Sentencia CIVIL Nº 332/2020, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 168/2020 de 14 de Julio de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00332/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SECCION SEXTA
Modelo: N10250
C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO
-
Teléfono: 986817388-986817389 Fax: 986817387
Correo electrónico: seccion6.ap.pontevedra@xustiza.gal
Equipo/usuario: SR
N.I.G. 36057 42 1 2018 0013254
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000168 /2020
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 8 de VIGO
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000810 /2018
Recurrente: Jose Pablo
Procurador: MARIA MERCEDES PEREZ CRESPO
Abogado: RAMIRO JOSE ANDRES GONZALEZ
Recurrido: REMAX BALAIDOS SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.
Procurador: ANA ISABEL SANTA CECILIA ESCUDERO
Abogado: DANIEL RAMON FORMOSO VEREZ
LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los
Ilmos. Sres. Magistrados JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, MAGDALENA FERNANDEZ SOTO y JOSE FERRER
GONZALEZ, han pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
La siguiente
SENTENCIA núm. 332
En VIGO, a catorce de julio de dos mil veinte

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000810 /2018, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 8 de VIGO,
a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000168 /2020, en los que aparece
como parte apelante, Jose Pablo , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA MERCEDES
PEREZ CRESPO, asistido por el Abogado D. RAMIRO JOSE ANDRES GONZALEZ, y como parte apelada, REMAX
BALAIDOS SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. ANA
ISABEL SANTA CECILIA ESCUDERO, asistido por el Abogado D. DANIEL RAMON FORMOSO VEREZ.
Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./Dª MAGDALENA FERNANDEZ SOTO, quien expresa el parecer de
la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de VIGO, con fecha 20.11.19, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que estimando en parte la demanda formulada en auto de juicio ordinario nº 810/2018 por la procuradora doña Ana Isabel Santa Cecilia Escudero, en nombre y representación de 'REMAX BALAIDOS Servicios Inmobiliario S.L:' contra don Jose Pablo , sobre incumplimiento contractual, debo condenar y condeno al demandado a abonar al demandante la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVO EUROS CON SESENTA CENTIMOS (6.969.60 euros), debiendo cada parte abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador MARIA MERCEDES PEREZ CRESPO, en nombre y representación de Jose Pablo , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a esta Seccion Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 25.06.20

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO: Frente a la sentencia de instancia que estimó parcialmente la demanda formulada por la entidad actora, en la que la misma ejercitaba una acción de reclamación de cantidad en cumplimiento de un contrato de mediación inmobiliaria con pacto de exclusiva, se alza la representación del demandado denunciando error en la valoración de la prueba, el que fundamentalmente circunscribe al hecho de que su representado firmó en blanco y que la actora no acredita diligencia alguna en orden a la venta del inmueble, asimismo argumenta que, dada la naturaleza del contrato, se debe garantizar un resultado cierto o una diligencia dirigida a la realización de la pretendida exclusividad, para terminar solicitando, con carácter subsidiario, que se modere la indemnización concedida en sentencia. Se opone la parte apelada aduciendo, básicamente, que los alegatos del recurso se reducen a una mera reiteración de lo alegado en la instancia.



SEGUNDO: En orden a resolver los motivos impugnatorio deviene imprescindible analizar el contenido del contrato de agencia inmobiliaria que las partes reconocen haber suscrito en fecha 17 de noviembre 2016, en virtud del cual el aquí recurrente encargó a la actora la venta de un piso sito en la CALLE000 , NUM000 de Vigo, y concretamente interpretar la cláusula segunda, cuyo tenor literal es el siguiente: 'La gestión de venta del citado inmueble, cuyas características se describen en el presente documento y en el anexo que le acompaña, se le encomienda en EXCLUSIVA a RE/MAX Balaidos durante un período de 6 meses, a partir de la suscripción del presente documento, PRORROGABLE AUTOMATICAMENTE a su vencimiento por períodos idénticos y sucesivos, salvo que a la fecha de vencimiento del mismo o de cualquiera de sus prorrogas el propietario vendedor preavise a RE/MAX Balaidos de su voluntad de rescindir el referido contrato, fehacientemente y con al menos QUINCE (15) DIAS de antelación.

