Sentencia Civil Nº 332/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 456/2015 de 03 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

Rollo nº 000456/2015

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 3 3 2

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a cuatro de diciembre de dos mil quince.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de , seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 11 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado/s - apelante/s D. Alonso , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. SALVADOR FERRER GIMENEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª JORGE CASTELLO GASCO, y de otra como demandante/s - apelado/s CDAD. PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MANUEL JESUS ALVAREZ ROS y representado por el/la Procurador/a D/Dª CARLOS EDUARDO SOLSONA ESPRIU.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 11 DE VALENCIA, con fecha dieciséis de abril de dos mil quince, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: ' FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 de Valencia contra Alonso y DECLARO que la obra realizada por la parte demandada consistente en haber suprimido parte de las lamas y parte del ladrillocaravista que constituye la fachada de la comunidad actora abriendo una puerta hasta la rasante de la acera es una alteración de un elemento común del edificio que no está amparado por los Estatutos y CONDENO a la parte demandada Alonso a desahacer la obra citada realizada y devolver la fachada del edificio al estado original anterior a la citada obra; sin condena en costas '.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día once de noviembre de dos mil quince para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia que estima parcialmente la demanda interpuesta por la CP DIRECCION000 n.º NUM000 de Valencia y declara que la obra realizada por el demandado consistente en haber suprimido parte de las lamas y parte del ladrillo caravista que constituye la fachada de la comunidad, abriendo una puerta hasta la rasante de la acera, es una alteración de elementos comunes no amparada por los Estatutos, recurre el demandando que insiste en la improcedencia de la pretensión de la demandante que constituye una situación de abuso de derecho que le priva del acceso de su local a la vía pública siendo contraria al criterio jurisprudencial que exige la obligación de la comunidad de respetar el que los locales comerciales tengan acceso a la vía publica y derecho de paso a la misma, no siendo obstáculo para ello la circunstancia de haber adquirido los locales cuando los estatutos ya estaban aprobados. La CP, se opuso al recurso y defendió la tesis de la sentencia.

SEGUNDO.- La propiedad horizontal se conforma como un dominio separado sobre cada piso o local y un condominio especial sobre los elementos comunes, las facultades del propietario, tanto las que recaen de manera singular y exclusiva sobre el espacio privativo, delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, como las que lo hacen sobre los elementos comunes, están sometidas a ciertos límites, para conjugar la concesión a cada titular de las máximas posibilidades de utilización, con el ejercicio de los derechos de igual clase de los demás y el interés general, que se encarna, como dice la exposición de motivos de la Ley de 21 de julio de 1960, en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal. Esos límites, en cuanto a la facultad de realizar obras, aparecen regulados en los arts. 7 , 11 y 16-1 , de los que resulta que el propietario solo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad.

TERCERO.- Valorando de nuevo la prueba practicada en función de las pretensiones de ambas partes y decisión de la sentencia estimamos que el recurso de apelación del demandante debe ser rechazado.

Debemos partir de los siguientes datos:

