Sentencia Civil Nº 332/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 392/2011 de 27 de Junio de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a veintisiete de junio de dos mil doce;

VISTAS por la Sección 5a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 2 de Las Palmas de G.C. en los autos referenciados (Juicio Ordinario no 1278/2009) seguidos a instancia de don Severino , parte apelada-impugnante, representado en esta alzada por la Procuradora dona Silvia Marrero Aguiar y asistido por el Letrado don Carlos Rodríguez Rodríguez, contra dona Raimunda , parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora dona Manuela Rodríguez Báez y asistida por el Letrado don Ignacio Belón López-Tomasety así como contra don Anibal , parte apelante, representado por la Procuradora dona Inmaculadas García Santana y defendido por el letrado don Tomás Ruano Espino, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Manuel Martín Calvo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 2 de Las Palmas de G.C., se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: «Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por don Severino contra dion Anibal y dona Raimunda , debo condenar y condeno a la demandada al pago de 6.933,34 euros, más los intereses legales, sin expresa condena en costas.»

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 22 de octubre de 2010 , se recurrió en apelación por ambas partes demandadas, interponiéndose tras su anuncio los correspondientes recursos de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en los mismos. Tramitados los recursos en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte actora presentó escrito de oposición al recurso y de impugnación de la resolución apelada alegando lo que estimó ajustado a sus intereses del que se dio traslado a la apelante principal que manifestó cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló para discusión, votación y fallo el día 27 de junio de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con fecha 6 de junio de 2008 se concertó entre don don Severino , como arrendador y dona Raimunda y don Anibal , como arrendatarios, un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra en cuya virtud se entregaba la posesión de una determinada vivienda fijándose un plazo contractual de dieciocho meses (cláusula cuarta) estableciéndose que 'finalizada la duración pactada, el arrendatario deberá comprar el inmueble o a abandonar el mismo, sin derecho a recuperar el importe abonado'. La cláusula quinta del contrato estableció que «La renta mensual será de seiscientos Euros (600€) y dentro de los diez primeros días de cada mes. Asimismo se pacta una renta trimestral de dos mil ochocientos sesenta y seis con sesenta y siete céntimos (2.866,67€). A la finalización de este contrato la parte arrendataria deberá haber satisfecho la cantidad de veintiocho mil euros (28.000€) y en ese mismo momento se formalizará la compra venta definitiva. [] Estas cantidades, tanto las abonadas en concepto de arrendamiento, y los pagos trimestrales se descontarán del precio de venta. DOSCIENTOS OCHENTA MIL EUROS. (...)». En la cláusula séptima se estableció incluso una tabla especificando los pagos que debían efectuarse en la siguiente forma:

30 de junio de 2008

2.866,67 €

30 de marzo de 2009

2.866,67 €

30 de julio de 2008

600,00 €

30 de abril de 2009

600,00 €

30 de agosto de 2008

600,00 €

30 de mayo de 2009

600,00 €

30 de septiembre de 2008

600,00 €

30 de junio de 2009

600,00 €

30 de septiembre de 2008

2.866,67 €

30 de junio de 2009

2.866,67 €

30 de octubre de 2008

600,00 €

30 de julio de 2009

600,00 €

30 de noviembre de 2008

600,00 €

30 de agosto de 2009

600,00 €

30 de diciembre de 2008

600,00 €

30 de septiembre de 2009

600,00 €

30 de diciembre de 2008

2.866,67 €

30 de octubre de 2009

2.866,67 €

30 de enero de 2009

600,00 €

30 de octubre de 2009

600,00 €

28 de febrero de 2009

600,00 €

30 de noviembre de 2009

600,00 €

30 de marzo de 2009

600,00 €

30 de diciembre de 2009

600,00 €

28.000,00 €

En la cláusula novena se estableció que «Las partes acuerdan que en cualquier momento durante el transcurso del plazo de duración del presente contrato, DIECIOCHO MESES), el arrendatario podrá adquirir la propiedad del inmueble objeto de este arrendamiento, debiendo comunicarlo al titular del mismo, de modo fehaciente con treinta días de antelación a la formalización de la compra-venta. Se establece como fecha límite el 31 de diciembre de 20089, a manos que se pacte por escrito lo contrario. Se establece como precio de venta de la vivienda para el supuesto de ejercicio de dicha facultad por el arrendatario; el de DOSCIENTOS OCHENTA MIL EUROS (280.000 €). (...)».

Los demandados, según se expresa en la demanda, no abonaron las rentas trimestrales correspondientes a diciembre de 2008 y marzo de 2009 por lo que mediante burofax girado el 4 de mayo de 2009 el actor les requirió de pago (documento no 4 de la demanda) contestando éstos (documento no 5 de la demanda) que nada adeudaban por dicho concepto por cuanto el 28 de noviembre de 2008 comunicaron que no iban a poder comprar la vivienda y que por ese motivo no iban a seguir pagando los pagos trimestrales correspondientes a la opción de compra y que abandonarían la vivienda antes del 30 de junio de 2009. Con fecha 1 de julio de 2009 se redactó un documento de resolución anticipada de mutuo acuerdo (documento no 8; folio 43).

El actor reclama el pago de las 'rentas trimestrales' correspondientes a diciembre de 2008 y marzo y junio de 2009 así como las rentas mensuales de mayo y junio de 2009 que se dicen impagadas, lo alcanza la cantidad de nueve mil ochocientos euros con un céntimo (9.800,01 €).

