Sentencia Civil Nº 33/2013, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 593/2012 de 22 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00033/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION DE CARTAGENA

ROLLO DE APELACIÓN N º 593/12

JUICIO ORDINARIO 913/08

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE SAN JAVIER

SENTENCIA n· 33

Ilmos. Sres.

Don Miguel Angel Larrosa Amante

Presidente

Don Fernando Fernández Espinar López

Don Matías Manuel Soria Fernández Mayoralas

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 22 de enero de 2013.

La Sección de Cartagena de la Audiencia Provincial de Murcia, integrada por los Ilmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio ordinario n. 593/12 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Javier, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado, por la parte demandante D. Hugo y Dña. Esmeralda , representado por la Procuradora Sra. Lozano García-Carreño y defendido por la Letrada Sra. Cano Marín, siendo parte apelada la demandada 'PEINSA 97, SL', representada por la Procuradora Sra. Martínez Martínez, y defendida por el Letrado Sr. Cánovas Ciller.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Javier, en los referidos autos, tramitados con el núm. 913/08, se dictó sentencia con fecha 25 de febrero de 2010 , cuya parte dispositiva desestima la demanda, con imposición de las costas causadas a la parte actora.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma, que fue tramitado conforme a lo dispuesto en el art. 457 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y remitidos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente Rollo de Apelación designándose Magistrado Ponente.

TERCERO.-En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Fernando Fernández Espinar López.

Fundamentos

PRIMERO.-Constituye el objeto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, la resolución de un contrato de compraventa, celebrado el día 25 de marzo de 2006, en el que se establece la entrega en el mes de septiembre de 2007, y en el que tras diversos aplazamientos que tienen lugar en octubre 2006, abril 2007 y febrero 2008, retrasándose en este último los pagos parciales previos al otorgamiento de escritura a los meses de junio y octubre de 2008, la parte compradora en abril de 2008 comunica a la parte vendedora su voluntad de resolver el contrato, sin que proceda al abono de los pagos aplazados con posterioridad a este momento, y motivada en el previo incumplimiento de la vendedora, dado que en los diversos aplazamientos, la parte vendedora no comunica a la compradora la verdadera situación legal o administrativa de las licencias pertinentes, siendo que la licencia de obras se concede el 24 de mayo de 2007, hecho conocido por la demandada con posterioridad al aplazamiento consentido en febrero de 2008.

Al momento de oponerse la vendedora al recurso interpuesto por la compradora- noviembre del año 2010-, manifiesta que las obras están en fase de subsanación de deficiencias y remates que hagan posible su certificación definitiva, por lo que a dicha fecha resulta evidente la carencia de licencia de primera ocupación.

SEGUNDO.-Dado el criterio reiteradamente expresado en múltiples sentencias dictadas por esta Sección al resolver exactamente las mismas cuestiones ahora suscitadas, debe indicarse que sin perjuicio de la labor de unificación de doctrina jurisprudencial, y de interpretación de las normas, cuya competencia reside en el Tribunal Supremo, la modificación de la doctrina que pueda producirse en lo ya resuelto por un órgano judicial- en este caso en esta Sección- debe tener como presupuesto una causa justificada que determine a la Sala el cambio de criterio adoptado con anterioridad, lo cual en este supuesto no se produce, debiendo por lo tanto volver a consignar los argumentos, en parte expresados por las sentencias de esta Sección de fechas 13 de septiembre , 3 de noviembre , y 13 de diciembre de 2011 .

En lo que respecta al transcurso del plazo a considerar, desde la fecha prevista de entrega de la vivienda en septiembre de 2007, la parte compradora aceptó sucesivamente un retraso en la entrega de la misma, siendo la última novación modificativa en febrero de 2008, en la que debe suponerse por las fechas de aplazamiento de pagos, una entrega próxima a finalizar dicho año.

Sin perjuicio de considerar que para el otorgamiento del consentimiento, concedido por la compradora, ésta no disponía del conocimiento de la información referida a la verdadera situación legal del inmueble, al no serle en dichos aplazamientos suministrada por la vendedora, y sin perjuicio de la posible concurrencia de error en el mismo, con las consecuencias contenidas en el art. 1266 C. Civil , aún cuando a los meros efectos teóricos prescindiéramos de la aplicación de dicho precepto, procede advertir que la vivienda carece de la licencia de primera ocupación ni siquiera a fecha de noviembre de 2010, es decir a los dos años de la supuesta fecha de entrega, tras la ultima novación modificativa efectuada.

