Sentencia Civil Nº 329/2009, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 83/2009 de 02 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 329/09

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. Julio Calvet Botella

Magistrado: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la ciudad de Elche, a dos de junio de dos mil nueve.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 1356/05, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Teodoro , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Vidal Coves y dirigida por el Letrado Sr/a. Gonzálvez Piñero, y como apelada la parte demandada D. Juan Carlos , Doña Emilia , D. Baldomero , Doña Luisa , Doña Rosaura y D. Eliseo , representada por el Procurador Sr/a. Ruiz Martinez y dirigida por el Letrado Sr/a. Soriano Balcázar.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 4 de Elche en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 29/6/08 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Sra. Vidal Coves, en nombre y representación de D. Teodoro contra D. Baldomero, Doña Luisa, D. Juan Carlos, Doña Emilia, Doña Rosaura y D. Eliseo , representados por el Procurador de los Tribunales Sr. Ruiz Martinez y desestimando la demanda reconvencional formulada por D. Baldomero, Doña Luisa, D. Juan Carlos, Doña Emilia , Doña Rosaura y D. Eliseo contra D. Teodoro , debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos contenidos en la misma. Respecto a las costas se estará a lo dispuesto en el fundamento jurídico tercero."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 83/09, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 27/5/09.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Domingo Salvatierra Ossorio.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Elche desestimó la demanda interpuesta por D. Teodoro contra D. Baldomero y otros, y desestimó la demanda reconvencional interpuesta por estos frente a D. Teodoro, absolviendo a los demandados de los pedimentos contenidos en la demanda.

Disconformes con dicha Resolución , las representaciones procesales de D. Teodoro, y de D. Juan Carlos, Dña. Emilia, D. Baldomero, Dña. Luisa, Dña. Rosaura y D. Eliseo, interponen sendos recursos de apelación, interesando respectivamente la revocación total y parcial de la Resolución de instancia.

SEGUNDO.- La representación procesal de D. Teodoro , como primer motivo del recurso, denuncia error de la Sentencia respecto de la acción ejercitada, afirmando que la demanda se planteó en ejercicio de la acción de daños y perjuicios derivada de los artículos 1.091, 1.101 y 1.124 del Código Civil , y no la del artículo 1.471 del mismo cuerpo legal en que se funda la Sentencia.

Se alega, en esencia, que la Sentencia realiza una aplicación indebida del artículo 1.471 del CC, ya que ni en la demanda, ni en los actos procesales posteriores el hoy apelante ha solicitado jamás una reducción del precio de la compraventa acorde a la cabida de la finca, sino que desde el principio exigió una indemnización por daños y perjuicios causados por los demandados , derivada de responsabilidad contractual, y en base a lo establecido en los artículos 1.091, 1.101, 1.124 y concordantes del Código Civil .

Esta alegación debería ser desestimada sin necesidad de un mayor razonamiento con dar aquí por reproducidas las concretas peticiones y aclaraciones que el apelante realizó en la audiencia previa al juicio, en la que claramente señaló que pedía la minoración o compensación del precio de la compraventa por cambios sustanciales, pero con independencia de ello, la calificación de la acción entablada en la demanda es la correcta, sobre la base del relato fáctico de la misma y alegaciones de la Audiencia previa, de las que se desprende la existencia de un contrato privado de compraventa sobre un bien inmueble , cuyo precio se fijó a tanto alzado , esto es, como cuerpo cierto, formulándose la demanda con la intención de que el adquirente obtuviera una rebaja o compensación en el precio de la compraventa ante la constatación, según se alegaba , de que la finca no tenía la cabida que se plasmó en el contrato, por lo que, en opinión de la Sala, la respuesta indudablemente se encuentra dentro de la regulación contenida en los artículos 1.469 a 1.472 del Código Civil , y al respecto, examinada la amplia prueba practicada en la instancia, se muestra patente, que cuando las partes perfeccionaron el acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, ésta tenía ya la cabida que definitivamente ha resultado , y con esa supuesta inferior cabida se produjo después la consumación de la venta mediante escritura pública, y no existiendo duda alguna que el contrato se concertó como venta de cuerpo cierto y por precio alzado, es intrascendente que no se especificara, según mantiene el apelante, desde el primer momento la superficie real de la finca, pues de la lectura de las estipulaciones contractuales es indudable que el precio no se determinó por unidades de medida , sino de forma alzada, como retribución global por la transmisión de una finca determinada, sin especificar ningún criterio de conexión entre las unidades de su extensión superficial y el precio pactado.