El vendedor podrá rescindir anticipadamente el presente documento, antes de su vencimiento o del vencimiento de cualquiera de sus prórrogas, notificándole fehacientemente a RE/MAX Balaidos con una antelación mínima de QUINCE (15) DIAS, abonando en su caso el 50% de los honorarios pactados en la cláusula tercera del presente documento en concepto de compensación por los gastos y perjuicios ocasionados. Dicha facultad no podrá ser ejercitada por el vendedor una vez firmado documento de arras o señal de compraventa con cliente de RE/MAX Balaidos'.

Existe una reiterada jurisprudencia sentada, entre otras, en las STS de 20 de febrero de 1.999 y 20 de octubre de 2.001 relativa a la necesidad de estar al tenor literal de los contratos cuando sus términos son claros y no dejan duda a la intención de las partes, sin que sea procedente aplicar otra norma hermenéutica, ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones claramente reveladoras de quienes contrataron, constituyendo la norma del párrafo segundo del artículo 1.281 CC, esto es la intencionalidad de las partes, aplicación subsidiaria del párrafo primero, que acoge la preferencia de la interpretación literal.

En el presente caso, no existe duda alguna del tenor literal, pues el contrato fijaba de forma clara y terminante, cuando y como podía revocarse la exclusiva y las consecuencias de la resolución unilateral. Por tanto, se impone estar y pasar por lo pactado. Además, difícilmente puede prosperar el alegato del apelante cuando afirma que firmó en blanco, pues ninguna prueba existe de ello, tampoco es admisible la denunciada inactividad de la actora en orden a la venta o la falta de diligencia respecto a la realización de la pretendida exclusividad, ya que las gestiones de intermediación están plenamente acreditadas (publicidad, visitas de clientes y contactos por email con interesados); como también está acreditada la dificultad de la venta en el precio plasmado en el contrato (376.000 euros) por la errónea información facilitada por el propio apelante, en este sentido es expresivo el hecho de que en fecha 10 de febrero 2017 la inmobiliaria remitió al aquí demandado una comunicación del tenor literal siguiente: 'Hola Jose Pablo , te envió la valoración del piso que había hecho era 362.000 euros, pero tú hiciste ponerlo en 376.000 euros, me había salido alta porque le había puesto 171 m2.

construidos y en realidad tiene136 m2. Ahora le puse los 136 m2 y me sale el precio de 288.000. Tú me dirás'.

Así las cosas y a los efectos pretendidos por el apelante, la supuesta firma en blanco y la falta de diligencia que pretende imputar a la actora resultan indiferentes, por no acreditadas.

Y, en cuanto al alegato de que el mediador debe garantizar un resultado cierto únicamente recordar que, en cuanto los efectos del contrato de que se trata, y particularmente a cuál sea la causa de la retribución del mediador y, por tanto, cuándo puede afirmarse que ha nacido tal derecho, la STS de 13 de octubre de 2.011, establece que 'la función del mediador radica en la conexión y contacto negociador que procura entre el vendedor y el futuro comprador y añade: su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender. Y, como dicen también las STS de 2 de octubre de 1999, 13 de junio de 2006 y 30 de marzo de 2007, en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio'.



TERCERO: Sentado lo anterior, o lo que es lo mismo, la plena vigencia del contrato de mediación y del pacto de exclusiva, en el momento en el que el apelante decide formalizar la venta de su vivienda, al margen de la actora, la siguiente cuestión se circunscribe a analizar la naturaleza y efectos de la trascrita cláusula segunda del contrato de mediación que la juzgadora de instancia considera plenamente valida y vinculante.

Pues bien, no hay duda que nos encontramos ante una cláusula penal que, como ya expuso la juez, es perfectamente válida por el juego del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC), principio que se reconoce en la materia que tratamos, pues el art. 1152 CC establece que en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Por tanto, no teniendo la cláusula en cuestión la naturaleza de impuesta y acreditado que el demandado en fecha 27 de febrero 2017 resolvió unilateralmente y sin causa justificada el contrato invocando una supuesta falta de diligencia de la actora, quebrantando así el pacto de exclusiva contenido en el mismo, lo que no le impidió consumar y formalizar por su cuenta la venta el 27 de abril 2017, tal consta en la inscripción registral, no hay duda que la entidad demandante tiene derecho a percibir la contraprestación pactada, pues aunque es indiscutible que cualquier contratante puede desistir de un contrato vigente, pero si, como es el caso, no se le ha conferido la facultad de desistimiento unilateral e incondicionada por tratarse de un contrato en exclusiva, debe cumplir con lo que sea correlativo al cumplimiento que haya logrado el otro contratante.



