Sentencia Civil Nº 331/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 355/2012 de 20 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 355/12

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1084/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A N ú m. 331/2013

Ilmos. Sres.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinte de junio de dos mol trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 1084/09, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Arenys de Mar, a instancia de Doña Encarna , representada por la Procurador Doña Esther Portulas Comalat y asistida por el Letrado Don Joan Balcells Sesplugues, contra la mercantil PROMOCIONS GARANGOU, S.L., representada por la Procurador Doña María Blanca Quintana Riera y asistida por el Letrado Don Xavier López-Giralt G., quien formuló reconvención contra la actora principal; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y actora reconvencional contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de agosto de 2011, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda deducida por Encarna contra PROMOCIONS GARANGOU, S.L. y, en consecuencia, CONDENO a la sociedad demandada a abonar a la demandante la suma de SIETE MIL SETECIENTOS TRENTA Y UN EUROS CON TRENTA Y UN CÉNTIMOS (7731,31 euros), más los intereses legales, condenándole asimismo al pago de las costas procesales.

ESTIMO PARCIALMENTE la demanda reconvencional deducida por PROMOCIONS GARANGOU, S.L. contra Encarna y, en consecuencia, declaro que la suma de MIL QUINIENTOS DOS EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (1502,53 euros) es compensable con la cantidad reclamada por la parte demandante; sin imposición de costas en la demanda reconvencional'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada y actora reconvencional mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 13 de junio de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Magistrado AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.-La actora alega que el día 10 de julio de 1995 suscribió con Doña María Teresa Garangou Torrent, en representación de 'Promocions Garangou Giralt, S.L.', un contrato de arrendamiento relativo al local de su propiedad, sito en la calle Carme, nº 40, bajos A, de Malgrat de Mar, por una duración de 15 años, y que con fecha 12 de marzo de 1998 suscribieron otro documento en virtud del cual a partir de aquel momento la arrendataria sería 'Promocions Garangou, S.L.'.

Indica que la renta actual asciende a 1.217,83 euros mensuales y la arrendataria adeuda los recibos desde el mes de marzo hasta el mes de julio de 2009, así como la Tasa Municipal de Basuras y Cloacas, por importe de 239,96 euros, y el IBI correspondiente a los meses de enero a julio de 2009, por importe de 184,37 euros, cuya suma asciende a 6.513,48 euros.

Que por conducto notarial se le remitió una carta de fecha 31 de julio de 2009, en relación a la resolución del contrato de arrendamiento del local litigioso, indicándole que, al no haber aceptado las llaves, la requerían a fin de que acudiera el día 5 de agosto a la Notaría para su entrega.

Que la demandada resolvió anticipadamente el contrato y, conforme al pacto décimo segundo del mismo, viene obligada a satisfacer el importe de una mensualidad de la renta vigente, 1.217,83 euros, en concepto de indemnización.

Solicita que se condene a la demandada al pago de la suma de 7.731,31 euros por los conceptos señalados, más los intereses legales desde su vencimiento, y las costas.

SEGUNDO.-La parte demandada reconoce el contrato de arrendamiento que la unía a la actora, el importe de la renta por 1.217,83 euros y la falta de pago de las correspondientes a los meses de abril a julio de 2009, sin embargo, alega que no se acredita el importe de la Tasa municipal de basuras y cloacas que se incluye en el recibo del mes de junio, por importe de 239,96 euros, y que debe detraerse, así como, en cuanto al IBI, que debe incluirse únicamente el prorrateo por siete meses, es decir, 184,37 euros.

Afirma que la resolución contractual se había informado por escrito al Letrado de la actora el 7 de abril de 2009, y en varias ocasiones verbalmente a la propia arrendadora y a su hija, por lo que, no puede aplicarse la cláusula penal por importe de 1.217,83 euros.

Que debe detraerse el importe de la fianza entregada en su día, por 1.502,53 euros, que, al haber transcurrido un mes desde la entrega de llaves, genera el interés legal.

