Sentencia Civil Nº 332/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 367/2011 de 05 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00332/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 367/11

JUICIO ORDINARIO Nº 62/09

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 1 DE SAN JAVIER

SENTENCIA NUM. 332/11

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. Fernando Fernández Espinar López

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 5 de diciembre de 2011.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 62/09 -Rollo nº 367/11 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de San Javier, entre las partes: como actor D. Cesar y Dª María Cristina , representado por el/la Procurador/a Dª Teresa Fontcuberta Hidalgo y dirigido por el Letrado D. José Luis Muñoz Ruiz, y como demandado Peinsa 97 SL, representado por el/la Procurador/a Dª Rosa N. Martínez Martínez y dirigido por el Letrado Dª Irene Visedo López . En esta alzada actúa como apelante Peinsa 97 SL y como apelado D. Cesar y Dª María Cristina . Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero : Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Javier en los referidos autos, tramitados con el nº 62/09, se dictó sentencia con fecha 21 de enero de 2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " 1.- Estimar la demanda formulada por la representación procesal de D. Cesar y Dª María Cristina frente a la mercantil Peinsa 97 SL y en consecuencia: 1.- Declarar resuelto el contrato privado de compraventa concertado entre las partes el día 3 de mayo de 2005. 2.- Condenar a la parte demandada a devolver a la parte actora la cantidad de treinta y cinco mil doscientos treinta euros (de 35.230 euros), cantidad que devengará el interés legal del dinero. 3.- Condenar a la parte demandada al pago de las costas causadas".

Segundo : Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por Peinsa 97 SL que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a D. Cesar y Dª María Cristina , emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 367/11, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 5n de diciembre de 2011 su votación y fallo.

Tercero : En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero : Se interpone recurso de apelación por la parte demandada contra la sentencia totalmente estimatoria de la demanda y por la que se declara la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes y la devolución de las cantidades entregada a cuenta por los compradores. Se denuncia en primer lugar la existencia de error en la valoración de la prueba, pues la ratio decidendi de la sentencia radica en el hecho de que la vivienda nº 28 de la fase 4ª, objeto del contrato privado, no estaba terminada cuando lo cierto es que se ha acreditado por los documentos aportados la terminación de la misma con fecha 1 de octubre de 2008 y la existencia de licencia de primera ocupación de dicha vivienda, negando que exista contradicción alguna entre los documentos 9 y 15 de la contestación. Partiendo de la efectiva terminación de la vivienda objeto de compraventa entiende que la sentencia incurre en un error en la aplicación de la ley, pues no hubo retraso alguno que justifique la resolución declarada. En tal sentido destaca que se suscribieron cuatro anexos al contrato por lo que se prorrogó el plazo de entrega hasta el 25 de junio de 2008, por lo que el retraso imputable únicamente es de unos tres meses. Niega que el plazo sea un elemento esencial en el contrato de compraventa, así como que se hayan frustrado las legítimas expectativas de la parte compradora al no existir prueba alguna sobre este extremo y al haberse ejecutado la obra existe un evidente cumplimiento de la finalidad del contrato y éste puede ser cumplido, sin que el apelante haya desarrollado una actitud pasiva o renuente al cumplimiento de la obligación. En definitiva entiende que el retraso carece de virtualidad resolutoria y debe ser conservado.

La parte apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada, pues la existencia de un importante retraso es algo patente y evidente, pues la licencia de primera ocupación se concedió en diciembre de 2010, por lo que en el mejor de los casos para la apelante hubo un retraso de más de dos años para que la vivienda estuviese en condiciones de poder ser entregada, negando además que esté incluida la vivienda nº 28 entre aquellas a las que se concede dicha licencia de primera ocupación. En todo caso recuerda que el plazo de entrega de la obra fue libremente fijado por parte de la promotora y los problemas de índole administrativo o con la constructora que pudo tener aquella no puede afectar al comprador en ningún caso. Finalmente recuerda la doctrina de esta misma sección en casos semejantes al presente.

