Sentencia Civil Nº 33/2014, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 41/2014 de 27 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00033/2014

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistradosque se expresan al margen, ha pronunciado

EN NO MBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 33/2014

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTA

DOÑA MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

MAGISTRADOS

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA

DON MIGUEL ÁNGEL CALLEJO SÁNCHEZ

En la ciudad de Ávila, a veintisiete de marzo de dos mil catorce.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 9/2013, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ARENAS DE SAN PEDRO, RECURSO DE APELACIÓN Nº 41/2014, entre partes, de una como recurrente Dª. Fátima , representada por la Procuradora Dª. PILAR SUSANA LLEBRÉS MAS, dirigida por el Letrado D. JAVIER ÁLVAREZ SUÁREZ, y de otra como recurridos D. Alexander y D. Arsenio , representados por la Procuradora Dª. CLAUDIA ALONSO RODRÍGUEZ y dirigidos por el Letrado D. VÍCTOR PONS SAGASETA.

Actúa como Ponente, la Iltma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ARENAS DE SAN PEDRO, se dictó sentencia de fecha 26 de noviembre de 2013 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: que desestimando íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de Dª. Fátima , debo absolver y absuelvo a D. Alexander y D. Arsenio de los pedimentos efectuados en su contra, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales de esta instancia'.

Posteriormente con fecha 18 de diciembre de 2013, por dicho Juzgado, se dicta auto aclaratorio de la sentencia dictada, cuya parte dispositiva acuerda: 'estimar parcialmente la petición formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Llebres Mas en la representación que ostenta, de rectificación de la sentencia de fecha 29 de noviembre de 2013, dictada en el procedimiento, en el sentido que se indica:

'D. Desiderio , testificó que 'conoce la vivienda de hace muchos años. Que se construyó en los años 60. Que se la ha tenido como una vivienda buena. Que la familia del marido de la actora es de Casavieja y tienen una vivienda cerca de la que es objeto de litigio. Que conoce la vivienda por haber realizado alguna reforma en la vivienda. Que cuando los demandados compraron la vivienda, hicieron una serie de mejoras en la misma. Que ha visitado la vivienda antes de la venta en julio de 2012 y que las fotos acompañadas al documento nº 2 de la contestación a la demanda, se corresponden con el estado que tenía la vivienda antes de su venta en julio de 2012. Que por un tema de la depuradora, estuvo en la vivienda a mediados de julio pero que no hicieron falta sus servicios. Que le dijeron que no iban a necesitar sus servicios cuando se ofreció, porque tenían relación con empresas de construcción y tenían con quien realizar cualquier tipo de trabajo. Que antes de la compraventa, había estado en la vivienda unos 10 ó 12 días antes'.

El testigo D. Evaristo , manifestó 'que conoce la vivienda desde 2005. Que a veces entraba en la vivienda y que la conoce bien por dentro. Que las fotos acompañadas al documento nº 2 de la contestación a la demanda, coinciden con el estado que tenía la vivienda antes de la venta. Que la vivienda estaba en condiciones de habitabilidad. Que en agosto de 2012, comprobó que se estaba pintando la fachada. Que en invierno no iba a la vivienda. Que sólo iba en la campaña de verano. Que entraba en la vivienda y que puede haber pasado por cocina, salón, pasillos y baño. Que nunca percibió olor a humedad. Que nunca vio que la tarima de la piscina tuviese tablas sueltas. Que tampoco vio que el gresite de la piscina estuviera desprendido'''.

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta los de la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los siguientes.

SEGUNDO.- La actora ejercitó acción de saneamiento por vicios ocultos, ex artículo 1484 del Código Civil , interesando la resolución de la compraventa efectuada sobre el inmueble sito en Casavieja (Ávila), en AVENIDA000 Nº NUM000 , formalizada mediante escritura pública de fecha 13 de julio de 2012, con reintegro del precio -328.000 euros- y pago de 22.960 euros satisfechos como impuesto de transmisiones patrimoniales, más gastos notariales y registrales que ascienden a 801,59 euros, y reintegro de 7.093 euros por obras y mejoras aplicadas a la vivienda, y subsidiariamente suplicaba la reducción del precio de la compraventa en importe de 87.300 euros, relativos a obras y que será preciso acometer para reparar los vicios y defectos ocultos, más el IVA correspondiente.

