Sentencia Civil Nº 328/2011, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 1801/2011 de 05 de Octubre de 2011

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº14 DE SEVILLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1801/2011

JUICIO Nº 2161/2009

FALLO: CONFIRMATORIO

S E N T E N C I A Nº 328

MAGISTRADO, ILTMO. SR.

D. RAFAEL SARAZÁ JIMENA

En Sevilla, a cinco de octubre de dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, constituida a efectos de la resolución de este recurso por el Magistrado D. RAFAEL SARAZÁ JIMENA, ha visto el recurso de apelación, bajo el núm. de rollo 1801/11 interpuesto contra la sentencia de fecha 17 de mayo de 2010 dictada en el juicio verbal núm. 2161/09 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Sevilla .

Han sido partes en el recurso, como apelante la entidad "M.R. GRUPO DE GESTION Y NEGOCIOS DEL SUELO S.L." representada por el Procurador D. FRANCISCO JOSE PACHECO GOMEZ y defendida por el Letrado D. RAFAEL LEON SUAREZ, siendo apelado D. Eulalio representado por la Procuradora Dª Mª JOSE JIMÉNEZ SANCHEZ y defendido por el Letrado D. MIGUEL ANGEL FERNÁNDEZ COLCHERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Las actuaciones procesales se iniciaron mediante demanda presentada con fecha 10 de Noviembre de 2009 por la representación de D. Eulalio contra la entidad M.R. GRUPO DE GESTION Y NEGOCIOS DEL SUELO S.L., en la que, tras exponer los hechos que estimaba de interés y alegar los fundamentos jurídicos que consideraba que apoyaban su pretensión, suplicaba lo siguiente:

" SUPLICO AL JUZGADO que teniendo por presentada esta demanda junto con sus documentos y copias de todo ello, se sirva admitirla y tenerme por personado y parte en la representación que ostento y por formulada demanda de JUICIO ORDINARIO contra MR GRUPO DE GESTION Y NEGOCIO DEL SUELO S.L., a quien deberá dársele traslado de la demanda y documentos para su contestación y previos los trámites legales oportunos se dicte sentencia condenando a los demandados a asumir y pasar por los siguientes pronunciamientos:

Se declare la improcedencia del pago por el comprador de la comisión por cancelación anticipada de hipoteca como imposición unilateral de la empresa en contra de la normativa tuitiva de consumidores.

A resultas de los dos pronunciamientos anteriores se condene a la demandada a abonar al actor por gastos indebidos e indemnización por perjuicio la cantidad de 2.933,75 €, según el desglose de cantidades realizado en el Fundamento de Derecho Quinto de esta demanda.

Más los intereses legales y judiciales de dicha suma, así como al abono de todas las costas que se causen en este pleito".

SEGUNDO.- Tras seguirse el juicio por sus trámites correspondientes el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Sevilla dictó sentencia, con fecha 17 de Mayo de 2010 cuyo fallo era el siguiente: " Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Dña. María José Jiménez Sánchez, en representación de D. Eulalio , contra la mercantil M.R. GRUPO DE GESTION Y NEGOCIOS DEL SUELO, S.L., condeno a ésta al pago de 1.246'18 € al actor, cantidad que devengará el interés previsto en el artículo 576 LEC desde la fecha de la presente sentencia hasta su pago, absolviendo a la demandada de las restantes pretensiones deducidas en su contra, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

TERCERO.- Publicada y notificada dicha resolución a las partes litigantes, por la representación de la entidad M.R. GRUPO DE GESTION Y NEGOCIOS DEL SUELO S.L. se interpuso recurso de apelación que, admitido por el mencionado Juzgado y tramitado en legal forma ha dado lugar a la formación del presente rollo ante esta sección de la Audiencia Provincial de Sevilla, que se ha seguido con arreglo a los trámites de los de su clase, habiendo sido designado por turno de reparto para constituir la Sala a efectos del conocimiento del recurso el Magistrado D. RAFAEL SARAZÁ JIMENA, integrante de la misma.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Recurre la promotora demandada la sentencia que estimó parcialmente la demanda que contra ella interpuso el comprador de una vivienda y le condenó a pagar a éste una indemnización por el retraso en la entrega de la vivienda.

SEGUNDO.- La recurrente considera que la sentencia apelada vulnera diversos preceptos del Código Civil, y en especial el art. 1281 del Código Civil , puesto que, afirma, la fijación en el contrato de la fecha de entrega de la vivienda era clara, y que yerra la sentencia al interpretar el contrato en el sentido de que la fecha de entrega había de ser 30 días a partir de la fecha prevista para la finalización de la obra.

La impugnación no puede estimarse, porque la sentencia apelada aborda correctamente la cuestión.