1º.- En fecha 4-12-1981la Sociedad Cooperativa de Viviendas Nuestra Señora de la Fuensanta otorgó escritura pública de declaración de obra nueva en construcción y constitución en régimen de propiedad horizontal sobre la finca registral NUM001 , que incluía los Estatutos de la Comunidad. En su comienzo y en orden a la descripción del grupo inmobiliario se decía : Urbana.- Grupo Inmobiliario en construcción denominado HERMES, situado en Valencia, camino Viejo de Paterna, sin numero ,compuesto por cinco bloques de edificios denominados I, II, III, IV y V y un bloque VI de servicios, formando todo ello una unidad arquitectónica,. Ocupa la superficie del solar, o sea ocho mil cien metros cuadrados, ya que el resto de la superficie total de la parcela de tres mil novecientos noventa metros cuadrados, están destinados a las nuevas calles o viales y enganches que rodean el conjunto arquitectónico. El acceso a dicho conjunto inmobiliario se realiza a través de tres pasajes, denominados norte y sur, con accesos, tanto peatonal, como de vehículos y Este que es solo peatonal., y que coinciden respectivamente con el punto cardinal el que están orientados cada uno de ellos, respecto de la calle de la que parten, o sea el del Sur tiene la entrada por el Camino Viejo de Paterna con el que linda el conjunto por dicho rumbo y los del Norte y Este, por las calles aun sin nominar, de las que parten, respectivamente, a través de dichos pasajes se accede a un gran espacio interior o plaza, limitado por los cinco bloques de edificios que la rodean, que comprendezona descubierta de convivencia y comunicación, con jardín y paseos que se extienden incluso a zona cubierta que rodea la anterior, y desde la cual se accede a cada uno de los edificios, mediante quince zaguanes o portales, consta el grupo inmobiliario de dos plantas de sótano, planta baja a dos niveles, y siete plantas altas,cubierta la última por azotes o terraza. El sótano segundo o inferior está destinado en parte a aparcamiento de vehículos, ocupando una superficie esta de seis mil quinientos sesenta y cuatro metros, cuarenta y cinco decímetros cuadrados y en parte a cuartos trasteros cuyo espacio ocupa una superficie de mil trescientos ochenta y un metros treinta decímetros cuadrados y el resto de la superficie, hasta la total del solar destinada a vías de comunicación y accesos. El sótano primero o superior, está destinando en parte a locales comercialescon una superficie de tres mil treinta y nueve metros cuarenta y seis decímetros cuadrados, y, en parte, a aparcamientode vehículos con cuatro mil novecientos treinta y nue ve metros y noventa y seis decímetros cuadrados, estando destinado el resto de la superficie construida a vías de comunicación y accesos. La planta baja se encuentra a dos niveles: El más alto o superior, ocupado en parte, por las seis viviendas que en esta planta ocupan quinientos veintiocho metros, ochenta y siete decímetros cuadrados, dos locales comercialesque ocupan trescientos sesenta y cinco metros, treinta y cuatro decímetros cuadrados, situado todo ello en el bloque I, y el resto de la superficie, en parte cubierta, y en parte descubierta, que compone el gran espacio central o zona de convivencia, que ocupa una superficie de cuatro mil doscientos cincuenta y cuatro metros y noventa y cuatro decimetros cuadrados, y de la cual parten los quince zaguanes de acceso a los edificios, y nivel inferior de planta baja destinado en parte a locales comerciales, con una superficie de dos mil setecientos noventa y seis metros, cuatro decímetros cuadrados y en parte a aparcamientode vehículos, con dos mil ochocientos cincuenta metros, cuarenta y ocho decímetros cuadrados, y el resto de la superficie construida esta ocupado por los pasajes de acceso desde la vía publica y vías de comunicación y acceso interiores. Y siete plantas altas, destinadas a viviendas, con doscientos veinticuatro viviendas en conjunto que junto con las seis viviendas de planta baja, son doscientas treinta viviendas en total, con tres viviendas en la última planta o azotea para vigilantes, o porteros del conjunto .

A continuación se describían los correspondientes bloques. En sus art. 4º se establecía: ' Los titulares actuales y futuros del dominio de todos y de cada uno de los locales comerciales ubicados en la planta baja del inmueble o en su primer sótano gozarán de la facultad de poderlos agrupar, dividir o subdividir entre si, en sentido vertical o colateral, todas y cuantas veces lo consideren conveniente, en los más amplias términos, fijando las cuotas de participación en los elementos comunes por suma división o redistribución proporcional de las que tenían asignadas, con el limite de aprovechamiento normal como locales independientes, de tal modo que cada uno de los nuevos locales así formados tenga acceso directo desde la calle o tuviera acceso ya abierto a un elemento común de tales modificaciones, sin que, en ningún caso se altere la estructura externa del edificio ni que se disminuya la seguridad del mismo,para lo cual el titular o titulares a quienes afecten las modificaciones se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de tales unidades. De la misma forma, el propietario o propietario de los locales comerciales podrán abrir en su interior pasajes de acceso a las nuevas fincas resultantes de las operaciones de división. Dichos pasajes tendrán el carácter de elemento común de los locales a los cuales dá acceso, redistribuyéndose entre los mismos a la cuota de participación, que al pasaje corresponderá en el edificio'.

