Sentencia Civil Nº 330/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 928/2011 de 28 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0004964

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 928/2011- S -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000963/2010

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 15 DE VALENCIA

Apelante: Dña Martina y Dña Soledad .

Procurador.- Dña. MARIA AMPARO TORRES CANDEL.

Apelado: D Luis Manuel .

Procurador.- Dña. LAURA OLIVER FERRER.

SENTENCIA Nº 330/2012

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D SUSANA CATALAN MUEDRA

D ALEJANDRO VALIÑO ARCOS

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En Valencia, a veintiocho de mayo de dos mil doce .

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO VALIÑO ARCOS, los autos de Juicio Ordinario 963/2010, promovidos por Dña Martina contra Dña Martina , Dña Soledad contra D Luis Manuel sobre "Acción de Saneamiento por vicios ocultos ", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dña Martina y Dña Soledad , representado por el Procurador Dña. MARIA AMPARO TORRES CANDEL y asistido del Letrado D. SALVADOR ZABALLOS RODA contra D Luis Manuel , representado por el Procurador Dña. LAURA OLIVER FERRER y asistido del Letrado Dña. ROSANA LOPEZ CREMADES.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 15 DE VALENCIA, en fecha 7.6.2011 en el Juicio Ordinario - 000963/2010 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que desestimando como desestimo la demanda formulada por Dña Martina y Dña Soledad , representados por la procuradora sra. Torres Candel, debo absolver y absuelvo a D Luis Manuel de las pretensiones de la demanda, con imposición de las costas a la parte actora."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de Dña Martina y Dña Soledad , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D Luis Manuel . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día veintidos de mayo de dos mil doce .

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se comparten los razonamientos jurídicos de la sentencia recurrida, que la Sala hace suyos y complementa como, a continuación, se expone:

PRIMERO.-

Frente a la sentencia de instancia, desestimatoria de la demanda, se alzan en apelación las actoras Dña. Martina y Dña. Soledad , sosteniendo en síntesis: 1) que ha habido error en la valoración de la prueba, en concreto de la declaración del demandado, D. Luis Manuel , de la testigo Dña. Elisa y de los peritos que depusieron en la vista en el sentido de que nada hacía presagiar la aparición de humedades, que son anteriores a la compraventa, habiendo en la vivienda un alto índice de humedad, especialmente manifiesto en una de las habitaciones; 2) que las manifestaciones del perito D. Cornelio sobre que las humedades habrían sido apreciables por cualquiera han de entenderse referidas al momento de la emisión de su dictamen y no, en cambio, al tiempo de las visitas al inmueble por las actoras; 3) que D. Florian señaló que las humedades desaparecen fácilmente a la vista si se pinta, por lo que ello puede explicar que estuvieran disimuladas; 4) que el tasador del banco tampoco observó defecto alguno, debiendo por razón de su profesión ser especialmente escrupuloso en orden a apreciar deficiencias en el inmueble respecto de cuya adquisición se solicita financiación; 5) que el vendedor, a juicio del perito D. Cornelio , era conocedor de la preexistencia de humedades al haber sustituido las puertas originales por otras de aluminio o haber recubierto de azulejo el patio interior; y 6) que la demanda se interpone por ser insoportables e insalubres las condiciones de habitabilidad de la cosa comprada.

