Sentencia Civil Nº 334/2012, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 7988/2011 de 26 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 7988.11

Nº. Procedimiento: 1032/10

Juzgado de origen: Primera Instancia 2 de Ecija (Sevilla)

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JUAN MARQUEZ ROMERO

D. JOSE HERRERA TAGUA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 26 de junio de 2012

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario nº 1032/10, procedentes del Juzgado de Primera Instancia 2 de Ecija, promovidos por Dª Loreto , representada por la Procuradora Dª Ana Mª Asensio Vegas contra D. Romulo representados por la Procuradora Dª Mª Jesús Fernández Eugenio; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 26 de Abril de 2011 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "Que DESESTIMO la demanda presentada por el Procurador D. Rafael Díaz Baena en nombre y representación de Dña. Loreto , frente a D. Romulo , sin que haya lugar a lo solicitado por la actora.

Se condena a la actora al pgo de las costas del rpesente procedimiento."

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por la actora, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma , dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 26 de junio de 2012, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don FERNANDO SANZ TALAYERO

Fundamentos

PRIMERO .- Mediante el escrito rector de estas actuaciones su promotora ejercitó una acción contractual en reclamación al demandado del pago de las actualizaciones de la renta que deberían haberse producido de haberse aplicado la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento de local de negocio de 1 de julio de 2000 durante los nueve años de vigencia del contrato, que se extinguió el 1 de julio de 2009, tras la prórroga de dos años pactada por las partes en el documento firmado el 15 de junio de 2007.

El demandado se opuso a la pretensión alegando que en los nueve años de duración del contrato la arrendadora nunca procedió a elevar la renta, que las actualizaciones de renta no se pueden reclamar con efectos retroactivos, y que, en cualquier caso, estarían prescritos los incrementos de renta de más de cinco años anteriores a la presentación de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1966 del Código Civil .

La Sentencia de instancia desestimó la demanda. Contra ella se alza la demandante, que alega en su recurso que no hubo ningún pacto de renuncia a la aplicación de la cláusula de actualización, que hay una errónea valoración de la prueba testifical y de interrogatorio, que lo recibos no constituyen prueba de una renuncia a reclamar un incremento de renta, que la regulación de los contratos de arrendamiento para uso distinto de la vivienda es la voluntad de las partes, y que la jurisprudencia citada por la Sentencia recurrida aplica una legislación no vigente.

SEGUNDO .- El recurso de apelación interpuesto carece de argumentos que desvirtúen los razonamientos de la Sentencia recurrida, la cual resuelve con acierto y rigor jurídico la pretensión formulada en la demanda.

La solicitud de la demandante pretendía que después de nueve años de vigencia del contrato de arrendamiento, y tras un año y cuatro meses desde su extinción, se aplicase por primera vez la cláusula cuarta del contrato que preveía el incremento anual de las rentas en un cinco por ciento, y de la que la arrendadora no había hecho uso durante toda la vigencia del contrato, incluida la prórroga operada el mes de junio de 2007.

La actualización de la renta pactada en un contrato de arrendamiento constituye un derecho que se confiere al arrendador, para cuya efectividad es preciso que se ejercite o active, como sucede con todo derecho. Es decir, que el arrendador reclame cada año el incremento de la renta correspondiente, en los términos pactados, comunicando al arrendatario el nuevo importe de la renta y el comienzo del devengo de dicho importe. Es precisa la manifestación de voluntad del arrendador, produciendo sus efectos desde el momento en que esa voluntad es conocida por el arrendatario

En el presente caso la arrendadora en ninguna ocasión durante los nueve años de relación arrendaticia se dirigió al arrendatario manifestándole su voluntad de hacer uso de la cláusula cuarta del contrato que le permitía actualizar la renta. Nunca ejercitó ese derecho. Ni tan siquiera cuando las partes suscribieron el 15 de junio de 2007 el documento por el que prorrogaban el arrendamiento del local dos años más. Ese documento escrito se limita a decir que la prórroga se haría en "las mismas condiciones que el contrato anteriormente citado", es decir, conforme al mismo canon arrendaticio que venía abonando el arrendatario, que ni tan siquiera con ocasión de la prórroga la arrendadora decidió incrementar modificando la renta o haciendo uso de la cláusula de actualización.