En el art. 5 se decía: ' Igualmente, los titulares actuales o futuros de locales comerciales podrán abrir huecos y puertas a las calles que rodean el total inmueble o a la vía de pasaje por donde tengan señalado su accesosin necesidad de previa autorización de los restantes copropietarios, siempre y cuando estructuralmente sean huecos para puertas a la calle o zona de acceso aunque estuvieren provisionalmente tabicados o cerrados. En ningún caso podrán abrir huecos en las fachadas recayentes de la zona interior comunal comprendida en el espacio delimitado por los distintos bloques en plantabaja, sin previa autorización de la Asamblea General o de la Junta de Copropietarios, en su caso'.

Y en el art. 27: ' Habida cuenta de que la totalidad del conjunto constructivo, aun conformado por distintos bloques, es un todo orgánico y conforma una única Comunidad, no podrán en modo alguno alterarse la conformación o configuración de las fachadas de ninguno de los bloques ni su pintura, que habrá de ser siempre la misma para la totalidad del conjunto inmobiliario'.

2º.- En fecha 22-3-1989el demandado Sr. Alonso adquirió en escritura publica de compraventa otorgada por la Cooperativa el inmueble que se describía como 'Finca numero Cinco (Registral NUM002 ). Local comercial situado a nivel de planta baja superior. Tiene una medida superficial de ciento ochenta y un metros, siete decímetros cuadrados. Se encuentra situado en el ángulo Suroeste del Conjunto, y linda, según se le mira desde el lado Sur, por frente, con el Camino Viejo de Paterna; por la derecha entrando, con la escalera y con espacios comunes; por la izquierda, con la calle sin nombre; y por fondo, con la vivienda de su misma planta. Inscrita en el Registro de la Propiedad de Valencia, número Cinco como finca nueva e independiente. Cuota de participación Doscientas sesenta y tres cienmilésimas. Inscripción.- En el Registro de la Propiedad de Valencia numero Cinco, en el tomo NUM003 , libro NUM004 de Campanar,folio NUM005 , finca nº NUM002 , inscripción 2ª'. Era la finca registral NUM002 .

En la misma fecha por otra escritura adquirió el local comercial que se describía como: ' Finca número NUM006 .- (Registral NUM007 )-Local comercial situado a nivel de de planta de sótano primero o superior, con acceso directo desde la calley tiene una medida superficial de doscientos veinticuatro metros con setenta y nueve decímetros cuadrados (224,79 m2). Se encuentra situado en el vértice Suroeste del conjunto, y linda, según se le mira desde el Sur, por donde recae al Camino Viejo de Paterna; por la derecha entrando, con espacios comunes y finca número NUM008 de propiedad horizontal; por la izquierda, subsuelo de calle sin nombre; y por fondo, con la misma finca número NUM008 de la Propiedad Horizontal. Inscrita como finca independiente. Cuota de Participación.- Trescientos treinta y ocho cienmilésimas. Inscripción.- En el Registro de la Propiedad de Valencia número Cinco, en el tomo NUM003 , libro NUM004 de Campanar, folio NUM009 , finca nº NUM007 , inscripción 2ª'. Era la finca registral NUM007 '.

En ambas escrituras se hacía referencia a los Estatutos inscritos.

3º.- El demandado procedió a efectuar obras en los dos locales de su propiedad consistentes en suprimir parte las lamas metálicas y ladrillo caravista de la fachada del edificio prologando el hueco existente hasta la rasante de la acera para hacer un amplio acceso a la vía pública del local situado en el nivel de la planta baja superior y en la demolición del forjado de nervaduras de hormigón armado y zuncho perimetral, construyendo una escalera de unión entre ambos locales de su propiedad, comunicándolos para convertirlos en un único local con dos accesos, todo ello sin solicitar a la CP permiso alguno.

CUARTO.- En el anterior contexto se coincide plenamente con la juzgadora de instancia cuando considera que las obras relativas a la unión de ambos locales mediante una escalera interior estaban amparadas por el art. 4 de los Estatutos y no exigían el consentimiento o autorización de la CP pues no se alteraba la estructura externa del edificio ni se afectaba a su seguridad.