Segundo : Lo primero que es preciso señalar es que tiene razón el apelante cuando señala la existencia de algunos errores en la valoración de la prueba que se contienen en la sentencia apelada. En tal sentido, dentro del relato de hechos probados que se contiene en el fundamento de derecho segundo, que esta Sala hace suyo por ser correcto y ajustado a la prueba documental aportada por ambas partes con las modificaciones que ahora se señalaran, existen dos imprecisiones que deben ser corregidas.

La primera en el punto 4, en su último párrafo, pues el retraso en el pago derivado de la firma de los cuatro anexos va desde el 3 de marzo de 2006 (fecha inicial el último pago que consta en el contrato de compraventa, documento nº 1 de la demanda) hasta el 25 de junio de 2008 (documento nº 8 de la demanda), lo que supone un total de 25 meses de retraso en el pago y no 22 como se señala en la sentencia apelada; es evidente que no puede tomarse como fecha del retraso en el pago la del propio anexo, sino el momento final que se concede a las partes para el abono del resto del precio aplazado.

La segunda radica en el punto 6 cuando señala que entre las viviendas descritas en la certificación del Ayuntamiento de Pulpí a las que se concede licencia de primera ocupación no se encuentra la nº 28, error que igualmente se repite en el fundamento de derecho tercero; basta examinar el documento aportado en el acto del juicio por la defensa de Peinsa 97 (folios 198 y 199) para apreciar que en el segundo folio de dicha certificación del Ayuntamiento de Pulpí se incluye dentro de las cuarenta y cuatro viviendas a las que se concede licencia de primera ocupación, correspondientes todas ellas a la parcela NUM000 (fase I) del Plan Parcial del Sector S-Rtu-5, se incluye la número 28, a la que se asigna una dirección postal en C/ DIRECCION000 nº NUM001 , puerta NUM002 , lo que coincide además con el plano de situación unido al contrato de compraventa en el que las fincas NUM003 a NUM004 dan a una calle y las viviendas numeradas del NUM005 al NUM006 dan a otra calle diferente. Por tanto es preciso afirmar que el Ayuntamiento de Pulpí concedió licencia de primera ocupación a la vivienda objeto del contrato de compraventa entre las partes con fecha 28 de diciembre de 2010.

Fuera del relato de hechos probados existe una tercera incorrección en la valoración de la prueba, concretamente en el fundamento de derecho tercero en su penúltimo párrafo, cuando hace referencia a la confusión entre los documentos 9 y 15 de la contestación en relación con la terminación de las obras en octubre de 2009, error que deriva en este caso de la propia contestación (ver folio 67 de las actuaciones, pagina 5 de la contestación). Es evidente para esta Sala, tal como razonadamente se explica en el recurso, que no existe contradicción alguna entre ambos documentos. El documento nº 9 de la contestación es una certificación que realiza el Arquitecto Director de las obras sobre la totalidad de la fase 4 del proyecto que se compone de 98 viviendas en total en la que certifica el nivel de ejecución de las obras de toda esta fase a 15 de diciembre de 2009, y en concreto certifica que en relación a los bloques NUM003 , NUM007 y NUM008 , viviendas de la NUM003 a la NUM006 (por tanto donde se incluye la vivienda objeto del contrato) a dicha fecha ya se ha ejecutado el 100 % del total de las obras del proyecto, pero sin que ello signifique en modo alguno que la fecha de terminación de estas obras sea la de la certificación, sino que para determinar este extremo es preciso acudir a la certificación final de obras de esta primera subfase de la fase 4ª del complejo, y ello nos lleva a acudir al documento nº 15 de la contestación, en el que por el Arquitecto Director se certifica que las obras de esta 1ª fase estaban acabadas con fecha 1 de octubre de 2008. Por tanto no hay contradicción alguna, pues ambas certificaciones son correctas pues si las obras ya estaban acabadas el 1 de octubre de 2008 es lógico que se certifique al 15 de diciembre de 2009 que las mismas ya estaban ejecutadas al 100 %, pero en todo caso se insiste el documento básico para determinar la terminación física de las obras de las viviendas es el documento nº 15 de la contestación, por lo que hay que incluir en el relato de hechos probados que la vivienda nº 28 objeto del contrato estaba físicamente terminada con fecha 1 de octubre de 2008, aunque la licencia de primera ocupación se obtuviese con fecha 28 de diciembre de 2010.

