Sentencia CIVIL Nº 329/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 921/2017 de 27 de Mayo de 2019

Encabezamiento

Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Paseo Lluís Companys, 14-16, pl. 2a - Barcelona - C.P.: 08018
TEL.: 934866150
FAX: 934867109
EMAIL:aps11.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120168052657
Recurso de apelación 921/2017 -D
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 211/2016
Parte recurrente/Solicitante: Carlos Jesús
Procurador/a: Monica Garcia Vicente
Abogado/a: Alejandro Fernández Rodríguez
Parte recurrida: Lourdes
Procurador/a: Ramon Feixó Fernández-Vega
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 329/2019
Magistrados:
D. Antonio Gómez Canal (Presidente)
D. Antonio José Martínez Cendán
D. Víctor Casillas Agüero (Ponente)
Barcelona, 27 de mayo de 2019
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes
autos de Juicio Ordinario 2114/2016 seguidos por el Juzgado de 1ª Instancia nº 30 de Barcelona, a instancia
de D. Carlos Jesús , representado por la Procuradora Dña. Mónica García Vicente y asistido por el Letrado
D. Alejandro Fernández Rodríguez, contra Dña. Lourdes , representada por el Procurador D. Ramón Feixó
Fernández y asistida por el Letrado D. Javier Puig Cantero, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud
del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la Sentencia dictada en los mismos el
día 31 de julio de 2017.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'Desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. García Vicente, en representación de D. Carlos Jesús , ABSUELVO a Dª. Lourdes de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con imposición de costas a la parte actora'.



SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la demandante y dado el oportuno traslado a las demás partes se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 15 de mayo de 2019.



CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales, a excepción del plazo global de duración debido al cúmulo de asuntos que penden ante esta Sección.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Magistrado D. Víctor Casillas Agüero.

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento del litigio. Sentencia.

-La parte actora ejercita una acción de reclamación de cantidad en concepto de incumplimiento contractual por la demanda. Alega que el sr. Carlos Jesús era propietario de una finca sita en C/ Camí DIRECCION000 NUM000 - NUM001 de Barcelona, y una casa construida en dicho terreno, no escriturados, ni declarados. Contrató a la demandada para que prestase servicios para la venta a terceros de la finca, así como la tramitación de todos los aspectos jurídicos y administrativos para poder llevar a cabo la venta, tanto de la vivienda como del terreno.

En fecha 5/10/2010 el actor aceptó por escrito la oferta realizada por la compradora Dña. Agustina a través de la demandada, la sra. Lourdes , agente inmobiliaria. Ese mismo día acepta los honorarios de la agente, 14.160 euros, incluido IVA, pactándose que los mismos los cobraría a la firma del contrato de arras. En el mismo documento, se pacta la autorización del sr. Carlos Jesús para que dicha agente disponga de la parte del importe de arras que reciba el propietario para poder escriturar la construcción existente, tramitar la consecución de la cédula de habitabilidad y cancelar las cargas existentes en la casa.

La agente confeccionó contrato de compromiso de venta con arras penitenciales, fechado el 16/10/2010. En este contrato se incluye el pacto conforme al cual la vendedora (sr. Carlos Jesús ) se obliga a aportar en el acto de formalización de escritura pública (con fecha límite el 31/12/2010), la correspondiente cédula de habitabilidad vigente.

La demandada solicitó a la administración la cédula de habitabilidad el 11/11/2010, siendo resuelto en sentido denegatorio por el Departament d'Habitatge el 20/1/2011, habiendo por tanto pasado el plazo del contrato de arras, y fundamentando la denegación la insuficiencia documental aportada por la solicitante, siendo finalmente denegada el 23/3/2011.

Alega la demandante falta de profesionalidad y falta de diligencia en al agente ahora demandada, máxime cuando era conocedora de las dificultades que podrían surgir con la obtención de la cédula de habitabilidad, al ser Presidenta de la 'Associació d'Habitatges afectats de Collserola', y que esperó hasta el 11 de noviembre a presentar la solicitud. Asimismo, en cuanto que en su condición debiera saber que la referida finca tenía la consideración de fuera de ordenación y situada en el Polígono de expropiación III.

Como consecuencia de lo anterior, al haber incumplido con el plazo del contrato de arras, al no disponerse de cédula de habitabilidad, la sra. Agustina interpuso demanda de reclamación de las arras penitenciales, dictándose sentencia a su favor el 10/10/2012 , condenándosele al sr. Carlos Jesús al pago de 72.000 euros. Recurrida la sentencia, se llegó finalmente entre las partes a una transacción, en virtud del cual la sra. Agustina se veía saldada de la deuda con el pago de 63.000 euros.

El sr. Carlos Jesús se vio obligado a vender su finca, con un cobro aplazado de 74.000 euros en 9 años, siendo el importe de la venta de 152.000 euros, tres años después del contrato de arras. Con tales cantidades satisfizo los 63.000 euros adeudados a la sra. Agustina .

