Sentencia Civil Nº 327/2013, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 284/2013 de 12 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00327/2013

S E N T E N C I ANº 327

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE:DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

SOBRE:RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

LUGAR:BURGOS

FECHA:DOCE DE DICIEMBRE DE DOS MIL TRECE

En el Rollo de Apelación nº 284 de 2013 dimanante de Juicio Ordinario nº 659/2012, del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Miranda de Ebro, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 31 de Julio de 2013 , siendo parte, como demandante-apelante Dª. Julieta , representada en este Tribunal por la Procuradora Dª. Diana Romero Villacian y defendida por la Letrada Dª. Yolanda Candelas Arnaiz y como demandada-apelada EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA DE MIRANDA DE EBRO S.A. (VIRANDA), representada en este Tribunal por el Procurador D. Juan Carlos Yela Ruiz y defendida por el Letrado D. David Goldaraz Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Se desestima íntegramente la demanda presentada por Julieta frente a VIRANDA S.A, absolviendo a ésta de todos los pedimentos.- Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales devengadas en esta causa'.

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª. Julieta , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 10 de Diciembre de 2013.

Fundamentos

PRIMERO.-Examinado el escrito de recurso de apelación articulado por la representación procesal de Dª. Julieta , puede comprobarse se fundamenta en que, por un lado, no existe contrato alguno que justifique la retención económica practicada por la parte demandada y, por otro lado, en que, en aplicación del art. 1184 CCv, el contrato de compraventa devino de 'imposible cumplimiento' y, por lo tanto, que procede la devolución íntegra de las cantidades entregadas.

Como punto de partida, y analizado el clausulado del contrato y en particular de las cláusulas 14ª, 15ª, 16ª y 17ª procede significar, dado que el objeto litigioso se contrae a una vivienda de protección oficial y social, que es requisito inexcusable destinar la vivienda a residencia habitual y, además, con especificación de la siguiente cláusula penal: 'En caso de rescisión de contrato por voluntad unilateral del comprador por causas ajenas a las mencionadas en la estipulación Décimocuarta, o por impago de cualquiera de los restantes plazos y comisiones económicas, quedará automáticamente de propiedad del vendedor 1/3 de las cantidades entregadas hasta dicho momento. Las partes establecen de mutuo acuerdo que los intereses de demora, en caso de impago, quedarán fijados en el 18% anual simple, contados a partir de la fecha en que aquel se produzca'.

Realizadas estas consideraciones iniciales, procede determinar si concurre causa legítima para que la entidad demandada haya retenido la cantidad cuyo reintegro se pretende en la demanda y si el contrato era de imposible cumplimiento como invoca la apelante. Para ello, es preciso analizar el conjunto de actos propios realizados por la demandante en orden a determinar si entre la denegación del visado en fecha 13- Noviembre-2009 y la efectiva renuncia a la vivienda en fecha 4-Julio-2011 (f. 196) la actora seguía interesada en la vivienda y por lo tanto el contrato se podía cumplir y si la renuncia fue o no justificada o fue un mero acto unilateral que justifica la retención económica de la cláusula contractual indicada. En orden a motivar adecuadamente esta Resolución, procede realizar las siguientes consideraciones (art. 218 LECv):

1ª.- Es cierto que la Junta de Castilla y León con fecha 13-XI-2009 determina que: 'Examinados el cumplimiento de los requisitos de acceso a la propiedad de una vivienda de protección pública, RESUELVO DENEGER EL VISADO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA por el/los motivos que a continuación se indican: No se alcanzaron los ingresos mínimos requeridos según lo dispuesto en el artículo 17 , 18 , 19 del Decreto 52/2002, de 27 de marzo , en la modificación dada por el Decreto 64/2006, de 14 de septiembre, para acceder a la titularidad de la vivienda'.

Ahora bien, la demandante no renuncia al piso, ni se aquieta a esa resolución, ni el contrato devino de imposible cumplimiento, sino que continúa interesada en la obtención de una vivienda protegida de la Comunidad Autónoma de Castilla y León y no rescinde el contrato, ni insta su resolución, sino que ratifica su interés por la vivienda y con ánimo de subsanar lo indicado por la Administración pública envía un fax en el que contesta al que había sido el motivo inicial de denegación del visado y dice: 'Envío en anexo los documentos que certifican las declaraciones de rendimientos/impuestos relativos a 2007 y 2008, de modo a aclarar mi situación por causa del trámite de una vivienda de protección oficial;,con lo que no solo no resuelve el contrato, sino que pretende 'aclarar' su situación y en ningún momento renuncia a la vivienda. Pero es más tampoco se acoge al desistimiento que permite lo resuelto por la Junta de Castilla y León en fecha 31-VIII-2010, con lo que el inicial vínculo contractual sigue vigente y la actora mantiene su interés por la vivienda y en su adjudicación definitiva.

