Sentencia Civil Nº 334/2011, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 336/2011 de 26 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL.

Rollo nº: 336/2011

Autos: procedimiento ordinario nº: 481/2007

Juzgado Primera Instancia 1 Figueres

SENTENCIA Nº 334/11

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Dña María Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, veintiséis de julio de dos mil once

VISTO , ante esta Sala el Rollo de apelación nº 336/2011, en el que ha sido parte apelante Dña. Virtudes , representada esta por el Procurador D. JOAQUIM GARCÉS PADROSA, y dirigida por el Letrado D. FERRAN SANAHUJA MIRALLES; y como parte apelada D. Jose Ignacio , representada por la Procuradora Dña. NÚRIA ORIELL COROMINAS, y dirigida por el Letrado D. PERE LÓPEZ CUMBRIU.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado Primera Instancia 1 Figueres, en los autos nº 481/2007 , seguidos a instancias de Dña. Virtudes, representada por el procurador D. JOAQUIM GARCÉS PADROSA y bajo la dirección del letrado D. FERRAN SANAHUJA MIRALLES, contra D. Jose Ignacio, representado por la Procuradora Dña. NÚRIA ORIELL COROMINAS , bajo la dirección del Letrado D. PERE LÓPEZ CUMBRIU, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: " FALLO : Que DESESTIMANDO COMO DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sra Martín Fernández en nombre y representación de DÑA Virtudes contra D. Jose Ignacio representados por el Procurador de los Tribunales Sra Rodríguez Domingo, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de los pedimentos formulados contra los mismos, con expresa condena en costas a la actora".

SEGUNDO.- La relacionada Sentencia de fecha 3/2/11, se recurrió en apelación por la parte demandante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la L.E.C..

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dña. María Isabel Soler Navarro.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda de la que dimana el presente recurso de apelación, esta formulada al amparo de lo dispuesto en el Art. 1454 del CC y con base al incumplimiento contractual del demandado, Dº Jose Ignacio e iba encaminado a obtener con carácter principal la condena de la misma al pago de la cuantía de 6.000 euros más intereses y costas. La Sentencia desestima la demanda. Frente a dicho pronunciamiento se alza la parte demandada , alegando básicamente una errónea valoración probatoria por parte de la Juez "a quo".

La actora, que suscribió como compradora un contrato de compraventa con arras sobre un piso, dirige demanda contra el vendedor de la misma, alegando que el inmueble está sometido a una carga urbanística que limita sus facultades como plena propietaria, y solicita se dicte Sentencia por la que se acuerde la Resolución del contrato por incumplimiento del vendedor al no poder vender el inmueble libre de cargas de todo tipo tal como se comprometió en el contrato de compraventa y que condene al demandado a que la indemnice con el doble de lo abonado en concepto de arras más, según lo pactado.

El demandado se opone a dichas pretensiones, alegando, en esencia , que, según doctrina jurisprudencial asentada, las limitaciones urbanísticas no pueden calificarse como cargas y que no se otorgó la escritura pública exclusivamente por voluntad de la compradora, siendo esta quien desistió.

La Sentencia de primera instancia desestima la demanda en su integridad. Frente a dicha Resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna, reiterando los argumentos en los que basó su oposición, por lo que el debate en esta segunda instancia queda planteado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su Resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- La parte apelante considera que el demandado viene obligado a devolver doblada la cuantía en su día entregada dado que el contrato no llego a celebrarse por incumplimiento imputable al mismo , ya que en el contrato consta, que la el inmueble se vende libre de cargas y ha quedado acreditado que la finca de autos esta edificada en suelo no urbanizable y afectada en el plan urbanístico Ambas partes se encuentran conformes con la Resolución del contrato operada, originándose la controversia acerca de los motivos de dicha Resolución y de sus consecuencias jurídicas.

En primer término , señalar que el desistimiento puede definirse como la Resolución unilateral del contrato por una de las partes contratantes sin otro motivo ni justificación que su mera voluntad. Desde esta perspectiva, y atendidos los hechos que se han declarado probados , de lo actuado resulta que la parte que desistió del contrato fue la compradora y no el vendedor, no siendo atribuible al mismo el desistimiento del contrato. Por el contrario, resulta acreditado que la decisión de dar por resuelto el contrato partió de la compradora; así pues, atendida la acción ejercitada, es preciso determinar si la resolución se encuentra justificada por un incumplimiento atribuible a la vendedor- art. 1.124 CC -.