Achaca a la demandada su responsabilidad en los perjuicios irrogados al actor, en cuanto que de haber sabido que de no obtener la cédula de habitabilidad en el plazo fijado, no habría pactado en esos términos aconsejados por la demandada. Alega asimismo que, aunque no se llegó a obtener la cédula de habitabilidad, la agente sí cobró sus honorarios.

En definitiva, el incumplimiento por la agente de la propiedad inmobiliaria de sus inexcusables deberes profesionales ha reportado al demandante daños y perjuicios que cuantifica en la cantidad de 63.000 euros.

-Dado traslado de la demanda, se opone a las pretensiones de contrario, aduciendo, resumidamente, que existe una falta de legitimación pasiva; niega los hechos aducidos de contrario, o la valoración que efectúa de los mismos, en cuanto que manifiesta que el actor acudió desesperado, acuciado económicamente, a la demandada, para poder vender su casa, aun a sabiendas de que existían factores que complicaban tal operación, como eran la afectación urbanística sobre la zona, encontrándose fuera de ordenación según el planeamiento urbanístico vigente, que no figuraba en el Registro de la Propiedad, y que pesaban sobre la finca varias anotaciones de embargo a favor del Ayuntamiento. Todas estas circunstancias fueron informadas al sr. Carlos Jesús antes de asumir el encargo, considerando que en todo caso la venta de la propiedad podía llegar a buen puerto. Según fundamenta en su apartado jurídico, entre las partes existía un vínculo contractual de mediación, que no obligaba a la agente a la obtención de un resultado determinado, sino en la realización de las gestiones oportunas para su consecución.

La demandada asimismo rebate el cálculo de la indemnización solicitada.

-La Sentencia de Instancia Entiende el juzgador de instancia que nos encontramos ante un contrato de mediación o corretaje, si bien la relación entre las partes iba más allá de la mera mediación, y venía a participar en buena medida de las características del arrendamiento de servicios, en cuanto que también se comprometió la agente a efectuar otras gestiones más allá a la obtener comprador de la finca, como eran la inscripción en el registro, obtención de la cédula de habitabilidad y levantamiento de las cargas existentes. Sea como sea, la responsabilidad de la agente se produciría si contraviene los deberes propios de la lex artis, sin que ello implique una obligación de resultado respecto de la venta final.

Tras una pormenorizada valoración de la prueba, el juzgador entiende que no se ha producido tal incumplimiento de las obligaciones propias de su cargo por la demandada, por lo que desestima la demanda.

-Contra la sentencia se alza la parte demandante.

Alega, según se expone en su escrito, error en la interpretación y/o aplicación del derecho, en cuanto que considera que nos encontramos ante un contrato de mandato en el que la demandada se comprometió a la obtención de un resultado; error en la valoración de la prueba, en cuanto que sí se acredita una falta de diligencia debida e incumplimiento de sus obligaciones contractuales por la demandada.

-Se opone la parte demandada, estando conforme en la valoración de prueba efectuada en instancia.



SEGUNDO.-Examen de los motivos del recurso.

El recurso no puede prosperar.

1)La recurrente entiende que el juzgador incurre en error al determinar la auténtica naturaleza del contrato de autos. Sin embargo, tanto del propio tenor literal del encargo firmado el 5/10/2010 (documento nº 4 de los de la demanda), como de las gestiones que se le encomiendan a la sra. Lourdes , como de la propia naturaleza profesional de ésta, agente de la propiedad inmobiliaria, se desprende que se trata, tal y como indica la sentencia recurrida, de un contrato de mediación o arbitraje, si bien con las peculiaridades recogidas en el concreto contrato concertado por las partes.

Tal y como ya ha tenido oportunidad de exponer esta sección, 'el contrato de mediación o corretaje viene obligado el vendedor del contrato de compraventa al pago de la correspondiente comisión, que se manifiesta cuando el mediador o corredor indica a la persona de quien recibe el encargo, mediante una remuneración, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o por servirle de intermediario en esa conclusión ( STS, Sala 1ª, 4 diciembre 1953 y 28 febrero 1957 ); es un contrato atípico, facio ut des , con independencia de un conjunto de normas, en su mayoría de carácter reglamentario, que disciplinan el ejercicio de determinadas profesiones de mediadores, como son las relativas a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que el Tribunal Supremo califica de mediadores ( STS, Sala 1ª, 17 mayo 1963 , 3 marzo 1967 y 14 noviembre 1970 ) La Jurisprudencia ha precisado el contenido de este contrato declarando que la retribución del corredor se determinará con arreglo al uso y práctica mercantil en la plaza de cumplimiento de la actividad del corretaje, por analogía con lo dispuesto en el artículo 277.2º del Código de Comercio , y depende del cumplimiento del encargo que se le hubiere confiado.