CUARTO: Por último, en cuanto a la petición moderadora establece el art. 1154 CC que el juez moderará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Del transcrito precepto no es difícil deducir que la facultad de moderación de la pena únicamente cabe -salvo voluntad en contrario de las partes- en el supuesto de incumplimiento parcial o cumplimiento irregular, es decir no cabe moderación alguna en los supuestos de incumplimiento total de la obligación, razones estas que llevan a esta Sala a compartir el criterio de la juzgadora de instancia en cuanto que no cabe aplicar la pretendida facultad moderadora.



QUINTO: La desestimación del recurso implica que se impongan a la parte apelante las costas procesales de esta instancia ( art. 398 LEC).

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de VIGO, con fecha 20.11.19, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que estimando en parte la demanda formulada en auto de juicio ordinario nº 810/2018 por la procuradora doña Ana Isabel Santa Cecilia Escudero, en nombre y representación de 'REMAX BALAIDOS Servicios Inmobiliario S.L:' contra don Jose Pablo , sobre incumplimiento contractual, debo condenar y condeno al demandado a abonar al demandante la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVO EUROS CON SESENTA CENTIMOS (6.969.60 euros), debiendo cada parte abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador MARIA MERCEDES PEREZ CRESPO, en nombre y representación de Jose Pablo , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a esta Seccion Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 25.06.20

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO: Frente a la sentencia de instancia que estimó parcialmente la demanda formulada por la entidad actora, en la que la misma ejercitaba una acción de reclamación de cantidad en cumplimiento de un contrato de mediación inmobiliaria con pacto de exclusiva, se alza la representación del demandado denunciando error en la valoración de la prueba, el que fundamentalmente circunscribe al hecho de que su representado firmó en blanco y que la actora no acredita diligencia alguna en orden a la venta del inmueble, asimismo argumenta que, dada la naturaleza del contrato, se debe garantizar un resultado cierto o una diligencia dirigida a la realización de la pretendida exclusividad, para terminar solicitando, con carácter subsidiario, que se modere la indemnización concedida en sentencia. Se opone la parte apelada aduciendo, básicamente, que los alegatos del recurso se reducen a una mera reiteración de lo alegado en la instancia.



SEGUNDO: En orden a resolver los motivos impugnatorio deviene imprescindible analizar el contenido del contrato de agencia inmobiliaria que las partes reconocen haber suscrito en fecha 17 de noviembre 2016, en virtud del cual el aquí recurrente encargó a la actora la venta de un piso sito en la CALLE000 , NUM000 de Vigo, y concretamente interpretar la cláusula segunda, cuyo tenor literal es el siguiente: 'La gestión de venta del citado inmueble, cuyas características se describen en el presente documento y en el anexo que le acompaña, se le encomienda en EXCLUSIVA a RE/MAX Balaidos durante un período de 6 meses, a partir de la suscripción del presente documento, PRORROGABLE AUTOMATICAMENTE a su vencimiento por períodos idénticos y sucesivos, salvo que a la fecha de vencimiento del mismo o de cualquiera de sus prorrogas el propietario vendedor preavise a RE/MAX Balaidos de su voluntad de rescindir el referido contrato, fehacientemente y con al menos QUINCE (15) DIAS de antelación.

El vendedor podrá rescindir anticipadamente el presente documento, antes de su vencimiento o del vencimiento de cualquiera de sus prórrogas, notificándole fehacientemente a RE/MAX Balaidos con una antelación mínima de QUINCE (15) DIAS, abonando en su caso el 50% de los honorarios pactados en la cláusula tercera del presente documento en concepto de compensación por los gastos y perjuicios ocasionados. Dicha facultad no podrá ser ejercitada por el vendedor una vez firmado documento de arras o señal de compraventa con cliente de RE/MAX Balaidos'.

Existe una reiterada jurisprudencia sentada, entre otras, en las STS de 20 de febrero de 1.999 y 20 de octubre de 2.001 relativa a la necesidad de estar al tenor literal de los contratos cuando sus términos son claros y no dejan duda a la intención de las partes, sin que sea procedente aplicar otra norma hermenéutica, ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones claramente reveladoras de quienes contrataron, constituyendo la norma del párrafo segundo del artículo 1.281 CC, esto es la intencionalidad de las partes, aplicación subsidiaria del párrafo primero, que acoge la preferencia de la interpretación literal.

