Sentencia Civil Nº 328/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 39/2011 de 14 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 328/11

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. José Manuel Valero Diez

Magistrada: Doña Encarnación Caturla Juan

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la ciudad de Elche, a catorce de julio de dos mil once.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 1827/09, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Doña Inocencia , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Pérez Campos y dirigida por el Letrado Sr/a. Mauri Solé, y como apelada la parte demandada D. Luciano , representada por el Procurador Sr/a. Húngaro Favieri y dirigida por el Letrado Sr/a. Lorenzo-Penalva Lucas.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 15/10/10 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Doña Inocencia representada por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Diez Saura y asistido por el Letrado Sr. Mauri Solé, contra D. Luciano representado por el Procurador de los Tribunales Doña María Luisa Minguez Valdés y asistido por el Letrado Sr. Lorenzo-Penalva Lucas, debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones frente a él instadas; con condena en costas a la demandante.

Que desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por D. Luciano, representado por el procurador de los Tribunales Doña María Luisa Minguez Valdés y asistido por el letrado Sr. Lorenzo-Penalva Lucas frente a Doña Inocencia, representada por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Diez Saura y asistido por el Letrado Sr. Maurí Solé, debo absolver y absuelvo al demandado de la pretensión frente a ella instada; con condena en costas al demandante reconvencional."

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos , elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 39/11, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 7/7/11.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.- En orden a la Resolución de la presente controversia, debemos partir de la distinta naturaleza jurídica que esta Sala , atribuye al contrato de fecha 7 de junio de 2007, pues a diferencia del tribunal de instancia, dicha convención constituye no una compraventa, sino una promesa de comprar y vender. Sin que ello implique incongruencia alguna de la Sentencia , ya que como recuerda la STS de 30 de noviembre de 2010 las "partes habían atribuido a dicho acuerdo la naturaleza de un contrato de opción de compra, mientras que la sentencia recurrida lo califica como un derecho de adquisición preferente y ahí es donde la recurrente entiende que se ha producido una incongruencia, puesto que se ha cambiado en la argumentación la naturaleza que las partes habían atribuido a sus acuerdos.

Debe señalarse que no existe en este caso incongruencia , puesto que el juez debe resolver los asuntos que se sometan a su consideración de acuerdo con la calificación que deba atribuirse a los actos y negocios jurídicos realizados por las partes y no necesariamente de acuerdo con la naturaleza que las partes les imputan, porque las cosas son lo que son y no lo que las partes les atribuyen.".

En relación con el concepto de la promesa de comprar y vender la STS de 24 de octubre de 2008 nos dice que" La Sentencia de 5 de octubre de 2005 , en línea con la doctrina consolidada de esta Sala , diferencia el precontrato de compraventa del definitivo, constituyendo el precontrato "una primera fase del iter contractus: la relación jurídica obligacional nace en aquél y posteriormente, de común acuerdo o por exigencia de una de las partes, se pone en vigor el contrato que había sido preparado. Así, se distinguen dos fases: la primera , el precontrato que es distinto del contrato y no produce los efectos de éste, como pudiera ser la transmisión de la propiedad , sino sólo el que las partes pueden exigirse el paso a la fase segunda, que es la celebración del contrato preparado y es éste el que producirá los efectos que le son propios. Distinción entre el precontrato consistente en la promesa de venta y el contrato de compraventa que han seguido con clara precisión las Sentencias de 11 de octubre de 2000, 20 de abril de 2001 y 31 de diciembre de 2001 ".

Si bien estamos en presencia de un precontrato de compraventa no parece ocioso olvidar declaraciones jurisprudenciales como la contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1997 : "el carácter sinalagmático del contrato de compraventa entroniza plenamente el principio que configura la excepción "non admipleti contractus", creación jurisprudencial que tiene su fundamento en los artículos 1100 y 1124, ambos del Código Civil, y que supone que sí alguna de las partes pretende exigir de la otra el cumplimiento, o , en este caso, la Resolución del contrato de compraventa sin ofrecer la realización de la suya, el demandado podrá oponer la referida excepción, como emblemática y epítome de dicha doctrina jurisprudencial se han de citar las Sentencias de 16 de abril de 1991 y 30 de octubre de 1992 .".

También la STS de 3 de junio de 2002 "Esta Sala tiene declarado que "la esencia de la promesa bilateral de compra y venta (a la que se refiere el artículo 1451 del Código Civil ) radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, que contiene el proyecto o ley de bases del siguiente y que consiste estrictamente en "quedar obligado a obligarse" ( STS de 28 de noviembre de 1994 ); que "resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa" ( STS de 23 de marzo de 1995 ); y que "es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la propia obligación de celebrar el contrato definitivo , sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir mas que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento no de la promesa en sí , sino también del contrato definitivo al que aquella voluntad se determinó y para cuya realidad actual no existe ya obstáculo anterior" ( STS de 24 de diciembre de 1992, seguida en iguales términos por la de 8 de julio de 1993 ).

