de la primera instancia por aplicación del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.-

Se confirma la sentencia de instancia en todos los demás extremos.

CUARTO.-

No se hace imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes conforme al artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civi.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8 º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.