Sentencia CIVIL Nº 332/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 647/2016 de 14 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 647/2.016

Procedimiento Ordinario nº 638/2.015

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Valencia

SENTENCIA Nº 332

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DÑA. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a catorce de julio de dos mil dieciseis.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 15 de Febrero de 2.016 ,que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandadaComunidad de Propietarios DIRECCION000 ,representada por el Procurador D. José Luis Medina Gil y asistida por la Letrada Dª Ester Hernández Mendoza, y, como apelado la parte demandanteD. Alberto ,representada por el Procurador D. Onofre Marmaneu Laguía y asistida por el Letrado D. Alberto .

Es Ponente Dña. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

'Que ESTIMANDO como estimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Alberto contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , se declara resuelto el contrato de 3.3.2014 en fecha 29.10.2014 y se condena a la demandada que abone a /la actor/a la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTE EUROS (9.420€), e intereses legales desde el burofax de 19 de noviembre de 2014, con imposición a la demandada de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.-Interpuso recurso de apelación la parte demandada que, tras exponer los motivos y fundamentos de su recurso pidió que se decide sentencia que estime su recurso y desestime la demanda.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el11 de Julio de 2.016en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.-1.La Ley de Propiedad Horizontal establece como órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, con carácter necesario, la Junta de propietarios, el presidente, el secretario y el administrador; pudiendo existir, con carácter facultativo otros órganos como los vicepresidentes u otros que se prevean en los Estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta (art. 13.1). Asimismo, prevé que la duración de los cargos de la comunidad será anual, salvo previsión contraria en los Estatutos, pudiendo los designados ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato, por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria ( art. 13.7). La Junta de propietarios es el órgano supremo de gobierno de la comunidad y se compone por todos los titulares de viviendas y locales de negocio integrantes de ésta; distinguiendo la ley entre la Junta ordinaria, que se reúne por lo menos una vez al año, con un contenido mínimo legalmente establecido ( art. 16 LPH ) y las extraordinarias.

En correspondencia con el tiempo de vigencia natural de los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, constituye práctica obligada incluir, en el orden del día de la reunión ordinaria anual de la Junta de propietarios, el punto referido a la renovación de tales órganos.

2- Sobre la naturaleza jurídica de la relación que liga al administrador de una Junta de Propietarios con ésta , si la misma constituye un contrato de arrendamiento de servicios o un mandato, es la tesis mantenida por la doctrina mayoritaria que se trata de un mandato 'sui generis' de los artículos 1709 y siguientes del Código Civil , principalmente por la similitud del contenido de la Ley de Propiedad Horizontal -los nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en Junta extraordinaria de propietarios-, con los artículos 1732 -el mandato se acaba: 1º. por su revocación- y 1733, ambos del Código Civil , en el que se hace constar que el mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que consiste el mandato. Asimismo, porque el mencionado artículo 1709, comprende dos figuras distintas de mandato, el mandato representativo y el mandato de gestión ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 febrero 1935 y 8 abril 1991 ), modalidad esta última que podría confundirse con el arrendamiento de servicios del que se distingue acudiendo a diversos criterios, uno de los cuales es la sustituibilidad, porque no es obligatorio que se encomiende la administración a alguien ajeno a la comunidad a tenor de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (pues sus funciones se ejercen por el presidente de la comunidad si no acuerdan elegir a otras personas para el desempeño de este cargo que a su vez podrá recaer en una misma persona), y este elemento lo explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 marzo 1986 '...en orden a la distinción del mandato con el arrendamiento de servicios, es básico el criterio de la sustituibilidad, no confundible con el de la representación, de tal manera que sólo pueden ser objeto posible de mandato aquellos actos en que quepa la sustitución, o sea, los que el que solicita la gestión realizaría normalmente por sí mismo, que pertenecen a la esfera propia de su misma actividad y que nada impide poderlos realizar por medio de otra persona, pues cuando así no es, o lo que es lo mismo, cuando se encomienda a otra persona, la prestación de servicios que normalmente no pueden ser realizados ni son de la propia actividad de la persona que los encomienda a otro, que precisamente necesita acudir a él para que lleve a cabo la actividad que aquél no podía utilizar estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios...'. Por ello, el administrador es un cargo dependiente y vinculado a la Junta de Propietarios en virtud de un contrato de mandato, y en razón a que las actividades ejecutivas que se recogen la Ley de Propiedad Horizontal vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de una función gestora característica del mandato'.