SEGUNDO.-

Y procede la desestimación del recurso, invocando para ello las mismas razones dadas por el juzgador de instancia. La resolución recurrida se apoya esencialmente en la circunstancia de que las actoras visitaron en su integridad el inmueble en tres ocasiones, siendo razonable apreciar en aquellas visitas un cierto grado de humedad. Y así lo corroboró, a juicio del Órgano a quo , el perito de la actora, D. Cornelio , cuando afirmó que las humedades eran anteriores a la fecha de la compraventa y que cualquiera, sin necesidad de ser especialmente versado en la materia, se hubiera podido apercibir de las mismas, lo que automáticamente impide calificar el vicio de oculto, siendo como era visible y evidente, con la consiguiente desestimación de la demanda de las actoras. Y a conclusiones distintas no puede llegar esta Sala a la vista del material probatorio obrante en autos consistente, en primer lugar, en la declaración del demandado, quien puso de relieve cómo las compradoras visitaron en dos o tres ocasiones el inmueble acompañadas por Dña. Micaela , empleada de la Inmobiliaria mediadora en la compraventa, haciéndoles saber el propietario la antigüedad de la vivienda que pretendían adquirir, las condiciones de la ubicación y emplazamiento del inmueble, por lo demás evidentes (planta baja interior carente de luz solar y situada en Benimaclet, zona históricamente de huerta) así como expresando que las paredes, que ya sufrían ciertos desperfectos y desconchados, eran lo único que había que reformar, significando también que la fachada interior del edificio había que rehabilitarla como también revisar los desagües comunitarios, negando así mismo que hubiera pintado con vistas a la compraventa, con la salvedad del patio comunitario, que es lo que los vecinos habrían visto. Y lo declarado por el demandado es en buena medida coincidente con el testimonio de una vecina, Dña. Elisa , quien confirmó que vio a las compradoras encantadas con la operación y que la vivienda estaba en condiciones de habitabilidad, siendo normal que en un bajo haya un mayor índice de humedad que en un piso, significando también que D. Luis Manuel no llevó a cabo obras o acciones de reforma con vistas a la venta del inmueble. También son reveladoras las declaraciones de D. Cornelio en el acto del juicio, no sólo en orden a determinar el origen de las humedades (agrietamientos y depósitos de suciedad acumulados en la red de saneamiento horizontal del edificio), no sólo en cuanto a la preexistencia de tales humedades al momento de la celebración del contrato, sino, lo que es más importante a efectos de la valoración jurídica que se interesa en el presente procedimiento, en cuanto a la sencilla apreciación de las mismas por cualquiera sin que se requiera contar con una especial preparación en ese terreno. Todo ello permite concluir que las compradoras pudieron detectar un cierto nivel de humedad, que, lógicamente, de no ser abordadas las soluciones técnicas que se proponen en la documentación obrante en autos (informe de Murprotec, a los folios 80 a 92, que confirma cómo las estructuras inspeccionadas están sometidas a un doble proceso de humedad estructural, filtración y capilaridad, para cuya resolución es necesario abordar un proceso de encubado de pilares y de inyectado en las zonas donde se observa el fenómeno de la capilaridad; y el informe de D. Florian , de la empresa Humitec, a los folios 238 y siguiente, que hace patentes los recubrimientos deteriorados por efecto de la humedad), tiende a incrementarse, pero que ello no es encuadrable en las condiciones para el ejercicio de la acción redhibitoria que se interpone, puesto que, si bien el inciso inicial del artículo 1484 del Código civil impone al vendedor la obligación de saneamiento "por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella", señala el inciso final de tal precepto que el vendedor "no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista", que es precisamente el presupuesto fáctico que resulta, tanto de la declaración de Dña. Elisa , que sirve para desvirtuar que se hicieran tareas de enmascaramiento de las humedades, especialmente labores de pintado de las paredes; como de las manifestaciones de D. Cornelio en el sentido de que no era necesario ser perito para apreciar las humedades antedichas. Todo ello permite mantener el criterio del juzgador de instancia en el sentido de que no puede hablarse de vicios ocultos, puesto que, tal como señala la Sentencia del Tribunal Supremo 542/2011, de 22 de julio , "si los vicios o defectos de la cosa eran manifiestos o el comprador, por su condición de experto, hubiera debido conocerlos, el vendedor no responderá aunque no se los manifestara al comprador", puesto que la acción redhibitoria intentada sólo habría de prosperar de estarse ante un vicio no conocido ni cognoscible ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 ); o ante un vicio que no haya podido trascender ni ser conocido ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2005 ); o ante un vicio no conocido ni cognoscible por el adquirente "por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto" ( Sentencia del Tribunal Supremo 478/2010, de 8 de julio ). Esta última viene a señalar que "sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consista en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquel que motivó la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 )". Y, como se ha dicho, de la prueba practicada no resulta posible sostener que las compradoras ignoraran la presencia de humedades en el interior del bajo que adquirieron, no sólo por no haberse acometido en él reformas o labores de pintado que pudieran disimular las humedades, haciéndolas inapreciables a la vista de las actoras, sino que incluso la vivienda destilaba ya nivel de humedad tal como para llevar a D. Cornelio a afirmar que cualquiera podría haberla apreciado sin necesidad de especiales conocimientos.

