Sentencia Civil Nº 33/2012, Audiencia Provincial de Gipuzkoa, Sección 3, Rec 3434/2011 de 03 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA

GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Sekzioa:3ª/3.

SAN MARTIN 41-2ª planta - C.P./PK: 20007

Tel.: 943-000713

Fax / Faxa: 943-000701

N.I.G. / IZO: 20.05.2-10/014428

R.apelación L2 / E_R.apelación L2 3434/2011

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Donostia / Donostiako Lehen Auzialdiko 8 zk.ko Epaitegia

Autos de Juicio verbal LEC 2000 1141/2010 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Víctor

Procurador/a/ Prokuradorea:FRANCISCA MARTINEZ DEL VALLE

Abogado/a / Abokatua: ANA ROSA URBISTONDO SAIZ

Recurrido/a / Errekurritua: Miguel Ángel y Coro

Procurador/a / Prokuradorea: TERESA ZULUETA CALVO y TERESA ZULUETA CALVO

Abogado/a/ Abokatua: JOSE MANUEL TAMARGO GARCIA y JOSE MANUEL TAMARGO GARCIA

SENTENCIA Nº 33/2012

ILMO. Sr. D. IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA

En DONOSTIA - SAN SEBASTIAN, a tres de Febrero de dos mil doce.

La Sección 3ª de la Audiencia Provincial de GIPUZKOA, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio verbal LEC 2000 1141/2010, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Donostia DONOSTIA - SAN SEBASTIAN a instancia de Víctor apelante - demandante/demandado, representado por el Procurador Sr./Sra. FRANCISCA MARTINEZ DEL VALLE y defendido por el/la Letrado/a Sr./Sra. ANA ROSA URBISTONDO SAIZ contra D./Dña. Miguel Ángel y Coro apelado - demandante/demandado, representado por el/la Procurador/a Sr./Sra. TERESA ZULUETA CALVO y TERESA ZULUETA CALVO y defendido por el/la Letrado/a Sr./Sra. JOSE MANUEL TAMARGO GARCIA y JOSE MANUEL TAMARGO GARCIA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29 julio 2011 .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número , se dictó sentencia con fecha 29 JULIO 2011 , que contiene el siguiente FALLO: '

Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMOla demanda interpuesta por Dª Francisca Martínez del Valle, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de Don Víctor , contra D. Miguel Ángel y Dª Coro y en consecuencia debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos realizados contra la misma. Así mismo, debo condenar al demandante al abono de las costas procesales.'.

SEGUNDO.-Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, que fué admitido y previa la formulación por las partes de los oportunos escritos de alegaciones, se elevaron los autos a este Tribunal, dictándose resolución señalando día para la deliberación ,y votación.

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han observado los trámites y formalidades legales.

VISTO.-Siendo Ponente en esta instancia el Iltmo. Sr. IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA.

Fundamentos

PRIMERO.-

Recurso de apelación interpuesto por D. Víctor contra la sentencia de fecha 7 de Junio de 2011 dictada en el Juicio Verbal nùmero 1141/2010 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nùmero 8 de Donostia-San Sebastián .

Motivos del recurso :

-Se concentra en el FJ TERCERO de la sentencia apelada.

Sostiene el carácter obligacional entre las partes del contrato privado de compraventa y, en concreto, del obligado cumplimiento de la estipulación séptima .

La inexistencia de deudas derivadas de gastos generales de la Comunidad en el momento del otorgamiento de la Escritura Pùblica no se cuestiona pero lo que es objeto de la reclamación son los gastos derivados de las obras del patio de cocinas aprobadas en la Junta General Ordinaria de 7 de Febrero de 2005.

Se postulò en el SUPLICO el dictado de una sentencia por la que estimando el recurso de apelación '(....) se revoque la resolución recurrida en todos sus extremos y se dicte otra por la que se estimen las pretensiones de esta parte conforme a los pedimentos contenidos en el cuerpo de este escrito, con condena en costas a la parte contraria '.

