Sentencia Civil Nº 330/2013, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 295/2013 de 10 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 295/2013

Autos: procedimiento ordinario nº: 624/2012

Juzgado Primera Instancia 3 Blanes

SENTENCIA Nº 330/2013

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Don Fernando Ferrero Hidalgo

Doña Núria Lefort Ruiz de Aguiar

En Girona, diez de septiembre de dos mil trece

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 295/2013, en el que ha sido parte apelante D. Horacio y DÑA. Esperanza , representada esta por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, y dirigida por la Letrada DÑA. ROCIO DELGADO SALAS; y como parte apelada C.P. DIRECCION000 , C/ DIRECCION001 NUM. NUM000 DE TOSSA DE MAR , representada por la Procuradora DÑA. FRANCINA PASCUAL SALA, y dirigida por el Letrado D. SANTIAGO SOLER COLOME.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado Primera Instancia 3 Blanes, en los autos nº 624/2012, seguidos a instancias de C. DIRECCION000 , DIRECCION001 NUM. NUM000 DE TOSSA DE MAR, representada por la Procuradora DÑA. FRANCINA PASCUAL SALA y bajo la dirección del Letrado D. SANTIAGO SOLER COLOME, contra D. Jose Miguel y DOÑA Esperanza , representados por la Procuradora DÑA. MARIA DOLORS SOLER RIERA, bajo la dirección de la Letrada DÑA. ROCIO DELGADO SALAS, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: ' FALLO: Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 sita en la localidad de Tossa de Mar frente a D. Horacio y a Dña. Esperanza y en consecuencia, condeno a los demandados a abonar solidariamente a la actora la suma de NUEVE MIL SETECIENTOS NOVENTA EUROS Y OCHENTA Y DOS CÉNTIMOS (9.790,82 EUROS), más los intereses legales devengados por dicha suma desde el momento de interposición de la demanda que dio lugar a estos autos.

Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.'.

SEGUNDO.-La relacionada sentencia de fecha 12 de marzo de 2013 , se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez.

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no se oponga a lo que a continuación se expone.

PRIMERO.-La Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ' sita en Tossa de Mar, dedujo demanda de proceso monitorio, en reclamación de cantidad, frente a los copropietarios Horacio y Dª Esperanza , propietarios del Local 2 B, y estos opusieron la excepción de pago de la cuota comunitaria reclamada para los locales sitos por debajo del primer piso, con fundamento en el Título constitutivo y la propia escritura de compraventa.

La Comunidad actora replicó dicho motivo de oposición al pago, esgrimiendo que, el meritado titulo constitutivo, eximia del pago a los locales sitos en planta calle, respectos de aquellas cuotas de mera conservación o mantenimiento del edificio

La Sentencia que se impugna desestimó en su integridad el motivo de oposición y condena a los demandados al pago de la suma reclamada, frente a lo cual, se alzan estos, sosteniendo la misma base argumental de oposición inicial, esto es, no deben de hacer frente al pago de la suma reclamada por haber realizado la Comunidad obras de mera conservación o mantenimiento de la fachada del edificio, lo que instrumentan replicando los argumentos de la sentencia y reiterando el carácter no obligatorio del pago reclamado.

En segunda instancia se llevó a cabo pericial de la aparejadora Dª Beatriz , que no pudo intervenir en la primera instancia por motivos ajenos a su voluntad. Esta perito fue la que analizó la fachada y efectuó los trabajos ejecutados en la misma.

SEGUNDO.-Constituye el objeto del presente recurso, determinar, si las obras ejecutadas en su fachada por la comunidad demandante respondieron al mero capricho y lo fueron puramente de tipo ornamental y de carácter no necesario, o por el contrario, se precisaba de las mismas para la vida futura e incluso seguridad del edificio y, en tal trance, reviste de indudable transcendencia las pericias que se practicaron en ambas instancias.

Examinado el material probatorio analizado en la sentencia y visto el resultado de la pericial rendida en esta alzada, se concluye en la desestimación del recurso.

En efecto, el recurso hace especial énfasis en la pericial practicada a su instancia en la persona del arquitecto D. Eduardo el cual sostuvo que las obras ejecutadas por la comunidad eran de reforma, no de rehabilitación y sí de mejora (minuto 1.00,58 en adelante). Pues bien, dicho perito reconoció que había visitado el edificio en una ocasión, durante un espacio de una hora y cuando la obra estaba acabada, cierto es que manifestó haber visitado el edificio en diciembre de 2011, cuando colaboraba con la arquitecta que efectuó el proyecto de obras a realizar y ejecutó el mismo (minuto 53.21 y ss). Dijo dicha perito que la obra se materializó en cinco partes y que visitó la obra cuando se ejecutaba la fase tres, que subió por los andamios y que comentó cuatro detalles técnicos (minuto 13.20 y ss).