3.- El cargo de secretario- administrador es esencialmente revocable ( art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal y art. 1733 del Código Civil ), a voluntad del mandante, sin que sea necesaria la invocación de causa que justifique la decisión revocatoria de la Junta de propietarios, órgano supremo de la comunidad. Los términos en que viene regulada legalmente la duración del cargo de administrador y la posibilidad de su remoción anticipada justifican la consideración de que el establecimiento de un pacto expreso de irrevocabilidad del cargo por plazo determinado chocaría frontalmente con el principio general de revocabilidad del mandato y con las normas específicas reguladoras del cargo de administrador de las comunidades de propietarios, lo que determinaría la nulidad de dicho pacto.

4. No debemos olvidar que siendo el mandato una relación basada en la confianza de las partes (intuitu personae), la desaparición de la misma posibilita dar fin a la función gestora de que se trata, y siendo de forma anticipada, con derecho para el administrador a una indemnización de daños y perjuicios, que decae si por la otra parte se justifica objetivamente la desaparición de aquella confianza con justa causa y por ende, la remoción del administrador.

5. El administrador tiene derecho a ser indemnizado cuando se le cesa anticipadamente salvo que concurra justa causa que lo motive, basada en incumplimiento de los deberes que le competen. Se ha de distinguir, pues, según que la remoción del cargo de administrador responda a una causa justificada o fuese producto de la libre voluntad de la Comunidad mandante sin motivo que la justifique. En el primer caso, especialmente si la causa del cese anticipado responde al incumplimiento de las obligaciones del mandatario, éste carece de derecho a ningún tipo de indemnización; en cambio, si la remoción de la administradora es injustificada, como sucede en el presente caso, sí tendría derecho a ser indemnizada.

Por tanto, el administrador es un colaborador activo de la comunidad de propietarios, al que en atención a sus especiales conocimientos y formación, se le atribuyen distintas competencias funciones concretas de gestión y gobierno de la Comunidad de propietarios, que debe ejecutar sus competencias y cumplir sus obligaciones con una especifica prudencia, diligencia y atención, responsabilidad que será más intensa en el caso de un administrador profesional contratado por la Comunidad, y, por lo tanto, con una especial y propia capacitación, que en el supuesto de que de que la gestión comunitaria sea desarrollada, como permite el art. 13.6 LPH , por un comunero.

Como dice la SAP Asturias, Sec. 4ª, sentencia de 14-5-04 'ElAdministrador profesional es algo más que un simple contable, recaudador y pagador, protector de los intereses sometidos a su custodia. Es un auténtico profesional de la administración inmobiliaria, con la experiencia práctica que se requiere para ello, al estar al día y al tanto de cuestiones diversas y complejas y con sujeción a un código moral, garantizado por un Colegio Profesional, precisamente porque su actuación se basa en la confianza. No pudiendo darse el mismo trato al miembro de la Comunidad que desempeña este cargo, careciendo de conocimientos jurídicos, que al profesional que debe ser pleno conocedor de la normativa y tiene que asesorar al presidente de la comunidad y demás comuneros.

Desde luego, no es facultad del Administrador convocar las Juntas ni decidir el orden del día, ya que el art. 19 LPH atribuye esta facultad al Presidente, pero lo cierto es que en el modo normal del funcionamiento de las comunidades cuando están asistidas de un Administrador profesional, es éste quien asesora, y en muchas ocasiones decide, cuales son los contenidos de la reunión; debiendo advertir, en todo caso, al Presidente cuales deben ser los asuntos a tratar en la Junta y qué problemas existen en la comunidad a fin de que ésta pueda decidir convenientemente.

Desde esa misma perspectiva podemos añadir que el artículo 20 de la LPH contiene un amplio catálogo de las obligaciones del administrador que se cierra con la fórmula abierta de « f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta», en la que cabe la realización de cualquier gestión que se le encomiende por la Junta o por su Presidente en beneficio o salvaguarda de los intereses de la comunidad.

La sentencia apelada consideró que de la prueba practicada no había quedado acreditado el incumplimiento total y grave de los deberes de gestión asumidos por el demandante que justifiquen la resolución e impida la aplicación de la cláusula contractura pactada, por lo que estimó la demanda y condenó a la Comunidad de Propietarios a pagar al actor la cantidad de 9.420 euros en concepto de honorarios pendientes a la fecha de la válida resolución del contrato (29 de Noviembre de 2.014) y por la indemnización pactada.

Interpone recurso de apelación la Comunidad de Propietarios que alega interpretación errónea del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y error en el consentimiento así como error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.-Hemos de reiterar lo ya dicho en el anterior fundamento, es decir, que el derecho del administrador a una indemnización de daños y perjuicios, decae si por la otra parte se justifica objetivamente la desaparición de la confianza con justa causa.

