Sentencia Civil Nº 328/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 40/2013 de 24 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 40/13

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 891/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE MOLLET DEL VALLÈS

S E N T E N C I A N ú m. 328/2014

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de julio de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 891/09, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Mollet del Vallès, a instancia de la mercantil CONSTRUCCIONES COLLADO, S.L., representada por el Procurador Don Raúl González González y asistida por la Letrado Doña Susana Ortiz Hernández, contra las COMUNIDADES DE PROPIETARIO DE LOS EDIFICIOS DE LA CALLE000 , NÚMEROS NUM000 , NUM001 , NUM002 Y NUM003 , DE LOS EDIFICIOS DE LA CALLE001 , NÚMEROS NUM004 Y NUM005 , DE MONTMELÓ, representadas por el Procurador Don Jaime-Luis Aso Roca y asistidas por la Letrado Doña María del Alba Novell Vera, y las COMUNIDADES DE LOS EDIFICIOS DE LA CALLE002 , NÚMEROS NUM006 Y NUM007 , en situación procesal de rebeldía, habiendo formulado reconvención la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , NÚMEROS NUM001 Y NUM002 contra la mercantil actora principal; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora principal y demandada reconvencional contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de mayo de 2012, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Dña. Silvia Molina Gaya, en nombre y representación CONSTRUCCIONES COLLADO, S.L., contra las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 nºs NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 , Comunidades de Propietarios de la CALLE001 nº NUM004 y NUM005 , así como contra las Comunidades de Propietarios de la CALLE002 , nº NUM006 y NUM007 ; y estimo íntegramente la demanda reconvencional formulada por D. Jaime Luis Aso Roca, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM001 y NUM002 , y en su virtud declaro ilegal la obra que se comenzó a ejecutar en la fachada posterior de dichas comunidades (que linda con la PLAZA000 ), y que se encuentra paralizada en virtud de la sentencia 143/08 de 10 de noviembre del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Mollet del Vallès , y condeno a CONSTRUCCIONES COLLADO, S.L., a reponer dicha fachada a su estado original y al pago de las costas del juicio.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora principal y demandada reconvencional mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 13 de mayo de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Magistrado AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.-La mercantil actora alega que es propietaria de tres viviendas y un local sitos en la CALLE000 , núm. NUM001 - NUM002 de Montmeló, y que, como consecuencia de la demanda presentada por el copropietario de una vivienda sita en el núm. NUM002 , se suspendieron las obras que estaba ejecutando. Considera, en síntesis, que dichas obras son lícitas y solicita que se autorice la ampliación de las ventanas de las fincas de su propiedad para dar acceso a las mismas por la PLAZA000 NUM015 , de Montmeló, en los términos previstos en la licencia municipal de obras concedida en fecha 15 de mayo de 2007, y que se condene solidariamente a todos las demandadas, entendiendo que las ocho escaleras o casas que conforman las comunidades demandadas forman una comunidad general, a estar y pasar por las consecuencias de tal declaración, con alzamiento de la suspensión de la obra acordada mediante sentencia de fecha 4 de noviembre de 2008 .

Las Comunidades de Propietarios de los edificios de la CALLE001 , nº NUM005 y nº NUM004 , y de la CALLE000 , nº NUM000 y nº NUM003 , se opusieron por falta de legitimación pasiva, alegando que jamás ha existido una comunidad de propietarios única, conjunta y global, sino que cada escalera forma una comunidad independiente, sin considerarse parte interesada en la cuestión litigiosa.

Las Comunidades de Propietarios de los edificios de la CALLE000 , núm. NUM001 y NUM002 , niegan que la entrada de los locales de la mercantil actora esté situada en la PLAZA000 , pues, como se desprende del título constitutivo su acceso es por la CALLE000 , antigua AVENIDA000 , sin que existan puertas ni acceso por la citada plaza que, además, no está urbanizada y fue sólo a partir de la segregación de los locales que se previó en el proyecto presentado ante el Ayuntamiento la salida por la PLAZA000 .