En consecuencia, sólo cabe reiterar la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida, cuando incardina la acción ejercitada en el artículo 1.471 Código Civil .

No obstante , para dar una cumplida respuesta a las alegaciones que se concentran en este motivo del recurso, hemos de añadir, que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289, del Código Civil, constituyen un conjunto a cuerpo subordinado y complementario entre sí , de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, así, y con independencia de que ni siquiera el apelante ha logrado acreditar una menor cabida de la finca, en el seno del contrato ninguna alusión se hace sobre el aprovechamiento urbanístico de aquella como elemento determinante de su otorgamiento y condicionante de su validez, conclusión que en absoluto es posible variar examinada el resto de documental y el resultado de la prueba testifical practicada, y además escapa a las reglas de la lógica y máxima de la experiencia, teniendo en cuenta la entidad del contrato que fue suscrito por los litigantes, por un importe total de 2.524.250 euros , mantener que existió dolo por parte de los vendedores, al ocultar datos relativos a la finca objeto de compraventa, cuando fácilmente pudo el comprador verificar in situ y en los organismos correspondientes, con anterioridad a la suscripción del mismo, su concreta extensión, y por ende, su mayor o menor aprovechamiento urbanístico, máxime teniendo en cuenta que en el contrato privado de compraventa de 27 de diciembre de 2004 , se indicaba, en la manifestación tercera " que D. Teodoro, manifiesta su voluntad de adquirirla, una vez comprobada in situ la finca y todos los aspectos legales relativos a la misma".

TERCERO.- Como segundo motivo del recurso se denuncia la existencia de error en la interpretación del contrato respecto a la fecha de la escritura. En esencia, lo que alega el apelante es que, si bien la fecha 1 de octubre de 2005 era la fecha máxima en que debía otorgarse escritura pública de compraventa , no es menos cierto que esa fecha tope lo era para el comprador, el cual debía abonar el precio pendiente antes de esa fecha, por lo que entiende que el comprador, esto es, el aquí apelante, podía en cualquier momento , antes de la fecha máxima de 1 de octubre de 2005, exigir la formalización de la escritura pública, abonando el resto del precio pactado, sin que tuviera que esperar hasta la fecha máxima para exigir el cumplimiento de las obligaciones recíprocas derivadas del contrato, por lo que explica que la fecha a considerar para establecer el momento en que los vendedores demandados incumplen su obligación de otorgar escritura pública no es el 1 de octubre, sino que es desde el momento en que recibieron el requerimiento de fecha 18 de abril por el que se les exige la elevación a público del contrato privado, y les manifiesta su voluntad de abonar el precio pendiente.

El motivo debe ser desestimado, porque examinado el contrato privado de compraventa , y vista la prueba testifical que fue practicada en la instancia, e incluso la prueba testifical practicada en esta alzada de D. Torcuato, se acredita que el comprador tenía cabal conocimiento de la existencia de arrendatarios en la finca objeto de la compraventa, por lo que es plenamente lógica, y la comparte la Sala, la alegación de los apelados respecto a que la fecha de elevación a público del contrato privado fue consensuada por ambas partes, para hacerla coincidir con la obligación pactada de entregar la finca libre de arrendamientos , sin que por ello sea admisible que con la ejecución de su prestación hiciera constituir en incumplimiento a los vendedores, hasta tanto no se alcanzara la fecha de cumplimiento consignada en el contrato, esto es, el día 1 de octubre de 2005, cuando además la voluntad de cumplimiento del comprador estaba condicionada a la venta de una superficie de 9.500 metros cuadrados, y sin poder obviar tampoco que el propio demandante en el hecho tercero de su escrito de demanda (al folio 7 de la causa) reconoce expresamente que no se había agotado el plazo que se estableció en el contrato privado como límite para otorgar la escritura pública, no existiendo incumplimiento de los demandados con anterioridad al día 1 de octubre de 2005.

