Sentencia Civil Nº 33/2013, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 191/2012 de 31 de Enero de 2013

Encabezamiento

Rollo Núm. ......................... 191/2012.-

Juzgado de 1ª Inst. Núm. 3 de Toledo.-

J. Ordinario Núm. ............ 1052/2009.-

SENTENCIA NÚM. 33

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIÉRREZ SÁNCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUÁREZ SÁNCHEZ

Dª GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a treinta y uno de enero de dos mil trece.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 191 de 2012, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 1052/09, en el que han actuado, como apelante PROGON TOLEDO S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Vaquero Delgado y defendida por el Letrado Sr. De Castro García Rubio; y como apelados D. Demetrio y Dª Coro , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rodríguez Martínez y defendidos por la Letrado Sra. Gómez Castaño.

Es Ponente de la causa la Ilma. Sra. Magistrada Dª GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 1 de marzo de 2012, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'Se estima la demanda formulada por D. Demetrio y por Dª Coro , representados por Dª Dolores Rodríguez Martínez y asistidos de Dª rosario Gómez Castaño, contra Progon Toledo S.L., representado por D. Fernando María Vaquero Delgado y asistido por D. Fernando de Castro García-Rubio, con los siguientes pronunciamientos: primero: se declara resuelto el contrato privado de compraventa suscrito el día 15 de febrero de 2006 por los cónyuges D. Demetrio y por Dª Coro , y Progón Toledo S.L. acompañado como documento nº 2 de la demanda; segundo: se condena a la demandada a abonar a la parte actora la suma de 27.660 euros en concepto de devolución de pago a cuenta del precio abonado por los actores; tercero. Se condena a la demandada a abonar los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial'.

SEGUNDO:Contra la anterior resolución y por PROGON TOLEDO S.L., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN EN PARTEy en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO:Se alza la apelante contra la sentencia de la instancia alegando en primer termino, y respecto de la consideración de la sentencia de que el inmueble que la apelante puso a disposición de la demandante no se correspondia con el que fue objeto de compraventa, que se le dispuso para la entrega a la actora el bien descrito en el contrato privado de compraventa con 'minimas modificaciones' que por exigencias técnicas o jurídicas le permitia el contrato al vendedor y en segundo termino que si la vivienda no puede entregarse ya porque ha sido adquirida por subasta por tercero en procedimiento de ejecución judicial ello obedece a causa imputable a la demandante, al rechazar la entrega del inmueble y con ello del pago del resto del precio que permitia la cancelacion de la hipoteca que se ejecuto y que gravaba el mismo, impugnando por ultimo la condena del apelante al pago de las costas procesales de la primera instancia.

SEGUNDO:El primero de los motivos de recurso obliga a partir de las normas sobre la interpretación de los contratos y con ello del art 1281 del C. Civil por el cual si los términos literales del contrato son claros se ha de estar a lo que resulte de los mismos si bien si estos parecieran contrarios a la intención evidente de las partes se ha de atender a esta ultima, juzgando la misma en atención a los actos de las partes conexos al pacto ( art 1282) y en general la interpretación de los contratos se remite a tres principios generales: la prevalencia de la voluntad común de las partes, el principio de autorresponsabilidad de estas y el del respeto a la confianza generada y a la buena fe. Conforme asimismo al art 1288 del C. Civil la interpretación de las clausulas oscuras de un contrato no debe favorecer a la parte que hubiera ocasioinado la oscuridad lo que la Sala ha de tener en cuenta en este caso a la vista de las alegaciones de la apelante, para explicar las divergencias o matices del contrato, de que utilizo un contrato modelo que ya usaba ella para el resto de inmuebles a vender, lo que supone que es ella quien redactaba el contrato sin intervención en tal plasmación escrita literal de la otra parte contratante.