Alegan que en todas las reuniones mantenidas con el Sr. Florentino se le ha puesto de manifiesto el desacuerdo de las Comunidades afectadas con las obras realizadas y, por lo tanto, el no otorgamiento por parte de la Comunidad de ningún tipo de autorización, ya que afectan a la fachada de los dos edificios y pretenden desafectar parte de un elemento común, como es la fachada, para uso privativo, ya que las puertas de entrada servirían sólo a una vivienda particular, siendo necesaria la unanimidad para este tipo de modificación, además de que se produce una alteración en la fachada.

Señalan que la negativa de las Comunidades no puede entenderse contraria a la buena fe ni calificarse de abusiva, y que los Estatutos preveían la posibilidad de realizar operaciones de segregación de los locales comerciales, siempre que se dieran las condiciones recogidas en los mismos, entre ellas que no afectaran a la estructura o seguridad o estética del inmueble, mientras que en este caso no se cumplen las condiciones.

En la reconvención que articula solicita que se declare la ilegalidad de las obras de modificación de fachada realizadas por la mercantil Construcciones Collado, S.L. y se condene a dicha empresa a reponer la fachada del edificio al estado anterior a la realización de las mismas, y que actualmente se encuentran paralizadas en virtud de la sentencia de fecha 10 de noviembre de 2008 .

SEGUNDO.-La Juzgadora de instancia señala que se fijaron como hechos controvertidos si se puede autorizar la ampliación de las ventanas existentes, si se trata de un elemento estructural y si para ello es necesaria autorización de la comunidad de propietarios; y, en caso de que sea necesaria, si sólo debe autorizar la obra la Comunidad de la CALLE000 NUM001 - NUM002 o también las restantes codemandadas (dependiendo de si se trata de una supracomunidad).

Que del examen del título constitutivo resulta que no se refleja que los tres locales sitos en la CALLE000 , nº NUM001 y NUM002 (antigua AVENIDA000 ) tuvieran acceso por la fachada, sino que el acceso se realizaba mediante una escalera interior privativa, y que la finalidad de la apertura de ventanas que alcancen el suelo es dotar a tales locales de una entrada para un destino privado

Que los Estatutos indican que los propietarios de los locales podrán realizar obras interiores, a fin de distribuir los mismos de la manera que tengan por conveniente, siempre y cuando no se afecte a la estructura, seguridad o estética del inmueble, sin consentimiento de la Comunidad, sin embargo, la obra litigiosa incumple tales requisitos.

Que la circunstancia de que se hayan concedido las licencias conforme a las normas municipales no supone una excepción, ni puede suplir el requisito de la autorización de la Comunidad de Propietarios.

Por todo ello, desestima la demanda principal y estima la reconvención, declarando la ilegalidad de las obras de modificación de la fachada de la CALLE000 , nº NUM001 - NUM002 , ejecutadas por 'Construcciones Collado, S.L.' a quien condena a reponer dicha fachada a su estado original, y al pago de las costas.

La mercantil 'Construcciones Collado, S.L.' se alza frente a la sentencia dictada y reproduce las pretensiones ejercitadas en la demanda principal, reiterando los argumentos expuestos, solicitando que se efectúe un pronunciamiento expreso sobre la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por varias codemandadas, y que ha omitido la Juzgadora de instancia.

TERCERO.-Para la resolución de la cuestión planteada en esta alzada es preciso tener en cuenta los siguientes hechos:

1) Con fecha 10 de febrero de 1986 l'Institut Català del Sòl otorgó escritura de segregación y declaración de obra nueva de la finca nº NUM008 del Registro de la Propiedad de Granollers, libro NUM002 de Montmeló, en la que se indica que se ha construido sobre una finca de 1.775,30 m2 un inmueble compuesto de ocho escaleras o casas, que forman una isla de casas, que en planta tiene forma de 'U', y confronta con las CALLE001 , nº NUM004 y NUM005 , CALLE002 , nº NUM006 y NUM005 , y AVENIDA000 , núm. NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 , disponiendo el conjunto de dos garajes para aparcamiento situados uno en la planta sótano de las casas.