En el presente caso, no existe duda alguna del tenor literal, pues el contrato fijaba de forma clara y terminante, cuando y como podía revocarse la exclusiva y las consecuencias de la resolución unilateral. Por tanto, se impone estar y pasar por lo pactado. Además, difícilmente puede prosperar el alegato del apelante cuando afirma que firmó en blanco, pues ninguna prueba existe de ello, tampoco es admisible la denunciada inactividad de la actora en orden a la venta o la falta de diligencia respecto a la realización de la pretendida exclusividad, ya que las gestiones de intermediación están plenamente acreditadas (publicidad, visitas de clientes y contactos por email con interesados); como también está acreditada la dificultad de la venta en el precio plasmado en el contrato (376.000 euros) por la errónea información facilitada por el propio apelante, en este sentido es expresivo el hecho de que en fecha 10 de febrero 2017 la inmobiliaria remitió al aquí demandado una comunicación del tenor literal siguiente: 'Hola Jose Pablo , te envió la valoración del piso que había hecho era 362.000 euros, pero tú hiciste ponerlo en 376.000 euros, me había salido alta porque le había puesto 171 m2.

construidos y en realidad tiene136 m2. Ahora le puse los 136 m2 y me sale el precio de 288.000. Tú me dirás'.

Así las cosas y a los efectos pretendidos por el apelante, la supuesta firma en blanco y la falta de diligencia que pretende imputar a la actora resultan indiferentes, por no acreditadas.

Y, en cuanto al alegato de que el mediador debe garantizar un resultado cierto únicamente recordar que, en cuanto los efectos del contrato de que se trata, y particularmente a cuál sea la causa de la retribución del mediador y, por tanto, cuándo puede afirmarse que ha nacido tal derecho, la STS de 13 de octubre de 2.011, establece que 'la función del mediador radica en la conexión y contacto negociador que procura entre el vendedor y el futuro comprador y añade: su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender. Y, como dicen también las STS de 2 de octubre de 1999, 13 de junio de 2006 y 30 de marzo de 2007, en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio'.



TERCERO: Sentado lo anterior, o lo que es lo mismo, la plena vigencia del contrato de mediación y del pacto de exclusiva, en el momento en el que el apelante decide formalizar la venta de su vivienda, al margen de la actora, la siguiente cuestión se circunscribe a analizar la naturaleza y efectos de la trascrita cláusula segunda del contrato de mediación que la juzgadora de instancia considera plenamente valida y vinculante.

Pues bien, no hay duda que nos encontramos ante una cláusula penal que, como ya expuso la juez, es perfectamente válida por el juego del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC), principio que se reconoce en la materia que tratamos, pues el art. 1152 CC establece que en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Por tanto, no teniendo la cláusula en cuestión la naturaleza de impuesta y acreditado que el demandado en fecha 27 de febrero 2017 resolvió unilateralmente y sin causa justificada el contrato invocando una supuesta falta de diligencia de la actora, quebrantando así el pacto de exclusiva contenido en el mismo, lo que no le impidió consumar y formalizar por su cuenta la venta el 27 de abril 2017, tal consta en la inscripción registral, no hay duda que la entidad demandante tiene derecho a percibir la contraprestación pactada, pues aunque es indiscutible que cualquier contratante puede desistir de un contrato vigente, pero si, como es el caso, no se le ha conferido la facultad de desistimiento unilateral e incondicionada por tratarse de un contrato en exclusiva, debe cumplir con lo que sea correlativo al cumplimiento que haya logrado el otro contratante.



CUARTO: Por último, en cuanto a la petición moderadora establece el art. 1154 CC que el juez moderará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Del transcrito precepto no es difícil deducir que la facultad de moderación de la pena únicamente cabe -salvo voluntad en contrario de las partes- en el supuesto de incumplimiento parcial o cumplimiento irregular, es decir no cabe moderación alguna en los supuestos de incumplimiento total de la obligación, razones estas que llevan a esta Sala a compartir el criterio de la juzgadora de instancia en cuanto que no cabe aplicar la pretendida facultad moderadora.



QUINTO: La desestimación del recurso implica que se impongan a la parte apelante las costas procesales de esta instancia ( art. 398 LEC).

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

FALLAMOS Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Doña Mercedes Pérez Crespo, en nombre y representación de Don Jose Pablo , frente a la sentencia dictada en fecha 20 de noviembre 2019 por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de Vigo en procedimiento Ordinario núm. 810/2018, la cual se confirma en su integridad, imponiendo las costas procesales de esta instancia a la parte apelante.

Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, infracción procesal, en base a lo establecido en el art. 477 LEC, debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.