En este sentido, y por lo que respecta a la fecha a partir de la cual, debe entenderse que la vendedora está en disposición de cumplir con su obligación de entrega de la cosa, la sentencia de esta Sección de 16 de mayo de 2011 , refiriéndose a la 'autorización administrativa para su ocupación' (licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad), resolvió que ' De este modo, comoquiera que, como refieren las sentencias de esta misma Sección de fecha 9 de diciembre de 2009 (rec. 337/2009 ) y de 14 de junio de 2010 (rec. 150/2010 ), no puede entenderse que la obtención de la cédula de habitabilidadde la vivienda sea algo intrascendente en el ámbito del cumplimiento de las obligaciones del vendedor, sino que, antes al contrario, dicha obtención, al menos en términos generales y sin perjuicio de los concretos y variados supuestos que la casuística puede ofrecer, resulta necesaria para que el comprador pueda ocupar legalmente el inmueble y para que puedan proporcionarse los suministros necesarios para la utilización de la vivienda conforme a su destino, de tal manera que lejos de ser un requisito ajeno al cumplimiento de la obligación de entrega por parte del vendedor, constituye un aspecto esencial del cumplimiento de dicha obligación, pues es claro que el comprador adquiere la vivienda para hacer un uso legal y pacíficode la misma y no cualquier otro uso no dotado de tales características.

Debe por tanto acudirse al criterio señalado con anterioridad en esta Sección, rechazando que dicho plazo puede considerarse un 'mero retraso en la finalización y entrega de la obra que no frustra el fin contractual que las partes persiguieron al contratar', teniendo declarado la sentencia de 17 de junio de 2010 que ' no cabe duda a esta Sala que estamos en presencia de un incumplimiento esencial derivado del retraso de dos años en la entrega de la vivienda que puede considerarse que ha frustrado totalmente las expectativas de los compradores y justifica la resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil ' , y en la de 1 de marzo de 2011 que ' retrasos de más de dos años de la fecha fijada en el contrato, se han de considerar esenciales ( Sentencia de esta Audiencia de 21/07/03 ').

En consecuencia el retraso en el plazo señalado, consistente en al menos dos años en la opción más favorable a la vendedora- al prescindir del análisis de la nulidad de consentimiento otorgado en los aplazamientos- debe ser considerado de tal relevancia en el fin pretendido por la compradora al contratar, que supone un incumplimiento esencial por parte de la vendedora, el cual justifica la resolución del contrato.

TERCERO.- Asimismo debe analizarse si existe causa de justificación en el incumplimiento señalado del vendedor, consistente en el previo retraso en la concesión de las licencias administrativas.

Sin perjuicio de advertir que no en este supuesto no consta cláusula que prevea los retrasos administrativos en la obtención de la correspondiente licencia, debe señalarse el criterio expuesto en la sentencia dictada por el juzgado n· 10 de primera instancia de Murcia en sentencia de 8 de noviembre de 2010 referido a la concurrencia de caso fortuito o fuerza mayor, previsto en el art. 1105 Código civil como causa justificativa del retraso en la entrega por la concurrencia de la imprevisibilidad o irresisitibilidad requeridas por el precepto' ( STS. 11 Oct. 2005 ).

Como se sigue afirmando en dicha sentencia ' Se alega por la demandada que actuó con diligencia y que el retraso obedeció, sin concretar, a circunstancias de la tramitación administrativa motivo de oposición que ha de ser desestimado dado que esas desconocidas circunstancias, no constituyen obstáculos extraños o ajenos a la esfera negocial ni imprevisibles por encontrarse dentro de las vicisitudes propias del negocio de la construcción. Conforme al art. 1105 del Código Civil , para que el deudor se libere de su obligación es precisa la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible, inevitable o imprevisible. ( STS 14-4-2000 y 19 de abril de 1985 ).

En las resoluciones de las Audiencias Provinciales encontraremos el criterio contrario a la exención de responsabilidad cuando los retrasos son debidos a problemas de obtención de las licencias administrativas pertinentes si podían y debían ser previsibles para la promotora que ha de ajustar su compromiso de entrega a la envergadura de la obra.

La Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 28 mayo 2004 , resolvió que 'la promotora, como profesional en este campo debe efectuar sus previsiones y en consecuencia estuvo en disposición de fijar en el contrato unas condiciones de entrega más acordes a la envergadura y entidad del proyecto constructivo proyectado y por él necesariamente conocido. Y no puede, sin mayor prueba que lo alegado, hacer recaer las dilaciones producidas durante la obtención de la preceptiva licencia en el adquirente, aun cuando como consta en el contrato este último estuviera informado de que la licencia al tiempo de la firma de la compraventa no se había obtenido, pues es una cuestión ajena a la relación bilateral entre la promotora y el concreto adquirente'.

En sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 22 octubre 2008 , estas 'causas ajenas al vendedor' hay que interpretarlas en consonancia con la 'fuerza mayor', sin que comprendan una ampliación del concepto, pues la alienidad no puede confundirse con aquellas circunstancias que tienen que ser asumidas y previstas por la parte contratante de quien depende el cumplimiento. Esto es, no podemos hablar de fuerza mayor, cuando se trata de circunstancias perfectamente previsibles como parte integrante y esencial del proceso constructivo que debieron ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el día de entrega de las viviendas'.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1-6- 2006, en el actuar diligente de la entidad constructora se incluye el deber de prever el tiempo a invertir en la obtención de la licencia de obra, y de computar ese tiempo dentro del plazo ofertado a los compradores para la entrega de las viviendas, como factor variable que ya conocía en el momento de firmar el contrato privado de compraventa'.

También la AP Girona, Sección 1ª, de 29-abril-2009, que estima que 'la paralización de las obras debido a la no obtención de la licencia del Ayuntamiento es sólo imputable a la recurrente, ya que debía saber las causas por las que esta licencia no se otorgaría'.

Por último, y con igual criterio que hace recaer en el vendedor la responsabilidad, a estos efectos en su relación con el comprador atinente a las vicisitudes referidas a la concesión de las licencias administrativas - lo cual debe determinar la desestimación del recurso -, se afirma igualmente en la sentencia de 11 de noviembre de 2011 dictada por la AP Murcia que ' el promotor, como profesional dedicado a dicha actividad, tiene que hacer un cálculo del tiempo preciso para la obtención de la licencia administrativa y computarlo en el plazo de entrega'.

En atención a lo expuesto, procede concluir que la demora señalada en el fundamento anterior de la posibilidad, por parte de la vendedora, de hacer efectiva la entrega de la vivienda convenida en contrato, constituye incumplimiento esencial sin que pueda tenerse como causa justificativa de la misma los retrasos en la concesión de las licencias administrativas.

TERCERO.-En relación con objeto de impugnación expresado por el vendedor en su escrito de oposición al de apelación, consistente en el pretendido incumplimiento de las obligaciones asumidas por el comprador, y en concreto de la falta de abono de las cuantías o pagos a cuenta de junio y octubre de 2010, debe señalarse que si el vendedor aparentemente se mantiene en situación de incumplimiento, otorga por ello, a la otra parte compradora razones para creer que no podía presumir o confiar en el cumplimiento efectivo de la vendedora, y por lo tanto la justificación del impago del comprador, si esta parte preveía razonablemente la pérdida de las cantidades entregadas y por entregar, a consecuencia del transcurso con exceso de los plazos o desarrollo de la edificación, determina que al advertir un incumplimiento previo por parte de la vendedora de lo pactado en el contrato de compraventa, la parte compradora preveía razonablemente la pérdida de las dichas cantidades, y por lo tanto no se advierte por la Sala, incumplimiento de la obligación del comprador, que le impida ejercitar la acción resolutoria.

CUARTO.-La estimación tanto de la demanda, como de las pretensiones contenidas en el recurso de apelación, determina que de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 LECivil , procede realizar expresa condena en las costas causadas en la instancia a la parte demandada, sin pronunciamiento expreso de las devengadas en la alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Lozano García-Carreño, contra la Sentencia del Juzgado de 1º. Instancia nº 1 de San Javier, debemos REVOCARla misma, declarando resuelto el contrato de compraventa de 25 de marzo de 2006, condenando a la mercantil PEINSA, 97 a abonar al demandante la suma de 17.000 euros e intereses legales, realizando expresa condena en las costas causadas en la instancia a la parte demandada, sin pronunciamiento expreso de las devengadas en la alzada.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, salvo que fuese posible interponer el recuso de casación por interés casacional, lo que sólo acontecerá si la resolución de ese recurso presentase interés casacional, de conformidad con lo dispuesto en la Ley y en los criterios que viene manteniendo al respecto el Tribunal Supremo. Y si fuese admisible el recurso de casación por interés casacional, también cabría interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los términos legalmente previstos.

Los recursos señalados deberán interponerse, en su caso, ante este Tribunal y dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la presente Sentencia.

Asimismo, Se advierte a las partes que a la interposición, en su caso, del recurso deberá haberse consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones abierta a nombre de este Tribunal en la entidad BANESTO un depósito de 50 euros, debiendo ser acreditada la constitución de dicho depósito en el mismo momento de interposición del recurso, sin cuya acreditación se producirá la inadmisión a trámite del recurso.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.