Por la representación procesal de D. Miguel Ángel y Dña. Coro se opusieron en tiempo y legal forma al recurso interpuesto postulando en el SUPLICO el dictado de una sentencia desestimatoria de la demanda , confirmando la sentencia recurrida e imponiéndose a la parte apelante-demandante las costas causadas.

SEGUNDO.-

Antecedentes fundamentales .-

1.- D. Víctor formulò escrito inicial de procedimiento monitorio contra D. Miguel Ángel y Dña. Coro postulando en el SUPLICO se tuviera por promovido el procedimiento monitorio y se requiriera de pago a la contraparte por importe de 881,64 euros y en caso de desatención del mismo se dictara Auto despachando ejecución en su caso por dicha cantidad màs los intereses procesales , gastos y costas a que diera lugar el proceso ejecutivo.

2.-Los extremos màs relevantes del escrito inicial de procedimiento monitorio fueron los siguientes :

-Las parte suscribieron un contrato de compraventa en documento privado de fecha 4 de Mayo de 2005 ( documento nùmero 1) a travès del cual D. Víctor compraba a D. Miguel Ángel y Dña. Coro la vivienda propiedad de èstos últimos sita en Donostia-San Sebastián, CALLE000 nùmero NUM000 , NUM001 .

Con fecha 21 de Noviembre de 2005 se otorgò la Escritura Pùblica de compraventa ( documento nùmero 2) autorizada por el Notario de San Sebastián D. Benito Corvo Romàs con nùmero de protocolo 2925.

-Hasta tal fecha se habìan realizado una serie de obras en el inmueble correspondientes a ascensor, tejado, lucero, caja de escaleras, patio de habitaciones y fachada trasera las cuales habìan sido abonadas por los demandados conforme consta en la certificación expedida por el Administrador de Fincas D. Carlos Jesús ( documento nùmero 3).

-Dentro de las estipulaciones del contrato de compraventa de 4 de mayo de 2005 la séptima disponìa lo siguiente:

'7º.-Las partes acuerdan , que sobre las obras que se van a realizar en la comunidad, en la fachada y en los patios interiores , seràn del comprador los gastos referentes a la fachada y de los vendedores los gastos referentes a los patios '.

-Las obras para la rehabilitación de la fachada principal y patio de cocinas fueron aprobadas en la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios celebrada el dìa 7-2-2005 ( documento 4) aunque en Junta General Extraordinaria de Corpropietarios celebrada el dìa 13-5-2005 fueron postpuestas.

-Desde la aprobación del Presupuesto presentado por la Empresa de Renovaciones Técnicas DE FRIAS SL en la Junta General Ordinaria de 18 de Septiembre de 2008 ( documento nùmero 6) se ha puesto en conocimiento y reclamado a los ahora demandados el abono de las cantidades resultantes que según el contrato privado de compraventa se obligaron a abonar .

En relación a las reclamaciones efectuadas :

La Letrada de la parte demandante mediante burofax de fecha 16-3-2009 ( documento 7).

Una segunda comunicación de fecha 6 de Abril de 2009 en la que se ponía en conocimiento de los demandados la intención de acudir a los Tribunales caso de no ser atendida su reclamación ( documento nùmero 8).

A esta comunicación respondió por la representación legal del Sr. Miguel Ángel mediante escrito de 26-5-2009.

-La ejecución de las citadas obras se realizò por Empresa de Renovaciones Técnicas DE FRIAS SL entre finales del 2009 y principios del 2010 emitiendo factura de 8-2-2010 nùmero 4643-10 de la que corresponde pagar la cantidad de 717,51 euros correspondiente a patio de cocinas según la cuota de participaciòn del piso NUM002 del 5,75%.

3.- Mediante escrito de fecha 16 de Febrero de 2011 se formulò oposición a la solictud inicial de procedimiento monitorio.

