Sentencia Civil Nº 33/2014, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 33/2014 de 07 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 33/2014

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 15 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO VERBAL Nº 534/2013

PONENTE SR. José Requena Paredes.

S E N T E N C I A N º 33

En la ciudad de Granada a 7 de febrero de 2014.

Vistos por el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Requena Paredes, Presidente de esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada, actuando como Tribunal Unipersonal, en grado de apelación -rollo nº 33/2014- los autos de Juicio Verbal nº 534/2013, del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Granada, seguidos en virtud de demanda de GESTINOVA 99, S.L. representado por la procuradora Dª Paula Aranda López y defendido por el letrado D. Fernando Rodríguez Jiménez contra Dª Gregoria representada por la Procuradora Dª Mª José Masats López-Ayllón y defendida por el letrado D. José Salto Masáts.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 15 de octubre 2013 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Debo ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Fernando Rdríguez Jiménez en nombre de GESTIONA 99 S.L., así como la RECONVENCIÓN interpuesta por Dª. Gregoria y en consecuencia:

1.- Condenar a Dª Gregoria a abonar a GESTIONA 99 S.L. la cantidad de MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE EUROS CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (1.987,64 €) más los intereses moratorios que se puedan devengar y descritos en el fundamento jurídico cuarto de la presente resolución.

2.- Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, tanto de la demanda principal como de la reconvención.'.

SEGUNDO.- Que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 24 de enero 2014, y formado el rollo se señaló día para el fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones ( art. 82.2.1 de la L.O.P.J . reformado por L.O. 1/2009, de 3 de noviembre).

TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo turnado su conocimiento y fallo al Iltmo. Sr. Magistrado D. José Requena Paredes.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sociedad actora tras la conclusión del arrendamiento destinado a oficina en el nº 8 -4ºB de la C/ Recogidas de Granada, que se prolonga desde octubre de 2004 a final de noviembre de 2010, formuló demanda en reclamación del importe de la fianza prestada en su dia (3.100 euros). La arrendadora se opuso al requerimiento en juicio monitorio, y deducido Juicio Verbal reconvino solicitando hacer propio ese importe y condenar además, a la arrendataria al abono de 651,08 euros más, por entender que además del recibo por suministro y gastos de comunidad por importe de 310,20 euros en razón a los gastos generados en los dos últimos meses de arrendamiento; el resto de la fianza, incluso insuficiente, debe aplicarse a la reparación de los desperfectos en la oficina reparación del suelo (tarima flotante) y pintura con eliminación de las tomas eléctricas.

La sentencia condenó al pago de las facturas por gastos de consumo de electricidad y de comunidad, y parcialmente a la reparación de las zonas del suelo más deterioradas cuya reparación integra se había presupuestado en 2.673,88 euros de los que la sentencia de instancia ordena a la actora reconvenida abonar 802,16 € condenando a la propietaria reconviniente a devolver a la actora el resto, esto es 1.987,66 euros, con cargo parcial a la fianza.

Aquietada la arrendataria, la reconviniente, se alza en apelación interesando la condena integra reclamada en la reconvención, esto es, el resto del importe de reparación de la solería y los gastos de pintura y eliminación de las tomas de luz que suponen otros 767 euros. Al recurso se opone la parte apelada solicitando su desestimación.

SEGUNDO.- Esta Sección, se ha pronunciado reiteradamente sobre el alcance del art. 1563 en relación con el 1555 y 1561 del CC y entre otras en nuestra sentencia de 25-mayo 2012 , donde decíamos reiterando nuestra Sentencia de 27 de octubre de 2006 y de 16 de febrero de 2007 , 'resulta pacífica la Doctrina Jurisprudencial (por todas y entre las ultimas SSTS de 2 de febrero de 2005 , 20 de febrero y 21 de marzo de 2006 ) que una y otra vez proclama, en interpretación de los arts. 1.555 y 1.561 a 1.563 del C.C ., que estas normas contienen una presunción «iuris tantum» de responsabilidad para el arrendatario, que no descansa, en los casos de pérdida o deterioro, menoscabo o desperfecto en la prueba de su culpa, sino que obliga al arrendatario, para eximirse del deber, que le imponen esos preceptos, de devolver la cosa tal como la recibió, a acreditar que los mismos solo fueron producidos por el uso ordinario o por causa inevitable, probando que actuó con toda la diligencia exigible para evitar ese resultado o deterioro, pues la Ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado ( SSTS de 25 de de junio de 1985, 7 de junio de 1988 , 9 de noviembre de 1993 , 6 de mayo de 1994 y 11 de febrero de 2000 ) asumiendo desde entonces contractualmente esa obligación que también es legal dados los términos en que expresa el C. Civil (entre otras muchas, SSTS de 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 , 12 de diciembre de 1988 , 3 de diciembre de 1.992 , 9 de noviembre de 1993 , 6 de mayo de 1994 o 29 de enero de 1996 ).

