Sentencia CIVIL Nº 332/2017, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 795/2016 de 10 de Julio de 2017

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000332/2017
Ilma. Sra. Presidenta
Dª. ANA FERRER CRISTOBAL
Ilmos. Sres. Magistrados
D. AURELIO HERMINIO VILA DUPLÁ
D. JESÚS GINÉS GABALDÓN CODESIDO
En Pamplona/Iruña, a 10 de julio del 2017.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados
que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 795/2016 , derivado del
Procedimiento Ordinario nº 807/2014 , del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Pamplona/Iruña; siendo parte
apelante , la demandante , CUENTAMELO SL, representada por el Procurador D. Javier Araiz Rodríguez y
asistida por la Letrada Dª Maider Ariz Monreal; parte apelada , los demandados , D. Rosendo , Dª Serafina y
BUDDY PAMPLONA SL, representados por la Procuradora Dª Elena Díaz Alvarez de Maldonado y asistidos
por el Letrado D. Bernardo Garrido Fernández.
Siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ANA FERRER CRISTOBAL.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- Con fecha 9 de mayo del 2016, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Pamplona/ Iruña dictó Sentencia en Procedimiento Ordinario nº 807/2014, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Araiz, en nombre y representación de CUENTAMELO SL, contra Rosendo , Serafina y Buddy Pamplona SL, representados por la Procuradora Sra. Díaz, debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos deducidos contra los mismos en demanda, con condena en costas a la parte actora.'

TERCERO .- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandante, CUENTAMELO SL.



CUARTO.- La parte apelada, D. Rosendo , Dª Serafina y BUDDY PAMPLONA SL, evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.



QUINTO .- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, correspondieron a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 795/2016, habiéndose señalado el día 16 de mayo de 2017 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda iniciadora del presente procedimiento la mercantil CUENTAMELO SL como propietaria de los locales comerciales situados en la planta baja de la calle Monasterio de la Oliva Nº 5 y 7 solicitaba la condena de don Rosendo y doña Serafina y de la mercantil Buddy Pamplona SL al pago de 111.994,90 € en concepto de indemnización por los desperfectos ocasionados en el local arrendado así como por los suministros y conceptos impagados.

En justificación de su pretensión aportaba el contrato de arrendamiento de local y de traspaso de negocio que vinculaba a las partes así como el escrito de fecha 31 de mayo de 2013 por el que ambas partes alcanzaban el acuerdo de poner fin a la vigencia del contrato.

Como prueba acreditativa de desperfectos ocasionados aportaba también el acta notarial de presencia en el local y de sus desperfectos levantada por el Notario de Pamplona don Joaquín de Pitarque Rodríguez de fecha 25 de octubre de 2013 así como un informe pericial elaborado por el arquitecto de interior/diseñador Sr. Argimiro .

Se reclamaba igualmente el importe la contribución urbana por el valor de 1854,80 € y los gastos de comunidad correspondientes al período que va desde agosto de 2011 a mayo de 2013 por 611, 21 €.

La representación de los demandados se opuso a la demanda interpuesta alegando inicialmente la excepción de falta de legitimación pasiva de los codemandados Sres. Serafina y Rosendo .

También se opuso a la reclamación efectuada alegando que en el momento de abandono del local, el administrador de la actora Sr. Cornelio estuvo inspeccionándolo sin poner objeción alguna.

Añadía que en el local se instaló una hamburguesería de la franquicia Peggy Sue que exigía la adecuación del mismo a la estética de dicha franquicia, autorizando la propiedad la realización tanto de las obras de acondicionamiento como las exigidas por el Ayuntamiento de Pamplona.

En relación con las obras ejecutadas consideraba en ningún momento afectaron la estructura del local si bien a instancia del ayuntamiento se vio obligada a la retirada de la puerta a pie de calle y el tabique de entrada para poder realizar una rampa de acceso, todo lo cual quedo en beneficio de local.

Por ultimo añadió que el acuerdo de rescisión del contrato fue firmado en mayo de 2013 y el acta de referencia aportada es de octubre del mismo año siendo por tanto extemporánea unilateral y ajena a la realidad.

Se oponía también al pago de la contribución al entenderlo como una petición extemporánea que ya había quedado resuelta tras la resolución del contrato y que en ningún caso aparecía recogida en el contrato como gasto a cargo de los arrendatarios.

Tras la práctica de la prueba solicitada el juzgado de instancia dictó sentencia desestimando íntegramente la demanda interpuesta siendo esta la resolución objeto de litigio.

Concretamente tras el análisis de las cláusulas objeto del contrato se llegaba a la conclusión de que el arrendatario no tenía obligación de devolver el local en el mismo estado en el que lo había recibido ya que la cláusula tercera recogía expresamente la posibilidad de realizar obras de acondicionamiento.