La sentencia de primer grado jurisdiccional desestimó la demanda e impuso las costas a la actora, en esencia negando condición de vicios ocultos a los defectos que sufre el inmueble litigioso y su gravedad al punto de hacer la cosa impropia para el uso a que se la destina o disminuirlo significativamente.

Frente a dicha resolución se alza la demandante censurando la valoración de la prueba.

TERCERO.- Importa en primer término recordar que conforme a la disciplina del Código Civil el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de venta, y en virtud del saneamiento a que se refieren los artículos 1461 y 1474 responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos que tuviere, manifestaciones que se regulan a continuación, y tal previsión constituye un conjunto de remedios legales que atribuyen al vendedor ciertos riesgos de la contratación o le imputan responsabilidad por culpa in contrahendo. Sobre las acciones edilicias -redhibitoria y estimatoria o quanti minoris- interesa ahora el régimen general ex artículos 1484, 1485 y 1486, acciones propiamente de saneamiento.

La existencia de vicios ocultos determina quebranto del equilibrio de prestaciones establecido por las partes, y la idea de lesión es fundamental para abordar la cuestión; a la vez la existencia de vicios ocultos implica un error en el comprador, aunque las acciones de saneamiento no están concebidas en nuestro sistema como remedio por un vicio del consentimiento, sino como solución a un problema de insatisfacción del interés del comprador consecuencia de la existencia del defecto, y la doctrina legal estima compatible el ejercicio de la acción por error.

Centrándonos en la acción redhibitoria, para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1) el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente cognoscible por el comprador en un examen de la cosa según los usos del tráfico, de tal forma que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos, y en ese sentido se manifiesta la jurisprudencia, p.e. SSTS de 31 de enero de 1970 - vicio no conocido ni cognoscible- 8 de julio de 1994 y 29 de junio de 2005 -vicio que no haya podido trascender ni ser conocido- y 8 de julio de 2010 -vicio no conocido por el adquirente ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuanta la preparación del sujeto al efecto-, 2) el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que abarque los vicios sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, de ahí la necesidad de acreditar junto a la realidad del menoscabo su carácter previo, 3) el vicio ha de ser grave y funcional, se requiere que entrañe cierta importancia suponiendo un estado peyorativo del objeto, es decir, sólo se tendrá en cuenta a los efectos que nos ocupan si el vicio la hace impropia para el uso a que se la destina, o si lo disminuye de tal modo que de haberlo conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menor precio por ella -artículo 1484-, y 4) la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal -artículo 1490-, conforme enseñan, en unos u otros términos, las SSTS de 29 de mayo y 17 de octubre de 2005 y 18 de junio de 2010 .

CUARTO.- Pues bien, partiendo de ese diseño legal de la acción ejercitada y de su exégesis jurisprudencial, procede examinar si las pruebas practicadas demuestran la certeza de los hechos alegados y posibilitan el éxito de la pretensión redhibitoria.

Indiscutido por conformidad de las partes la existencia del negocio jurídico litigioso, la entrega del inmueble y el pago del precio, la cuestión controvertida se centraba en determinar si la vivienda al tiempo de la transmisión presentaba defectos desconocidos que la hicieran inhábil para el uso o lo mermasen de forma trascendente, partiendo de la premisa de que la actora no posee especial formación técnica que le posibilite conocimientos en materia constructiva.

I.- Especial interés tiene en esta ocasión la prueba pericial practicada en el juicio, en cuanto suministra conocimientos técnicos precisos para valorar aspectos relevantes, como la naturaleza, intensidad y origen de las patologías existentes en la edificación, y su posible ocultación y detección por persona profana en la materia.