Manifiesta que durante la relación contractual la actora incurrió en diversos incumplimientos, concretando que con motivo de las obras realizadas en el edificio por la actora en 1999, sufrió diversos daños que le comunicó mediante burofax entregado el 30 de diciembre de 2000, sin que le fueran reparados los desperfectos causados, ni se le devolviera el rótulo que tenía colocado en la fachada. Valora el perjuicio por los daños en los rótulos horizontales y la falta del rótulo vertical en 1.045,76 euros. Y señala que por las reparaciones que asumió aunque correspondían a la arrendadora, además de los gastos que le supusieron al menos dos episodios de embozos, cuyas facturas por importe de 187,34 euros y 153,12 euros aporta, debe detraerse de la reclamación que hace la actora el importe correspondiente a tres meses de renta, es decir 3.653,49 euros.

Concluye que, al ser superior el total de los conceptos a detraer, cuya suma asciende a 8.316 euros, más los intereses legales, de la cantidad reclamada en la demanda, ésta debe desestimarse.

Y, en la reconvención que articula, reclama la devolución del importe de la fianza de 1.502,53 euros, que devenga el interés legal desde el mes siguiente a la entrega de llaves, y por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual de la arrendadora, ya descritos en la contestación a la demanda principal, la cantidad de 5.039,71 euros (3.653,49 euros, más 1.045,76 euros, más 187,34 euros, más 153,12 euros). Solicita que se condene a la arrendadora al pago de la cantidad total de 6.542,24 euros.

La demandada reconvencional niega los hechos de la reconvención. Manifiesta que no ha devuelto la fianza porque la arrendataria la autorizó a hacer suyo el importe de la misma para compensar los meses de alquiler pendientes, según documento de fecha 20 de julio de 2009, por lo que, no adeuda la cantidad de 1.502,53 euros ni se ha devengado el interés legal.

TERCERO.-La Juzgadora de instancia considera que ha quedado probada la falta de pago por la arrendataria de las rentas desde el mes de marzo hasta el mes de julio de 2009, pero no así los daños y perjuicios que la actora reconvencional atribuye a un incumplimiento contractual de la arrendadora; que la comunicación fehaciente de la resolución contractual, según se pactó en la cláusula décimo segunda del contrato, se efectuó el 31 de julio de 2009, por lo que no se cumplió el preaviso y debe aplicarse la cláusula penal pactada por las partes; que al estar en poder de la arrendadora la cantidad entregada en concepto de fianza, debe compensarse de la suma reclamada en la demanda principal; sin que se hayan especificado ni probado los hechos en que fundamente la arrendataria su reclamación de indemnización en concepto de daños y perjuicio y de daños morales, por lo que, esta pretensión de la reconvención no puede prosperar.

En consecuencia, estima íntegramente la demanda principal y condena a la arrendataria demandada al pago de 7.731,31 euros, más los intereses legales y las costas. Y estima parcialmente la reconvención, declarando que la suma de 1.502,53 euros es compensable con la anterior, sin hacer especial imposición de costas.

CUARTO.-La mercantil demandada y actora reconviniente se alza frente a la sentencia dictada y alega, en síntesis, incongruencia omisiva, falta de motivación e incongruencia extrapetitum, y errónea valoración de la prueba, reiterando los argumentos expuestos en sus escritos de contestación a la demanda y de reconvención, y detallando sus discrepancias sobre la valoración de la prueba practicada en la causa.

Procede, para mayor claridad y concisión, analizar y resolver conjuntamente las alegaciones efectuadas en los tres motivos del recurso, al estar directamente interrelacionados.

Es cierto que la arrendataria reconoció adeudar las rentas de los meses de marzo a julio de 2009, pero indicó que debía detraerse el importe de la Tasa de Basuras al no haberse acreditado su importe.

En efecto, no ha probado la actora el importe satisfecho en tal concepto, correspondiéndole la carga de la prueba, por lo que, debe acogerse la oposición de la arrendataria y deducir del importe de la renta del mes de junio de 2009 la cantidad de 239,96 euros.

En cuanto a los hechos en que basa la arrendataria el incumplimiento contractual de la arrendadora, reclamando indemnización por los daños y perjuicios que le ocasionaron, debe señalarse en primer lugar que, si bien la reconvenida se limitó a negar de forma genérica los hechos alegados en la reconvención y que no fueran reconocidos en la contestación, ello es suficiente para no desvirtuar la carga de la prueba, que corresponde a quien los alega.

