Sentencia Civil Nº 329/2014, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 426/2013 de 10 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA

SECCION PRIMERA

S E N T E N C I A Nº 329/14

ROLLO DE APELACION CIVIL NUM. 426/13.

PROCEDIMIENTO: ORDINARIO 1.159/09.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. 4 DE ALMERIA.

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE.

DOÑA LOURDES MOLINA ROMERO.

MAGISTRADOS.

DON JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ.

DON JUAN JOSE ROMERO ROMAN.

En Almería, a 10 de noviembre de 2.014.

Esta Sección Primera, ha visto en Audiencia Publica el Rollo de Apelación número 426/13, dimanante del Procedimiento Ordinario núm. 1.159/09, procedente del Juzgado de Primera Instancia núm. cuatro de Almería, instados por la entidad mercantil INONSA, S.L.U., representada por la Procurador doña María Dolores Galindo de Vilchez, y asistida del Letrado Don José Gómez Rodríguez; frente a Anton y Palmira , representados por la Procuradora Doña Isabel Yañez Fenoy y asistido por el Letrado Don Emilio José López Gutiérrez.

Ponente, la ltma. Magistrada-Presidente de esta Audiencia Provincial Dª. LOURDES MOLINA ROMERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Almería, se dictó en fecha 16 de marzo de 2.012, Sentencia , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Con ESTIMACIÓN de la demanda que formula INONSA, S.L.U., frente a Don Anton y Doña Palmira , debo condenar a los demandados:

1.- DECLARAR la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha 16 de enero de 2.008, entre la mercantil INONSA, S.L.U. y Don Anton y Doña Palmira

2.- CONDENAR a la parte demandada a OTORGAR escritura pública del contrato privado de compraventa de 16 de enero de 2.008, abonando a INONSA, S.L.U., el importe del total pendiente de pago del resto del precio (incluido IVA) de 383.595,00 €, con los intereses legales de esta cantidad desde la fecha de emplazamiento a la demanda, incrementado en dos puntos a partir de la fecha de esta resolución hasta su completo pago.

3.- Para el caso de que los compradores no otorguen voluntariamente escritura pública, en el plazo de dos meses a partir de la fecha de esta resolución, con apercibimiento de otorgar escritura pública a su costa en la forma establecida en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

4.- CONDENAR a los demandados al pago de las costas procesales'.

TERCERO.- Por la representación procesal de la parte demandada se presentó escrito de fecha 22 de marzo de 2.012, interponiendo recurso de apelación contra la sentencia recaída.

CUARTO.- La representación procesal de la parte actora presentó escrito de fecha 24 de enero de 2013, oponiendose al recurso de apelación formulado.

QUINTO.- Recibidas las actuaciones en este Tribunal se formó el Rollo de Sala núm. 426/13, se turnó la ponencia y se trajeron para deliberación, votación y fallo el 7 de octubre de 2014 .

SEXTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de Anton y Palmira interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando la infracción de preceptos legales, para solicitar la revocación de aquella resolución conforme a las pretensiones deducidas en el escrito de contestación. Se desestimará el recurso por los motivos que pasamos a exponer.

La demanda que dio inicio al procedimiento la dirigió la entidad mercantil INONSA, S.L.U., contra Anton y Palmira para declarar la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito entre ambas partes el 16 de enero de 2008, interesando la condena al cumplimiento del mismo, mediante el pago del resto del precio pactado, el otorgamiento de la escritura pública y el abono en concepto de cláusula penal de los intereses calculados al 16 % anual sobre el precio pactado y desde el 8 de octubre de 2008.

Se fundamentaba la petición en la concertación del contrato de compraventa de la vivienda de la casa núm. NUM000 del residencial conocido como ' DIRECCION000 ', situado en la parcela NUM001 del Sector 15 del PGOU de Almería. El precio total pactado fue de 401785,00 € de los que a la recepción de la vivienda la compradora debería abonar 353,500 € más 24.745 € en concepto de IVA, y el resto, 295,200 € se pagarían, si así lo consideraba procedente la demandada, mediante la subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda.

Concluida que fue la obra, y una vez se otorgó la licencia de primera ocupación se remitió comunicación a los demandados para el cumplimiento de sus diligencias, habiendo atendido únicamente el pago de 18.190,00 €.

A la comunicación que antecede contestaron los demandados, interesando la resolución del contrato en cuanto que Caja Madrid no les concedía la subrogación en el préstamo. De ahí que interesaran finalmente el cumplimiento del contrato.

Los demandados se opusieron a la demanda, alegando el incumplimiento de la parte actora, en cuanto que no se había garantizado el pago de las cantidades entregadas a cuenta, con incumplimiento del art. 2,C de la Ley 57/1968 de 27 de julio , sin que se hubiera facilitado una copia del contrato de seguro y del aval bancario prestado por un banco o Caja de Ahorros. Asimismo alegó la infracción del R.D. 515 de 21 de abril de 1989, que regula las normas sobre protección de los consumidores, en relación con la oferta, o promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas, al no haber recibido los planos de servicios, instalaciones y demás elementos constructivos de las viviendas. Además el pago por subrogación en el préstamo hipotecario era una condición esencial para cumplir el contrato, siendo así que Caja Madrid denegó la subrogación, interesando finalmente la desestimación de la demanda.