También se comparte su criterio de entender que no ocurre lo mismo con el resto de las obras realizadas en la fachada externa del edificio, pues ni el art. 4 ni el art. 5 permiten que las mismas se lleven a cabo sin el consentimiento de la CP .

No puede dudarse que el demandante adquiere dos locales distintos, uno en planta baja superior y otro situado en el sótano superior, perfectamente descritos en orden a sus respectivos lindes y accesos, ni tampoco que el mismo era conocedor del contenido de los Estatutos perfectamente inscritos en el Registro de la Propiedad y de las facultades de que disponía en orden a la posible alteración de los mismos. Por ello su decisión de proceder a modificar el local de la planta baja superior convirtiendo lo que era un hueco situado a una altura de 1,50 m. en una amplia puerta situada a pie de calle no era procedente sin contar con el consentimiento de la CP. La intervención llevada a cabo que gráficamente se observa en las fotografías aportadas y en las periciales practicadas revela una evidente alteración en la fachada del edificio al suprimir las rejillas o celosías metálicas horizontales que servían de ventilación e iluminación del sótano o semisótano y gran parte del ladrillo caravista que se encontraba en la fachada, convirtiendo lo que era un mero hueco en puerta. Estos huecos no eran iguales a los que existen en otros locales del edificio que aun tapiados, disponen de huecos abiertos a ras de calle y que permiten su utilización como puertas de acceso desde la vía publica.

No se desconoce que el local superior carecía de acceso a la vía publica directamente, pero ello ya era conocido por el demandado cuando lo adquirió, sin duda a un precio más ventajoso que otros que sí disponían de tal acceso, siendo perfectamente conocedor del uso más restringido que podía tener ya fuese como trastero o como oficinas o para otro uso. También era conocedor de que podía mediante la adquisición de otro local, como lo era el situado en la parte más inferior, que sí disponía de acceso directo a la vía pública, proceder a su unión, utilizando para acceder al nuevo local conformado el que previamente existía en el local inferior. Pero ello no le permitía aprovechar esta situación para convertir y trasformar el local más superior en un ventajoso local con acceso amplio y directo a la vía publica modificando y alternado de manera evidente la fachada del edificio.

A este respecto, sin desconocerse la jurisprudencia que cita, relacionada con la conveniencia de procurar adaptar las disposiciones de la LPH a la realidad económica de obtener un provecho comercial de los locales de los edificios, no puede eludirse la claridad de la misma ley reforzada en este caso por los estatutos de la CP: Puede citarse al respecto la STS Sala 1ª de 10 octubre 2007 EDJ 2007/199762 al decir:

'TERCERO.- A) Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquél está sujeta a un doble requisito:

a) La obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH EDL 1960/1955 ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( artículo 16 LPH , en relación con el art. 11 LPH aplicable en estos autos, hoy art. 12 LPH EDL 1960/1955 ).

b) Como exige expresamente el artículo 7 LPH EDL 1960/1955, que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado

exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.

Ambos requisitos están en relación entre sí, pues la determinación de si un elemento es común o privativo o reúne simultáneamente ambos caracteres, y con qué alcance, debe hacerse mediante la aplicación, por vía interpretativa de los conceptos utilizados por la ley para definir los elementos comunes (o los fijados en las disposiciones contenidas en los estatutos respecto de los elementos comunes que no tienen carácter esencial: STS de 22 de enero de 2007 EDJ 2007/2673) teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes derivadas, entre otros extremos, de la finalidad estatutariamente prevista para los locales privativos, en función de la utilidad que están llamados a prestar a sus respectivos propietarios, por una parte, y, por otra, la finalidad que los elementos comunes tienen de hacer posible el adecuado uso y disfrute del edificio por parte de todos los copropietarios.