Como documento nº 2 aporta la reconviniente una carta remitida mediante burofax a la propietaria, entregado a su hija el día 29 de diciembre de 2000, y que se refiere a la colocación del rótulo vertical que había sido retirado de la fachada, y a los desperfectos en el local e instalaciones sufridos como consecuencia de las obras realizadas en el inmueble.

Al respecto, manifestó la actora en el interrogatorio que no tenía noticia de que dentro del local arrendado aparecieran daños, y que el rótulo vertical lo quitó la empresa que hacía las obras porque donde estaba colocado tenían que hacer chaflán y se había avisado a la Sra. Emma para que lo quitara, a lo cual se negó, y el día que los paletas tuvieron que cortar lo quitaron y cree que se lo devolvieron a la arrendataria.

El tenor del punto 1) del mencionado burofax abona la declaración de la Sra. Encarna , ya que no se la requiere para que coloque el rótulo, sino para que indique un día y hora concretos con el fin de que 'Promocions Emma , S.L.' pueda volver a instalar el rótulo vertical luminoso, y aunque se menciona que fue la Sra. Encarna quien lo retiró no se desprende del texto que esté en poder de la misma.

Ello, unido a que no consta de forma suficiente el valor de los desperfectos que pudieron sufrir los restantes rótulos como consecuencia de las obras, no puede acogerse la reclamación de la cantidad de 1.045,76 euros por este concepto.

QUINTO.-Asimismo, aporta la reconviniente una factura por trabajos de lampistería realizados en la oficina, por 690,20 euros, correspondiente al cambio del aparato de aire acondicionado de la fachada, que fue ratificada por el testigo Don Cipriano , quien manifestó que tuvo que sustituir dicho aparato por otro porque no se ponía en marcha. Indicó que sabe que estaban haciendo obras en el edificio pero desconoce si el aparato dejó de funcionar como consecuencia de las mismas, lo cual, unido a que la factura es de septiembre de 2002, cuando ya habían transcurrido dos años desde las obras en el edificio, impide acoger dicho importe.

Por el contrario, ha quedado acreditado que se produjeron dos embozos en el bajante comunitario de la finca que ocasionaron inundaciones de aguas fecales en el local arrendado y motivaron que la arrendataria debiera contratar los servicios de una empresa de limpieza de alcantarillados para que procediera al desembozo, por cuyos trabajos emitió las facturas aportadas como documentos nº 5 y 6, que ascienden a las cantidades de 187,34 euros y 153,12 euros. Explicó el testigo Don Cipriano que se embozaban las tuberías, que en el local había un pozo de agua sanitaria que alimentaba el baño y que tenía filtraciones, de forma que cuando había problemas de embozo había inundación y se metía el agua en este pozo, produciéndose malos olores que duraban hasta que el agua que se había metido en el pozo se gastaba.

La actora admitió en el interrogatorio que conocía los episodios de embozos y manifestó que pensó que si la arrendataria tenía un problema de aguas fecales era ella que lo tenía que solucionar. Que no llamó a nadie, insistiendo en que si tenía problemas en su water era problema de ella, y que fue ella quien llamó y lo solucionó.

Ahora bien, la actora es propietaria de todo el edificio, por lo que le corresponde el mantenimiento y la reparación de los elementos comunes, así como la responsabilidad por los daños que de los mismos puedan derivarse. Por tanto, habiendo quedado probado que tales inundaciones se produjeron por embozos del bajante del inmueble, la reclamación del importe de dichas facturas debe estimarse.

Es evidente, que dichas inundaciones provocaron importantes molestias y que se alargaban en el tiempo como consecuencia de que las aguas fecales entraban en el pozo existente, el cual, además, tenía filtraciones y hubiera debido anularse según había indicado el Sr. Cipriano .

Tales molestias justifican a criterio de este tribunal indemnizar a la demandada en el importe de dos meses de renta (2.435,66 euros), en lugar de los tres reclamados, incluyéndose en dicha cantidad los conceptos relativos a humedades, desperfectos en placas de yeso del techo, fluorescentes rotos, desmontados o fundidos, ya que no ha quedado acreditado a cuánto podía ascender su reparación, ni que proceda mayor importe.