La condición general del contrato que regulaba la fecha de entrega de la vivienda adolecía de una indeterminación incompatible con las exigencias de la normativa tanto de protección de consumidores como la más específica sobre viviendas, concretamente con la disposición adicional primera-1-1ª en relación al art. 10.bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , en el texto vigente cuando se suscribió el contrato (que considera abusiva la cláusula que reserve al profesional que contrata con el consumidor un plazo insuficientemente determinado para satisfacer la prestación debida), el art. 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas (que exige la determinación de una fecha de entrega en el caso de venta de primera vivienda cuando la misma no está totalmente edificada) y el art. 6.1.n del Decreto 218/2005, de 11 de octubre , que aprueba el Reglamento de Información al Consumidor en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas en Andalucía (que exige como concreción mínima de la fecha de entrega la indicación del año y el trimestre).

No basta con que esté determinada la fecha de terminación de las obras, como ocurría en el contrato de autos, porque el cumplimiento de la prestación por parte de la promotora no se produce con dicha terminación. Era necesario que estuviera suficientemente determinada la fecha de entrega de la vivienda con las oportunas licencias. Conforme se dice en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 3 de Junio del 2003 (ROJ: STS 3794/2003 ), "el compromiso del vendedor necesariamente debe alcanzar a poner a los compradores en la pacífica posesión de un espacio independiente que no solamente aparente ser una vivienda, sino que se adapte además a las exigencias urbanísticas y a las que impone la norma que acaba de mencionarse [la Ley de Propiedad Horizontal], a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por los adquirentes". A tal efecto, ha de recordarse que conforme al art. 5 de la Ley de Ordenación de la Edificación la ocupación de edificios precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.

No puede considerarse suficiente ni adecuada la fijación de un plazo de entrega de la vivienda que depende de actuaciones completamente ajenas al comprador de la vivienda, pues se vincula a actuaciones que se sitúan dentro del ámbito de actuación profesional del promotor, como es la consecución de las oportunas licencias urbanísticas. En consecuencia, el contrato controvertido vulnera los arts. 1256 del Código Civil , 5.5 del citado Real Decreto 515/1989 y 6.1.n del Decreto autonómico 218/2005, y las previsiones contractuales respecto de la entrega de la vivienda constituyen cláusulas abusivas insertas en un contrato concertado con un consumidor en base a lo previsto en la disposición adicional primera-1-1ª en relación al art. 10.bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , en el texto vigente cuando se suscribió el contrato.

TERCERO.- Sentado lo anterior, tampoco puede ser estimada la pretensión de que el contrato "es meridianamente claro" y no puede ser interpretado del modo que lo hace la sentencia apelada.

El art. 10.bis.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , en la redacción vigente cuando se concertó el contrato, tras prever que serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas abusivas, prevé que "la parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva. A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor o usuario".

Es por tanto necesario realizar lo que la mejor doctrina ha denominado interpretación en función reconstructiva, en la que se investiga si el negocio cumple, del modo en que ha quedado tras la "amputación" de las cláusulas nulas, con su finalidad típica. Si el contenido subsistente del contrato no es suficiente para cumplir con tal finalidad típica y necesita ser completado, sustituyendo la regulación contractual contenida en la cláusula nula por otra regulación, es cuando se plantea la necesidad de realizar una operación de integración o recomposición del contrato. Esta operación ha de realizarse siguiendo las directrices que facilitan preceptos como los artículos 1258 (consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley) y 1289 del Código Civil (mayor reciprocidad de intereses o, utilizando la terminología de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, justo equilibrio de las prestaciones).

En el caso de autos, es evidente la necesidad de integrar el contrato a fin de que el mismo contenga un plazo determinado de entrega de la vivienda, puesto que un contrato de compraventa de vivienda sobre plano (o al menos, una vivienda que no puede ser entregada en el momento de la compraventa) no cumple objetivamente su finalidad típica si el vendedor no está obligado a entregar al comprador la vivienda en un plazo predeterminado. No se entiende de otra forma que el legislador haya sido tan exigente en lo relativo a la fijación de una fecha determinada de entrega de la vivienda en los contratos de venta de primera vivienda concertados con consumidores.

El juez ha de integrar el contrato acudiendo a los criterios de buena fe y justo equilibrio de las prestaciones, en lo que se ha venido a considerar como un supuesto de desarrollo judicial del Derecho. Teniendo en cuenta la regulación general que de las obligaciones y contratos realizan las normas legales, aplicando analógicamente en su caso las normas legales en las que se aprecie una identidad de razón, analizando la naturaleza del concreto negocio jurídico y buscando cual sea el correcto equilibrio de intereses en el mismo, conforme a la valoración que de tales intereses realiza el ordenamiento jurídico, el juez deberá buscar la regulación adecuada que sustituya a la condición general eliminada por su carácter abusivo.