Tercero : Solventados los errores de apreciación de las pruebas señalados en el fundamento de derecho anterior, es evidente que los mismos carecen de trascendencia para modificar el fallo de la resolución apelada, pues concurre causa de resolución contractual. Los argumentos de la apelante no son asumibles por este tribunal, pues parten de dar como probado un hecho que en modo alguno se puede considerar probado ni de forma expresa ni de forma tácita. En tal sentido la apelante da por sentado que la fecha de entrega de la vivienda se retrasó por acuerdo entre las partes hasta el 25 de junio de 2008, fecha del último aplazamiento del pago que se contiene en el cuarto anexo al contrato que se aporta como documento nº 8 de la demanda, por lo que al estar terminadas físicamente las obras en octubre de 2008 (documento nº 15 de la contestación) sólo estaríamos en presencia de un simple retraso de tres meses que carecería de eficacia resolutoria. Sin embargo ello no es así.

En primer lugar porque la fecha de entrega pactada en el contrato en su estipulación 3ª era en el mes de abril de 2006, sin que dicha fecha haya sido alterada convencionalmente por las partes, lo que implica que a la terminación física de las obras estaríamos hablando de un retraso de 28 meses (de mayo de 2006 a octubre de 2008), plazo injustificadamente excesivo para entender que carece de eficacia resolutoria. La apelante justifica la prórroga del plazo de entrega por la firma de los cuatro anexos al contrato aportados como documentos 5 a 8 de la demanda). Sobre la ineficacia de estos anexos ya ha tenido ocasión de pronunciarse este tribunal en un supuesto prácticamente idéntico al presente en el que igualmente se firmaron anexos para la prórroga del plazo de pago de las cantidades aplazadas por el comprador y a los que negó esta Sala eficacia para entender tácitamente prorrogada la fecha de entrega. Decíamos en la sentencia de fecha 17 de junio de 2010 (rollo nº 207/10 ) a este respecto en el fundamento de derecho tercero que " Partiendo de los hechos anteriores, que son sustancialmente los mismos de los que parte la sentencia apelada, esta Sala no comparte la interpretación que la misma da a los documentos 9 a 11 de la demanda, en el sentido de considerar que los mismos suponían una prórroga tácita de la fecha de entrega de la vivienda y que dicha prórroga fue aceptada tácitamente por parte de los compradores, por lo que resolver el contrato supondría ir contra sus propios actos. La sentencia apelada no tiene en cuenta el artículo 1256 del Código Civil en virtud del cual la validez y cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de una de las partes contratantes, y ello es lo que parece pretender la promotora apelada con su actuación. Ambas partes firmaron un contrato sobre un objeto cierto y en el que se delimitaron claramente las obligaciones asumidas por cada uno de ellos, el pago del precio en la forma pactada por el comprador (estipulación 2ª) y la entrega de la vivienda en octubre de 2006 (estipulación 3ª). En consecuencia ambos quedaron vinculados por la literalidad del contrato, por imperativo del artículo 1258 del Código Civil a su estricto cumplimiento en los términos pactados...Los documentos 9 a 11, en especial el nº 11 al estar firmado por los actores, no pueden suponer una aceptación tácita de una obligación asumida por el promotor y que éste pretende modificar, no sólo de forma unilateral sino también, y contra todas las reglas de la buena fe contractual, alterando un derecho de la parte compradora y modificando la obligación por él asumida de