SEXTO.-En cuanto al preaviso de la resolución, señala el Pacto Décimo Segundo del contrato que unía a las partes que 'Para dar por terminado este contrato antes del plazo estipulado, la entidad arrendataria deberá avisar de forma fehaciente de la propietaria, con tres meses de antelación.'

Dicha cláusula, en rigor, se refiere a 'avisar' de forma fehaciente, término que puede diferir del de notificación fehaciente, que, según se indica en la STS de 9 de junio de 2000 , 'introduce un factor de contextura más o menos formalizado, mientras que el acto de comunicación puede referirse a todo vehículo de intercomunicación de las partes, de tal forma que, cualquiera que sea su forma o modalidad, lo importante es que, la voluntad de uno de ellos llegue a conocimiento de la otra parte para que pueda actuar en consecuencia...... Es llano, pues, como se ha dicho, que la fehaciencia en relación con la comunicación no supone, sino utilizar cualquier procedimiento de intercomunicación entre los interesados para que uno de ellos conozca la voluntad por parte del otro...'.

Así, debe admitirse que el aviso de forma fehaciente que prevé el repetido Pacto no resulta excluyente de la notificación verbal, pero ello siempre que tal comunicación se pruebe por la arrendataria.

En el supuesto que nos ocupa, la arrendataria aseguró en el interrogatorio practicado en el acto del juicio que en marzo de 2009, al decidir la empresa que no podía seguir, avisaron a la propietaria, que vivía encima, que dejaban el alquiler. La actora no negó al ser interrogada que cuando se iniciaron los impagos de la renta ya le dijeran que tenían intención de dejar el local, sino que manifestó no recordarlo. La testigo Sra. María Cristina , empleada de la demandada, declaró que se dio aviso a la propietaria de que se dejaba el local y que la Sra. Encarna acudió una o dos veces al local y habló con el contable, pudiendo escuchar como el contable y Doña. Emma hablaron con la propietaria de que dejaban el local. En el e-mail de fecha 7 de abril de 2009, remitido por el Letrado de la arrendataria, Sr. Oscar ., al Letrado de la actora, Sr. Victoriano , se hace referencia a que la arrendataria ha comunicado a la propiedad su intención de dejar el local ya que no puede garantizar seguir pagando la renta.

Considera la Sala que dichas pruebas tienen la fuerza suficiente como para acreditar que existió el preaviso, y procede desestimar la indemnización de 1.217,83 euros correspondiente a una mensualidad de renta reclamada en tal concepto por la actora principal.

SÉPTIMO.-Lo anterior lleva a la conclusión de que procede estimar parcialmente la demanda principal, condenando a la mercantil demandada a abonar a la actora la cantidad de 6.273,52 euros (6.089,15 euros, más 184,37 euros), más los intereses legales, y estimar también en parte la reconvención, condenando a la demandada reconvencional a abonar a la mercantil reconviniente la cantidad de 4.278,65 euros (1.502,53 euros, más 187,34 euros, más 153,12 euros, más 2.435,66 euros), más los intereses legales, sin hacer especial imposición de las costas, conforme dispone el artículo 394 LEC .

La estimación del recurso conlleva que tampoco proceda en esta alzada hacer especial imposición de las costas ocasionadas, en virtud de lo establecido en el artículo 398.2 LEC .

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil PROMOCIONS GARANGOU, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Arenys de Mar en los autos de Juicio Ordinario nº 1084/09 de fecha 22 de agosto de 2011, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar, estimando en parte la demanda deducida por Doña Encarna contra la mercantil PROMOCIONS GARANGOU, S.L., condenamos a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 6.273,52 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial.

Y, estimando en parte la reconvención formulada por PROMOCIONS GARANGOU, S.L. contra Doña Encarna , condenamos a la demandada a abonar a la mercantil reconviniente la cantidad de 4.278,65 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial.

Todo ello sin hacer especial imposición de las costas ocasionadas en ambas instancias.

Se decreta la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, conforme disponen los artículos 468 , 477.2.3º y siguientes , y Disposición Final 16 LEC , que se interpondrá ante este tribunal en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación, siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.