CUARTO.- Se alega, en el motivo tercero del recurso , error en la apreciación de la prueba respecto a los inquilinos , que se concreta en el razonamiento de la Resolución de instancia referente a la existencia de un único arrendatario en la fecha en que debía otorgarse escritura pública , reiterando nuevamente que no hay que basarse en la fecha de 1 de octubre para verificar la existencia de arrendatarios, sino en la fecha en que el comprador ofreció el pago y estuvo dispuesto a firmar la escritura libre de inquilinos , es decir el día 18 de abril de 2005. Añade, que en cualquier caso, el día 1 de octubre de 2005, no sólo permanecía en la finca la mercantil Zapatos Artesanos de Elche S.L., sino que físicamente existían otros hasta la navidad de 2005 , conclusión que se constata con las testificales de D. Pedro Enrique, D. Apolonio y Dña. Marina . El motivo debe desestimarse por inconsistente , desde el momento en que este Tribunal comprueba que de las testificales de D. Pedro Enrique, D. Apolonio e interrogatorio de Dña. Marina en absoluto se desprende la existencia de error en la apreciación de la prueba, sino , a sensu contrario de lo que se postula en el recurso, el acierto en la valoración que del conjunto de la prueba practicada ha sido realizada por la Juez de Instancia.

QUINTO.- La alegación cuarta del recurso , relativa a la existencia probada de daños y perjuicio por la pérdida de aprovechamiento urbanístico, debe ser desestimada por remisión a lo razonado en el fundamento de derecho 2º de la presente resolución, reiterando aquí que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289, del Código Civil, constituyen un conjunto a cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, así, y con independencia de que ni siquiera el apelante ha logrado acreditar una menor cabida de la finca, en el seno del contrato ninguna alusión se hace sobre el aprovechamiento urbanístico de aquella como elemento determinante de su otorgamiento y condicionante de su validez , por lo que no procede indemnización alguna en concepto de daños y perjuicios por pérdida de aprovechamiento urbanístico, dada la claridad de los términos del contrato, y además en cualquier caso sería improcedente porque como nos enseña la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, entre otras en Sentencia de 5 de mayo de 2008 , es imprescindible que el error sea excusable, esto es, no imputable a quien los sufre y no susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe, pues el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por esa declaración (Sentencias de 18 de febrero y de 3 de marzo de 1994 , que se citan en la de 12 de julio de 2002, y cuya doctrina se contiene, a su vez, en la de 12 de noviembre de 2004; también, Sentencias de 24 de enero de 2003 y 17 de febrero de 2005 ).

SEXTO.- Como último motivo del recurso se alega que se han probado los daños y perjuicios por la existencia de inquilinos, derivado del incumplimiento contractual de los vendedores , que según se alega, le han impedido tener y disfrutar de la posesión de las naves del inmueble objeto del presente litigio, por lo que la indemnización que se reclama debe calcularse teniendo en cuenta, no una nave en cuestión, sino la totalidad de ellas.

Se desestima. En efecto, la Resolución de instancia , (y esta Sala comparte dicho razonamiento y lo da aquí por reproducido) pese a reconocer la existencia de incumplimiento contractual de los vendedores, no considera acreditada la existencia de daños y perjuicios, tras analizar el informe pericial aportado por el actor , valorado con arreglo a la sana critica, al no considerar palpable y contundente, al fijarse la indemnización teniendo en cuenta la totalidad de las edificaciones, cuando era un único arrendatario el que impidió la elevación a público del contrato, sin que se tenga en cuenta, a mayor abundamiento, la renta que percibía el arrendatario, sino la que correspondería a edificaciones similares.