Como ya se expresó, la distinción entre contrato definitivo y mera promesa ha de buscarse en la voluntad de las partes contratantes y en los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas obligaciones; en este caso, la intención del los partícipes en el negocio es clara: se concreta la cosa , se fija el precio y la forma de pago, se determina que el comprador se subroga en la hipoteca que grava la finca desde la fecha de su firma , 30 de diciembre de 1995, no de las cargas que hubiere a partir del 15 de enero siguiente.".

En este caso, existen cláusulas en la contratación que en su conjunto y teniendo en cuenta la intención de los contratantes , se aproximan más a dicha promesa de compra y venta. Enmarcado todo ello, como así se desprende de la propia literalidad del contrato, en la afirmación de la demandante de que el demandado la convenció para que cambiara su vivienda por otra nueva, pero como no tenía medios económicos suficientes, se decidió que el demandado compraría su vivienda actual antes de la nueva para que con el precio recibido pudiese adquirirla, venta que se haría a través de la inmobiliaria que administra el demandado. Es más, el propio demandado en su contestación denomina el contrato como "compraventa subsidiaria", añadiendo que la finalidad de la convención era vender la vivienda a terceros , asegurando el demandado que si no se vendía se la quedaría él.

Así, nos encontramos con cláusulas como la que obliga a la vendedora a dejar pasar a su vivienda al comprador con sus clientes cuantas veces le sea requerido y al instante para facilitar la reventa de la vivienda.... Que la vendedora podrá vender la vivienda por su cuenta , siempre y cuando avise al demandado de que ha realizado la venta, teniendo preferencia este último si tuviera un cliente interesado en ese momento...la escritura será antes del día que designe la promotora del Edificio Cristalmar, en el contrato de compraventa de la nueva vivienda adquirida por la demandante en dicho edificio o en su caso antes de la entrega de la vivienda adquirida por la demandante en dicho edificio, quedando ésta condicionada a que la compra se efectúe a través de Viviendas Guardamar, SL.,...el comprador podrá formalizar la escritura pública a nombre de la persona que designe. No se pactaron entregas a cuenta , debiéndose pagar la totalidad a la firma de la escritura.

En consecuencia, la razón expuesta por el tribunal de instancia para desestimar la demanda de Resolución del contrato y correspondiente indemnización de daños y perjuicios, fundada en el incumplimiento del requisito del requerimiento previo de Resolución del artículo 1504 del código civil no es aceptable, pues dicho precepto no es aplicable a esta figura jurídica cual indica la S.T.S. de 13 de diciembre de 2000 "La respuesta que merece el planteamiento del recurso se podría resumir en que, además de que no se discuten en el proceso las vicisitudes contractuales de la promesa de vender y comprar , ni se planteó y por consiguiente no es objeto de debate la Resolución automática del contrato, a lo que debe añadirse que el art. 1504 CC, no es aplicable a tal contrato preparatorio (y sí solo al de venta, y para el caso que prevé de bienes inmuebles y se resuelva por falta de pago del precio por parte del comprador)...".

En el mismo sentido la ST.S. de 22 de septiembre de 2009 nos dice que "aun tratándose de una promesa bilateral, ha de considerarse que existe una promesa de compra por una parte y de venta por otra, por lo que normalmente se ejercitará una u otra promesa u opción de compra o de venta....De lo hasta ahora razonado se desprende la necesaria estimación del primero de los motivos del recurso que denuncia la vulneración de lo establecido en el artículo 1504 del Código Civil, el cual sirvió a la audiencia para justificar la subsistencia de una supuesta obligación de ambas partes a llevar a cabo la perfección del contrato. Dicha norma resulta de aplicación a las compraventas de bienes inmuebles ya perfeccionadas...".

En cualquier caso, aunque aceptásemos que el documento de 7 de junio de 2007, constituye un contrato de compraventa perfeccionado , la solución sería la misma y ello por la sencilla razón de que tanto la demandante como el demandado, éste en reconvención, solicitan la Resolución del contrato, es más, el demandado había requerido extrajudicialmente de Resolución en fecha 11 junio 2008, por lo que ya no es aplicable el artículo 1504 del código civil, pues el comprador es el primero que no está interesado en mantener la compraventa, deviniendo inútil la concesión de plazo para cumplir que contempla el citado precepto , reduciéndose por tanto la cuestión a determinar quién fue el incumplidor.