2ª.- A mayor abundamiento, resulta que la Sra. Julieta no solo no renuncia, ni desiste del contrato, sino que con fecha 15-04-2010 dice: 'Mi nombre es Julieta . Mi DNI es el NUM000 . Me fue adjudicado un apartamento de 2 habitaciones, el cual fue posible visitas la semana pasada. En el tiempo transcurrido entre la adjudicación de la vivienda y el previsto de entrega mi situación personal ha cambiado: tengo una hija de poco más de un año y me encuentro a espera de un segundo bebé para el final de año. Considerando esto, el apartamento en cuestión me resulta ahora insuficiente para mi familia. Considerando las bases de adjudicación parece posible realizar un cambiode vivienda. Es correcto?. En el caso de no existir más viviendas disponibles, cómo se puede solucionar este asunto?'.

Ello supone dos cosas muy importantes a los efectos que nos ocupan. En primer lugar, que pese a la denegación formal del visado en el año 2009 (13-XI-2009), la demandante sigue interesada en la vivienda, visitó la vivienda y no remitió renuncia alguna. En segundo lugar, y muy al contrario, dado que había tenido un hijo y esperaba otro, solicita un nuevo apartamento, ya que el adjudicado de 58,24 m2 le resultaba 'insuficiente', y solicita, expresamente, (f. 174) un cambio de vivienda; con lo que se mantiene y ratifica el vínculo contractual derivado del contrato de 27-XII-2007, pero con la salvedad de que quería una vivienda más grande, lo que no supone ninguna modificación relevante, ni novación extintiva alguna.

Pero es más, esa inicial petición de un piso más grande se reitera al mes siguiente y se dice: 'Envío en anexo un pdf con la cartilla de embarazada (grávida, en portugués-parto esperado para el 18 de Noviembre) y el registro de nacimiento de mi hija Alejandra . Tal como explique en un mail anterior, el apartamento que me fue adjudicado, en este momento va a ser insuficiente frente a mis necesidades familiares. En el caso de necesitar algún otro documento por favor díganme. (No estoy casada ni registrada como pareja de hecho, por lo que no envío documentos relativos a esa situación)'. Con lo que nuevamente se manifiesta que mantiene sus expectativas sobre la vivienda y que la adjudicación sigue vigente y vinculante y que incluso reitera que solicita un piso más grande.

3ª.- Esta petición de un piso grande no solo no es rechazada por la otra parte contratante (vendedor-demandado), sino que, en aplicación del Pliego de condiciones aprobado en Junta General Extraordinaria de 24-III-2009, se resolvió en Acuerdo de 29-09-2010 lo siguiente: 'Art. 5.4 CAMBIOS EN LA UNIDAD FAMILIAR: 4.1. Siempre que existiesen viviendas libres dentro del cupo de reserva podrán presentar peticiones de adjudicación de nueva vivienda aquellos solicitantes que se encuentren en alguno de los siguientes supuestos: 4.1.1. Cuando se haya producido un cambio en el número de miembros de su unidad familiar, excluyéndose el matrimonio del solicitante o situaciones análogas, desde el momento de presentación de al solicitud inicial de vivienda al momento den entrega de la misma. Por todo lo expuesto se procederá a estudiar su solicitud de permita en la próxima sesión del Consejo de Administración de VIRANDA; siéndole informada oportunamente de los resultados de dicho consejo'.

Asimismo, la demandante sigue manifestando su interés por la vivienda y sigue acompañando documentación, como fue el nacimiento de su hijo Gregorio , según se deriva de su escrito de 10-II-2011 (f. 182) y nunca manifestó ni que el contrato de 2007 fuere ineficaz, ni de imposible aplicación, ni renunció, ni desistió en ningún momento.

4ª.- Con fecha 12-04-2011, la parte vendedora-demandada decidió estimar la petición de la parte compradora y estableció lo siguiente: 'Al existir, a fecha de emisión del presente escrito, viviendas vacantes dentro del cupo de reserva que posee VIRANDA, desde esta Gerencia se le comunica que se ha procedido a la asignación de una nueva viviendacon tres habitaciones, identificada como vivienda NUM001 , del Solar NUM002 , portal NUM003 , NUM004 y con una superficie de 72,97 metros'.

Ello supone que en Abril de 2011 la compradora tenía asignada una nueva vivienda como había solicitado y que el contrato de 2007 sobre las condiciones de la compra seguía vigente; y buena prueba de ello es que la compradora manifiesta su aceptación de la nueva vivienda y dice: 'Recibí por correo la respuesta a mi pedido de cambio de vivienda adjudicada, que fue aprobada (Expte. 271 fue adjudicada la vivienda identificada como NUM001 , del Solar NUM002 , portal NUM003 , 4ªC, con superficie de 72.97 metros). Por motivos profesionales en este momento no me resulta posible presentarme en las instalaciones de Viranda para recoger la información sobre la vivienda y el proceso siguiente de compra. Sería posible recibir esta información por e.mail o ser otra persona (en este caso mi madre, Marta ) quien recoja los documentos?. Agradezco su contacto a este respecto'.

Ello supone que en ese momento existe un contrato de compraventa perfectamente definido en su objeto y acuerdo de voluntades entre las partes y, por lo tanto vinculante, en todos sus extremos sobre la vivienda NUM001 del Solar NUM002 y que la parte compradora desea seguir adelante con el proceso de compra.