Practicadas las pruebas que se declararon pertinentes el Juzgado dictó sentencia estimatoria de la demanda, y contra esta resolución se interpuso el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.

SEGUNDO.- Para resolver el objecto litigioso partiremos de la consideración de que se ejercita una acción de cumplimiento de un contrato de compraventa, fundamentada en el art. 1124 del Código Civil .

Las obligaciones recíprocas tienen unos efectos específicos debido a su interconexión o interdependencia. El primero es la necesidad de que el acreedor de una obligación recíproca no puede exigir a su deudor que cumpla si a su vez no ha cumplido o cumple al tiempo u ofrece cumplir la otra obligación de la que es deudor. Si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor, sin que aquel haya cumplido u ofrezca cumplir la suya, este deudor podría oponerse a rechazar la acción de cumplimiento, mediante la llamada excepción de incumplimiento contractual. Lo cual no se establece explícitamente sino que se deduce del art. 1100 último párrafo y del art. 1124 del Código Civil (S.T.S. de 5 de juilio de 2007 RJ 5125).

No se ha cuestionado la concertación del contrato que vincula a las partes, ni tampoco las cláusulas y condiciones pactadas, que se reflejan de forma expresa en el documento núm. 2 que se aportó con la desmanda.

El tema debatido se proyecta sobre el cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada una de las partes, conforme a las cláusulas pactadas y a la legislación vigente.

Como queda dicho el contrato tenía por objeto la compraventa de una vivienda, que INONSA estaba promoviendo en un conjunto residencial, compuesto de 16 viviendas de régimen libre, situado en ' DIRECCION000 ', parcela NUM001 , Sector 15 de Piedras Redondas (Almería). El contrato se celebró el 16 de enero de 2008, y como precio se pactó 401,785,00, iva incluido, que se haría efectivo mediante la entrega de un cheque bancario de 8000 €; 2.700,00 € en efectivo; 12.840,00 € en 12 pagarés con vencimiento mensual de 1.070,00 € cada uno de ellos, y la subrogación de un préstamo hipotecario de 295.200,00 que gravaba el inmueble. Se adjuntaron al contrato privado las condiciones generales de la promoción que fueron suscritas por ambas partes, sin que tampoco se haya debatido sobre el particular. Una vez concluida la obra, con la obtención del certificado final de 27 de febrero de 2.008, y la licencia de primera ocupación, aprobada por la Gerencia Municipal de Urbanismo en la Resolución de 17 de junio de 2008, la entidad actora instó el cumplimiento contractual, pese a que los demandados con carácter previo remitieron a aquella por fax de 4 de septiembre de 2009, una comunicación requiriendo la resolución del contrato, ante la imposibilidad de subrogarse en la hipoteca concertada con Caja Madrid.

Al tiempo interesaban la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, que ascendían a 18.190,00 €.

Así las cosas, los demandados en este procedimiento han ampliado los motivos del incumplimiento del contrato, que extrajudicialmente se referían exclusivamente a la imposibilidad de subrogación en el préstamo hipotecario, y ahora se extienden a la normativa que se expuso en los motivos del recurso.

En primer término diremos que la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, introdujo una modificación respecto a la normativa prevista en la Ley 57/1968 de 27 de julio, sobre percepción de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y en relación con el seguro, que indemnice el cumplimiento del contrato. En la Disposición Adicional Primera se determinaron una serie de particularidades.

'a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto bancario, cuyo pago se domiciliará en la cuantía especial prevista en la referida Ley.

c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haya hecho efectiva la devolución.

d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del art.6 de la citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autonómas...'.

Pues bien, INONSA S.L.U. no ha incumplido la normativa en cuestión. Para empezar la estipulación sexta de las Condiciones de la Promoción establece que las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora están garantizadas mediante la póliza núm. NUM002 concertada con la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid. Asimismo en el acto de la Audiencia Previa INONSA aportó un aval bancario expedido por la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, en el que se garantizaban las cantidades anticipadas por los demandados, en una cuantía de 23.540,00, iva incluido, más los intereses correspondientes, declarando que surtiría efecto hasta la obtención de la licencia de primera ocupación por parte de la Promotora. La certificación tenía fecha 30 de enero de 2008.

Otro tanto puede decirse respecto a la vulneración del Real Decreto 515/1989 de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Pues bien, en los arts. 3 y ss. de la citada norma se describen los requisitos que han de cumplirse en orden a la información a los consumidores respecto a los datos del vendedor y arrendador, plano general de emplazamiento, descripción de la vivienda con expresión de la superficie útil, materiales, instrucciones de uso, etc.

Además cuando de la promoción de vivienda para su venta se trate, se tendrán a disposición del público, según el art. 5 de la referida norma : copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de viviendas y de la cédula urbanistica; estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad; información en cuanto el pago de los tributos; forma en que está previsto documentar el contrato.