También que se trata de un administrador externo y profesional con la experiencia práctica que se requiere para ello, y su deber de estar al día y al tanto de cuestiones diversas y complejas precisamente porque su actuación se basa en la confianza y que no se le puede dar el mismo trato que al miembro de la Comunidad que desempeña este cargo, que carece de conocimientos jurídicos, que al profesional que debe ser pleno conocedor de la normativa y tiene que asesorar al presidente de la comunidad y demás comuneros.

Y desde esta perspectiva, de la prueba practicada en el juicio, se desprende que la confianza que en su momento se depositó en el demandante por parte de la Comunidad que lo nombró, desapareció a los pocos meses de comenzar a prestar sus servicios, debido por una parte a su ineficacia, falta de atención a los asuntos de la Comunidad y desconsideración en el trato con algunos profesionales también dedicados a resolver problemas de la CP, y así se refleja en el acta de la Junta Rectora de 14 de Octubre de 2.014 (folio 160) y ya en fecha anterior como en el correo electrónico de 14 de agosto y de 4 de septiembre de 2.014 (folio 139) en el que la Presidenta ya manifiesta que 'la situación es cada vez más inaguantable' así como de las respuestas del demandante a un vocal de la Junta Rectora (folio 146) que refleja las malas relaciones habidas entre el administrador y la Junta Rectora que se achacaban mutuamente la culpa de los problemas y retrasos surgidos en el funcionamiento de la Comunidad.

La sentencia apelada no da total credibilidad al contenido del libro del garajista D. Herminio , a pesar de reconocer su ratificación en la vista, porque reconoció que algunas hojas de la libreta las redactaba días después, pero este hecho, no debe restar credibilidad al contenido de los apuntes de dicho libro, cuyo contenido ha sido ratificado en el acto del juicio por el testigo, y que refleja el día a día de lo sucedido en los garajes de la Comunidad entre marzo y julio de 2.014 y se puede constatar la existencia de errores en la confección de las nóminas, la falta de atención a las llamadas y la falta de disposición fuera del horario de las oficinas, ña pretensión de que el garajista conservara el libro de actas, la remisión del teléfono de asistencia de urgencias de la aseguradora de la comunidad para que los garajistas avisaran directamente, sin atender a los problemas de las numerosas filtraciones de agua en el garaje, problemas todos ellos de los que tuvo que hacerse cargo la Presidenta de la Comunidad y todo ello queda reflejado en los folios 97, 99, 102, 104, 106, 107, 108, 109, 110, 11, 113, 114, 115, 116, 118, 120, 124, 126 y 127.

También consta en el folio 83 un correo electrónico del agente mediador de la aseguradora de la CP de fecha 2 de julio de 2.014 que refleja su malestar por el trato recibido por parte del Sr. Alberto y sus malos modos.

También se refleja en el escrito de 14 de julio de 2.014 en el que la presidenta solicita mediación al Colegio de Administradores de Fincas, para solventar los problemas surgidos con el ahora demandante (folios 70 a 72) así como en el correo de 2 de junio de 2.015 (folios 146 y 147) remitido por el demandante a un vocal de la Junta Rectora en relación a la redacción de las actas de la Junta y todo ello culminó con una nueva queja y solicitud de mediación de 14 de Noviembre de 2.014 (folios 198 y 199) por la negativa del demandante a entregar la documentación de la CP que motivó el acta notarial de 16 de enero de 2.015 para lograr la entrega y reflejo de la documentación devuelta y entregada al nuevo administrador.

Todo ello justifica debidamente la pérdida de confianza por parte de la Comunidad en el administrador demandante y determina que resulte improcedente la reclamación de la indemnización pretendida.

Solo procede acceder a la pretensión de pago parte de la mensualidad de Octubre de 2.014 en la cantidad que no ha sido ya pagada, es decir que de los reclamados 2.420 euros inicialmente reclamó en la demanda 1.420 euros al haberle ingresado en enero de 2.015 la cantidad de 1.000 euros. Con los intereses legales desde el 19 de noviembre de 2.014 tal como establece la sentencia apelada.

TERCERO.-El recurso ha de ser estimado en parte y también en parte la demanda, por lo que conforme a los arts 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa condena en costas en ninguna de las dos instancias.

CUARTO.-La estimación parcial del recurso conlleva la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

1. Estimamos en parte el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Valencia.

2. Revocamos parcialmente la sentencia apelada y:

A) Estimamos en parte la demanda interpuesta por D. Alberto contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Valencia.

B) Condenamos a la demandada a pagar al actor la cantidad de 1.420 euros con sus intereses legales desde el 19 de Noviembre de 2.014 hasta su pago.

C) Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

3. No hacemos expresa condena en costas en este recurso.

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4. Decretamos la devolución del deposito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.