En relación a ello cabe señalar que es doctrina jurisprudencial reiterada (que se remonta a la ST.S. 27.1.1906, y se reitera en posteriores, p.e. 7.12.1956, 10.1.90 , 15.12.92, 24.2.93, 28.5.96, 23.10.97 , 3.3.2000, 17.11.2006 , entre otras) la que excluye las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del suelo del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de Derechos reales, limitativos de los Derechos de goce o disposición que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación, generalmente periódica , a favor del titular del Derecho, ya que las limitaciones legales del dominio, y entre ellas las urbanísticas, tienen carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio.

Desde esta perspectiva la existencia de la afectación urbanística descrita ni comporta la concurrencia del presupuesto de hecho del Art. 1483 CC (ni es una "carga" que pueda levantar la vendedora, sino que viene normativamente impuesta - ordenamiento municipal- ni es oculta, sino pública, cuyo conocimiento puede obtenerse mediante consulta al Ayuntamiento) ni supone un incumplimiento (acción ex stipulatu) del compromiso adquirido por el vendedor de entregar la finca libre de cargas y gravámenes de todo tipo , cláusula contractual incluida habitualmente en los contratos en relación, precisamente, con las previsiones del citado precepto.

Asimismo, también debe señalarse que la existencia de dicha limitación urbanística no supone un incumplimiento esencial encuadrable en el artículo 1.124 CC .

Así es, en la propia definición que del contrato de compraventa contiene el artículo 1445 del C.C. se contienen las dos fundamentales y recíprocas obligaciones que luego se concretan en los arts. 1461, 1462 y 1500del mismo Cuerpo legal cuales son para el vendedor entregar la cosa, y para el comprador pagar su precio; ahora bien, aquélla no queda cumplida con la simple materialidad de la entrega, sino que es preciso que ésta sea pacífica , es decir , que nadie le discuta la propiedad o posesión de la cosa, y también que sea útil, esto es, que sirva para el fin o destino para el que fue comprada; y a fin de conseguir todo ello la jurisprudencia viene distinguiendo claramente entre las acciones de saneamiento, y aquéllas otras acciones derivadas del defectuoso cumplimiento del contrato al haberse hecho entrega de cosa distinta, contempladas en los arts. 1101 y 1124 del CC, de tal manera que la existencia de prestación diversa (aliud pro alio) se configura como un incumplimiento esencial , pudiendo definirse, según reiterada jurisprudencia, "como la entrega de una cosa distinta a la pactada y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto , o por insatisfacción del comprador". El primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada; para el segundo caso se hace necesario que objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado, o que el comprador quede objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga del todo punto imposible su aprovechamiento ( S.S.T.S. de 6 de abril de 1989 con cita de las de 12 y 23 de marzo de 1982 y 6 de abril de 1985, y más recientemente las de 7 de abril y7 de mayo de 1993 y 29 de abril de 1994 ).

Tal supuesto tampoco concurre en el supuesto de autos; así, la casa comprada venía siendo destinada a vivienda y ello desde la fecha de su construcción en el año 1975 y en tal uso podía mantenerse, afectando únicamente la limitación urbanística probablemente a determinados aspectos de rehabilitación de la misma , especialmente por lo que se refiere a condiciones de construcción, por tanto no cabe hablar de una inhabilidad absoluta ni de frustración del objeto del contrato.

Tampoco puede atribuirse al vendedor un incumplimiento de las reglas de la buena fe que deben presidir las relaciones contractuales (ocultación o reticencia en la información que la buena fe impone ofrecer al comprador).

No puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (art. 7.1 y 1258 CC ) imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que las dispensan, entre otras cosas porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente, no pudiendo olvidarse que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del Planeamiento.

La aplicación de esta doctrina al supuesto de autos comporta que en modo alguno pueda atribuirse una infracción de la buena fe exigible al vendedor, tanto más si tenemos en consideración que ha quedado suficientemente probado, que dicha edificación data del año 1975 y sin que por parte del Ayuntamiento a lo largo de estos 36 años haya efectuado expediente alguno de demolición ni probablemente pueda ya efectuarlo. Por otro lado no consta que la compradora observara la diligencia mínima exigible sobre la situación urbanística , información que podría haber obtenido fácilmente con anterioridad a la conclusión de la compraventa.