El perito Don Julián , Arquitecto Técnico, emitió a instancia de la parte actora un informe basado en varias visitas e inspecciones del inmueble, cuyo derrotero comienza en el mes de agosto de 2012 -un mes después de la adquisición de la vivienda- y culmina en enero de 2013, e implica una secuencia en la aparición progresiva de defectos -o mejor dicho, su visualización- y agravamiento de algunos de ellos. El perito enumera los desperfectos, explica las posibles causas y las soluciones técnicas para su reparación; tal dictamen fue ratificado y sometido a contradicción en el juicio, prestando el arquitecto las aclaraciones necesarias. Los problemas principales detectados son fisuras, grietas y humedades, siendo estas últimas procedentes del tejado y otras por capilaridad, y, además, el técnico distingue entre defectos de acabado y vicios 'congénitos' del edificio. Interesa destacar los siguientes: en el garaje grietas en movimiento, probablemente del terreno bajo el muro medianero, causa achacable a la construcción original, y levantado el revestimiento de mortero de cemento y manchas de humedad, desprendimientos en la cara inferior del techo, que denotan filtración de agua a través de la cubierta de pizarra. En la bodega-taller filtración de agua desde cubierta por toda la línea de la limahoya que separa los dos paños, por deficiente ejecución del elemento y escasa pendiente de la cubierta en función del material de cubrición, además mal colocado; asimismo otras pequeñas humedades en distintos puntos del techo. En exteriores y piscina, el remate del faldón posterior del garaje adosado a la vivienda con el muro no dispone de caída, por lo que se acumula el agua de lluvia, y en dicho muro se está desprendiendo el revestimiento (enfoscado de cemento pintado) con probable causa en falta de impermeabilización por su cara externa; este mismo defecto se aprecia en la valla o muro de cerramiento de la fachada principal, con embolsamientos de revestimiento levantado; hay una grieta vertical y varias fisuras; igualmente se observan grietas y desconchones en los aleros de la vivienda, coincidiendo con la prolongación de los elementos de sustentación del forjado de cubierta, y en las fachadas de ambos edificios; asimismo los bancos de obra se encuentran agrietados, con aberturas limpias que denotan son recientes y se encuentran en movimiento; la playa de la piscina hecha con tarima flotante de lamas está mal ejecutada y al pisarlas se hunden por sus extremos; el pavimento de exteriores está agrietado probablemente por falta de marcación suficiente en las juntas de dilatación; los muretes de las jardineras están agrietándose por falta de evacuación; el revestimiento cerámico de la piscina se está desprendiendo en varios puntos. En la vivienda existen numerosas manchas de humedad, revestimientos abombados o levantados, y puertas hinchadas por su parte inferior, incluso en la base de tabiques y muros, con origen en capilaridad, y los rodapiés están levantados y el yeso húmedo y se desprende fácilmente, siendo el origen de este vicio el asentamiento de la planta única en solera directamente sobre el terreno, sin forjado ni cámara de aire; en el dormitorio principal existe un friso de madera abombado, parcialmente levantado y con claro síntoma de humedad en el interior, y las puertas correderas del armario sufren deformaciones diferenciales por efecto de la humedad; el baño principal tiene los azulejos embolsados y parcialmente levantados, y lo mismo ocurren en otra zona junto al radiador, y en el suelo hay una baldosa rota, daños todos estos con origen en las humedades en los elementos de sustentación, paredes y suelo; en el dormitorio secundario existe humedad en un rincón, que corrobora la necesidad de ejecución de una 'barrera de vapor' en su base con apuntalamiento del forjado; en el pasillo distribuidor hay humedades en la pared que linda con el baño principal, forrada con friso de madera que oculta a la vista el defecto, a pesar de lo cual ha llegado a deformar el friso, y numerosas piezas del rodapié de madera están agrietadas, abombadas y la pintura saltada; en el despacho además de incorrecta situación de la persiana, el revestimiento de yeso del techo se encuentra fisurado, marcándose las viguetas del forjado, fisuras que atraviesan la estancia y continúan por la cocina hasta los aleros exteriores del forjado de cubierta, y existe una humedad en la zona izquierda del paramento posterior del armario; en el hall hay también una humedad junto a la puerta de entrada a la vivienda con el consiguiente deterioro del revestimiento de la pared, también con friso, y la puerta principal no encaja correctamente en el marco; en el salón el revestimiento de yeso del techo se encuentra fisurado por dilatación, y el vierteaguas del ventanal, hecho en dos piezas no selladas, permite filtración de agua al interior de la vivienda; igualmente falta rodapié y el revestimiento de yeso se desprende con facilidad, signo de humedad persistente; parte del yeso del otro paramento que linda con el baño secundario se desconcha, está abombado a una altura de 60 cm, lo que sugiere un defecto de colocación del alicatado cerámico de la ducha; en la cocina, además de otros defectos menores, el cerco de la puerta y el friso de madera están deformados por humedad, y afloran al revestimiento de yeso humedades, desconchándose, y también el rodapié está suelto por efecto del hinchamiento del paramento y existen azulejos levantados; en el baño secundario también hay azulejos sueltos en las zonas inferiores de los paramentos, y la puerta está abombada y no encaja a la altura del mecanismo de apertura, además de otros defectos de menor entidad. Es resaltable la circunstancia de que en toda la vivienda hay un fuerte olor a humedad.