Dicha finca se segrega de la finca matriz, y se expone que, teniendo el propósito l'Institut de vender por separado los distintos locales y viviendas que componen el conjunto inmobiliario, se divide en distintos departamentos y solicita su inscripción como nuevas fincas, con atribución de una cuota de participación general de los elementos comunes de la mayor finca y otra de participación privativo de cada una de las ocho escaleras o casas que representen la relación entre su valor privativo y el total de aquélla.

1.1 En lo que aquí interesa se reseñan las siguientes nuevas fincas:

-Local comercial número dos, situado en las plantas sótano-2, sótano-1 y baja de la casa nº 28 de la Avenida Pompeu Fabra y en las plantas sótano-2 y sótano-1 de bloque nº 30 de la misma Avenida, Finca núm. 3063. Tiene una superficie útil de 424,73 m2. de los que 238,38 m2 están situados entre las tres plantas del nº 28 y el resto de 186,35 m2 entre las dos plantas del nº 30... Las tres plantas se comunican entre sí mediante una escalera interior privativa que nace en la planta baja y desciende hasta el sótano-2.

Se fijan las siguientes cuotas de participación: General: 5,70%, particular por escalera: bloque nº 28: 30,83% y bloque nº 30: 14,88%

-Local comercial número 3, situado en las plantas sótano-1 y baja y entresuelo de las casas núm. 30 y 32 de la Avda. Pompeu Fabra, Finca núm. 3064. Tiene una superficie útil total de 722,62 m2, de los que 361,31 m2 están situados entre las tres plantas del bloque 30 y el resto de 361,31 m2 entre las tres plantas del bloque 32..... Las tres plantas se comunican entre sí por medio de una escalera interior privativa que nace en la planta baja, sube hasta el entresuelo y baja hasta el sótano-1. También tiene el uso exclusivo de dos terrazas situadas al fondo de la planta baja y que forman la parte baja de los dos 'celoberts'.

Se fijan las siguientes cuotas de participación: General: 9,48%, particular por escalera, bloque nº 30: 28,88% y bloque nº 32: 31,30%

-Local comercial número 4, situado en las plantas sótano-1 de la casa núm. 32 de la Avda. Pompeu Fabra y sótano-1 y baja de la casa nº 34, Finca núm. 3065

1.2 En cuanto al RÉGIM DE COMUNITAT se establece que: 'La comunitat que es formi entre els propietaris dels distints departaments esmentats, se regirà per la Llei de Propietat Horitzontal, de 21 de juliol de 1.960, article 396 del Codi Civil, els Estatus elaborats per l'Institut Català del Sòl, qualsevol altre disposició legal adient i molt especialment per les normes següents:

A) Els propietaris dels locals comercials, a l'estar projectats com una sola nau sense distribució interior, podran realitzar obres interiors amb la finalitat de poder distribuir els mateixos de la manera que tinguin per convenient, sempre y quan no s'afecti a l'estructura o seguritat o estètica de l'immoble, sense que calgui el consentiment de la Comunitat.

B) Els propietaris del local comercials queden també facultats, sense que calgui el consentiment de la Comunitat, per a dividir-los o bé agrupar-los entre ells mateixos, formant dos o més d'un de sol i un sol de diversos i, en general, per a fer agrupacions i disgregacions, sempre y quan siguin limítrofs i es garanteixi, amb una certificació lliurada per l'arquitecte que designi d'Institut Català del Sòl de que les obres no afecten la seguretat del serveis comuns o l'estètica de l'immoble o bé que aquesta està suficientment garantida i sempre que la nova quota de participació de l'entitat que resulti, en el cas de que es tracti de divisió d'un local en dos o més, sigui el resultat d'aplicar proporcionalment a la superfície de cadascun dels locals la del primitiu; i si es tracta d'agrupació de dos o més, de la suma de les quotes dels locals agrupats sense alterar la de la resta dels departaments del total immoble i això encara que es variï el número d'ordre correlatiu que s'hagi assignat a cadascun dels departaments modificats en el Registre de la propietat, de conformitat amb allò que s'estableix en l'article 8 de la Llei Hipotecària, redactat segons Llei 49/60, de 21 de juliol de a.960-

C) Quota de participació.- S'estableixen unes quotes de participació amb relació al total valor de l'immoble, les quals serviran per l'exercici del dret de vot en els assumptes que se sotmetin a la Junta de Propietaris i per poder determinar la participació amb les despeses generals no susceptibles d'individualització que afectin la totalitat de l'immoble.