Consideraba igualmente acreditado que la demandante tenía conocimiento de la franquicia que se explotaban el local así como de las obras de reforma que se habían efectuado.

Por dicho motivo entendía que los desperfectos cuya indemnización se solicitaba no eran sino obras de adaptación que en ningún caso supone un incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones.

Desestima igualmente la reclamación tanto de los gastos de construcción como de comunidad remitiéndose al contenido del acuerdo de resolución del contrato en el que las partes acuerdan la liquidación de la relación jurídica sin hacerse referencia en ningún caso a dicha deuda.

En el motivo de recurso interpuesto en esencia, se insiste en que las obras ejecutadas por el arrendatario adolecían de deficiencias estructurales como la relativa al muro de carga del holl y que como consecuencia de la obra realizada había perdido las condiciones físicas necesarias para ejercer su actividad como bar-especial, para lo que tenía licencia en vigor. Se remitía para ello al contenido del informe pericial que había aportado.



SEGUNDO.- Para el examen de este primer motivo de recurso partimos del contenido del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y al que se hace referencia expresa en la sentencia ahora recurrida.

Destacamos de dicho contrato que en el punto 2º de la exposición se dice que en dicho local radica un negocio mercantil consistente en un negocio de hostelería, que en la actualidad gira en el tráfico mercantil y comercial con la denominación de OLIVA CAFÉ-BAR.

En la cláusula primera se dice: 'En ningún caso podrá cambiarse el destino ni establecer en el local arrendado negocio distinto al pactado, consistente en BAR ESPECIAL, sin contar con el permiso expreso y escrito del arrendador. La falta de este requisito facultará al arrendador para resolver el contrato.

La licencia del local BAR ESPECIAL estará siempre a nombre de la sociedad arrendadora. Se entiende como 'LICENCIA BAR ESPECIAL' a que el en el que se permite la Expedición de Bebidas y Comidas (tapas, bocadillos y platos fríos o calientes) en barra o mesas pudiendo existir ambientación y administración musical con nivel sonoro acústico max. 90D.BA., estando obligada tener instalado controlador de presión acústica, así como los registros de niveles de emisión sonora'.

En la cláusula segunda del contrato en su párrafo primero se pacta la obligación del arrendatario de conservar, reparar y reponer enseres, utensilios, instalaciones y servicios y en su párrafo último se pactaba igualmente: 'Asimismo si por cualquier autoridad administrativa se obligase a la realización de cualquier tipo de obra o instalación como consecuencia de la actividad llevada a cabo por el arrendatario, este vendrá obligado a su realización asumiendo los costes y gastos que se produzcan' .

La cláusula tercera después de regular el plazo de duración del contrato y la carencia de un período de dos meses para el acondicionamiento del local señala en su párrafo segundo que finalizada la vigencia del contrato, el arrendatario se obliga a entregar las llaves al arrendador, dejando el local en las mismas condiciones y estado en que lo recibe en este acto, incluyendo la devolución del mobiliario, instalaciones y útiles en el estado que son entregados.

Por último la cláusula décima señala: La realización por el arrendatario de cualquier tipo de obra en el local arrendado necesita la autorización previa y por escrito del arrendador, no así aquellas que se refieran a modificaciones de tipo decorativo, interiores y fachadas que adecuen al conjunto.' A la vista por tanto del contenido del contrato y del resto de la prueba practicada, concretamente de las declaraciones del representante legal de la entidad actora llegamos a la misma conclusión que la recogida en la sentencia de instancia, debiendo por tanto desestimar el recurso de apelación contra ella interpuesto.

La simple lectura del clausulado del contrato nos permite concluir que la demandada estaba autorizada para la realización de las obras necesarias para acondicionar el local, en los términos expresamente recogidos en las cláusulas 3º y 10ª.

Dichas cláusulas evidencia como se recoge en la sentencia de instancia la existencia de una pequeña incongruencia ya que si bien la cláusula tercera obliga a devolver el local en el mismo estado en el que se encontraba al inicio de la relación, se admite sin embargo la posibilidad de realizar obras, ya sean exigidas por cualquier autoridad administrativa (cláusula segunda), o de acondicionamiento (cláusula tercera).

En ningún momento su ha puesto en duda por la demandada la realidad de las obras ejecutadas y que tenían como única finalidad 'adecuar la estética del local a las características propias de la franquicia' .

También ha quedado acreditado, y en este sentido ratificamos de nuevo los acertados argumentos recogidos en la resolución recurrida' que la propiedad conocía la realidad y el alcance de las obras ejecutadas.