El perito hace una valoración económica de la reparación de los desperfectos que estima fueron enmascarados, sin computar los visibles, y cuantifica en 96.300 euros, IVA incluido, la reparación.

Son constantes las alusiones que incluye el dictamen a propósito de la inferida voluntad de ocultamiento que animó al tiempo de la transmisión, resaltando la existencia de trabajos de pintura en zonas de desperfectos y arreglos provisionales, la existencia de revestimientos secos y limpios en un principio y la realidad posterior, y la colocación de frisos para disimular las humedades; también es muy elocuente, por su insistencia en numerosas ocasiones, la progresividad y aumento paulatino de los daños observados, por grietas, fisuras y humedades -en garaje, bodega-taller, muros de cerramiento, muretes etc- al punto de que en intervalos de sólo varias semanas se detectó un significativo avance de las patologías sugerente de su anterior disimulo.

El otro dictamen pericial, elaborado a instancia de los demandados por el Arquitecto Don Patricio sobre antecedentes documentales y sin acceder al inmueble, examina el estado de la vivienda, evalúa y clasifica los defectos -partiendo de su indiscutida existencia- y los valora, concluyendo que no hubo ocultación. En efecto, el técnico minimiza los deterioros, resalta la existencia de copiosas lluvias en el otoño de 2012, a su parecer origen de los desperfectos, y hace hincapié en el carácter visible de muchos de ellos sin necesidad de especiales conocimientos. Además aporta un dato de gran interés: la vivienda fue vendida por precio de mercado, no inferior, lo que hace descartable que existiese una rebaja en razón de los defectos.

Una valoración conjunta de ambos estudios técnicos permite concluir la certeza de los vicios y desperfectos y la naturaleza no homogénea de los mismos, pues mientras algunos suponen meros defectos estéticos o de acabado, fácilmente solucionables, otros implican operaciones muy costosas, como la sustitución de la cubierta de la bodega y, más aún, el aislamiento de la solera que impida las humedades por capilaridad, y, en otro orden de cosas, que así como algunos menoscabos necesariamente existían y eran perceptibles por cualquier persona en las visitas que precedieron a la transmisión, otros no eran detectables a simple vista y menos por persona lega en técnica de construcción, influyendo en esa falta de percepción varios factores, no sólo el adecentamiento llevado a cabo por los propietarios para facilitar la venta, mediante arreglos y pintura, sino también el amueblamiento de interiores y zona de piscina, la temperatura veraniega y mayor sequedad del clima.

II.- Sostienen los demandados que la vivienda responde a las características de la edificación en la época en que fue construida, con carencias hoy inadmisibles en una obra nueva, pero asumidas por quien adquiere un inmueble de mediados del siglo pasado; sin embargo este argumento, válido para aceptar la vetustez de la casa, el empleo de materiales más antiguos, unas concepciones estéticas hoy superadas etc no vale en cambio para admitir como un hecho inexorable que la vivienda necesariamente debía carecer de aislamiento y sufrir graves humedades por capilaridad: este es vicio de eventual concurrencia, y en el presente caso todo indica que los signos a través de los cuales se manifestaba (humedades en paramentos) habían sido disimulados, item más, aunque así no fuera la tara existía y supone un grave handicap para la salubridad del edificio si no se acomete una costosa obra.