Pel que fa referència a les despeses de reparació i conservació, susceptibles d'individualització, s'estableix unes altres quotes particulars per a cadascuna de les vuit escales i de les entitats en elles situades.

Les esmentades quotes serviran de mòdul determinant per tal de sufragar les dites despeses (reparacions, conservació i entreteniment de cadascuna de les escales), amb independència absoluta de cada escala envers l'altre.

També s'estableix una tercera quota de participació per escala de la qual es troben exclosos els locals comercials, que servirà de mòdul determinant per tal de sufragar les despeses esmentades dins l'apartar anterior, amb independència absoluta de cada escala envers l'altre, donat que els locals comercials no participaran, al tenir l'accés directe des del carrer, en les despeses de reparació, conservació i d'entreteniment dels vestíbuls, replans, escales e il·luminació dels mateixos.

D) Els propietaris dels dos locals destinats a garatges-aparcaments descrits com a entitats nºs ú i nº dos, queden dispensats de contribuir en les despeses de conservació i d'entreteniment de les vuit escales que integren el total immoble ....

E) Elements de règim comú.- Ho són tots els que senyala l'article 396 del Codi Civil, tal i com ho son el sòl, el vòl, els fonaments, passos, murs, fossats, celoberts, escales, patis, cobertes, canalitzacions, desguassos i clavegueres; i també tindran aquesta consideració les cambres de comptadors i d'escombreries situades en els vestíbuls del bloc nº NUM005 del CALLE001 i del bolc bloc nº NUM006 del CALLE002

2) Por escritura pública de compraventa de fecha 28 de diciembre de 2006, Don Higinio y Doña Asunción venden a Construcciones Collado:

1.- Urbana, entidad número NUM009 , vivienda letra DIRECCION000 , subterráneo-1 casa AVENIDA000 NUM001 y subterráneo-1 bloque NUM002 AVENIDA000 , con entrada por la parte trasera a través de la PLAZA000 a una Plaza sin nombre y sin número de policía, donde se ha convertido debido a las obras en dicha plaza, en una planta baja, con acceso directamente desde la misma..... (folio 50). Inscrita como Finca núm. NUM010 .

2.- Urbana, entidad número NUM011 , vivienda letra DIRECCION001 , subterráneo-1 casa NUM001 y subterráneo-1 casa NUM002 .... con entrada por la parte trasera..... (igual anterior). Inscrita como Finca núm. NUM012 .

3.- Urbana, entidad número NUM013 , vivienda letra DIRECCION002 , subterráneo-1 casa NUM001 y subterráneo-1 casa NUM002 ,..... con entrada por la parte trasera..... (igual anterior). Inscrita como Finca núm. NUM014 .

4.- Urbana, número dos B, local situado en las plantas subterráneo-2, subterráneo-1 de nº 28 y plantas subterráneos -2 y -1 en bloque 30... tiene su acceso por la Avenida Pompeu Fabra nº 30. Finca registral núm. 3063.

3) Con fecha 15 de mayo de 2007, la Junta de Govern Local adoptó una resolución por la cual concedía a 'Construcciones M. Collado, S.L.' la licencia de obras, por cambio de nombre, de reforma por cambio de uso, de local a tres viviendas, en la PLAZA000 , NUM015 , concedida Don. Higinio .

Para la realización de dichas obras, debía someterse a las condiciones generales aprobadas por el Ayuntamiento y a las impuestas en la licencia inicial, siendo estas últimas que se aporte el proyecto ejecutivo, el estudio básico de seguridad y salud y el asumido del contratista, haber firmado el convenio de financiación de la plaza pública con el Ayuntamiento, dado que el terreno de acceso a las viviendas no tiene condición de solar, no se podrán ocupar las viviendas hasta la urbanización de la plaza pública, la licencia de obras se concede sin perjuicio del derecho de propiedad y por tanto en caso de afectar a servicios comunitarios habrá de solicitar el correspondiente permiso de la comunidad de propietarios del edificio.