Por otra parte, no cabe efectuar consideración alguna acerca de la concurrencia de un posible vicio del consentimiento de la compradora (error o dolo), no habiendo sido alegado ni habiéndose ejercitado acción de nulidad por tal motivo, por lo que cualquier pronunciamiento al respecto resultaría incongruente.

Dicho todo cuanto antecede si partimos, que no existe el contrato de arras como contrato autónomo en nuestro Derecho civil. La figura jurídica de las arras, que pueden ser, confirmatorias, penitenciales (art1544del CC) o penales , no es más que un pacto que puede incorporarse al contrato de compraventa, teniendo distinta función en atención a lo pactado.

En el caso de autos, las partes en realidad no pactaron una arras penitenciales, vinculadas exclusivamente a la facultad de desistir del contrato , sino que en realidad lo vinculaban a la existencia de un incumplimiento en consecuencia serían unas arras penales. No existiendo incumplimiento por parte del vendedor no puede prosperar la acción ejercitada por la parte actora.

En el caso presente sería de aplicación la jurisprudencia en torno a las arras penitenciales, que si bien en el caso presente, ya hemos referido que propiamente son penales al vincularlas al incumplimiento y no al desistimiento, respecto a las cuales la Sentencia de 30 de octubre del 2.007 , dictada por esta Sala señalo: "Hem de partir de la base que la clàusula d'arres penitencials no té altre fonament que la possibilitat de les parts contractants de separar-se d'un contracte per una decisió unilateral i arbitrària (no cal cap motiu justificat). Així ja en el propi contracte es preveuen, a l'empara de la llibertat que dóna l'article 1255 del CC, quines seran les conseqüències del desistiment unilateral d'una de les parts: el comprador perd la suma lliurada i el venedor ha de retornar duplicada la suma que ja ha rebut com a arres penitencials. En aquests casos , ja diu lasentència del Tribunal Suprem de 5.11.03". Se da por tanto obligación mutua y simultánea de pagar el precio adeudado y otorgar escritura y ni lo uno ni lo otro tuvo lugar, por lo que habrá de actuarse según el artículo 1124 del Código Civil, y como declara la Sentencia de 1 de febrero de 1997 (R.J. 1997, 671), se ha producido incumplimiento recíproco que equivale a un mutuo desistimiento o apartamiento del contrato, lo que fue previsto en la cláusula tercera que autorizaba hasta la firma de la escritura y por tanto dentro del plazo imperativo de los sesenta días establecido para su otorgamiento (cláusula segunda ) a desistir tanto el vendedor como el comprador , si fuera éste perdería las arras, si el desistimiento proviniera del vendedor las devolvería duplicadas. Se trata de un desistimiento válidamente negociado que excepciona la fuerza obligatoria y faculta la liquidación de la relación conforme autoriza el artículo 1255 ( sentencia de 20-6-2000 [RJ 2000, 4428]) y como sigue enseñando la Sentencia citada de 1 de enero (sic) de 1997, se da convergencia de conductas incumplidoras que se neutralizan con un efecto compensador de responsabilidades, lo que conduce a decidir que procede la devolución de las arras ,...". I a la mateixa conclusió de devolució de les arres (però no duplicades) s'arriba quan la sentència conclou que no hi ha incompliment clar de ningú ( SAP Barcelona (11) de 30.4.03 ; de Barcelona (17) de 5.5.03 i de Barcelona (16) de 3.3.00 ); o bé, més que incompliment es conclou que hi ha un mutu dissens( SAP València (7) de 22.6.05; Barcelona (16) de 23 .5.02i de 3.4.01; o bé es conclou que no s'ha pogut determinar quina part era responsable de l'incompliment ( SAP Alacant (5) de 23.3.01 ). Tots els supòsits resolts per les esmentades resolucions judicials arriben a una conclusió comuna que impedeix l'aplicació del pacte sobre arres penitencials: que no hi ha un desistiment unilateral d'una part. I el fonament jurídic pel qual s'arriba a la unànime conclusió de devolució de la suma lliurada com a arres penitencials és també divers però vàlid en tots els casos. El seu fonament tant pot ser per aplicació del principi d'equilibri de les prestacions; com del principi de la proscripció de l'enriquiment injust, o també l'aplicació per analogia de les conseqüències previstes en l'article 1295 del CC pel cas de la rescissió de les contractes o bé -i és el més comú- en el propi article 1124 del CC que permet la resolució del contracte per incompliment de la part contrària i que s'aplica simultàniament al comprador com al venedor."