III.- A nuestra conclusión no se opone el resto de pruebas practicadas, al margen del interrogatorio de la actora, mediante declaración de varios testigos que arrojan poca luz sobre los hechos controvertidos, pero corroboran algún aspecto de interés. Así, Don Jose Daniel , trabajador autónomo en la construcción, ratifica haber hecho varias labores en la vivienda litigiosa tras su adquisición por la actora, en las puertas de la fachada principal y en el tejado, con goteras importantes que el práctico relaciona con una defectuosa confección, carente de capa de compresión y de impermeabilización, y afirma haber visto humedades desde el suelo. Don Jesús María , cuyo protagonismo consistió en negociar el precio, a modo de mediador entre vendedores y compradora, aporta el dato de que existió una pequeña rebaja en el precio porque era excesivo, y señala que nunca se le advirtió de problemas de humedades o necesidad de reforma. Don Desiderio , operario que ha prestado servicios de reforma en la vivienda y la conoce en su estado anterior a la venta, identifica su situación con la reflejada en las fotos unidas al dictamen pericial de los demandados -como así reconoce el auto aclaratorio de la sentencia-, e igual aserto realiza Don Evaristo , de donde cabe inferir que una era la situación del inmueble cuando se puso a la venta -conforme refleja el reportaje fotográfico adjunto al informe pericial del arquitecto Don Patricio , quien no parece dudar que esas imágenes fueron las publicadas para buscar comprador- y otra la producida en los meses siguientes, de cuyo desastre dan fe las fotografías que incorpora a su dictamen el perito Don Julián , en que se observan grietas, fisuras y humedades por doquier, amén de otros defectos, taras y desperfectos de menor entidad. La inmediatez con que se precipitó el deterioro ratifica que la degradación era anterior y contenida o disimulada, pues como gráficamente expresa el perito Sr. Julián , un edificio '...no puede pasar cincuenta años bien y de julio a diciembre mal'.

QUINTO.- Procede ahora retomar algunas consideraciones jurídicas al objeto de justificar en qué términos será estimada la acción.

I.- Vaya por delante que el concepto de 'vicio' que incluye el artículo 1484 del Código Civil , como ya anticipábamos, es una categoría o noción alusiva a la funcionalidad de la cosa transmitida, pues conforme a la dicción legal se trata de defectos ocultos que hacen la cosa 'impropia para el uso a la que se la destina o ...disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella...'; la utilidad a tomar en consideración no son los personales motivos que impulsan al comprador, salvo si fueron incorporados al contrato, sino la presupuesta según el tráfico asigne normalmente a los objetos del mismo genero.

En el caso que nos ocupa la compradora careció de la precisa información para valorar el alcance de su inversión en punto al estado de la vivienda, con humedades generalizadas por capilaridad; entendemos que de conocerlo esto hubiera impedido la adquisición, tal y como afirma la demandante, que ejercita como principal la pretensión resolutoria, y sólo como subsidiaria la actio quanti minoris, y de ahí que proceda acoger la primera entre las que el artículo 1486 ofrece, a opción del comprador: desistimiento del contrato con abono de los gastos.

II.- En punto a la indemnización, no siempre es consecuencia de la responsabilidad del vendedor basada en la culpa in contrahendo, ya que se impone también al vendedor de buena fe, sino que se trata de una medida orientada a distribuir el riesgo que implica el defecto de la cosa. No cabe entender que sea gasto abonable cualquier daño sufrido por el comprador, sino que la previsión legal se limita a los gastos del contrato por él satisfechos, desde luego entre ellos los de documentación y fiscales, como inherentes a la celebración del negocio jurídico, y quedan excluidos los gastos que el comprador haya podido realizar, con ocasión de la celebración del contrato, en su propio interés.

Por tanto procede el reintegro de la suma pagada como precio, 328.000 euros, como consta en la escritura pública, más 22.960 euros abonados como impuesto de transmisiones patrimoniales y los gastos notariales y registrales, que ascienden a 801,59 euros, sin que haya lugar al pago de 7.093 euros también reclamados como indemnización por obras y mejoras que dice la actora realizó, en pintura, cerrajería y albañilería, de las que no aporta factura aunque lo anuncia en la demanda, pues tales inversiones se ignora tuviesen por exclusivo designio solucionar alguno de los defectos denunciados, y lo fueron en interés de la demandante.