4) El proyecto de ejecución de las obras para reconvertir un local comercial en tres viviendas lo realizó el Arquitecto Don Dionisio , visado por el Colegio el 11 de octubre de 2007.

5) En julio de 2008 el copropietario Don Jacobo presentó una demanda de juicio verbal de suspensión de obra nueva, contra 'Construcciones M. Collado, S.L.', que se siguió con el núm. 534/08 en el Juzgado de 1ª Instancia núm 1 de Mollet del Vallès, y fue estimada por sentencia de fecha 4 de noviembre de 2008, confirmada por la Sección 16 de esta Audiencia Provincial el 29 de septiembre de 2009, sin que el TSJC admitiera a trámite el recurso de casación interpuesto por la mercantil demandada, permaneciendo paralizadas las obras.

6) El 12 de noviembre de 2008, la mercantil actora requirió a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , núm. NUM002 a fin de que convocara una reunión extraordinaria incluyendo en el orden del día si se considera necesaria la autorización de la comunidad para la prosecución de las obras, y en su caso, proceder a la oportuna votación para autorizar o no la ejecución de las obras.

Rogamos se convoque la reunión lo antes posible antes de proceder a interponer el oportuno juicio ordinario contra la comunidad a los efectos de alzar la suspensión y evitar llegar a la vía jurisdiccional (documento nº 10, folio 277)

7) La Comunidad de Propietarios respondió con fecha 17 de noviembre de 2008, indicando que en la carta recibida no se mencionaba los propietarios que solicitaban la reunión ni las cuotas que ostentaban en relación a la propiedad, y, además, indicaba que el orden del día que se proponía era imposible ya que la ejecución de las obras y el levantamiento de las mismas se encontraba sub iudice, correspondiendo el conocimiento de este asunto a los Juzgados y Tribunales (documento nº 11, folio 278)

8) La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM001 respondió con fecha 27 de noviembre de 2008 en los mismos términos (documento nº 12, folio 279)

9) El 20 de octubre de 2009, la Letrado de la mercantil 'Construcciones Collado', Sra. Susana Ortiz, remitió la carta aportada como documento nº 13, a cada una de las comunidades a fin de que se pronunciaran sobre la concesión de autorización para la realización de las obras (folio 280)

10) Contestó el Presidente de la Comunidad de Propietarios CALLE000 , núm. NUM002 indicando que no podía convocarse una Junta Extraordinaria de una comunidad inexistente, pues no hay una única comunidad sino ocho, cada una de ellas con personalidad jurídica propia (documento 14, folio 281)

11) En parecidos términos contestó el Presidente de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , núm. NUM001 (documento 15 folio 282).

CUARTO.-por lo que se refiere a la excepción de falta de legitimación pasiva alegada como único motivo de oposición a la demanda por varias de las Comunidades de Propietarios demandadas, es preciso señalar que, según al inicio se ha reseñado, en la escritura pública de segregación y declaración de obra nueva otorgada el 10 de febrero de 1986 se indica que en la finca segregada se ha construido un inmueble compuesto de ocho escaleras o casas que forman una isla de casas.

Es decir, se toma en consideración un solo inmueble, cuya planta tiene forma de 'U', y está formado por ocho escaleras.

Igualmente, cuando se expone el propósito de vender por separado los distintos locales y viviendas que lo componen, por cuyo motivo se divide en distintos departamentos, se refiere al 'conjunto inmobiliario'.

De lo anterior se desprende que lo que se divide en departamentos es el conjunto inmobiliario, aclarando expresamente que se atribuirá a cada departamento una cuota de participación general de los elementos comunes de la mayor finca, y otra cuota de participación privativa de cada una de las ocho escalera o casas que representen la relación entre su valor privativo y el total de aquélla.

Y, así, cada departamento cuenta con su cuota de participación general y su cuota de participación particular por escalera.

Ello se reitera en el apartado 'C) Quota de participació', al indicarse que se establecen unas cuotas con relación al total valor del inmueble, que servirán para el ejercicio del derecho de voto en los asuntos que se sometan a la Junta de Propietarios y para poder determinar la participación en los gastos generales no susceptibles de individualización, que afecten a la totalidad del inmueble.

