Sentencia Civil Nº 329/2010, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 303/2010 de 23 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00329/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 303/2010

S E N T E N C I A Nº 329

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En Valladolid a veintitrés de Noviembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001901 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000303 /2010, en los que aparece como parte apelante, BLAUVERD HABITAT Y MEDINA SL, representada por la Procuradora de los Tribunales, Dª. MARIA YOLANDA RODRIGUEZ LOZANO y asistida por la Letrada Dª. SILVIA RODRIGUEZ BARAHONA, y como parte apelada, D. Jesús María , D. Juan Francisco , D. Abelardo , D. Amador , Dª. Mariana Y Dª. Noelia , todos ellos integrantes de la Comunidad de Bienes denominada DIRECCION000 C.B., representados por el Procurador de los Tribunales, D. MIGUEL ANGEL SANZ ROJO y asistido por el Letrado D. IGNACIO CESAR MUÑOZ DOPICO, sobre reclamación de rentas, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. JOSE JAIME SANZ CID.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 24 de Marzo de 2010 se dictó sentencia y auto aclaratorio con fecha 4 de Mayo de 2010, cuyo fallo y parte dispositiva son como sigue: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por DIRECCION000 C.B. contra BLAUVERD HABITAT Y MEDINA S.L. debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 18.082,85 €, devengando las diversas mensualidades de las que se compone dicha cantidad el interés legal correspondiente desde la fecha de su vencimiento, declarando, por otra parte la eficacia jurídica del contrato litigioso y la vinculación al cumplimiento del mismo de la parte demandada.

Que, por otra parte, debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda reconvencional formulada de contrario, absolviendo a la actora reconvenida de las pretensiones deducidas contra ella.

Que, por último, debo condenar y condeno a la demandada reconvincente al abono de las costas procesales causadas en esta litis"

Parte dispositiva: "SE RECTIFICA en el sentido de que donde se dice dice 1.288,33 euros, 15.159,9 euros, 360,6 euros, 30,5 euros por doce mensualidades, 18.082,85 euros, " DIRECCION000 , C.B. CON CIF NUM000 ", debe decir 1218,33 euros, 14.619,96 euros, 390,65 euros, 30,05 euros, 17.572,96 euros y Jesús María , Juan Francisco , Jesús María , Amador , Mariana , Noelia , integrantes de la Comunidad de Bienes denominada DIRECCION000 C.B."

TERCERO.- Notificada a las partes las referidas resoluciones, por la parte demandada se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y Votación el pasado día dieciséis, en que se llevó a efecto lo acordado.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan todos y cada uno de los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en tanto no se opongan a la presente resolución.

SEGUNDO.- La cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre partes determina el plazo de duración del arrendamiento. Cinco años que comienzan desde el 1 de diciembre de 2007.

Añadiendo el párrafo siguiente: No obstante lo anterior, una vez transcurridos los dos primeros años que serán de obligado cumplimiento, el arrendatario tendrá la facultad de resolver unilateralmente el contrato en cualquier momento de su vigencia, siempre que notifique fehacientemente su decisión de resolver con al menos dos meses de antelación o, en su defecto, mediante el abono de dos mensualidades posteriores a la fecha de desalojo del local.

Es decir, el contrato vincula a ambas partes con carácter obligatorio durante dos años, concretamente hasta el 30 de noviembre de 2009.

De acuerdo con lo anteriormente señalado es indiferente la discusión que mantiene la demandada de si en septiembre notificó verbalmente a la propiedad su voluntad de resolver el contrato o no se realizó dicha notificación.

El notificar fehacientemente al arrendador la resolución del contrato con dos meses de antelación era para el caso de que se decidiera el arrendatario a resolver el contrato una vez transcurridos los dos primeros años, pero no dentro de esos dos años, que se establecieron con carácter obligatorio entre partes, sin que ninguna de ellas pudiera resolver el contrato de forma unilateral.