Pues bien , la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de forma reiterada nos enseña que el artículo 1101 sujeta al obligado a la indemnización de los daños y perjuicios causados y esta idea o principio indemnizatorio está presente en el artículo 1106, respecto al llamado lucro cesante. Ahora bien, la indemnización no resulta de una forma automática , sino que requiere una demostración mínima para estimar la realidad, y sobre todo la cuantía y su imputación, para deducir la consiguiente responsabilidad a persona determinada, con la peculiaridad propia de que no es un daño emergente, real y efectivo, sino que resulta de la pérdida de una ganancia legítima o utilidad económica que se ha dejado de percibir , causalmente vinculada al incumplimiento contractual, es decir, un daño patrimonial amparado en la presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haberse producido aquel incumplimiento y en la consiguiente necesidad de reponer al perjudicado en la situación en que se hallaría, como si nada hubiera sucedido. Es lo que el artículo 1106 llama "la ganancia dejada de obtener el acreedor", la cual no puede ampararse sin más y exclusivamente en la dicción genérica de la norma, sino en la prueba concreta de que ha podido frustrarse realmente una ganancia que se esperaba, conforme a un juicio de probabilidad, y en el presente supuesto, es evidente la improcedencia de la indemnización que se postula en el recurso , no sólo por el razonamiento empleado por la Juez a quo que se comparte , sino también porque no prueba el apelante la existencia del daño, pues no consta que tuviera intención alguna de arrendar las naves que se ubican en la finca litigiosa, ya que, (aunque tampoco lo acreditó) , su intención, según relataba en la demanda, era la de construir un edificio comercial vinculado al mundo del calzado y textil.

En definitiva se desestima el recurso en su integridad.

SÉPTIMO.- Al ser desestimado el recurso, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen las costas procesales causadas en esta alzada al apelante.

OCTAVO.- La representación procesal de D. Juan Carlos, Dña. Emilia, D. Baldomero, Dña. Luisa, Dña. Rosaura y D. Eliseo , interpone recurso de apelación mostrando su disconformidad con la desestimación de la demanda reconvencional, alegando la existencia de error en la apreciación de la prueba.

En esencia, mantienen los apelantes que el incumplimiento de no otorgar escritura en la fecha tope estipulada no le es a ellos imputable.

El recurso debe ser desestimado. En efecto, basta examinar el contrato privado de compraventa para constatar que era obligación de los vendedores el entregar la finca libre de arrendamientos en la fecha establecida para la elevación a público del contrato, y es evidente que incumplieron dicha obligación, al haber quedado acreditado que el día 1 de octubre de 2005 permanecía en la finca litigiosa la mercantil Zapatos Artesanos de Elche S.L. , tal y como en esta alzada reconoció expresamente el testigo D. Torcuato, legal representante de la mercantil Zapatos Artesanos de Elche S.L., incumplimiento que verificado en esta alzada, es independiente del conocimiento que tuviera el comprador de la existencia de arrendatarios, tanto antes como después de la firma del contrato privado de compraventa , así como de la aceptación o no del otorgamiento de escritura pública pese a la permanencia de un inquilino, por lo que, no apreciando este Tribunal, tras examinar la totalidad de la prueba practicada, la existencia de error en el razonamiento empleado por la Juez a quo derivado de la apreciación de la prueba practicada , corroborada en esta alzada por el resultado de la prueba testifical ante nosotros practicada, y no pudiendo tampoco inferirse la existencia de connivencia entre el legal representante de la mercantil Zapatos Artesanos de Elche S.L., y el comprador para permanecer en el local arrendado, procede desestimar el recurso, reiterando que las normas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289, del Código Civil, constituyen un conjunto a cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza su interpretación literal.

NOVENO.- Al ser desestimado el recurso , de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen las costas procesales causadas a los apelantes.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

FALLAMOS: Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de D. Teodoro, y de D. Juan Carlos, Dña. Emilia, D. Baldomero, Dña. Luisa, Dña. Rosaura y D. Eliseo, contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Elche , de fecha 29 de junio de 2008, confirmamos dicha Resolución , imponiendo a los apelantes las costas procesales causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia , de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución , cabe, en su caso , recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.