Sentencia Civil Nº 333/2009, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 291/2009 de 18 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 291/2009

Autos: procedimiento ordinario nº: 321/2008

Juzgado Primera Instancia 1 Girona (ant.CI-1)

SENTENCIA Nº 333/09

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Don Fernando Ferrero Hidalgo

Don Jaume Masfarré Coll

En Girona, dieciocho de septiembre de dos mil nueve

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 291/2009 , en el que ha sido parte apelante IMMOBILIARIA BAIX EMPORDÀ S.A., representada esta por el Procurador D. JOAQUIM GARCÉS PADROSA, y dirigida por el Letrado D. MIQUEL GROS LLADOS; y como parte apelada SUBEROLITA, S.A., representada por el Procurador D. FRANCESC DE BOLÓS PI, y dirigida por el Letrado D.EDUARDO CONDE JOVER .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 1 Girona (ant.CI-1) , en los autos nº 321/2008 , seguidos a instancias de SUBEROLITA, S.A., representado por el Procurador D. Francesc de Bolós Pí y bajo la dirección del Letrado D. Eduardo Conde Jover, contra IMMOBILIARIA BAIX EMPORDÀ S.A., representado por el Procurador D. Joaquím Garcés Padrosa, bajo la dirección del Letrado D. Miquel Gros Lladós , se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la representación procesal de la entidad SUBEROLITA S.A. contra la entidad INMOBILIARIA BAIX EMPORDA S.A., DECLARO que la actora es propietaria de la finca sita en Fornells de la Selva, Passeig DIRECCION000 NUM001 , finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 4 de Girona, declarando la nulidad de la inscripción nº 8 acordando su cancelación. Con imposición de las costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 4 de diciembre de 2008 , se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez .

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no se oponga a lo que a continuación se dice.

PRIMERO.- Instada demanda por la entidad SUBEROLITA SA frente a la INMOBILIARIA BAIX EMPORDA SA, en ejercicio de acción declarativa de dominio de la finca sita en Fornells de la Selva, es estimada en su totalidad por el Órgano de primera instancia, frente a lo cual, la entidad demanda formula el presente recurso de apelación.

En la solución del recurso debe estarse a los siguientes hechos acreditados:

D. Samuel era propietario por título de herencia de una finca compuesta de dos partes sita en Fornells de la Selva, la cual constaba registralmente inscrita con el nº NUM000 .

En contrato privado de 26 de mayo de 1967 el mencionado propietario vende parte de la finca a su cuñado D. Ángel Jesús y al socio de este D. Belarmino . (doc. n1 de la demanda a folio 45).

De igual manera en otro contrato privado de fecha 29 de febrero de 1968 vendió otra parte de la finca a los mismos compradores. (doc. nº 2 de la demanda a folio 47).

Posteriormente en fecha 5 octubre 1973 mediante documento privado D. Ángel Jesús , obrando en nombre y representación del Sr. Samuel , vendió a la entidad Suberolita SA la segunda de las fincas compradas (doc. nº 3 de la demanda a folio 50)

A partir de dicha adquisición Suberolita promedio a construir una planta de hormigón, tras obtener las correspondientes licencias y permisos administrativos, figurando la finca en los registros administrativos (municipales y Catastro) a nombre de dicha compradora y en la que viene realizando su actividad industrial de fabricación de cemento (doc. nº 9 a 27 de la demanda).

El contrato privado de compra nunca accedió al Registro de la Propiedad a pasar de los requerimientos habidos por parte de la entidad compradora, uno de los cuales se efectuó en carta de fecha 26 junio 1985 (doc. 10 de la demanda a folio 78), figurando registralmente el terreno ocupado por la compradora a nombre de D. Samuel .

En juicio ejecutivo seguido en el Juzgado nº 6 de Girona a instancias de la entidad Pinsach sl contra D. Samuel , fue embargada y posteriormente subastada la parte de terreno ocupado por Suberolita (aquí actora) que terminó siendo adjudicada por Auto de 23 junio 1998 a la entidad actora y recurrente Inmobiliaria Baix Emporda.

El recurso que formula la entidad demandada, en su conjunto discrepa de la conclusión a que llegó la Juzgadora de primer grado, por lo que hace pivotar el mismo, al igual que hiciera en la primera instancia, en negar validez al primitivo contrato de compraventa del año 1973 por el que la entidad actora compraba el solar donde ubicó su industria y en la ausencia de buena fe de la misma compradora en la medida en que conocía haber comprado de quien no era propietario y que nunca mostró interés por elevar a pública la compraventa.

SEGUNDO.- Entrando en el primer gran motivo del recurso, basado en la impugnación del contrato privado de compraventa de 5 octubre 1973, e indagando acerca de la solución técnicamente más correcta para problemas como el que aquí examinado o similares, puede decirse que la razón a la existencia de estas compras, viene determinada por el sistema de transmisión del dominio de nuestro Código Civil "por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición" (art. 609 ) y la configuración de la compraventa como contrato consensual (arts. 1445 y 1450 ) que no transmite por sí solo la propiedad de la cosa vendida al comprador sino que únicamente obliga al vendedor a entregársela, por más que ciertamente la finalidad de la compraventa sea traslativa y en la realidad social se presente como el más característico de esos "ciertos contratos" a que se refiere e art. 609 .

Es indudable y el recurso de la parte demandada no lo cuestiona, que el contrato privado es válido para perfeccionar la compraventa en nuestro sistema, regido por el conocido sistema de título y modo. La discrepancia del recurso radica en entender si el vendedor Sr. Ángel Jesús podía o no disponer del objeto del negocio jurídico; dicho en otras palabras si sólo podía haber vendido el propietario registral Sr. Samuel , con lo cual, de ser cierta la tesis del recurso, nos podríamos encontrar frente a un supuesto de carencia de objeto de la compraventa por falta de disposición del mismo.