El Magistrado a quo estima parcialmente la demanda condenando a los demandados al pago de las rentas mensuales así como a las rentas trimestrales de diciembre de 2008 y marzo de 2009 no dando lugar al pago de la renta trimestral de junio de 2009 razonando al efecto que 'en tal fecha ya estaba de manifiesto que los demandados abandonarían la vivienda y no ejercitarían la opción de compra'. Frente a dicha resolución se alzan todas las partes procesales; los demandados pretendiendo la íntegra desestimación de la demanda si bien únicamente atacan la sentencia en lo que se refiere únicamente a los pagos de renta trimestrales sin nada alegar respecto a las rentas mensuales por lo que el debito por dicho concepto (rentas de mayo y junio de 2009; en cuantía de 1.200,00 €) ha de quedar incólume en la presente resolución. El actor, por su parte, impugna la sentencia pretendiendo la íntegra estimación de la demanda, por tanto, que se obligue al pago de la renta trimestral de junio de 2009.

SEGUNDO.- Conviene resolver previamente el recurso interpuesto por los demandados por cuanto su eventual estimación haría inútil el recurso que en vía de impugnación.

Sostiene los demandados, dicho sea en síntesis, que no pueden tener la misma consideración los pagos trimestrales que los pagos mensuales respondiendo los primeros al contrato de opción de compra y los segundos al contrato de arrendamiento urbano por lo que al no pretender ejercitar la opción de compra no tenían obligación del pago trimestral pactado y que, 'no ha quedado acreditado que el contrato ... estuviera supeditado, respecto a los pagos trimestrales, a una notificación o manifestación fehaciente para que se le eximiera de la obligación de pago de dicha cantidad'.

Los recursos debe ser rechazados. Ciertamente cabe y así hace esta Sala considerar que las rentas mensuales efectivamente tendían a remunerar el arriendo urbano mientras que los pagos semestrales realmente eran pagos fraccionados del precio de la opción pactada. Por ello, precisamente, existe obligación del pago en las fechas pactadas contractualmente mientras el contrato se hallaba vigente y ello por cuanto dichos importes suponen la lógica contraprestación a la obligación asumida por el arrendador de mantener a favor de los arrendatarios la oferta de venta de la vivienda arrendada. Dicha obligación, derivada de la opción de compra, no puede quedar al arbitrio de una de las partes contratantes ( art. 1.256 del Código Civil en relación además con los arts. 1.091, 1.254 y 1.258 de dicho Texto) al no haberse pactado expresamente la facultad de desistimiento de la opción por parte de los optantes que les facultase a hacer inefectivo los pagos sucesivos de la prima de la opción. Por ello, resulta completamente irrelevante el razonamiento de la sentencia apelada en orden a que los demandados no manifestaron 'fehacientemente' que no podían ejercitar la opción de compra, toda vez que aunque fehacientemente lo hubieran manifestado no por ello se extinguiría su obligación pues, insistimos, no cabía desistimiento (resolución unilateral) de la opción y la obligación de pago se mantendría exigible con independencia de la voluntad o no de ejercitar por parte de los arrendatarios optantes la opción de compra.

Por ello, y enlazando con el recurso que en vía de impugnación formaliza el actor, resulta procedente entender que los demandados hasta la fecha en que de común acuerdo con el actor resolvieron el contrato (mixto de arrendamiento y opción de compra) venían obligados a satisfacer cuantas contraprestaciones habían asumido contractualmente y, entre ellas, el pago de las 'rentas trimestrales' por más que éstas tuvieran carácter de prima de opción pues, en lógica contraprestación, la parte actora tenía obligación de mantener hasta la resolución pactada su compromiso de venta derivado de la opción. Por ello, aunque 'en tal fecha [30 de junio de 2009] ya estaba de manifiesto que los demandados abandonarían la vivienda y no ejercitarían la opción de compra', según expone la sentencia apelada, como realmente había vencido el plazo de pago pactado y no estaba resuelto el contrato se hacía exigible dicho pago por más que el actor (optatario) conociera que los demandados no iban a ejercitar en el futuro su derecho de opción y que se iba a resolver el contrato.

ÚLTIMO.- Por todo lo anterior resulta procedente desestimar los recursos interpuestos por los demandados con expresa imposición de las costas causadas por sus respectivos recursos ( art. 398 LEC ) y estimar el interpuesto por el actor y, en consecuencia estimar íntegramente la demanda condenando a los demandados al pago de las costas causadas al actor en la primera instancia ( art. 394 LEC ) sin hacer especial declaración respecto a las costas de su recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Primero.- Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de dona Raimunda contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia no 2 de Las Palmas de G.C. de fecha 22 de octubre de 2010 en los autos de Juicio Ordinario no 1278/2009, condenando a dicha apelante en las costas causadas al actor apelado en virtud de dicho recurso.

Segundo.- Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Anibal contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia no 2 de Las Palmas de G.C. de fecha 22 de octubre de 2010 en los autos de Juicio Ordinario no 1278/2009, condenando a dicha apelante en las costas causadas al actor apelado en virtud de dicho recurso.

Tercero.- Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto en vía de impugnación por la representación de don Severino contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia no 2 de Las Palmas de G.C. de fecha 22 de octubre de 2010 en los autos de Juicio Ordinario no 1278/2009, revocando dicha resolución y, en su lugar estimamos íntegramente la demanda por él presentada y condenamos, conjunta y solidariamente a dona Raimunda y a don Anibal a pagar al actor la suma de nueve mil ochocientos euros con un céntimo (9.800,01 €) con sus intereses legales desde la presentación de la demanda, incrementados en dos puntos desde la presente resolución, así como al pago de las costas de la primera instancia; todo ello sin hacer en esta alzada expreso pronunciamiento sobre las costas de dicho recurso. Firme que sea esta resolución procédase a la devolución del depósito constituido.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3o LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.