Este tribunal de apelación considera que dicha labor ha sido realizada correctamente en la sentencia apelada, puesto que estando fijada una fecha de finalización de la obra, previéndose que "certificada la finalización de la obra por la Dirección Facultativa se procederá a la entrega de llaves y simultáneo otorgamiento de Escritura Pública de Compraventa" y estableciéndose un plazo máximo de 30 días para ello desde el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, la solución adecuada para integrar el contrato y fijar una fecha de entrega suficientemente determinada es utilizar las únicas referencias temporales mínimamente determinadas, aunque fueran como plazos máximos (mayo de 2007 y el plazo de 30 días) para integrar el contrato en cuanto a la fecha de entrega de la vivienda.

Eso es lo que ha hecho la sentencia apelada al establecer que la vivienda debió ser entregada como muy tarde el 30 de junio de 2007 .

Por tanto, el motivo del recurso debe ser desestimado.

CUARTO.- Alega a continuación la recurrente que la demora en la entrega de la vivienda no le fue imputable, sino que lo fue al Ayuntamiento por su tardanza en conceder la licencia de ocupación.

El argumento impugnatorio tampoco puede ser estimado. Como razona la sentencia apelada, es obligación de la demandada, en su condición de promotora, emplear todos los medios necesarios para cumplir los plazos pactados así como calcular estos prudencialmente, incluyendo los posibles sucesos que, aun siendo eventuales, en la práctica inciden con cierta normalidad y frecuencia en el proceso constructivo retrasando su terminación. Se trata de una cuestión que afecta a su ámbito de actuación y de responsabilidad, como al comprador corresponde abonar las cantidades fijadas en el contrato en los plazos previstos, siendo cuestiones ajenas a la promotora y no oponibles frente a ésta posibles problemas económicos derivados de crisis matrimoniales, desempleo, fracaso empresarial, etc. que puedan afectar al comprador.

Por tanto, cuando el vendedor fija la fecha de entrega de la vivienda tiene que contar necesariamente con el tiempo que va a necesitar para obtener la licencia, pues el inicio de los trámites administrativos y la obtención de la ciencia sólo él puede gestionarla, y este trámite, en ningún caso puede estimarse como novedoso o extraño al proceso constructivo, por tanto, no nos hallamos ante ningún supuesto de caso fortuito o fuerza mayor que permita exonerar de responsabilidad al vendedor ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Secc. 7ª, núm. 353/2010, de 28 de junio ).

Tanto más cuando en el momento en que se produjo la compraventa la promotora era consciente de los problemas que aquejaban la tramitación de la licencia de ocupación, sin que por ello modificara las previsiones contractuales relativas a la entrega de la vivienda, seguramente confiada en la ilícita indeterminación de dicha fecha, que se condicionaba sin más a la obtención de la licencia.

Por lo expuesto, no puede exonerarse a la promotora de responsabilidad en los daños y perjuicios causados al comprador por el retraso en la entrega de la vivienda objeto del contrato de compraventa.

QUINTO.- Por último, tampoco puede atenderse la invocación que hace la recurrente del art. 1107 del Código Civil y de la mención a que los daños y perjuicios indemnizables han de ser los que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento, puesto que los daños indemnizados (el traslado de los muebles a un guardamuebles en una fecha posterior en un mes a la fecha máxima en que la vivienda debió ser entregada y la custodia de los muebles en el guardamuebles hasta que la vivienda fue entregada) son de modo claro consecuencia necesaria del retraso en el cumplimiento de la obligación de la recurrente de entregar la vivienda al comprador demandante.

Por todo lo cual el recurso ha de ser desestimado y la sentencia confirmada en sus propios términos.

SEXTO .- Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación al 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, constituida a efectos de este recurso por el magistrado integrante de la misma D. RAFAEL SARAZÁ JIMENA, acuerda:

1.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad M.R. GRUPO DE GESTION DE NEGOCIOS DEL SUELO S.L. contra la sentencia dictada el 17 de Mayo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Sevilla en el juicio verbal núm. 2161/09 del que este rollo dimana.

2.- Confirmar íntegramente la resolución recurrida.

3.- Imponer a la apelante las costas derivadas de su recurso.

Dada la desestimación del recurso, la parte recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta sentencia es firme. Contra la misma no cabe interponer recurso alguno.

Y a su tiempo, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- En Sevilla, a siete de octubre de dos mil once.

La anterior sentencia fue leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado que ha sido en esta alzada, estando celebrando audiencia pública la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial y en mi presencia, quedando registrada en el Libro de Sentencias con el número 328. Certifico.