La solución la podemos encontrar en reciente STS 23/06/2009 que en un caso similar mantuvo lo siguiente:....." la STS 9-5-1980, citando como precedentes las SSTS 28-12-1932, 31-1-196 3y 20-10-1954, se decanta por la nulidad de la venta por carencia de objeto, tesis próxima a la de la sentencia de apelación ahora recurrida, mediante el argumento de que, sin confundir objeto con poder de disposición sobre el objeto, el de la compraventa está integrado no sólo por la cosa sino también "por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar"; la STS 27-5-1982, citando como precedente la STS 1-3-1949 y resolviendo un caso de venta de cosas determinadas de la herencia por un solo coheredero antes de la partición, opta decididamente por la validez del contrato desde el principio general de la validez de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, aun cuando no deja de matizar que la eficacia de la compraventa será "puramente condicional, o sea subordinada en todo caso al hecho de que la cosa vendida le sea adjudicada en todo o en parte en las operaciones divisorias".

Aunque nos halláramos, que no es así, frente a un supuesto de venta de cosa ajena. validez que la jurisprudencia (p.ej. SSTS 11-5-2004 y 7-9-2007 ) también admite, con la consecuencia de ser la compraventa título válido a efectos de usucapión si la finca poseída por el vendedor llegara a entregarse al comprador, que en tal caso también tendría a su favor el saneamiento por evicción, no cabría sin embargo pretender nula venta, y ello porque:

a)el propio contrato expresaba la ajenidad de la finca cuando se hizo constar que el vendedor lo hacia en nombre y representación del propietario,

b)en el contrato no se supedita la validez del mismo al otorgamiento de escritura publica de compraventa y a la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, de donde se puede inferir que no planeaba sobre las partes ningún género de duda o incertidumbre acerca de que el vendedor tuvieran el pleno dominio de la finca vendida o que perseguía una mera entrega de la parte de tierra poseída por el mismo, es mas, en el contrato se hace especial mención del dominio pleno y posesión de toda la finca segregada (pacto primero a folio 48)

c)nada impedía el que, a pesar de otorgar la venta el Sr. Ángel Jesús , en nombre del propietario y cuñado suyo, fuera éste último quien otorgase el título público de compraventa

d)en el año 1985, doce años después del contrato el Sr. Samuel en tanto que propietario otorga poder al vendedor para escriturar la finca lo que no se pudo materializar por la muerte del Sr. Ángel Jesús .

e)y lo que es más relevante, desde la venta hasta la adjudicación a la recurrente, el propietario jamás reclamó nada a la entidad demandada relativa a la finca objeto de venta. Es a partir del año 1999 en que se adjudica la finca en cuestión a la demandada, que se inician las discrepancias y litigios.

La conclusión de la Sentencia acerca de que el propietario era consciente de la venta que hacía por medio de su cuñado, debe mantenerse. No se olvide tampoco que el vecino de la demandada Sr. Luis Carlos mantuvo en el acto de juicio que era vecino del terreno discutido desde el año 1972 y que siempre había tenido como propietaria del mismo a Suberolita

No nos hallamos, como pretende el recurso, ante una supuesta venta por poder, pues nada de ello se ha acreditado ni siquiera por los descendientes del propietario, ni tampoco puede sostenerse ahora en el recurso que la finca que adquirió la demandada no fue ninguna de las dos que vendió el propietario al posterior vendedor a aquella, dado que se trata de una cuestión nueva no discutida en la instancia.

TERCERO.- Entrando en el motivo relativo a la inexistencia de buena fe por parte de la demandante, debe ser igualmente desestimado.

Debe partirse de que la buena fe se presume siempre y quien intente lo contrario debe demostrarlo.

Ya se ha dicho anteriormente que la adquisición de la finca se hace en el año 1973 y se hace de quien a su vez había adquirido la finca en el año 1968 y si bien es cierto que ninguno de ellos inscribió su título en el Registro de la Propiedad, también lo es que, los testigos y familiares directos de ellos, conocedores de la situación, manifestaron que fue debido al fallecimiento de todos ellos, dado el tiempo transcurrido. El vecino de la demandada Sr. Luis Carlos , mencionado anteriormente, manifestó en el juicio el sistema por el que adquirió su finca, que es exactamente el mismo que el seguido con la demandada, llegando a inscribir en el Registro de la Propiedad en vida del Sr. Samuel . La tardanza en escriturar a los requerimientos de Suberolita pueden situarse en lo manifestado por el testigo Sr. Ángel Jesús que reconoció que Suberolita le pidió que intercediera con su tío para escriturar pero les pidió dinero por la gestión (1,17, y ss).

No puede predicarse mala fe en la demandada, cuando la actora, dedicada al mundo de la construcción y de las subastas podía haberse cerciorado de la verdadera situación registral de la finca, máxime cuando en su interior había construida desde hacía tiempo una importante fabrica de cementos, pese a lo cual, nada consta que hiciera y decide adjudicarse la finca sin mas.

Es por ello que reiterando lo dicho al respecto en la propia Sentencia debe desestimarse el recurso en su totalidad con imposición de costas a la recurrente.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación del apelante SUBEROLITA, S.A., contra la resolución de fecha 4 de diciembre de 2008, dictada por el Juzgado Primera Instancia 1 Girona (ant.CI-1) , en los autos de nº 321/2008 de Procedimiento ordinario, de los que este Rollo dimana, y CONFIRMAMOS integramente el Fallo de la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez , celebrando audiencia publica en el día de la fecha, de lo que certifico.