A mayor abundamiento, en el apartado D) se dispensa a los propietarios de los dos locales destinados a garaje de contribuir a los gastos de conservación de las ocho escaleras que integran el total inmueble. Sin embargo, sí tienen atribuida una cuota de participación general, que es del 2,86% para el local núm. 1, y del 5,85% para el local núm. 2.

Así pues, y con independencia de que la Comunidad de Propietarios de cada escalera funcione de forma independiente, sin que en la práctica se hayan efectuado nunca reuniones conjuntas, ni, por tanto, existan actas ni libros de actas, lo cierto es que en la mencionada escritura pública se consideró el conjunto inmobiliario como una supracomunidad respecto de los elementos comunes, especificándose en el apartado 'E) Elements de règim comú' que lo son todos los señalados en el artículo 396 del Código Civil , enumerándolos, entre los que, por supuesto se encuentran las fachadas.

En consecuencia, debe rechazarse la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta, ya que las obras litigiosas afectan a la fachada, elemento común general, que incumbe al inmueble en su conjunto.

Ahora bien, al no haberse opuesto estas Comunidades de Propietarios al fondo de la cuestión debatida, y las dudas que podía ofrecer el hecho de que en la práctica cada una de ellas funciona como una comunidad independiente, justifica que no se efectúe una especial imposición de las costas ocasionadas, conforme establece el artículo 394 LEC .

QUINTO.-Procede pasar a resolver la cuestión de fondo planteada en la demanda principal.

Aunque no se han aportado a la causa datos suficientes que revelen la forma exacta en que se llevó a cabo la segregación de las fincas adquiridas por la mercantil actora, sí consta que para dar acceso a las entidades litigiosas se contempla la apertura de una puerta a la calle, aprovechando el hueco de las ventanas ya existentes, pues así aparece en la descripción registral de las nuevas fincas, y así se especifica en el proyecto de ejecución, habiendo iniciado dicha mercantil las obras para ello.

En el presente caso, las Comunidades de Propietarios no cuestionan que el título constitutivo permite la segregación, pero entienden que ello no autoriza a afectar elementos comunes sin su consentimiento, por lo que no se han cumplido los requisitos establecidos. Y, no ofrece duda que con las segregaciones efectuadas se ha producido la división jurídica, con la creación de nuevos entes registrales que vienen a sustituir al primitivo.

Conviene destacar que la jurisprudencia ha admitido la validez de esas previsiones estatutarias, e incluso ha ido evolucionando, a partir de la STS de 30 de septiembre de 2010 , hacia un decidido reconocimiento tanto de la validez de esas previsiones como de las que podrían considerarse consecuencias implícitas de la autorización estatutaria.

En efecto, si en la citada Sentencia, reiterando la de 30 de septiembre de 1988 , se sometía la validez de esas previsiones a tres requisitos mínimos (posibilidad de aprovechamiento independiente de los pisos o locales resultantes de la división; no alteración de la seguridad, estructura, configuración o estado exterior ni causación de perjuicios a los derechos de otros propietarios, y no alteración de elementos comunes), se ha ido avanzando hasta reconocer que determinados elementos comunes pueden ser alterados, mediante la apertura de huecos, siempre que ello sea preciso para lograr la utilidad de la segregación o división que el título o los estatutos permiten.

Así, la STS de 15 de noviembre de 2010 considera la facilitación de salida a elemento común, con la apertura del correspondiente hueco, una consecuencia natural de la autorización que contenían los estatutos, fijando, con el valor de doctrina jurisprudencial la siguiente: 'cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho'.

Tal doctrina se reitera expresa y literalmente en la STS de 25 de febrero de 2013 .

Y la aplica el Tribunal Supremo porque en el caso que contempla, 'la posibilidad de segregación se prevé en el título constitutivo, y se debe facilitar a la propietaria de la finca segregada el uso de la parte segregada con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz, especialmente cuando, como declara la sentencia recurrida, de no ser así el local quedaría inoperativo por falta de toda salida exterior y cuando, dadas las características del hueco, no se afecta la seguridad del edificio o su estructura general o se perjudican los derechos de los demás propietarios quedando únicamente alterado el estado exterior de la fachada posterior'...