Por lo tanto en el caso presente siguiendo el mismo criterio, en que no ha habido un incumplimiento por parte del vendedor, pero que si que en cambio se constata que lo que ha habido es un mutuo disenso para resolver el contrato o desistir del mismo por ambas partes , al amparo de lo dispuesto en el Art. 1124 del CC, y ello porque por parte de la compradora en ningún momento se ha instado se elevase a escritura pública el contrato, y no ha sido hasta la interposición de la demanda, que ha solicitado la Resolución por incumplimiento , es decir dos años después (la demanda consta como fecha de entrada en el decanato el 27-09-2007). Asimismo por parte del vendedor tampoco se ha realizado ninguna actuación tendente al cumplimento del contrato, toda vez que ha vendido la finca a un tercero. La parte recurrente , lo que si pudo ejercitar en su día y estaría legitimada para ello es a desistir del contrato por la concurrencia de una justa causa, sin consecuencia alguna perjudicial para la misma, lo que representaría que a la misma se le tendría que devolver los 3.000euros en su día entregadas, y ello porque existía una justa causa para incumplir o desistir del mismo. Y se afirma que existiría una justa causa, porque ha quedado acreditado que la actora no pudo obtener la financiación para adquirir la vivienda , precisamente por la situación urbanística de la misma, lo cual si que era fácil que la misma desconociera, como el propio vendedor, es decir que la situación urbanística de la finca determinaría la imposibilidad de obtener financiación. Sin embrago lo que no podía desconocer era la situación de la misma, al ser de fácil acceso público.

En atención a tales actuaciones de las partes lo que se aprecia en el caso presente es un desistimiento tácito del contrato , pero no de una de las partes , sino de ambas en atención a los actos de las mismas descritos y en consecuencia lo que procede es que las partes se devuelvan recíprocamente las prestaciones en su día otorgadas, lo que conlleva a que la parte vendedora deba devolver la cuantía de 3.000 euros en su día entregada por la parte actora, ahora recurrente.

En definitiva, en el caso de autos existió, por ambas partes, una voluntad tácita de desistir del contrato, este desistimiento de ambas partes solo puede dar lugar a las consecuencias anteriormente referidas , lo que implica la estimación parcial del recurso y en consecuencia la estimación parcial de la demanda.

TERCERO.- De conformidad a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al estimarse parcialmente el recurso, no se hará pronunciamiento expreso en materia de costas de esta alzada. En cuanto a las costas de Primera Instancia , al estimarse parcialmente la demanda, no se hará pronunciamiento expreso de conformidad con lo dispuesto en el Art. 394. de la L.E.C .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación presentado en nombre y representación de Dª Virtudes contra la Sentencia de fecha tres de febrero de 2011. dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM 1 DE FIGUERES, en los autos de procedimiento ordinario núm. 481/2007, de los que dimana el presente Rollo de apelación, REVOCAMOS dicha resolución y en su lugar se acuerda:

QUE SE ESTIMA PARCIALMENTE la demanda formulada por Dª Virtudes, contra Dº Jose Ignacio, condenando al mismo a que abone a la actora la cantidad de 3.000 euros, más el correspondiente interés legal de dicha cuantía desde la fecha de interposición de la demanda. Sin expresa condena en materia de costas.

No se hace pronunciamiento expreso en materia de costas en esta alzada.

Contra la presente Sentencia no cabe recurso extraordinario alguno, ya que se ha tramitado el procedimiento no en razón de la materia sino de la cuantía litigiosa , que no excede de ciento cincuenta mil euros.

Líbrense testimonios de la presente Resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por la Iltma. Sra. Magistrada - ponente Dña. María Isabel Soler Navarro, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.