Sentencia Civil Nº 33/2014, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 175/2013 de 21 de Enero de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000033/2014

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. Maria Jose Arroyo Garcia

D. Joaquin Tafur Lopez de Lemus

Dª. Maria del Mar Hernandez Rodriguez

En Santander, a 21 de enero de 2014.

Vistos en trámite de apelación ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN 4ª, de Cantabria los presentes autos de Procedimiento Ordinario (LPH - 249.1.8), Rollo de Sala nº 175/2013, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE SANTANDER).

En esta segunda instancia ha sido parte apelante Jaime , representado por el Procurador Sr. JESÚS MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, y defendido por el Letrado Sr. ALBERTO HERRERO HELGUERA; y parte apelada C.P. DIRECCION000 NUM000 , representado por la Procuradora Sra. ISABEL ORUÑA ALGORRI, y asistido del Letrado Sr. ALFONSO JAVIER PEREZ LANZA.

Es ponente de esta resolución el Iltmo. Sr. Magistrado D. Joaquin Tafur Lopez de Lemus.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santander, en los autos de referencia, se dictó sentencia con fecha 29 de enero de 2013 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Martínez Rodríguez, en nombre y representación de D. Jaime , debo absolver y absuelvo a la Comunidad de Propietarios del nº NUM000 de la DIRECCION000 de Santander, representada por la Procuradora Sra. Oruña Algorri, de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda; e imponiendo las costas procesales a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia; y tramitado el mismo se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido, por turno de reparto, a esta Sección, donde tras la deliberación y el fallo del recurso, quedaron las actuaciones pendientes de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO.-El demandante se alza contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Santander en petición de otra que, revocando la anterior, estime íntegramente la demanda y condene de conformidad con lo interesado en el suplico de dicho escrito: esto es, declare inexistente los acuerdos adoptados en la junta de propietarios celebrada el 19 de enero de 2012 por nulidad del acta, o, subsidiariamente, anule los acuerdos relativos al. 2º y 3º del orden del día, y el establecimiento de cuota ordinaria mensual del apartado a) del apartado de 'Ruegos y Preguntas', por ser contrarios a la ley y a los estatutos de la comunidad. Como antecedentes, conviene destacar los siguientes. En 1985, quedó constituida una macrocomunidad de propietarios denominada Conjunto Urbanístico ' DIRECCION001 ', de Santander integrada por dos bloques, denominados ESTE, que da a la DIRECCION000 ; y OESTE, a la CALLE000 . Cada bloque tiene dos portales. Dicha macrocomunidad tiene unas Normas, que en 1985 quedaron inscritas en el Registro de la Propiedad. Formando parte de la macrocomunidad, está la comunidad de propietarios (o subcomunidad) de la DIRECCION000 número NUM000 , que tiene su propio CIF y Libro de Actas, aunque registralmente no figura inscrita independientemente de la macrocomunidad. Las Normas de funcionamiento de la macrocomunidad inscritas en el Registro de la Propiedad regulan, entre otros aspectos, el régimen de gastos, que básicamente es el siguiente: (1) Los gastos de las plantas de garajes serán abonados sólo por los propietarios de garajes y trasteros situados en esas plantas, con arreglo a determinados porcentajes. (2) Los gastos originados por el servicio de portería serán satisfechos por todos los propietarios de viviendas y locales comerciales de la planta baja en proporción a su cuota de participación. (3) Los gastos de entretenimiento y conservación, limpieza y hermoseamiento del conjunto urbanístico se pagarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas, locales destinados a trasteros y plazas de garaje que tengan acceso por los mismos, así como también luz y electricidad de unos y otros, en proporción a sus respectivas cuotas de participación. (4) Los gastos de conservación de las fachadas de las plantas de sótano, baja y cabrete serán satisfechos por los propietarios de los locales comerciales, plazas de garajes, sitos en esas plantas, de acuerdo con determinado porcentaje. (5) Los gastos de conservación de la antena colectiva de televisión se pagarán en cada cuerpo de edificio por iguales partes por los propietarios de las viviendas. Los locales comerciales lo pagarán si instalan este servicio de televisión.