SEXTO.-En el supuesto que nos ocupa, la prueba practicada acredita que la apertura de las puertas previstas en los planos, conforme a los que se concedió la licencia de obras, no ofrece peligro alguno para el conjunto del inmueble. Así lo afirmó Don Apolonio , al declarar en el acto del juicio, según había indicado ya en el informe emitido con fecha 22 de octubre de 2008, tras la visita de inspección efectuada al edificio.

Don Dionisio , Arquitecto que elaboró los planos de las obras a realizar en los departamentos litigiosos, explicó con detalle que en la fachada se trata de derribar el antepecho de las ventanas, la parte de abajo, aprovechando el mismo dintel de la ventana, es decir, alargarla hasta el suelo para poder acceder a las viviendas. Afirmó que tal obra no afecta en nada a la estructura, ya que la parte baja de la ventana no tiene carácter estructural y aclaró que el edificio se sostiene mediante pilares, siendo las paredes de cerramiento. Y también, que la anchura es la misma, aumentándose sólo la altura.

Consta que el Ayuntamiento concedió todos los permisos necesarios, que se cumplen las previsiones del plan general, y que la licencia otorgada quedó condicionada a que se tenía que construir la plaza, y, como no podía ser de otro modo, sin perjuicio del derecho de propiedad, es decir, que si había algún problema con la Comunidad, debía resolverse.

Manifestaron también, tanto el Sr. Dionisio como el Sr. Apolonio , que en otros puntos del inmueble hay viviendas en la planta baja y que en alguna se ha abierto una puerta.

Es preciso destacar que nada de ello ha quedado desvirtuado por el dictamen pericial emitido por el Arquitecto Don Gonzalo , y que fue anunciado y presentado en momento procesal oportuno, y, por tanto, correctamente admitido por la Juzgadora de instancia.

Las conclusiones a que llega este Perito es que no se pueden situar viviendas en las plantas sótanos de los edificios, que el proyecto no cumple con el artículo 2.4.3 Decret d'Habitabilitat 259/2003, de 21 d'octubre, y que no se ha dispuesto de los acuerdos, por unanimidad de la Comunidad de Propietarios. Por todo ello, entiende el Perito que no se debería haber concedido la licencia de obras.

Ahora bien, lo cierto es que el Ayuntamiento concedió las licencias oportunas por ajustarse el proyecto a la normativa vigente, con las condiciones oportunas respecto de la proyectada urbanización de la PLAZA000 , cuya ejecución debe ser previa a la posibilidad de aprovechamiento de las viviendas litigiosas, habiendo explicado el Sr. Dionisio y el Sr. Apolonio que, una vez urbanizada la plaza, dichas viviendas serán planta baja, y no sótanos como indica el Perito de la parte demandada.

Se refiere también el Perito a que, además, las obras iniciadas modifican la fachada, sin embargo, no insinúa siquiera que las obras afecten a la estructura del edificio, ni que supongan un peligro para su estabilidad, o cualquier otro.

Por otra parte, la única molestia que manifestó el Presidente de la Comunidad de la escalera nº NUM002 es que la actora 'quiere meter una bomba', pues las viviendas no tienen acceso ni salida de gases. La cuestión del acceso es precisamente la que se pretende solucionar con este proceso, y afirmó el Sr. Dionisio que para que una vivienda tenga la cédula de habitabilidad no es necesario que tenga gas, y que en este caso se está proyectando todo eléctrico.

SÉPTIMO.-Finalmente, señalar que no puede desconocerse que la jurisprudencia ha reiterado que las limitaciones a la propiedad privada que surgen del régimen de propiedad horizontal merecen interpretación estricta, pero ello está pensado para las obras que puedan incluirse en el artículo 7 LPH en cambio, cuando se trata de las mencionadas cláusulas de autorización para realizar segregaciones o agregaciones, hay un elemento diferenciador de suma importancia, y es que constituyen un consentimiento anticipado de obras cuyo alcance se desconoce, de modo que no pueden entenderse sino en el ámbito estricto en que se dio esa autorización anticipada, que supone, además, el desapoderamiento de la Junta en un asunto que siempre tendrá relevancia comunitaria.