Con arreglo estos criterios el concepto de fachada , que el art. 395 CC EDL 1889/1 incluye entre los elementos comunes, 'con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores' no puede aplicarse con un criterio puramente arquitectónico, sino que la determinación de cuáles son los elementos de la fachada que tienen este carácter común debe hacerse ponderando si son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio ( STS de 18 de enero de 2007 EDJ 2007/2669), examinando si forman parte de la estructura del edificio o valorando si afectan a su configuración externa determinante de su apariencia, tomando en consideración el uso a que están destinados cada uno de estos elementos y los locales a que afectan.

La mera descripción del uso y destino del edificio no supone por sí misma, por otra parte, limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento ( STS de 23 de febrero 2006 EDJ 2006/11922), pero la descripción del edificio y de sus partes contenida en los estatutos o en el título de propiedad constituye un elemento relevante en la labor interpretativa que debe llevarse a cabo para determinar el alcance de la aplicación a la realidad concreta de un determinado edificio régimen de comunidad de los conceptos que la ley utiliza para acotar los elementos comunes llamados esenciales.

A su vez, esta labor de concreción de los conceptos contenidos en la ley debe ajustarse a la interpretación restrictiva que esta Sala ha considerado procedente cuando se trata de analizar las limitaciones que afectan a la propiedad individual. Como dice la STS de 7 de febrero de 1989 EDJ 1989/1141, 'toda limitación a la propiedad individual, al derecho singular, ha de interpretarse de modo restrictivo, salvo que afecte en esta especial institución y yuxtaposición de propiedades, a los elementos comunes' y de ahí que el art. 7 LPH EDL 1960/1955 debe interpretarse como una declaración de los derechos de disfrute del titular sobre su inmueble otorgándole las máximas posibilidades de utilización ( STS de 5 marzo de 1998 EDJ 1998/1242).

Desde esta perspectiva esta Sala ha considerado como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior ( SSTS de 6 de abril de 2006 EDJ 2006/48765 y 25 de mayo de 2007 EDJ 2007/40210).

Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente (v. gr., cuando en los estatutos se prevé la decoración exterior del edificio: STS de 10 de abril de 1995 EDJ 1995/1593 ), dentro de los términos adecuados a la configuración general del edificio como provisto de locales comerciales destinados a la finalidad prevista en el título constitutivo sin alterar la configuración o el decoro ( STS de 27 de junio de 1996 EDJ 1996/5060 ). Así, la STS de 6 de abril de 2006 EDJ 2006/48765 ha declarado que la instalación de anuncios o carteles es inherente a cualquier actividad negocial y constituye un uso lícito de los elementos comunes en cuanto no se perjudiquen los derechos de los demás propietarios ni alteren el decoro arquitectónico del inmueble. Sin embargo, la realización de obras en locales comerciales tropieza igualmente, en último término, con el límite derivado de la obligación de mantener incólume la fachada como elemento común, integrada no sólo por los elementos estructurales, sino también por aquéllos cerramientos cuya modificación es susceptible de alterar la configuración externa del edificio, tal como resulta de su realidad física y de la descripción contenida en el título constitutivo o en los títulos de propiedad de los locales.

B) En el caso examinado, al cerramiento de la fachada debe interpretarse que constituye un elemento integrante de la configuración física del inmueble y de su apariencia exterior. Así se desprende de la descripción contenida en la escritura de adquisición del local en la que se recoge la existencia de una servidumbre de paso de personas de carácter recíproco con el local del inmueble contiguo, cosa que implica que el inmueble carece de acceso directo a la calle, única situación en que tiene sentido la constitución de la expresada servidumbre. En estas condiciones, es forzoso considerar que el cerramiento que impide dicho acceso no tiene un carácter meramente contingente o provisional en la configuración del edificio y en la disposición exterior del local comercial (como es el caso de muchos locales comerciales a los que se refiere la parte recurrente como ejemplo de situaciones en que el cerramiento no forma parte de la configuración de la fachada ), sino que la configuración de la fachada en el caso examinado implica una separación del local respecto de la calle. Debe, en consecuencia, integrarse en el concepto de fachada como elemento común por naturaleza la parte de la misma destinada a cerramiento, aunque no afecte a elementos arquitectónicos o estructurales del edificio, de tal suerte que su modificación, aunque no se haya demostrado que impida el adecuado uso o disfrute del inmueble, altera la configuración exterior del inmueble, que debe prevalecer, como integrante del título constitutivo, sobre la finalidad comercial a que pueda destinarse el local correspondiente, salvoque se den los requisitos para la modificación del expresado título.