5ª.- Ahora bien, sorpresivamente el día 30-05-2011 la demandante invocando motivos profesionales renuncia a la vivienda y dice: 'Por este medio expongo mi pedido de renuncia a la vivienda adjudicada en el Epte. 271 por motivos profesionales. A pesar de haber pedido traslado en este momento mi empresa no consigue realizarlo por lo que no me será posible aceptar la vivienda. En este momento tengo un contrato definitivo con Bosch Portugal y será precisa la actualización de mis papeles de residencia en Portugal. Pueden decirme cuales con los documentos que tengo que aportar para tratar de la devolución del montante entregado a Viranda? (Considerando que la razón para la renuncia permite la devolución del 100% del valor por ser justificada)'.Esta nueva situación determina dos cuestiones relevantes:

1ª.- Que se invocan unos motivos profesionales, que en ningún momento antes se habían suscitado y se refiere una supuesta voluntad de trasladarse a Miranda de Ebro, cuando no existe dato alguno de que esa voluntad hubiera existido cuando se firmó el contrato en 2007; máxime, cuando al menos desde el ejercicio fiscal 2007 ya hacía su declaración tributaria en Portugal (f. 148) y máxime cuando ninguna prueba concurre de que hubiera pedido el traslado a Miranda desde Portugal.

2ª.- Ante esta situación la parte vendedora con buena voluntad solicita que se aporte certificado de empadronamiento y cambio en su situación laboral respecto del momento inicial, pues es evidente que estamos en presencia de una vivienda protegida que solo puede adjudicarse a personas que reúnan unos requisitos económicos y de residencia y deben de establecerse precauciones para evitar desviaciones de dinero público y situaciones que traten de ocultar la verdadera situación del solicitante, ya que las viviendas protegidas no son ni segundas viviendas, ni viviendas para el futuro, sino viviendas para residencias habituales y máxime cuando estamos en presencia de viviendas sociales sobre las que existen una lista de espera, como se dice en el escrito de la parte vendedora de 4-07-2011, y donde se indica: 'Desde Viranda le agradeceríamos una pronta respuesta al respecto, ya que tenemos dos viviendas, que aún no han podido ser adjudicadas a la espera de obtener su respuesta por escrito'.

Ante esta situación la compradora remite escrito en fecha 15-07-2011 manifestando su renuncia, pero en este caso ya no invoca razones profesionales sino la 'no aceptación de la asignada con posterioridad' y por lo tanto articula nueva renuncia contra sus propios actos y contra su propia aceptación de la nueva vivienda que ahora renuncia sin causa justificada.

En este sentido, resulta significativo que no justifica mínimamente los posibles cambios de su situación laboral que pudieran determinar como justificada su renuncia, pues en el momento inicial estaba en Portugal y después, pese a pedir cambio de vivienda, seguía en Portugal no ya solo por motivos laborales, sino también familiares. Es decir, la actora solicita una vivienda más grande en Miranda, pero trabajaba en Portugal, vivía en Portugal, sus hijos nacieron en Portugal y no consta una oferta de traslado a Miranda, ni solicitud expresa de trabajo a la empresa Bosch de Miranda para ser destinada a esa ciudad, ni voluntad efectiva de residir en Miranda de Ebro.

Por el contrario, desde Portugal seguía mostrándose interesada hasta Mayo 2011 en una vivienda, y, además, más grande, en Miranda de Ebro. Todo bien entendido que era una vivienda social y protegida y por lo tanto entendiendo se podría estar actuando en perjuicio de terceros; sobre todo si se considera que no renuncia, ni firma el nuevo contrato con la nueva vivienda que se le adjudicó a su petición. Todo lo que determina que su renuncia fue unilateral e injustificaday por lo tanto es correcta la aplicación de la cláusula 14ª del contrato de compraventa y la devolución solo parcial (2/3) de las cantidades entregadas, pues ni se modificó la calificación urbanística, ni se justificó la renuncia; lo que supone que fue unilateral y conociendo las consecuencias contractuales de la renuncia.

Todo ello sin olvidar que la parte demandante, pese a no tener obligación contractual, permitíó que la actora pudiera aportar alguna justificación de esa renuncia para evitar la cláusula penal; justificación que no se ha aportado, pues la situación laboral de la demandante en Portugal es la misma desde antes del año 2007 (fecha de adjudicación) y no había variado a la fecha de la renuncia (2011) y sin que haya dato alguno de que hubiera pedido trasladarse a Miranda, ni solicitud de traslado, ni oferta de movilidad geográfica, ni a España, ni a Burgos, ni a Miranda de Ebro; con lo que la renuncia fue voluntaria y unilateral y, por lo tanto, justificada la retención económica de parte del precio por la entidad vendedora.

SEGUNDO.-La desestimación del Recurso de Apelación determina la imposición de costas a la parte apelante (art. 398 LECv).

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Desestimar el Recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Diana Romero Villacian, en nombre y representación de Dª. Julieta , contra la Sentencia de fecha 31 de Julio de 2013 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Miranda de Ebro, en los autos de Juicio Ordinario nº 659/2012; con imposición de costas a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el secretario. Doy fe.