Las precedentes consideraciones determinan que deba considerarse la conversión de las ventanas en puertas de acceso a las viviendas como una obra que, aun afectando a un elemento común, la fachada, se entienda autorizada por el título constitutivo, y, además, es una consecuencia natural de la permisión de segregación.

En todo caso, se cumplen todos los requisitos que las más recientes decisiones jurisprudenciales han establecido, pues su finalidad es la de dotar de acceso independiente a las nuevas fincas resultantes de la segregación permitida por el título, y la obra no afecta ni a la estructura, ni a la seguridad del edificio, ni aún siquiera a la estética del mismo. Por lo demás, la Comunidad no ha justificado perjuicio concreto alguno.

Conforme a lo expuesto, atendida la previsión estatutaria de segregación de los locales, y no acreditado perjuicio de los elementos comunes ni afectación de la seguridad del edificio por la apertura de las puertas de acceso pretendidas por la parte actora apelante, de forma que la fachada en lugar de ventana presentará una puerta, que respeta la estética de dicha fachada, el recurso ha de prosperar.

Así, debe ser estimada la demanda, y procede autorizar la ampliación de las ventanas solicitada y condenar a la parte demandada a estar y pasar por las consecuencias de esta declaración, con alzamiento de la suspensión de la obra acordada por la sentencia de fecha 4 de noviembre de 2008, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Mollet del Vallès , y al pago de las costas.

La estimación de la demanda conlleva que la reconvención deba rechazarse, pues, por los mismos argumentos, no procede declarar ilegales las obras ejecutadas por la mercantil 'Construcciones Collado, S.L.', y no puede prosperar la pretensión ejercitada por las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , núm. NUM001 y NUM002 , de la que debe absolverse a dicha mercantil, condenando a la parte actora reconviniente al pago de las costas.

La estimación del recurso implica que no se efectúe especial imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, conforme dispone el artículo 398.2 LEC .

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil CONSTRUCCIONES COLLADO, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Mollet del Vallès en los autos de juicio ordinario nº 891/09 de fecha 29 de mayo de 2012, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar, estimando la demanda deducida por CONSTRUCCIONES COLLADO, S.L. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , NÚM. NUM000 , NUM001 , NUM002 Y NUM003 , COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE002 , NÚM. NUM006 y NUM007 , y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 , NÚM. NUM004 y NUM005 DE MONTMELÓ, y desestimando la reconvención formulada por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , NÚM NUM001 y NUM002 contra la mercantil CONSTRUCCIONES COLLADO, S.L., debemos autorizar la ampliación de las ventanas de la fincas de la actora para dar acceso a las mismas por la PLAZA000 , NUM015 de Montmeló, en los términos previstos en la licencia municipal de obras concedida en fecha 15 de mayo de 2007, condenando solidariamente a las demandadas a estar y pasar por las consecuencias de dicha declaración, con alzamiento de la suspensión de la obra, acordada mediante sentencia de fecha 4 de noviembre de 2008 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Mollet del Vallès , en los autos de procedimiento sumario de suspensión de obra núm. 534/08, permitiendo la continuación de la misma en su integridad, en los mismos términos que establece la licencia municipal de obra concedida.

Se absuelve a CONSTRUCCIONES COLLADO, S.L. de las pretensiones deducidas en su contra por la COMUNIDAD DE LA CALLE000 , NÚM. NUM001 y NUM002 DE MONTMELÓ.

Se condena a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , NÚM. NUM001 y NUM002 al pago de las costas de la demanda principal, sin hacer especial imposición de las ocasionadas por las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , núm. NUM000 y NUM003 , CALLE001 , núm. NUM004 y NUM005 , y CALLE002 , num. NUM002 y NUM007 .

Se condena a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , NÚM. NUM001 y NUM002 al pago de las costas de la reconvención formulada.

No se efectúa especial imposición de las costas de este recurso.

Se decreta la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, conforme disponen los artículos 468 , 477.2.3º y siguientes , y Disposición Final 16 LEC , que se interpondrá ante este tribunal en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación, siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.