Esta Sala, en efecto, ha considerado los elementos de cerramiento como muros y, en consecuencia, como elementos comunes, tomando en consideración el carácter de elementos de delimitación respecto de otro edificio o local o la vía pública , como ocurre el caso presente ( SSTS 10 de octubre de 1980 EDJ 1980/1063 , 10 de diciembre de 1984 EDJ 1984/7545 , 22 de octubre de 1993 EDJ 1993/9411 , 27 de septiembre de 1996 y 16 de febrero de 2006 EDJ 2006/15975 ) y no sólo cuando la obra incluye la afectación de muros de carga, como recoge la STS de 23 de febrero 2005 . En último término, según se declara en esta última sentencia, el elemento relevante es la de si el cerramiento de la fachada que es objeto de las obras de apertura constituye un cerramiento de carácter definitivo.

La aplicación de los anteriores principios del caso examinado conduce a rechazar la infracción denunciada en la sentencia recurrida, puesto que en ésta se declara probado que las obras realizadas, aunque no afectan a los elementos estructurales de la fachada , afectan al cerramiento de la misma respecto de la vía pública que corresponde a la configuración del inmueble tal como resulta de su descripción en los títulos de propiedad (dada la existencia de una servidumbre de paso con otro local adyacente).

C) Con el fin de agotar la efectividad del derecho a la tutela judicial consagrado por la Constitución EDL 1978/3879, teniendo además en cuenta los fundados argumentos en que se apoya el voto particular disidente que acompaña a la sentencia recurrida, formulamos los siguientes razonamientos, encaminados a justificar el criterio seguido en esta sentencia respecto de otra precedente de la misma Sala y a dar respuesta a las principales argumentaciones en que se fundan los motivos de casación:

a) La STS de 13 de noviembre de 2006 EDJ 2006/306295 (que no ha podido ser alegada, obviamente, dada su fecha, por la parte recurrente), en un asunto que pudiera pensarse que guarda una cierta semejanza con el que estamos examinando, ha estimado que no existe vulneración del título constitutivo de la comunidad por el hecho de que la parte demandada haya dado acceso al local, destinado a supermercado, por la Avenida, mientras que el acceso inicial que tenía a través del pasillo distribuidor del mercado, manteniendo su configuración inicial, ha sido reservado exclusivamente a entrada y salida de emergencia, a pesar de que en la descripción registral se decía que su acceso se realiza a través de dicho pasillo distribuidor, que es elemento común. La sentencia entiende que a tal expresión no cabe atribuirle más valor que el de mera descripción de tal elemento privativo y la atribución de un derecho al titular del mismo a gozar de dicho acceso , y no comporta como efecto la creación de un derecho de la comunidad a exigir que el acceso tenga lugar a través de dicho pasillo. Pues bien, la ratio decidendi (razón de decidir) de la expresada sentencia exige tener en consideración que en la misma se valora específicamente que la parte recurrente no discutió la legalidad del nuevo acceso abierto a la vía pública , mientras que en el caso examinado en el presente recurso el objeto principal del mismo constituye la adecuación a derecho de las obras mediante las cuales se abre el acceso a la vía pública .

b) Del simple hecho de la constitución de una servidumbre de paso con otro local no puede deducirse, como sostiene la parte recurrente, la limitación de los derechos del propietario en orden a la realización de obras . Sin embargo, dicho elemento sí puede ser tenido en consideración en cuanto es relevante en orden a la determinación de las características del inmueble y es susceptible de ser tenido en cuenta para valorar, como en este caso ocurre, si un determinado cerramiento forma parte de la configuración de la fachada y, en consecuencia, se integra en la misma como elemento común.