SEGUNDO.-La subcomunidad demandada sostiene que el 31 de octubre de 1985 sus miembros alcanzaron el acuerdo que, por escrito, obra al folio 75, el cual modificaba, para dicha subcomunidad, el régimen de gastos previsto para la macrocomunidad. No se discute que dicho acuerdo no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Dicho acuerdo estableció que los gastos comunitarios fueran pagados por cada vivienda con una cantidad fija e igual para todas ellas (que en 1985 se fijó en 1.500 pesetas). A finales de 2005, el demandante adquirió una vivienda integrada en la subcomunidad demandada. Y a partir de ese año, año tras año, ha tenido discrepancias con los órganos de gobierno de la comunidad en cuanto a las cuotas comunitarias, que se giran con arreglo al acuerdo de 31 de octubre de 1985. El 19 de enero de 2012, se celebró junta general ordinaria, que, entre otros acuerdos, adoptó los siguientes: (1) 2º. Estado de cuentas del ejercicio correspondiente al año 2011. El secretario de la comunidad expone detalladamente la relación de gastos e ingresos que ha habido a lo largo del año, significando que hemos tenido unos ingresos de 15.225,42 euros y unos gastos de 11.418,48 euros, y que el saldo actual a 31 de diciembre de 2011 es 9.150,25 euros, quedando aún facturas pendientes de pagar, y el pago a la comunidad de parte de la derrama, por un propietario. (2) 3º. Irregularidades en el pago de la cuota mensual y derrama elevador. Medidas a tomar. Se acuerda con el propietario del 2º H (el demandante) mantenerse las condiciones de financiación de la comunidad, como se viene haciendo desde la Junta Extraordinaria celebrada el 11 de octubre de 1985, que son: 1. Cuota mensual, igual para todos los pisos. 2. Gastos que afectan a todos por igual (limpieza, pintura, luz, agua, ascensor, etcétera). Repartir por igual a todos los propietarios. 3. Gastos de reparación de tejado, fachadas y otros de la estructura del edificio. Se aplicará para su financiación el coeficiente de participación correspondiente que tenga cada una de las viviendas y locales que forman parte del edificio. Apartado a) de 'Otros temas'. 'Se acuerda mantener la cuota mensual actual, que es de 40 euros/mes y vivienda.

TERCERO.-Mediante la demanda iniciadora de este procedimiento, el actor interesa, con carácter principal, 'que se declare inexistentes los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios celebrada el 19 de enero de 2012 por nulidad del Acta de la misma'; y subsidiariamente, 'que se anule los acuerdos relativos al punto 2º y 3º del orden del día, y el establecimiento de cuota ordinaria mensual del apartado a) de 'Ruegos y Preguntas', por ser contrarios a la ley y estatutos de la comunidad. Esto es, el actor interesa que se invalide el modo habitual en que se fija la contribución a los gastos generales de la comunidad, por ser contrario al que surge en aplicación de los coeficientes de participación fijados en el título constitutivo y en los estatutos. Así, al ser la cuota ordinaria mensual igual para todas las viviendas, no la pagan los locales, ni los garajes, ni los trasteros; y la pagan todas las viviendas por igual sin tener en cuenta el coeficiente de participación de cada una de ellas; al repartirse los gastos extraordinarios según coeficientes sólo entre viviendas y locales, quedan exentos los garajes.

CUARTO.-La sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda con base en las siguientes razones: (1) Que la forma actual de fijar la contribución al gasto se adecua a un acuerdo alcanzado en el ámbito de la subcomunidad demandada, adoptado el 11 de octubre de 1985 (sostenimiento de los gastos generales por cuota igualitaria, salvo los gastos de fachada y cubierta, y sin incluir a los garajes en los gastos de escalera y ascensor, a pesar de que existe comunicación directa con dicha planta). (2) Que nadie discute que tal forma de contribución ha servido para organizar la base económico-social desde 1985 sin contradicción alguna. (3) Que el demandante conocía, desde que adquirió la vivienda a finales de 2005, la cuota que se le aplicaba para el pago y las bases para su determinación, de tal forma que el acuerdo impugnado no es sino la consecuencia directa del que fue adoptado en el año 1985 por la subcomunidad, respetado sin contradicción alguna durante todo el tiempo transcurrido hasta la actualidad, lo que permite demostrar la unanimidad comunitaria, si no expresa, sí alcanzada de forma tácita por la falta de oposición durante tan largo tiempo. (4) Que la adopción de tal acuerdo se ampara en el artículo 9.e) LPH , pues se consideró apropiado fijar una contribución a los gastos generales para el puro sostenimiento del inmueble, distinto al fijado por los coeficientes de participación de la comunidad general, haciendo por ello uso directo de la facultad expresada en dicho precepto, que permite respetar la cuota de participación fijada en el título o establecer otro sistema -es decir lo que especialmente establezcan los comuneros- como muestran de la libertad de pacto impulsaba legalmente. (5) Que el demandante no ha impugnado tal decisión, mayoritaria en tiempo y forma durante todo el tiempo transcurrido desde su adquisición al momento presente. (6) Que la demanda no puede prosperar por constituir el criterio de la comunidad, firmemente asentado, legal en cuanto a la facultad para ser acordado y no discutido (o, en otro caso, consentidos siquiera por su forma tácita) judicialmente hasta el momento presente. Así las cosas, son acordes a derecho los acuerdos comunitarios que aprueban las cuentas del año 2011, el reparto de los gastos de 2012, y el establecimiento de una cuota ordinaria igualitaria para las viviendas. (7) Que, en relación con los defectos que se denuncia aquejan al acta de la reunión, la sentencia, con razones múltiples, considera que no existe justificación para declarar la invalidez del acta en su aspecto formal o por sus efectos derivados, ni menos aún de los acuerdos adoptados sobre el fondo.