Dicho de otro, y tal como viene a recopilar la SAP de Guadalajara en Sentencia de 19 de mayo de 2006 , el art. 1.563 del C.C . prevé un especial régimen de responsabilidad del arrendatario por el deterioro de la cosa arrendada, estableciendo una presunción «iuris tantum» de culpabilidad, justificada tanto por ser el arrendatario quien se halla en mejor posición probatoria, como creador de los riegos. Esta Responsabilidad encuentra su limite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable ( art. 1.561 CC ), o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada ( art. 1.555 CC ); imponiendo al arrendatario la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso pues es este quien está en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada (vid STS de 4 de marzo de 2004 ) y la perdida o deterioro ya implica o presume su incumplimiento ( STS de 25 de septiembre de 2000 ), añadiendo la STS de 12 de febrero de 2001 , que para apreciarlo, ha de partirse del estado en que se hallaba al momento de la entrega y, a falta de expresión, entender por mandato del art. 1.562 CC , que se recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( STS de 24 de septiembre de 1983 ).'

Pues bien, la interpretación literal en la que se atrinchera la recurrente, con remisión a la cláusula 5ª del segundo contrato que, prolongación del primero de 14 de octubre, firmaron las partes el 1 de Diciembre 2007, y que textualmente señala 'lo recibe la arrendataria a su entera satisfacción, recién pintado y en perfecto estado y se obliga a conservarlo y devolverlo en el mismo estado en que lo recibe y a reparar o costear los desperfectos que cause; carece de sentido y exigibilidad, de venir a imponer una obligación excesiva e injustificada no exigida ni por la Ley ni por el contrato.

En este orden, el contrato inicial no hacia referencia expresa al estado de devolución, por lo que se rige por las normas propias del C. Civil; y la introducción realizada en el segundo contrato, de la cláusula transcrita, no supone la entrega del piso o de la oficina a su estado como nuevo o a estrenar, sino en el estado en que se encontraba a la firma del segundo contrato tras tres años de uso continuado, pues como continuación no se dio entonces ni recién pintado ni en otro estado que el derivado de su uso ordinario, que es lo que exige y tolera la norma legal.

Esta Sala ya ha rechazado la obligación del inquilino de devolver el local, la vivienda o la oficina pintada cuando el estado de la pintura y de las paredes no tiene más desgaste que el normal o usual y propio de un uso prolongado, fuera de supuestos vandálicos o intencionadamente dañinos, y lo mismo ocurre con la solería, pues el hecho de que la arrendataria eligiera el suelo de madera no genera su obligación de reponerlo a su conclusión, cuando el deterioro obedece al uso normal y diligente. Ni se pacto esa obligación ni la misma resulta lógica ni proporcionada. La sentencia, pues, aprecia con razonable criterio que las manchas y humedades por el riego de plantas sin adoptar las medidas de precaución adecuadas, supone esa falta de adecuado uso y también algunos de los arañazos y surcos ocasionados por el arrastre o desplazamiento de muebles o sillas de oficina, y solo a eso le obliga a reparar, y solo a ello se aquieta la arrendataria, pero sin que sea exigida mas obligación que la impuesta. El recurso pues se desestima.

TERCERO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas de este recurso a la parte apelante sobre la cuantía litigiosa en esta alzada que ha sido la de 2.789,80 €.

Y por lo que antecede,

Fallo

Desestimo el recurso de apelación interpuesto en nombre de Dª Gregoria , contra la sentencia dictada por el Juzgado de lª Instancia nº 15 de Granada en Juicio Verbal 534/2013 de fecha 15 de octubre 2013 , que se confirma integramente y apliquése el interés del art. 576 de la LEC a la condena impuesta en la sentencia recurrida desde la fecha de la misma.

Se impone a la apelante las costas de este recurso y se decreta la pérdida del deposito constituido.

La presente resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados y la Iltma. Sra. Magistrada que la firman y leída por el Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.