c) La negativa de acceso a la calle no dimana, como la parte recurrente trata de demostrar, de la existencia de una servidumbre de paso con el local adyacente, sino, independientemente del sistema de acceso previsto para el local, y de su apertura o no a la vía pública , de la existencia de un cerramiento de la fachada que independiza el local de la calle y que corresponde a la descripción del inmueble que resulta de los títulos de propiedad, pues, aunque en el título constitutivo de la comunidad no se hace una expresa referencia a la existencia de ventanas, la constitución de una servidumbre de paso sobre el local adyacente perteneciente al inmueble contiguo que consta en el título de propiedad del local afectado contribuye a justificar la consideración del cerramiento existente como un elemento perteneciente a la configuración del edificio que limita de manera definitiva y no provisional el paso del local a la calle.

d) Las limitaciones a que se sujeta la realización de obras de los elementos comunes son de un doble carácter. El hecho de que la obra no afecte a la seguridad o estructura del edificio no es obstáculo para que pueda estimarse, como ocurre en el presente caso, que afecta a la fachada como elemento común, en cuanto supone eliminar un cerramiento que forma parte de la configuración de la misma.

e) Según la STS de 18 de enero de 2007, rec. núm. 1698/2000 EDJ 2007/2661 , entre otras muchas, lo que prohíbe el principio de igualdad son las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados. En el caso no se justifica, según los hechos que declara probados la sentencia recurrida (no susceptibles, como es bien sabido, de revisión en el recurso de casación), que el acceso a la vía pública del local situado en el mismo inmueble a que se refiere la parte recurrente como término de comparación se haya producido mediante la alteración de una realidad física de cerramiento de la fachada idéntica o comparable a la del local objeto de este proceso, dada su diferente situación en el inmueble y la falta de constancia de que la realidad física original incluyera tal tipo de cerramiento.'

De acuerdo con este criterio las consideraciones efectuadas con anterioridad son perfectamente válidas y acordes al caso presente, reiterando que no estamos en un caso en que un local que ya tiene acceso a la vía publica modifica al mismo, sino de un local que ha convertido un hueco o ventana en puerta, suprimiendo elementos importantes de la fachada sin autorización de la CP, máxime cuando ello estaba expresamente prohibido en los estatutos debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad y eran o podían ser conocidos por el demandado. No puede desconocerse que el nuevo local sí tiene el acceso a la vía pública de que ya disponía el local situado en la planta de sótano superior.

Por último se rechaza que haya existido abuso de derecho. Como indica, entre otras, la STS de 27 de abril de 1994 , el abuso del derecho viene determinado por la circunstancia subjetiva de la ausencia de finalidad seria y legítima, y la objetiva de exceso en el ejercicio de un derecho, requiriendo una intención dañosa en la conducta de quien actúa, y pudiendo acudirse a dicha regulación solo en casos patentes en que no resulta provechoso para quien alega el abuso. La STS de 1 de febrero de 2006 , (EDJ 2006/16003) considera que el abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( Sentencias de 8 de julio de 1986 , 12 de noviembre de 1988 EDJ 1988/8937 , 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996 EDJ 1996/6437); exigiendo su apreciación, en palabras de la Sentencia de 18 de julio de 2000 EDJ 2000/21443, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

Desde esta perspectiva, la comunidad no procede a ejercitar su derecho con abuso del mismo, pues actúa de acuerdo con la LPH y con los estatutos, y con ánimo e intención de defender la uniformidad e integridad de su fachada como elemento común, frente a una actuación unilateral del demandado, que desea trasformar el local que adquirió en otro distinto.

QUINTO .- Costas.-se impone a la parte apelante al suponer lo resuelto la desestimación del recurso ( art.398 y 394 Lec ).

Fallo

Se desestimael recurso de apelación formulado por el demandado D. Alonso , contra la sentencia de fecha dieciséis de abril de dos mil quince, dictada en el Juzgado de Primera Instancia numero Once de los de Valencia , confirmando íntegramente la misma e imponiendo a la parte apelante las costas a causadas por su respectivo recurso.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de VEINTE DIAS si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de 2011 ( aportando las correspondientes sentencias contradictorias - o extractos de las mismas - en las que se base) y en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Y al mismo tiempo, con su testimonio literal, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Instancia con testimonio de lo resuelto y subsiguientes efectos.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a cuatro de diciembre de dos mil quince.