Así pues el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, única a la que se había obligado, esto es, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado; perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( artículo 1450 del Código Civil ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada' (ST de 27/03/2019, Rollo 899/2017, Sección 11ª AP Barcelona) .

En el presente caso, no resulta controvertido que se escrituró la construcción existente, se cancelaron las cargas existentes en la propiedad, y se tramitó (si bien con resultado negativo, algo ajeno a la voluntad de las partes) la consecución de la cédula de habitabilidad, cumpliéndose por lo tanto en los términos plasmados en el documento de 'aceptación de honorarios'. Asimismo, se llegó a la formalización de la compraventa, si bien a tercero distinto a la sra. Agustina con la que se firmó primeramente el contrato de arras el 16/10/2010, y gracias en ambos casos a la intermediación de la agente inmobiliaria.

Pero sea como sea, y tal y como se expone en la sentencia, no resulta tan relevante la determinación del contrato como de mediación, como consideramos conforme lo expuesto y de conformidad a la sentencia de instancia que es, o de mandato, tal y como indica el recurrente en su escrito, sino la eventual responsabilidad de la agente por incumplimiento de las normas propias de su oficio.

2) Lo que nos lleva a examinar si en instancia se efectuó una adecuada valoración de la prueba respecto de tal extremo.

En este sentido, se ha efectuado una pormenorizada y exhaustiva apreciación del material probatorio por el juzgador que, examinado nuevamente por esta sala, sólo puede llegar a las mismas conclusiones: que no se acredita por la actora que la demandada incurriera en ningún cumplimiento esencial de sus obligaciones contractuales o profesionales en la gestión encomendada. Efectivamente, la cuestión estriba si la no obtención de la cédula de habitabilidad en el plazo establecido en contrato de arras (31/12/2010) fue debido a la negligencia de la agente, o si, en su caso, la formalización de tal contrato de arras en tales términos se efectuó por el demandante sabiendo la agente que la obtención en plazo de la cédula de habitabilidad era un hecho incierto y, aun así, no se lo hubiera comunicado al sr. Carlos Jesús , o éste no pudiera o debiera saberlo.

Así, no consideramos tampoco que haber efectuado la solicitud de la obtención de la cédula el 11/11/2010 cuando el encargo se efectuó el 5/10/2010 sea una demora de calado para considerarlo negligencia imputable a la agente, cuando al menos no resulta acreditado por la actora cuál es el plazo ordinario de contestación a tal tipo de solicitudes, y considerándose en todo caso que el margen era igualmente estrecho, tal y como podía conocer el demandante al efectuar el encargo. Sea como sea, y como expone asimismo la sentencia, no resultó determinante la no obtención de la cédula en tal fecha para los perjuicios que se le pudieran irrogar al demandante, en cuanto que la sra. Agustina , con que había concertado las arras, no decidió resolver las mismas hasta pasado bastante más tiempo después.

De igual forma, y en cuanto al conocimiento que podía tener el sr. Carlos Jesús de las dificultades que se podría encontrar para obtener la cédula de habitabilidad, y más aún en un tan corto plazo de tiempo, se deriva de los propios actos del mismo: la propia exposición de su demanda se manifiesta que se puso en contacto con la agente por tratarse ésta de la presidenta de una asociación vecinal que precisamente trataban de solventar problemas en sus fincas como el que podía afectar al recurrente. También ahondando en tal tesis de los propios actos, que no desvirtúa el recurrente en su escrito, no se explica racionalmente cómo aun no habiéndose obtenido la cédula en el plazo que según el recurrente era conditio sine qua non para considerar cumplimentado el mandato a la agente, continuara sin embargo obteniendo y valiéndose de sus servicios, conforme consta suficientemente documentado.

De lo expuesto, este Tribunal llega a igual convicción que el juez de instancia que de forma exhaustiva y pormenorizada ha examinado las pruebas.

En consecuencia, no cabe sino desestimar el recurso con la consiguiente confirmación íntegra de la resolución recurrida.



TERCERO.- Costas de la alzada Dada la desestimación del recurso en virtud del art. 398.1 LEC se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.



CUARTO.- Depósito para recurrir Desestimado el recurso, conforme al punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , se acuerda la pérdida de depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. Mónica García Vicente, en nombre y representación de D. Carlos Jesús , contra la Sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2017, en los autos de juicio ordinario 211/2016 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 30 de Barcelona y, en consecuencia se confirma íntegramente la misma.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia a las partes en legal forma comunicándoles que no es firme y que contra ella caben, en su caso, recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación con acreditación documental de haber constituido el preceptivo depósito, salvo exención legal.

Inclúyase en el libro de Sentencias dejando testimonio en el rollo de su razón procediendo a la devolución de las actuaciones originales al Juzgado con certificación de la presente para que cumpla lo ordenado.

Así por esta nuestra sentencia, juzgando de manera definitiva en segunda instancia, lo pronunciamos y firmamos.