entrega de la vivienda...La literalidad de estos documentos no ofrece lugar a dudas, pues únicamente se modifica de forma expresa y así es aceptado por ambas partes que el cumplimiento del último pago se retrase, sin especificar en modo alguno el motivo de dicho retraso ni contener referencia alguna a la fecha de entrega de la vivienda. Ello implica que el contrato se nova en cuanto a la obligación de pago, por lo que se modifica parcialmente la estipulación 2ª en cuanto a la fecha y la forma de pago, pero no se altera en modo alguno ninguna de las otras estipulaciones contractuales, lo que implica que la parte vendedora seguía estando obligada a haber entregado la vivienda en octubre de 2006. Aceptar, como hace la sentencia apelada, que tal modificación de la fecha de pago del último recibo equivale a una aceptación tácita de la prórroga de la fecha de entrega, no solo es contrario al carácter consensual del contrato, sino que expresamente supone dejar el cumplimiento del contrato en manos de una de las partes, en este caso la promotora, que a su antojo y sin tener en cuenta sus propios compromisos contractuales retrasa indefinidamente el cumplimiento de su parte en el contrato cuando los compradores han cumplido de forma puntual y exacta y abonado ya una importante cantidad de dinero de la que se está beneficiando la promotora sin cumplir con sus obligaciones contractuales. Tal interpretación es contraria al artículo 1256 C.c ., como ya se ha señalado, dado que un elemento esencial del contrato de compraventa, la fecha de entrega del objeto del mismo, queda unilateralmente en manos de la parte vendedora; de hecho en los anexos del contrato de los que se derivan las "presuntas prórrogas" no se hace nunca referencia alguna a la fecha de entrega, quedando ésta absolutamente indeterminada. Ello es contrario igualmente a la buena fe que debe presidir todo contrato, por imperativo del artículo 1258 C.c ., colocando al promotor en una posición prevalente sobre el comprador sin más justificación que la propia desidia o mal cálculo de la promotora en la ejecución de las obras de la urbanización en la que se integra la vivienda adquirida. Tal interpretación es igualmente contraria al principio de autonomía de la voluntad plasmado en el artículo 1255 C.c . así como a las reglas de la novación contractual de los artículos 1203 y siguientes del Código Civil , pues en ambos casos se exige para modificar una obligación el consentimiento de ambas partes a dicha modificación, de tal manera que sí este no se da, no es válida la modificación unilateral del contrato. Finalmente es contrario al artículo 3 de la Ley 57/1968 que exige, en el ámbito de la construcción de viviendas y totalmente aplicable a las presentes actuaciones, que el comprador podrá conceder una prórroga al vendedor para la entrega, condicionándola a que se haga constar por una cláusula adicional al contrato, debidamente aceptada por ambas partes, y que en dicha cláusula se especifique expresamente el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y la entrega de la vivienda. Nada de ello es predicable de los anexos al contrato de compraventa que no cumplen en modo alguno con las exigencias del artículo 3 Ley 57/1968 ".

La directa relación de esta sentencia con el presente recurso es indudable, debiéndose aplicar igualmente la misma doctrina que se señala en la sentencia anterior de esta misma Sala, por tratarse de la interpretación de los anexos más ajustada a la legalidad y que por sí sola es suficiente para desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia apelada. .