TERCERO.-

A mayor abundamiento y considerando el objeto de la pericia de D. Cornelio en relación con lo que él mismo manifestó en el acto del juicio, esto es, que el encargo que se le hizo se dirigía básicamente a determinar si el Sr. Luis Manuel conocía la existencia de las humedades con anterioridad a la compraventa, además de precisar el origen y causa de las humedades presentes en la vivienda objeto del contrato, ha de rechazarse su valor probatorio al menos en orden a determinar la responsabilidad del vendedor que se pretende hacer valer. De este modo, si se ligan de manera abierta la hoja modelo de encargo profesional de las actoras en fecha 14 de mayo de 2010 (al folio 92) con los objetivos concretos que en el propio dictamen de D. Cornelio de fecha 27 de septiembre de 2010 (a los folios 191 a 202) se expresan (entre otros, "determinar, en la medida de lo posible, que Don. Luis Manuel vendió su propiedad conociendo el problema existente y sin haber dado una solución"), salta a la vista que el perito ha tomado una senda impropia de su ciencia y saber, como es la de extraer conclusiones de relevancia jurídica a partir de una serie de hechos de dudoso engarce. Así, para concluir que "el Sr. Luis Manuel firmó la escritura de compraventa sabiendo que la vivienda venía padeciendo los problemas de humedad tiempo atrás" (al folio 199 y siguiente), se apoya el perito de la actora en una factura que alude a la intervención de Levante S.L. Extracciones y Limpiezas (al folio 206) en el edificio comunitario, sin que esto venga a probar nada más que en un momento puntual (el 4 de junio de 2009) se procedió a la limpieza de las tuberías comunitarias, ligándose esta actuación con lo afirmado por el demandado de que meses antes de la venta se había embozado el desagüe del patio interior y de ahí la necesidad de afrontar la revisión de los desagües puesta de manifiesto a las actoras en sus visitas. También sustenta tal conclusión D. Cornelio en el hecho de que las puertas originales de madera fueron sustituidas por otras de aluminio, lo cual es todo lo más un indicio o una suposición, nunca una prueba, de la existencia de humedades, máxime cuando no recabó del demandado o de otros vecinos información alguna al respecto a fin de confirmar sus sospechas o hipótesis, afirmando el Sr. Luis Manuel que las sustituyó por estar las originales carcomidas. Si D. Cornelio no pudo precisar en qué momento fueron sustituidas, algo que bien podría serle exigible por su condición de perito, mucho menos pueden acogerse sus opiniones a propósito de cuáles fueron las razones últimas que llevaron a D. Luis Manuel a sustituir las puertas en el momento en que fuese. Y si tan evidente resultara que la causa de la sustitución (como también de la colocación de los azulejos en el patio interior) fue la elevada humedad presente en la vivienda, también ello debería haber sido advertido por las actoras, lo que permite concluir que compraron conociendo las condiciones de humedad existentes en el bajo objeto del contrato y que éstas, por no abordarse las soluciones recomendadas, fueron agravándose. Por lo demás, en el hipotético caso de que pudiera darse crédito a lo afirmado por D. Cornelio (que D. Luis Manuel conocía la existencia de las humedades al tiempo de la venta) no por ello habría de estimarse la demanda. Y ello porque lo determinante de la responsabilidad del vendedor en orden al saneamiento por vicios ocultos no es el conocimiento o ignorancia que de las humedades pueda tener, sino la objetiva consideración de tales deficiencias como vicio oculto o muy difícilmente cognoscible por parte del comprador, puesto que, como establece el primer párrafo del artículo 1485 del Código civil , "el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase". De este modo, el criterio determinante de la responsabilidad del vendedor no es la existencia de un vicio 'ocultado' por él, sino 'oculto', sea o no conocedor de tales vicios el vendedor, por lo que se requiere que estemos ante un vicio no visible, no evidente, difícilmente cognoscible, siempre ello contemplado desde la perspectiva y preparación del comprador, vicio que, de haber sido advertido, hubiera hecho desistir de la operación a las compradoras o hubiera conducido a ofrecer y pagar menor precio del satisfecho, todo lo cual, en opinión de esta Sala, no ha concurrido en el asunto enjuiciado. Tampoco tiene interés a los efectos pretendidos por las actoras el hecho de que a instancia del Banco BBVA se haya emitido un informe por la Sociedad de Tasación S.A. en fecha 24 de noviembre de 2009 (a los folios 103 a 132), puesto que la finalidad de este informe, como expresamente se dice, es la de constituir "garantía para mercado hipotecario", esto es (al folio 106), "el presente informe tiene por objeto determinar el valor del bien inmueble ... a los únicos efectos de que sirva de garantía hipotecaria de un crédito o préstamo, por lo que no puede considerarse como una recomendación de compra o venta, o de confirmación de una decisión de esta naturaleza", limitaciones éstas que son lo suficientemente expresivas del nivel de profundidad con el que la Sociedad de Tasación examina la vivienda, atendiendo esencialmente a parámetros que inciden en la situación del mercado inmobiliario en el contexto temporal y espacial en el que se enmarca la operación de compraventa objeto del pleito, ello no obstante señala el informe un tanto contradictoriamente (al folio 114) que el inmueble se hallaba en un buen estado de conservación, si bien se veía perjudicado por la escasa calidad del edificio.

CUARTO.-

La desestimación del recurso determina que se impongan a la parte actora las costas de esta alzada, tal como preceptúa el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales y la doctrina jurisprudencial citada y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Dña. Martina y Dña. Soledad contra la sentencia dictada el 7 de junio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Valencia en Juicio Ordinario núm. 963/2010.

SEGUNDO.-

Se confirma íntegramente la citada resolución.

TERCERO.-

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.