4.-Mediante Decreto de 30 de marzo de 2011 se declarò finalizado el procedimiento monitorio y se citò a las partes para la celebración del juicio.

5.-En el acto del juicio la parte demandada se opuso a la pretensión de la actora aduciendo :

-Que el contrato privado de compraventa de 4 de mayo de 2005 tenìa por objeto regular la situación desde tal fecha hasta el momento del otorgamiento de la Escritura Pùblica lo cual tuvo lugar el 21 de Noviembre de 2005 por lo que lo pactado anteriormente quedò superado y sustituido por la Escritura Pùblica donde no se hace referencia a futuros gastos comunitarios .

-Ademàs con posterioridad se practicò una liquidación entre las partes de lo que se habìa devengado hasta entonces liquidando el tema sin que nada se debiera.

-La partida denominada por los actores como gastos ocasionados por la reclamación , de 164,43 euros ,no serìa pertinente en ningún caso.

6.-El dìa 19 de Julio de 2011 se dictò sentencia en la instancia desestimando la demanda formulada.

Destacamos de la sentencia :

-Invocaciòn del principio de la buena fe contractual del artìculo 1258 del CC .

-En relación a la estipulación séptima del contrato privado si bien se reconoce su literalidad la Juzgadora considera que ha de estarse al tenor literal de la Escritura Pùblica de compraventa en la que se consigna ' Asimismo manifiesta la parte transmitente que no existen en la actualidad gastos extraordinarios aprobados en Junta de Copropietarios relativos a ascensor, fachadas, cubiertas u otros similares ' interpretetando la Juzgadora que no hay pendiente ninguna obra ni gasto extraordinario.

Frente a esta resolución se interpone el presente recurso de apelación.

TERCERO.-

Examen del recurso.-

1.-La apelación se ciñe a la reclamación de la suma de 717,51 euros correspondiente a la cuota de participaciòn de la vivienda del demandante en relación a las obras de los patios de la Comunidad.

Apartándose la parte apelante de la reclamación de 164,43 euros en concepto de gasto derivado de la reclamación de dicha deuda ( ANTECEDENTE DE HECHO SÉPTIMO del escrito inicial de procedimiento monitorio y documento nùmero 12).

2.-La respuesta al recurso pasa por integrar el contenido del documento privado de compraventa( documento nùmero 1) con la Escritura Pùblica de compraventa ( documento 2) y las vicisitudes derivadas del acuerdo de la Comunidad en relación a las obras de patio de cocinas y fachadas.

El tenor de la estipulaciòn séptima del contrato privado de compraventa no ofrece duda interpretativa -dado su tenor imperativo e incondicionado- al establecer un marco especìfico para afrontar determinados gastos extraordinarios derivados de obras en la Comunidad con cargo a cada parte contratante:

'7º.-Las partes acuerdan, que sobre las obras que se van a realizar en la comunidad, en la fachada y en os patios interiores, seràn del comprador los gatos referentes a la fachada y de los vendedores los gastos referentes a los patios'.

La expresión ' (...)se van a realizar(...) ' ya remite a las partes a unas obras de futuro lo que se conjuga con el Acta correspondiente a la Junta General Ordinaria de fecha anterior aportada como documento 4 de la demanda respecto la cual ha de afirmarse:

-Es de fecha anterior a la del contrato privado de compraventa: el contrato privado es de 4 de mayo de 2005 y la Junta es de 2 de febrero de 2005.

Por lo tanto la previsión del contrato enlaza y tiene como soporte referencial indubitado un acuerdo previo de la Junta.

-Hay una evidente correspondencia entre las obras a las que se refiere la estipulación 7º del contrato ( fachada y patios) con los acuerdos de la Junta de Febrero de 2005 ( patio de cocinas;patio trasero ; fachada trasera y principal ) a los que se refieren los acuerdos 2º y 3º consignados en el Acta de la citada Junta.