Todo ello, aparte de la información detallada en cuanto al precio de venta (art. 6). Asimismo el art. 9 exige que en la firma del contrato todo adquirente comprendido en el ámbito del R.D. tiene derecho a recibir a costa del vendedor, copia de los documentos a que se refieren los artículos anteriores.

Pues bien, en las Condiciones generales de la promoción que fueron firmadas por ambas partes, se incluyen de forma expresa las relativas a la escritura del préstamo hipotecario y de la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, cuyas copias se pusieron a disposición del comprador. También el apartado 20 de las Condiciones Generales del Contrato, suscritas por los compradores, contiene una mención expresa en el sentido de que fueron informados, de acuerdo con la normativa vigente sobre protección de consumidores, sobre las condiciones de la compraventa, sin que tuviese nada que reclamar la compradora. De igual modo, la representante legal de la actora manifestó en la vista oral que cuando recibió el aval bancario lo puso en conocimiento de los compradores para que fueran a recoger la copia a la oficina y no lo hicieron. Además indicó que se les entregó el documento informativo obtenido, en el que se adjuntaban los planos y memorias de calidades, que finalmente firman los clientes.

Es obvio que por todo ello tampoco resulta acreditada la causa de incumplimiento que se alega.

TERCERO.- Nos referiremos por último a la subrogación del préstamo hipotecario.

La condición general tercera pactada en el contrato destacaba que la compraventa de la vivienda quedaba gravada con un crédito hipotecario o similar, por lo que la compradora se subroga en la obligación de pago del principal, intereses y comisión desde la fecha del otorgamiento de la Escritura Pública. Sin embargo, la condición particular tercera del contrato disponía que quedaba parcialmente anulada la referida condición, y el comprador podía optar por la subrogación del préstamo hipotecario concertado por el promotor, sin obligación de pago de los gastos de cancelación.

Es evidente, por tanto que no se impuso la subrogación en el préstamo hipotecario como medio de pago de la cantidad aplazada del precio. No se trata de una cláusula incorporada a un contrato de adhesión, sino que fue pactada libremente por ambas partes, como así se infiere del tenor literaL de la misma, alterando incluso las Condiciones Generales. De ahí que deba cumplirse en sus propios términos, conforme al principio de autonomía de la voluntad del art. 1255 del Código Civil .

Cuestión distinta sería el efecto que sobre el cumplimiento del contrato podría tener el hecho de que los comparadores no hubieran obtenido el préstamo, como medio de pago del precio pactado.

En cuanto a la imposibilidad sobrevenida, esta Sala ha dicho (SS.T.S. 30 de abril de 2002, 21 de abril de 2006, 21 de abril de 2006 entre otras) que ha de hacerse una interpretación restrictiva y casuística, atendiendo a 'los casos y circunstancias', que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor (SS.T.S. 17 de marzo y 20 de mayo de 1997, 14 de diciembre de 1998, etc.) y que no hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor (SS.T.S. de 14 de febrero y 12 de marzo de 1994, 20 de mayo de 1997 etc.), así como que para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora (SS.T. S. 23 de febrero de 1994, 30 de abril de 2002, 21 de abril de 2006 etc.), ( S.T.S. 8 de octubre de 2012 ROJ 6202/2012 ).

En suma, la posible aplicación dela regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública, la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general,debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación, o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia ( S.T.S.17 de enero de 2013 ROJ 1013/2013 ).

En aplicación de la doctrina que antecede podemos concluir que los demandados no han probado la imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento del contrato. Con el escrito de contestación a la demanda aportaron dos informes emitidos por Caja Madrid y Cajamar, entidades de crédito ambas, que desestimaron la subrogación de los demandados en el préstamo hipotecario que grava la finca. Los informes son tan lacónicos que no son suficientes para determinar la imposibilidad de afrontar el pago. Además están fechados en agosto de 2008, mientras que el contrato se formalizó el 16 de enero de 2008, siendo un plazo de tiempo escaso para poder asegurar un cambio de circunstancias sobrevenidas. De otro lado al menos Anton tiene inscritos en el Registro de la Propiedad número.1 de Almería una vivienda y un local que carecen de cargas; sin que conste en fin que hubiera empeorado la situación económica de los demandados desde que se concertó el contrato.

Por todo ello, entendemos que lo que se ha opuesto como causa de incumplimiento de la entidad actora carece de soporte probatorio alguno. Al contrario, de lo que queda constancia es de la voluntad de desistir unilateralmente del contrato de compraventa por parte de los compradores, y desde luego no puede sostenerse esa actitud, pues supondría la vulneración de lo dispuesto en el art. 1256 del Código Civil , en cuanto que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Por todo lo expuesto, y al considerar correctamente valoradas las pruebas por la juzgadora de instancia, se desestima el recurso, confirmando la sentencia.

CUARTO.- Las costas de esta alzada se impondrán a los apelantes ( art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos transcritos y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 16 de marzo de 2012, dictada por el Juzgado de 1ºª Instancia núm. 4 de Almería, en el Procedimiento Ordinario número 1159/09, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución con imposición de las costas de esa alzada a los apelantes.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, juzgando definitivamente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.