TERCERO.- El Artículo 1.256 CC determina que la validez y el cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

En el fax que la demandada remite a la actora el 16 de octubre de 2008 como única causa para la resolución anticipada del contrato invoca "la situación económica por la que atraviesa el sector inmobiliario". Es cierto y de sobra conocido la crisis por la que atraviesa últimamente ese sector, pero ese mero hecho no es por sí motivo suficiente para resolver el contrato, entre otras razones porque desconocemos en qué medida ha afectado a la demandada.

Invoca como circunstancia que ha provocado su crisis unos expedientes de regulación de empleo de otras empresas del mismo grupo. Nada ha probado sobre su dependencia con respecto de esas otras empresas que han tenido el expediente de regulación de empleo, salvo que tienen nombre parecido. Pero tampoco ha probado la demandada, a quien le incumbe la carga de la prueba (Art. 217 LEC ) que esa regulación de empleo a ella le haya afectado.

Sin embargo la actora ha acreditado que la empresa demandada repartió 914.634,15 euros como dividendos entre los socios (folio 92 y ss.) correspondientes a los resultados económicos de 2.007. En la impugnación del recurso de apelación se dice que al año siguiente el resultado del ejercicio se rebajó a 223.013,54 euros, si bien no se pudo acreditar al estar fuera del periodo probatorio.

La alegación que se hace para la resolución del contrato ya fue objeto de estudio en otro supuesto por ésta Sala (2 marzo 2.010). Alega la demandada para justificar el desistimiento del contrato, la existencia de una crisis económica afectante al sector de la promoción inmobiliaria al que se dedica y que se ha producido después de la firma del contrato de forma imprevisible e inevitable (fuerza mayor o caso fortuito). Se trata sin embargo de un alegato genérico y puramente teórico y que como tal, no puede servir, ni para justificar el incumplimiento contractual en que incurrió, ni para moderar el quantum de la indemnización fijada por la sentencia apelada. Aun admitiendo la existencia de la crisis invocada, la recurrente ha debido aportar, y no lo ha hecho, alguna prueba objetiva sobre la incidencia real de dicha crisis en su situación particular, el deterioro patrimonial sufrido o el descenso en el volumen de negocios y beneficios, de modo que por ello le resultaba imposible o muy difícil continuar con el arrendamiento.

El cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.

CUARTO.- Cláusula "rebus sic stantibus"

La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 abril 2004 , recuerda, en esta materia: "En cuanto a la aplicación o no al caso de la cláusula rebus sic stantibus, dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula rebus sic stantibus como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 y 5 de junio de 1945 , la de 17 de mayo de 1957 , establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones»; doctrina que se mantiene en posteriores resoluciones de esta Sala (sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996 , 10 de febrero de 1997 , 15 de noviembre de 2000 , 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003 )". Y la sentencia de 23 junio 1997 , en el aspecto probatorio, señala: "La jurisprudencia de esta Sala ha reconocido, con cautela y moderación, la aplicabilidad de la referida cláusula, manteniéndose exigente en la necesidad de la concurrencia de los requisitos que propician su aplicación -con especial referencia a la imprevisibilidad-, los que deben de acreditarse en forma racionalmente contundente y decisiva, pues se ha de rechazar cuando se hace abstracta e imprecisa alegación de la cláusula de referencia ( sentencias de 6 noviembre 1992 , 4 febrero , 15 marzo y 14 diciembre 1994 y 29 enero 1996 )".

Y la concurrencia de éstos requisitos no se dan en el caso que analizamos. Nuestra sentencia de 16 marzo 2.010 , menciona la posibilidad de aplicación de dicha cláusula, pero sólo en los supuestos de los contratos de larga duración (como también lo hace la AP de Valencia, Sección 7, 18 marzo 2009), no siendo aplicable a casos como el presente que contempla un contrato de dos años de duración.

ÚLTIMO.- De acuerdo con el Art. 398 LEC imponemos las costas a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación presentado por la Procuradora Dª. Mª Yolanda Rodríguez Lozano en nombre y representación de BLAUVERD HABITAT Y MEDINA S. L., debemos confirmar y confirmamos la sentencia de fecha 24 de Marzo último dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Valladolid, todo ello con expresa condena en costas a la apelante, y con pérdida del depósito.

Esta sentencia es firme y contra ella no cabe recurso ordinario alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.