3.-La Escritura Pùblica en su ESTIPULACIÓN PRIMERA párrafo tercero declarò:

' Asimismo , manifiesta la parte transmitente que no existen en la actualidad gastos extraordinarios aprobados en junta de Corpropietarios relativos al ascensor, fachadas, cubiertas u otros similares'.

El texto ha de ser interpretado de forma distinta a la propuesta por la parte demandada según la cual su significado es la de una liquidación final de gastos.

Y es que el texto hace referencia a los gastos extraordinarios que se hubieran devengado hasta la actualidad, esto es, hasta la fecha del otorgamiento de la Escritura Pùblica , que lo fue el dìa 21 de Noviembre de 2005 ,en tanto que las obras de las que deriva la presente reclamación judicial fueron acometidas varios años màs tarde como resulta de la factura nùmero 4643/10 de fecha 8-2-2010.Se observa que, en consecuencia, el marco temporal difiera de forma evidente .

Y asimismo no se està reclamando por el demandante / apelante importe alguno por razón de ascensor, fachadas o cubierta a los que se refiere el texto transcrito de la Escritura Pùblica de compraventa sino por otro concepto muy especìfico :el de los trabajos en patios interiores.

4.-La Escritura Pùblica de 21 de Noviembre de 2005 no comporta una novaciòn extintiva o modificativa respecto del contrato plasmado en documento privado:las partes contratantes y la calidad con la que contrataron son las mismas al igual que el objeto de la compraventa .

La venta quedò perfeccionada con la firma del contrato privado de compraventa y producía, desde ese momento, efectos obligacionales entre las partes por acuerdo entre las partes contratantes en el objeto y el precio de conformidad al artìculo 1450 del CC .

No se tratò por lo tanto , tal y como afirma el apelado en el folio 3 de su oposición al recurso de 'un contrato de promesa de compraventa '.

Aùn màs los efectos obligacionales del contrato han de extenderse a todas las estipulaciones pactadas( tambien la 7º) que integran el contrato careciendo de sentido una suerte de eficacia obligacional parcial.Es el conjunto del contrato el que posee un efecto normativo vinculante para las partes contratantes.

La remisiòn al artìculo 1258 del CC es igualmente oportuna :

'Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe , al uso y a la ley'.

El sentido de la Escritura Pùblica de compraventa es el de la materializaciòn de la consumación del contrato al constituirse el otorgamiento de la Escritura Pùblica como acto equivalente a la traditio o entrega de la cosa ( artìculo 1462 pàrrafo segundo del CC ).

Por lo expuesto no se comparte la opinión de la sentencia de instancia conforme ala cual ha de darse primacía a la Escritura Pùblica sobre el contrato privado de compraventa previo sino,como se ha anunciado al principio del presente FJ,procede una integración sistemática de ambos documentos , interpretándolos y atribuyendo a cada uno la función que le resulta propia en el tràfico jurídico : el documento privado supone la perfección del contrato con una eficacia obligacional;la Escritura Pùblica la consumación del contrato de compraventa mediante la traditio instrumental.

5.-La apelada ha argumentado que,de conformidad al certificado aportado como documento nùmero 3 de la demanda,en el momento de escriturar la compraventa,el Sr. Miguel Ángel habìa abonado el importe correspondiente a las fachadas por lo que no habìa nada que reclamar.

No se acoge el argumento precedente :

-El certificado del Administrador se refiere a un acuerdo de 13 de mayo de 2005 referido a los patios y fachada trasera evaluando el importe de las obras en la suma de 31.825,82 euros.

Sin embargo la aprobación final del presupuesto ascendió en la Junta de 18 de septiembre de 2008 a la suma de 44.932,65 euros se refiriò a los trabajos de fachada principal y patio interior.