Fue el propio señor Cornelio representante de la actora quien declaró en el acto de la vista que visitó el local y que vio los cambios 'estéticos' llevados a cabo por la demandada.

Esta afirmación queda además corroborada por el acuerdo de rescisión del contrato que llegaron las partes el día 29 de mayo de 2013 y que fue aportado por la actora como documento nº 4. La referencia expresa que se hace en dicho acuerdo a la entrega por parte de BUDDY PAMPLONA de ' los planos del proyecto de reforma realizados en el local' es prueba evidente no sólo del conocimiento sino también del consentimiento otorgado por la propiedad para la realización de dichas obras.



CUARTO.- Dando por acreditado en consecuencia el derecho de la demandada a realizar las obras necesarias para adecuar el local a sus intereses y el conocimiento y consentimiento otorgado por la propiedad, únicamente podría exigirse responsabilidad en caso de que hubiera ejecutado obras, que como dice la recurrente afectarán a la estructura del local y estuvieran ocultas al tiempo de firmarse la extinción del contrato.

Sin embargo no existe en autos prueba que así lo acreditan ya que únicamente se habla de una modificación relativa al muro de carga del mejor que sin embargo no tiene la entidad suficiente.

A la vista de todo ello concluimos desestimando el recurso de apelación interpuesto al considerar que no existe prueba de ningún incumplimiento contractual por parte del arrendatario, insistiendo tal y como hace la resolución apelada en que la firma por ambas partes del acuerdo de rescisión en los términos expresamente recogidos en el documento de 31 de mayo de 2013 evidencia que las obras que en su caso fueron ejecutadas por la arrendataria y que en ningún momento fueron negadas por esta habían sido conocidas y consentidas por la propiedad.



QUINTO.- Insiste la recurrente en solicitar al menos la estimación parcial de la demanda en relación con el importe abonado para que el local pueda ser utilizado en las condiciones que indica la licencia como Bar-Especial por importe de 16.531 €, el lucro cesante por los 13 meses de falta de apertura del local hasta la fecha de interposición de la demanda por la cantidad de 2466,01 € en concepto de gastos de comunidad y de contribución urbana.

Procede en primer lugar desestimar la pretensión en relación con los gastos reclamados tanto de contribución urbana como de comunidad de propietarios. Es cierto que la cláusula séptima y octava del contrato recoge en dicha obligación a cargo de la arrendataria, pero no podemos olvidar que el contrato se firmó en agosto de 2011, quedó rescindido en mayo de 2013 y no sólo durante este tiempo en ningún momento ha sido reclamado sino que tampoco se hace ninguna referencia al adeudo de dicha cantidad en este último acuerdo. Es más en el punto segundo del acuerdo se condona por parte de la arrendadora la renta de febrero, y nada se dice sobre las cantidades ahora reclamadas por lo que como bien se dice en la sentencia recurrida entendemos que la deuda quedó en su momento liquidada.

Tampoco cabe acoger la pretensión de abono de las cantidades abonadas por trabajos realizados y el lucro cesante que la recurrente reclama reiterándonos en los argumentos recogidos en el fundamento jurídico anterior. Existió autorización para realizar las obras de adecuación del local a los intereses de la arrendataria y al finalizar el contrato se liquidó la deuda. Existe por tanto un acuerdo entre las partes que impide ahora la reclamación de cantidad.



SEXTO.- En último lugar la recurrente insiste en que el arrendador alquiló un local Bar-especial como hábil para el destino de una determinada actividad y no como Bar Restaurante y que no fue hasta la rescisión contractual del arrendamiento cuando el arrendador tuvo conocimiento el cambio de licencia.

Si bien es cierto que el informe pericial aportado por la demandada acredita la necesidad de realizar alguna reforma en el bar para volverlo a adecuar a la actividad anterior de Bar-especial, de nuevo, y por los mismos argumentos recogidos en la fundamentación jurídica anterior entender que las obras que al efecto se llevaron a cabo fueron aceptadas y consentidas por la propiedad, y en todo caso la liquidación de la deuda en el contrato de rescisión así lo acredita. Añadimos además que la licencia, de bar-especial la sigue manteniendo y que tales circunstancias eran conocidas al tiempo de afirmar la rescisión de lo que siendo por tanto la reclamación a ahora efectuada totalmente extemporánea.

Por todo ello ratificando los argumentos recogidos en la sentencia de primera instancia procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto y la integra confirmación de la misma.

SÉPTIMO.- Las costas causadas serán impuestas a la parte recurrente, en aplicación del artículo 398 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Esta Sala acuerda la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de CUENTAMELO SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Pamplona en fecha 9 de mayo de 2016 ratificando íntegramente su contenido.

Las costas causadas serán impuestas a la parte recurrente Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.