SEGUNDO.- Como señala la STS de 11 de marzo de 2011 "en las obligaciones recíprocas, como recuerda la Sentencia de 22 de abril de 2.004, el nexo causal o interdependencia de las prestaciones principales de las partes convierte a cada una en equivalente o contravalor de la otra, lo que se manifiesta no sólo en el momento estático de nacimiento de la relación -sinalagma genético-, sino también en el dinámico y posterior de su desenvolvimiento -sinalagma funcional- , en el cual la reciprocidad se proyecta, entre otros aspectos, sobre la exigibilidad de las prestaciones , de modo que , por virtud de la recíproca condicionalidad, ninguno de los contratantes está facultado para compeler al otro a que cumpla su prestación antes que él lo haga con la correlativa, tanto más si se hubiera pactado que el cumplimiento de ésta debía ser anterior".".

Se alega por el demandado-reconviniente , que la demandante incumplió su obligación de que la compra se efectuase a través de la inmobiliaria Viviendas Guardamar, S.L. sin embargo, precisamente lo contrario se desprende de la documentación aportada con la demanda, concretamente el documento número 3 de los aportados con la misma, consistente en el contrato de reserva de opción de compra de fecha 8 junio 2007, que aparece firmado por el representante de Viviendas Guardamar, S.L., en relación con el contrato de compraventa de fecha 13de junio de 2007 , concertado con la promotora, así como el cobro parcial de la comisión por el demandado como se desprende de la documentación que aporta, lo que demuestra la efectiva intervención de la citada inmobiliaria, cual se había acordado.

A esta conclusión no se opone que se devolviese la comisión, pues la compraventa no se consumó, siendo resuelta antes precisamente por causa imputable al demandado al no poder la compradora-demandante hacer frente al pago, Resolución que se produjo el 24 julio 2008, constando en el documento número 10, de la contestación que la devolución se debió a la anulación , en relación con el documento de reserva de opción de compra en el que también consta que la gestión de Viviendas Guardamar, S.L., concluirá en el momento en que se firme la escritura de compra y venta de la finca, es decir, no cuando se perfeccione, sino cuando se consume la compraventa.

Tampoco demuestra el demandado-reconviniente el otro incumplimiento que denuncia de impedir el acceso al demandado a la vivienda para su venta, pues como indica el tribunal de instancia, y nosotros aceptamos remitiéndonos a sus conclusiones, no se ha probado que la vendedora incumpliese tal obligación , que no condición, sin que, desde luego, se desprenda suficientemente dicho incumplimiento de las llamadas y mensajes enviados.

Finalmente es sumamente extraño que en el requerimiento de Resolución de fecha 11 junio 2008, se diga que se resuelve el contrato "por motivos personales y económicos y por la parte que me corresponde QUEDA RESCINDIDO y me acojo a la cláusula número 7 de dicho contrato.". Cláusula que permite la Resolución por incumplimiento de cualquiera de las cláusulas establecidas, pero sin especificación de vulneración concreta alguna. Todo ello no hace más que confirmar que el demandado- reconvincente incumplió sus obligaciones, y una vez comprada la nueva vivienda por la demandante , y no vendida la antigua, decidió que no le convenía cumplir con su promesa de comprarla, por razones económicas.

Por todo ello, procede la estimación del recurso interpuesto por la representación procesal de la demandante doña Inocencia, con la consecuente estimación integra de la demanda, y desestimación de la reconvención, en cuanto la actora se vio perjudicada por la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de la nueva vivienda, por consecuencia de la resolución del contrato de compraventa, precisamente por el incumplimiento del demandado de adquirir la vivienda antes de que aquella fuese escriturada o entregada a la demandante , que por ello no dispuso del numerario suficiente para consumar la compraventa, artículos 1101 y 1124 del código civil . Cantidad que asciende a la suma de 37.963,46 ?, tal como consta en el documento de Resolución de compraventa de 24 julio 2008 , correspondiente a las cantidades entregadas por la compradora. Más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, sustituidos por los procesales desde la fecha de la Sentencia de instancia, que debió reconocer los daños y perjuicios sufridos y conceder la cantidad en esta alzada reconocida, hasta su completo pago.

TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la L.E.C., estimado el recurso de la demandante y con ello estimada íntegramente la demanda, se imponen al demandado las costas causadas en la instancia , tanto de la demanda, como la reconvención, y sin especial pronunciamiento en cuanto a las de la apelación de la demandante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

FALLAMOS : Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Inocencia, contra la Sentencia del juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrevieja, de fecha 15 de octubre de 1010, revocamos la misma y, en su lugar, estimamos íntegramente la demanda interpuesta por aquélla contra el demandado , don Luciano, al que condenamos al pago a la demandante de la cantidad reclamada de 37.963,46 ?, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda, sustituidos por los procesales desde la fecha de la Sentencia de instancia y hasta su completo pago. Se desestima la reconvención formulada de contrario. Se imponen al demandado todas las costas causadas en la instancia. Sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la apelación.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, que es firme, no cabe recurso alguno en esta vía jurisdiccional.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.