Frente a dicho parecer técnico, la perito que elaboró el proyecto y lo ejecutó, expuso en esta alzada, con claridad meridiana y contundencia encomiable, que las obras eran necesarias desde todos los puntos de vista, y que la seguridad de los balcones y de las personas estaban en serio riesgo. Reconoció y debatió ampliamente con la parte apelada el reportaje fotográfico que obra en las actuaciones y realmente del mismo, se puede observar el lamentable estado en que se hallaba la fachada y la urgencia de las obras (folio 144). La meritada perito mantuvo que el edificio presentaba serias patologías constructivas, lo que exigía de una actuación rápida y no meramente puntual o por capricho de la comunidad.

El resultado de la reparación queda evidenciado en el reportaje fotográfico debatido en la alzada y no hay duda de que, el actual estado del edificio acaba beneficiando al valor de los locales comerciales existentes en el edificio, como acontece con los demandados apelados.

La obligación de conservación, rehabilitación y mantenimiento de los edificios, no es un capricho de las comunidades sino una obligación legal (Ley de ordenación de la edificación, el Código Técnico de la edificación, la Ley del suelo y la Legislación sobre de Propiedad Horizontal,).

Se debe partir en el análisis del marco legal del que parte la reforma de los arts. 10 y 17 LPH ; esto es, del deber de conservación y rehabilitación obligatoria de inmuebles que compete a comuneros y comunidades. No obstante, este deber queda fijado con los límites que se fijan en el apartado 2º del texto, incluyendo la posibilidad de que la Administración pueda financiar las obras y/o ayudar a costearlas.

Mas concretamente, y en Cataluña, el art. 553.38 CCC establece, en su apartado 2ª que ' Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan o benefician a todo el edificio son comunitarias...' y en el apartado 3º se dice ' La comunidad debe efectuar las obras necesarias para la conservación integral del inmueble y de sus servicios, de modo que cumplan las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanquidad y seguridad necesarias'.

Es sabido que, la exoneración de gastos comunes en comunidades de propietarios requiere que esté establecida en el Título Constitutivo, en los Estatutos o bien por acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios (entre otras, STS 29-05-2009 que declara doctrina jurisprudencial).y a falta de expresa excepción, que es de interpretación restrictiva por su propia naturaleza, no cabe exoneración de la contribución a los gastos comunes.

TERCERO.-Los demandados y ahora recurrentes, han venido fundamentando su negativa al pago, en una pretendida exención del Título constitutivo y en el supuesto carácter de mejora de las obras ejecutadas. Ese fue el motivo de oposición al proceso monitorio inicial y por ello, eran los demandados quien corrían con la carga probatoria de dicho argumento de oposición. Tienen reconocido, los ahora recurrentes, que nunca se opusieron a la ejecución de las obras por tener el convencimiento de que a ellos no les afectaba (final del hecho quinto de la contestación). Los documentos º 3, 4, 7 y 10 de la demanda, recogen sendas cartas certificadas de la administración de la finca recordando el pago de la cuota correspondiente. Dicho de otro modo, los demandados eran perfectos conocedores de la deuda, de su importe y de su origen, sin que en ningún momento impugnaran dichos extremos, (minuto 13. 18 y ss de la grabación).

De otro lado, en las certificaciones de las actas de la comunidad aportadas al proceso se aludía la necesidad de ejecutar obras de rehabilitación de la fachada y su correspondiente presupuesto. En la reunión extraordinaria de 19/2/2011 a la que asistió el codemandado Sr. Horacio , quedó definitivamente fijado, sin oposición por su parte el presupuesto de la obra, la participación de su local y el importe de 9.777,62€. La testifical de la administradora adveró dichos extremos.

De lo anterior se infiere una conclusión, esto es, si en las sucesivas Juntas se aprobaban obras y cuotas que los demandados entendían que iban en contra del Título constitutivo, pudieron impugnar los sucesivos acuerdos en tiempo y forma y al no hacerlos, dichos acuerdos, además de ser ejecutivos provisionalmente, vinculaban a todos los copropietarios no disidentes.

Cualquier exoneración a la obligación de todos los copropietarios, constituidos en régimen de propiedad horizontal, de contribuir a los gastos derivados de los elementos comunes, como acontece en el caso presente con la fachada del edificio, ha de ser interpretada restrictivamente, por lo que debe de ser desestimado y con ello, confirmada la demanda rectora del mismo.

CUARTO.-Las costas del recurso deben correr a cargo de los recurrentes dada la desestimación del mismo.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Horacio y Dª Esperanza , y, en su virtud, CONFIRMAMOSen su integridad la Sentencia de fecha 12/03/2013 dictada por el Juzgado nº 3 de Blanes en autos 624/12, con imposición de costas a los recurrentes.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.