QUINTO.-Los motivos de recurso que plantea el demandante, básicamente, son dos. El primero impugna la desestimación de la pretensión de nulidad del acta de la junta, que implicaría la nulidad o inexistencia de los supuestos acuerdos hay adoptados. El apelante no cuestiona los fundamentos de la desestimación, sino que se limita a reiterar los del escrito de demanda, 'sin que tengamos ni queramos incidir más al respecto'. El motivo debe decaer, porque estando como estamos ante un juicio revisorio, el apelante no desvirtúa las amplias y acertadas razones (expuestas en el fundamento tercero de la sentencia, que ocupa nada menos que tres folios) que llevaron al Magistrado-Juez de primera instancia a desestimar la pretensión, razones, por lo demás, que este Tribunal acepta y da aquí por reproducidas.

SEXTO.-El segundo motivo de recurso, con razones varias, impugna la desestimación de la pretensión subsidiaria de nulidad, como son: (1) Que la sedicente modificación estatutaria acordada el 31 de octubre de 1985 no fue adoptada por unanimidad. (2) Que dicha modificación no fue inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que no surte efectos para terceros ni nuevos adquirentes, como es el caso del apelante. (3) Que el demandante, desde que adquirió la vivienda, siempre se opuso al sistema de reparto de gastos que tenían. (4) Que el supuesto acuerdo unánime tácito de 1985 no tiene apariencia de acta de junta de propietarios, no está en el libro de actas, y más parece una reunión privada entre unos cuantos vecinos. (5) Que ese supuesto acuerdo no pudo entrañar una modificación estatutaria, porque no sólo no fue aprobado por unanimidad, sino ni tan siquiera por mayoría, pues constan 14 firmas de 28 propiedades. (6) Que si el demandante no ha impugnado judicialmente desde 2006 el sistema de reparto de gastos que, según él, es contrario a derecho, lo ha sido en el intento continuo de alcanzar un acuerdo extrajudicial. (7) Que, en cualquier caso, esa falta de impugnación no convalidaría un acuerdo nulo de pleno derecho, de ninguna manera convalidable.

SÉPTIMO.-La comunidad de propietarios, en el escrito de contestación al recurso de apelación, opone lo siguiente: (1) Que el demandante tuvo conocimiento de la modificación estatutaria tras adquirir la vivienda, sin que hasta el momento haya impugnado formalmente los acuerdos adoptados desde 2006, y entre ellos los de aprobación de gastos, exigidos y liquidados conforme al acuerdo de 31 de octubre de 1985. (2) Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 LPH , según su redacción vigente al tiempo de aprobarse la modificación estatutaria, hubo unanimidad en dicha modificación, puesto que 'los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la Junta serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por los presentes, y, si en el plazo de un mes a contar de dicha notificación, no manifiestan en la misma forma su discrepancia, se entenderán vinculados por el acuerdo, que no será ejecutivo hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad'. (3) Que, de acuerdo con una sentencia de la sección quinta de la Audiencia Provincial de Cádiz de 10 de junio de 2003 , 'si algún nuevo requirente de pisos o locales hace constar su disconformidad, estará en condiciones de exigir el cumplimiento de las normas del título inscrito (...). Claro es que, como también es habitual, si admite esos cambios que se reflejan en la forma de actuar de la comunidad, tampoco luego podrá, al cabo del tiempo, hacer valer una disconformidad extemporánea'.

OCTAVO.-Este segundo motivo de recurso debe seguir la misma suerte que el anterior, por las siguientes razones. Cierto es que está probado que, desde que adquirió la vivienda, el demandante ha mostrado ante la comunidad de propietarios su oposición a que las cuotas se liquiden con arreglo al acuerdo adoptado en 1985. También es cierto que si el artículo 5 LPH establece que las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparación, 'forman un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad', tampoco pueden perjudicar a los terceros las modificaciones estatutarias no inscritas. Sin embargo, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2013 , dictada en un supuesto que guarda claras semejanzas con el de autos (modificación estatutaria no inscrita en el Registro de la Propiedad), 'una vez que comunero tiene conocimiento de los acuerdos de modificación no inscritos, adquiere legitimación para impugnarlos. El no hacerlo supone que desde dicho momento son vinculantes y ejecutables. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, dice la sentencia de 18 de julio de 2011 , y reproduce la de 13 de julio de 2012 , que los acuerdos que entrañen infracción de preceptos LPH o de los estatutos de la comunidad, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 LPH . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquéllos'. Pues bien, si la modificación estatutaria es de 31 de octubre de 1985, y el demandante tuvo cumplido conocimiento de ella cuando adquirió la vivienda (a finales de 2005), desde ese momento pudo, y por tanto debió, impugnar el acuerdo modificador de 31 de octubre de 1985, acción impugnatoria que caducó un año después. Por lo demás, difícilmente podemos estar ante un acuerdo radicalmente nulo, no convalidable, cuando resulta que ha regido sin oposición alguna desde que se adoptó; y que por consiguiente todos los propietarios, tanto los que lo aprobaron como los que lo consintieron, lo han tenido por ley.

NOVENO.-Por cuanto antecede, es visto que el recurso de apelación debe ser íntegramente desestimado, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, al rechazarse todos los motivos de recurso y no presentar la resolución de éstos serias dudas de hecho o de derecho ( arts. 398 y 394 LEC ).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de su Majestad el Rey,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Jaime contra la ya citada sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Santander, la que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes, con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha de lo que yo la Secretaria doy fe.