Pues bien aparece en este caso que a) en el primer contrato de 'reserva de vivienda' pactado por las partes los demandantes reservaban para su compra la 'vivienda NUM000 ' de la promoción de la apelante en la CALLE000 , num NUM001 de Toledo, b) al citado contrato se adjuntaba a efectos identificativos, según rezaba el mismo, un plano de la citada vivienda en el que aparecia en la alzada la mención 'viviendas CALLE000 ', una menoria de calidades con elementos tales como bañeras, cocina amueblada o duchas propias de una vivienda, y un plano de su distribución con una dependencia denominada dormitorio en la planta baja y otra con la misma denominación en la superior, c) el segundo contrato pactado que trae causa del anterior, el de compraventa, de 15.2.06 establecia 'en la escritura publica reseñada en el apartado anterior aparecerá descrita la siguente vivienda, local, estudio o despacho: Despacho C' y a lo largo del mismo el inmueble se denominaba 'vivienda, local, estudio o despacho', d) en dicho contrato se exponía que unidos al mismo se dejaban los planos y memoria de calidades de lo comprado y en estos aparecia una planta baja con salón cocina y aseo y tres dormitorios en la semisótano y la memoria de calidades se correspondia con la ya reseñada del contrato de reserva y e) conforme se informo por el Ayuntamiento de Toledo y asi consta en la concesión de la licencia de primera ocupación esta prohibido de forma expresa el uso residencial de los locales proyectados con uso de despacho.

En conclusión si lo que los demandantes, como pretenden, adquirieron fue una vivienda para su destino propio de residencia o habitación de las personas lo que pretende entregar la apelante seria jurídicamente inhábil para aquel uso al que quería destinarse, pues lo que pretende entregar tiene la calificación de despacho y seria de aplicación lo previsto en el art 1124 del C. Civil por el que el demandante podría exonerarse de su obligación de pagar el precio y no aceptar la entrega de la cosa porque el incumplimiento de sus obligaciones por la contraparte le impide a aquella reclamarle el reciproco cumplimiento de las suyas y si bien conforme a Jurisprudencia pacifica y reiterada, para ello no basta cualquier incumplimiento de la contraparte sino uno esencial: que la prestacion del otro contratante sea distinta a la pactada, que el objeto sea inhabil para cumplir la finalidad que objetivamente motiva su adquisicion o que exista una evidente insatisfaccion del contratante por la inutilidad de la cosa hasta el punto de frustrar el objeto del contrato ( STS 20.10.84 , 6.3.85 , 6.4.89 o 5.11.93 entre otras) en este caso es evidente que estaríamos ante la entrega de cosa distinta que la pactada por lo que la resolución del mismo acordada en la sentencia apelada con reintegro de las prestaciones entre las partes ya cumplidas (devolución del anticipo pagado a cuenta del precio) seria plenamente ajustada a derecho.

Asi las cosas debe considerarse que 1º) el contrato de reserva hace referencia expresa a la compraventa de una vivienda y ello no aparece un mero error por utilización de modelo de contrato incorrecto puesto que la documentación aneja aportada al mismo hace mención clara a elementos interiores propios de una vivienda (cocina amueblada, bañeras, dormitorios) y ajenas a la normal configuración interna y elementos de un despacho, 2º) el contrato de compraventa designa el inmueble comprado como 'despacho' si bien ello solo en un momento dado pues el resto de sus clausulas no distinguen y se refieren a igual nivel a vivienda o despacho, siendo que como se ha dicho cualquier oscuridad que ello suponga de los términos literales del contrato no puede interpretarse de forma que favorezca a las pretensiones de la apelante que lo redacto y que debe estarse la necesidad de interpretar las clausulas dudosas en conjunto con las otras atribuyéndoles el sentido que resulte del conjunto ( art 1285 C, Civil ) y ello hace atender a la documental aneja al contrato de compraventa que, en los términos antes descritos, contenia los elementos constructivos y dependencias propios de una vivienda y no de un despacho.