III.- La condena ha de ser al pago solidario. En la escritura pública de fecha 13 de julio de 2012 se pactó un precio único de 328.000 euros, apareciendo los vendedores como dueños por mitad y en proindiviso, con titularidad obligacional subyacente ayuna de fraccionamiento, y la transmisión es ajena a las contingencias que de la comunidad pudieran derivarse. Cierto es que el artículo 1137 del Código Civil afirma que las obligaciones sólo se constituyen con el carácter de solidarias cuando expresamente lo determinen, pero para entender que existe solidaridad no es necesario una expresión causal y literal en tal sentido, sino que cabe su estimación por el conjunto de hechos concurrentes, y en tal sentido la doctrina legal ha atenuado el rigor de aquel artículo, estimando bastante que aparezca de modo claro el carácter in solidum conforme a la naturaleza de lo pactado -vid. SSTS de 9 de junio y 26 de julio de 2000 , 26 de diciembre de 2001 y 25 de mayo de 2004 -.

Existe así una solidaridad tácita en pro de la garantía si se generó una obligación única de transmisión, con responsabilidad anudada ex lege.

Siguiendo los términos de la STS de 26 de enero de 1993 , a pesar de lo dispuesto en los artículos 1137 y 1138 del Código Civil la obligación es in solidum, no sólo porque lo fuerza la forma de contratar en sí misma considerada y los avances de la doctrina civilista, sino por establecerlo de manera consolidada y pacífica la doctrina de la Sala -sentencias de 11 de febrero de 1927 , 23 de junio de 1956 , 5 de mayo de 1961 , 30 de marzo de 1973 , 7 de enero y 7 de abril de 1984 , 26 de junio de 1989 y 11 de octubre de 1989 - en que se viene sustentando la tesis de que el artículo 1137 del Código Civil ha merecido una interpretación correctora de dicha drástica y rigurosa normativa en orden a exigir una expresa manifestación a favor de la solidaridad, admitiendo también su existencia cuando las características de la obligación permiten deducir la voluntad de los interesados de crear una obligatio generadora de responsabilidad solidaria y de modo especial cuando se trate de facilitar y estimular la garantía de las demás partes contratantes al existir una interna conexión entre las obligaciones de los compradores o vendedores, pues de otra suerte quedaría desnaturalizado un contrato como el de compraventa en condiciones de univocidad obligacional, sin compartimentos estancos, y por ende con una indivisibilidad de objeto negocial que fuerza la aplicación del artículo 1139 del Código Civil en orden a la precisión insoslayable de tener que intervenir todos los elementos personales del contrato original. Por ello, la interpretación de solidaridad es la más ajustada a los términos y esencia del negocio de compraventa. En igual sentido la STS de 24 de febrero de 2005 , citando entre otras la de 28 de diciembre de 2000 , y la de 8 de octubre de 2008 dicen que la solidaridad existe cuando las características del contrato permiten deducir la voluntad de los interesados de crear un vínculo de dicha clase, obligándose 'in solidum', o cuando resulte aquella de la propia naturaleza de lo pactado, lo que de modo especial sucede cuando se trata de facilitar la garantía de los acreedores.

SEXTO.- En mérito a lo expuesto procede estimar en parte el recurso y la demanda, revocando la resolución impugnada y sin especial pronunciamiento sobre las costas de ambas instancias ex artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Doña Fátima contra la sentencia de fecha 26 de noviembre de 2013 , aclarada por auto de fecha 18 de diciembre de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Arenas de San Pedro , en el procedimiento civil Nº 9/2013, de que este rollo dimana, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y estimando en parte la demanda entablada por aquella frente a Don Alexander y Don Arsenio , declaramos resuelto el contrato de compraventa formalizado entre los litigantes mediante escritura pública de fecha 13 de julio de 2012, relativo a la finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad de Arenas de San Pedro, con devolución de prestaciones, y condenamos solidariamente a los demandados a reintegrar el precio de la compraventa -328.000 euros- y al pago de 22.960 euros abonados por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y 801,59 euros por gastos notariales y de Registro de la Propiedad, desestimando el resto de las pretensiones, sin especial pronunciamiento sobre las costas de ambas instancias.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitido con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.