Cuarto : En segundo lugar, y con el fin de agotar la argumentación en relación a los motivos articulados en el recurso de apelación, aunque se aceptase el carácter de prórroga tácita que pretende la parte apelante a la firma de los anexos, también existiría un evidente incumplimiento de sus obligaciones por parte de la promotora, pues la licencia de primera ocupación se consiguió el 28 de diciembre de 2010, esto es dos años y medio después de la última fecha de retraso en el pago de las cantidades aplazadas. No podemos olvidar que es imprescindible que la vendedora esté en condiciones de poder entregar la vivienda con la licencia de primera ocupación, por ser esta una exigencia legal e ineludible para poder tener todos los servicios necesarios para su habitabilidad por los compradores. Es cierto que en ocasiones la falta de esta licencia no determina la resolución contractual, bien porque ha sido aceptado por los compradores o bien porque la obtención de la misma se produce poco tiempo después de la conclusión de las obras y hay un retraso que carece de eficacia resolutoria. Pero ello no puede predicarse de un retraso de dos años y medio para obtener la citada licencia a contar desde la terminación física de las obras, pues el mismo es excesivo y afecta a las obligaciones contractuales asumidas por ambas partes. Supone un incumplimiento esencial derivado de dicho retraso en la entrega de la vivienda que puede considerarse que ha frustrado totalmente las expectativas de los compradores y justifica la resolución contractual al amparo del artículo 1.124 del Código Civil . Como se recuerda en la jurisprudencia del Tribunal Supremo la esencialidad del término no se atiene exclusivamente a la existencia de un concreto fin pretendido por el comprador, sino que se extiende igualmente a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( sentencias de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia de 10 marzo 1983 ), privando sustancialmente al comprador de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que dé razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento. Todo ello concurre en el presente caso en la actitud de la mercantil promotora y apelada. Es evidente que el cumplimiento es posible pues la obra está terminada desde octubre de 2008, pero ello ya implica un retraso de más de dos años en la terminación de las obras si se toma en consideración la fecha de entrega pactada en el contrato, y sólo puede entenderse desde la perspectiva de una evidente pasividad y un desprecio directo a las obligaciones contractualmente asumidas y libremente pactadas en un contrato redactado por la propia apelada, que fue quien en definitiva fijó el plazo de entrega.

La parte apelante, en su contestación, ha intentado justificar los motivos de dicho retraso, que centra en problemas derivados de la Junta de Compensación y la aprobación del proyecto de urbanización, así como problemas derivados de la declaración en concurso de la mercantil Obralia Sureste SL que era la constructora del complejo residencial. Los documentos aportados acreditan tales extremos, pero en modo alguno los efectos derivados de estos hechos pueden hacerse caer sobre el comprador que ninguna culpa ni intervención tuvo en los mismos. La licencia municipal de obras (documento nº 8 de la contestación) no se concede hasta el 17 de abril de 2007, esto es, un año después de la fecha fijada en el contrato para la entrega de las viviendas, por lo que la posibilidad de cumplimiento era absolutamente inviable desde el primer momento, con absoluta ocultación al comprador de las causas del retraso, pues no consta que se informase al mismo en su momento. Los documentos 5 a 8 se limitan a fijar una modificación del último plazo sin alegar motivo alguno. Llama igualmente la atención el hecho de que estando la viviendas acabadas físicamente desde octubre de 2008 no se requiriese por la promotora para otorgar escritura pública hasta el día 8 de septiembre de 2009 (documento nº 17 de la contestación) y ello a pesar de que con fecha 29 de diciembre de 2008 los compradores mostraron su voluntad de resolver el contrato (documento nº 12 de la demanda), sin que conste respuesta alguna a dicho requerimiento por la mercantil apelante en el que se explicase las causas que han producido el retraso en la terminación de las obras. Es de entender que después de tal retraso la parte compradora haya perdido el interés en la adquisición de una vivienda de la que no se sabía cuando se iba a entregar, ni sobre la cual se le informaba adecuadamente por la constructora de la evolución de la construcción e iban produciéndose retrasos reiterados y cada vez más prolongados en el tiempo. No cabe duda alguna de que no se puede obligar a la parte compradora a estar indefinidamente pendiente del cumplimiento del contrato de acuerdo con la única voluntad de la promotora vendedora. Esta pérdida de interés está absolutamente justificada en el incumplimiento previo de la vendedora que debe ser calificado sin duda alguna como grave y contrario a las reglas de la buena fe contractual. En definitiva concurre causa de resolución contractual al amparo del artículo 1124 del Código Civil y es procedente confirmar la sentencia de instancia por ser absolutamente correcta la aplicación de la legalidad vigente que lleva a cabo.

Quinto : De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Peinsa 97 SL, contra la sentencia dictada en fecha 21 de enero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Javier , en los autos de Juicio nº 62/09, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la citada resolución y todo ello con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que es firme al no caber contra la misma recurso alguno y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.