Es claro asi que los demandantes tenían la intención de reservar y adquirir un inmueble apto para su uso como vivienda y que la imprecision del contrato de compraventa no puede dar lugar a entender que se consentia con conocimiento para ello adquirir un inmueble despacho inhábil para vivir, habiéndosele generado a la compradora la legitima confianza y expectativa de que adquiria una vivienda, por las imprecisiones o divergencias entre los pactos y las documentaciones anejas al mismo solo imputables a la apelante. No puede olvidarse que la apelante es una sociedad que se dedica precisamente a la promoción de inmuebles para su venta y dedicada a este negocio era su diligencia propia conocer las situaciones urbanísticas de las fincas que vendia y redactar los contratos de venta con todos sus anexos sin dar lugar a oscuridad o imprecisiones por las que pudiera considerarse vendido algo distinto de lo inicialmente ofertado y aceptado por la contraparte y desde luego no puede ampararse en ello ahora para dar lugar a que los compradores hayan de adquirir un depacho no apto para ser vivienda cuando no consta en ningún momento que tal fuera su intención y ello solo en base a una divergencia formal entre el contrato de reserva y el de compraventa en cuanto a la denominación del inmueble comprado (vivienda/despacho) y cuando a lo largo del clausulado del previo pacto y de las descripciones y planos de la documentacion anexa a ambos aparece que lo vendido es una vivienda, documentacion anexa emanada de la apelante a su voluntad y decisión y de la que tampoco se deduce que la intención de la apelante fuera vender un inmueble no apto para vivienda. Asi pues como por sus divergencias los términos pactados por las partes en su literalidad no son claros, pero la intención que resulta del conjunto de todo lo que ha de considerarse integrante del pacto entre las partes es que se vende y se compra un inmueble para ser usado como vivienda, esto es a lo que ha de atenderse y como lo que se pretendía entregar por la actora no es apto para ello entramos llanamente en la aplicación del art 1124 del C. Civil ya descrita y con ello la decisión de dar lugar a la resolución contractual interesada en la demanda es plenamente ajustada a derecho

A la vista de lo anterior es ya irrelevante el examen del segundo motivo de recurso mas que señalar que el riesgo y ventura de su negocio es de cargo de la apelante y con ello el de emprender actuaciones que pueda económicamente sostener, aun en el caso de que sus expectativas de negocio o ganancias no se hagan realidad.

TERCERO:En relación al pronunciamiento de costas se plantea una cuestión procesal porque la demandante desistio en el procedimiento de determinadas pretensiones que inicialmente esgrimio en su demanda, siguiendo la causa por las restantes y estimándose todas estas en la sentencia por lo q ue el apelante pretende que ha concurrido estimación parcial de la demanda. La sentencia considera que debe imponer las costas a este apelante porque al desistimiento parcial de los actores no formulo oposición. Lo cierto es que el acta de la audiencia previa hace constar como incidencia de expresa reseña que la demandada se opuso al desistimiento ya que con ello no cabria condena en costas y pidió que en caso de admitirse la parcial modificación de la demanda con desistimiento de ciertos pronunciamientos pedidos en la misma las costas respecto de estos pedimentos debía imponerse a la demandante, siendo esto ultimo disconforme con la Ley pero manifestando una oposición clara y una petición de que de admitirse ello tuviera incidencia en las costas de la primera instancia. El Juez admitió el desistimiento sin razonar nada sobre las costas, es decir, dio lugar al mismo resolviendo lo procedente ante la oposición del demandado ( art 20 LEC ) pero es claro que la oposición existio y que el razonamiento de la sentencia que funda la no imposición de costas no es ajustado a la realidad. Por el art 394 de la LEC aplicado al desistimiento parcial y debiendo este, por el momento en que se produjo, ser consentido por el demandado, habiendo este formulado su oposición al mismo la no estimación de la parte de su demanda inicial de la que se desistio ha de ser de su cargo y asi solo puede estarse a una estimación parcial de la misma que obliga por el art citado a la no imposición a ninguna de las partes de condena al pago de las costas de la instancia, sin que sean de apreciar las alegaciones de mala fe contenidas en la oposición al recurso de apelación puesto que una cosa es el comportamiento conforme o no a la buena fe al contratar y al cumplir el contrato, que es lo que se alega en este escrito, y otra la temeridad o mala fe procesal que es a la que atiende el art 394 de la LEC y que aquí no ha concurrido, ni es considerada expresamente en la sentencia apelada que en cuanto a este particular no ha sido impugnada en esta alzada-

CUARTO:No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que ESTIMANDOel recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de PROGON TOLEDO S.L., debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTEla sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 1 de marzo de 2012 , en el procedimiento núm. 1052/09, de que dimana este rollo, exclusivamente en cuanto al particular de la misma por el que se condenaba al aquí apelante al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia y en su lugar debemos acordar y acordamos no imponer a ninguna de las partes condena al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia, todo ello sin efectuar especial pronunciamiento condenatorio a ninguna de las partes sobre las costas causadas en el presente recurso, y ordenando la devolución a la apelante del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE, en audiencia pública. Doy fe.-