La no concordancia de los conceptos (patios / fachada trasera y fachada principal/ patio interior) ;la diferencia del importe de los presupuestos (31.825,82 euros y 44.932,65 euros); la falta de ratificaciòn a presencia judicial de la certificación por parte del Administrador sometièndose a las preguntas y aclaraciones que se le pudieran formular no permite hacer factible el motivo de oposición de la parte demandada/ apelada.

La documental aportada a los folios 83 y 84 de las actuaciones , por sì sola, resulta difícil extrapolarla a la reclamación actual referida al 5,75% de la suma de 12.478,39 euros de los trabajos de rehabilitaciòn del patio de cocinas ( documento 11 de la demanda) .

Y es que la documental del folios 83 se refiere a los importes abonados por el Sr. Miguel Ángel de Julio a Diciembre de 2005 , antes de la aprobación definitiva del presupuesto definitivo con DE FRIAS en la Junta de 18 de septiembre de 2008, y sin que en la misma consten los conceptos que han dado lugar a los abonos del Sr. Miguel Ángel .

El documento aportado y que obra en el folio 84 comprende un texto mediante ordenador y un conjunto de anotaciones a mano por conceptos que no corresponden específicamente a las obras del patio interior .

Asì se lee 'gastos generales',' viviendas ( mantenim ascensor; luz ascensor etc', 'obra ascensor', 'obras escal, patio y fachada trasera 'y con una fecha de situación a 30-6-2005 muy anterior a la adopción del acuerdo definitivo de obras en el patio interior ( 18-9-2008).Tales circunstancias no hacen posible acoger la posición de la parte demandada-apelada cuando sostiene que la contraparte nada puede reclamar.

En función de lo razonado procede el acogimiento del recurso de apelación interpuesto.

CUARTO.-

A la vista de la estimación del recuros no procede efectuar pronunciamiento alguno en relación a las costas devengadas en la alzada ( artìculo 398.2 de la LEC ).

No procede efectuar pronunciamiento alguno en relación a las costas devengadas en la alzada vista la estimación parcial de la demanda :

-En el SUPLICO de la demanda se reclamò la suma de 717,51 euros por las obras en patios y otros 164,43 euros en concepto de gastos derivados de la reclamación de dicha deuda habiéndose acogido el primer concepto y rechazando el segundo.

Vistos los artículos citados y demàs preceptos de general aplicación

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Víctor contra la sentencia de fecha 7 de Junio de 2011 dictada en el Juicio Verbal nùmero 1141/2010 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nùmero 8 de Donostia- San Sebastián y, en consecuencia, revocando la sentencia recurrida en el sentido siguiente :

-Estimar parcialmente la demanda interpuesta por D. Víctor y, en consecuencia, condenar a D. Miguel Ángel y a Dña. Coro a abonar al demandante solidariamente de la suma de 717,51 euros.

La suma devengarà el interés legal correspondiente desde la fecha de la presentación del escrito inicial de procedimiento monitorio hasta la fecha de la presente resolución y desde èsta hasta el completo pago el interès de mora procesal del artìculo 576.1 de la LEC .

No procede efectuar pronunciamiento en materia de costas en ninguna de las instancias.

Devuélvase al apelante el depósito constituido para recurrir, expidiéndose por el Secretario Judicial del Juzgado de origen el correspondiente mandamiento de devolución.

Frente a la presente resolución se podrá interponer recurso de casación, en los supuestos prevenidos en el art. 477 de la L.E.Civil y recurso extraordinario por infracción procesalde conformidad con lo previsto en el art. 469 de la L.E.Civil , en el plazo de VEINTE DIAS ante esta Sala ( art.479.1 en relación al recurso de casación y en el art. 470.1º en relación al recurso de Infracción procesal) de conformidad con el art. 208.4º de la L.E. Civil .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2000 para la interposición de los recursos anteriormente mencionados será precisa la constitución de depósito en la cuenta de esta Sección num. 1895 0000 00 núm. de procedimiento.

Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia junto al testimonio de la presente resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo/a. Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario Judicial certifico.