Por otro lado las actualizaciones de la renta nunca pueden tener carácter retroactivo, siendo aplicables a partir de la anualidad en la que el arrendador manifiesta al arrendatario su voluntad de aplicar la clausula de actualización con el incremento correspondiente, pero nunca a las anualidades anteriores. De ahí que resulta totalmente inaplicable a una relación arrendaticia ya extinguida. La falta de ejercicio del derecho de actualización contractualmente pactado en un ejercicio anual determinado supone la renuncia o el abandono del ejercicio de ese derecho en ese determinado año. Y es que, como decimos, el derecho de actualización de las rentas arrendaticias ha de ejercitarse año a año. En el presente caso en el que la actora nunca ejercitó el derecho a la actualización durante los nueve años de vigencia de la relación, el abandono o renuncia de su derecho resulta palmario y manifiesto dada la permanente inactividad.

TERCERO.- La Sentencia apelada cita una jurisprudencia plenamente aplicable al presente caso ( STS de 31 de enero de 1998 , 21 de marzo de 1995 , 15 de noviembre de 1989 , 23 de junio de 1986 , 19 de junio de 1985 ), por cuanto la doctrina que establece esas Sentencias del Alto Tribunal no se refiere a la interpretación de unas normas del ordenamiento jurídico ya derogadas y, por tanto, no aplicables al caso que nos ocupa, sino que tales Resoluciones crean una doctrina jurisprudencial sobre las consecuencias del no ejercicio por el arrendador del derecho al incremento de la renta y sobre la imposibilidad de que la actualización de la renta se reclame con efecto retroactivo. Y esta doctrina es plenamente aplicable al caso que nos ocupa con independencia de que actualmente se halle vigente otra legislación arrendaticia, pues las cuestiones indicadas surgen de la misma manera con una y otra legislación.

No está de más recordar aquí nuevamente que conforme a la citada jurisprudencia sí será necesario el ejercicio del derecho de revisión de la renta para que tenga virtualidad respecto de la otra parte, justamente porque la revisión opera anualmente, es decir, por periodos de un año, lo que implica que su no ejercicio o no reclamación de la renta revisada es en verdad un abandono o renuncia al mismo, pues entender lo contrario sería favorecer la inseguridad jurídica contractual y, en otro aspecto, autorizar o consagrar un ejercicio anómalo del derecho ( art. 7º del Código Civil ) por parte de quien deja transcurrir los años (que aquí podrían suponer quince, por la prescripción ordinaria del derecho en cuestión) para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendatario ante la realidad de una deuda o prestación excesiva, impensada o no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la esperanza de la otra parte, nacida de la inactividad de la otra y que el derecho debe respetar. La Sentencia de 23 de junio de 1986 , por su parte, añade que "interpretar la cláusula en el sentido propuesto por la parte demandante, desde el escrito de demanda hasta los motivos en examen, tanto significaría como que la mera publicación de los índices del coste de la vida funcionarían en el seno de los arrendamientos litigiosos operando en ellos a la manera de intimación o interpelación automática, sin concurso alguno del acreedor. Por el contrario, la cláusula de estabilización, según rectamente ha entendido la Audiencia, incorpora al contrato la facultad de que las partes emanen la declaración recepticia dirigida a la contraria originando una modificación (el precio, en el caso del arrendamiento) de la relación negocial básica, pero con efectos "ex nunc" o sea sólo desde que se produce y recibe la declaración modificativa y no "ex tunc" o sea desde el tiempo en que pudo efectuarse, siendo esto último lo que el recurso pretende con su tesis de automaticidad".

Doctrina que es reiterada en sentencia de 21 de marzo de 1995 en cuanto afirma que la efectiva elevación de renta sólo puede tener lugar mediante una declaración de voluntad recepticia que es insoslayable para que aquélla elevación de renta tenga lugar en cada uno de los periodos de que se trata.

CUARTO .- Por último la recurrente solicita que no se le impongan las costas porque el caso presenta serias dudas de derecho.

Tampoco puede acogerse esta petición porque entendemos que el presente asunto no genera ninguna duda de derecho ya que existe una jurisprudencia consolidada sobre la necesidad del ejercicio de la revisión de la renta mediante la declaración de voluntad del arrendador comunicada al arrendatario, así como la no retroactividad de las actualizaciones de renta, y la producción de sus efectos "ex nunc", y nunca desde el tiempo en que pudo ejercitarse la actualización, por lo que la demanda que motivó estas actuaciones carece de todo fundamento jurídico.

QUINTO.- Por todo lo expuesto procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la Sentencia recurrida, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 398-1 y 394 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Dª Ana Mª Asensio Vegas en nombre y representación de la demandante Dª Loreto , contra la Sentencia dictada el día 26 de abril de 2011 , por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Ecija (Sevilla), en los autos de juicio ordinario Nº 1031/10, de los que dimanan estas actuaciones, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la citada Resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO SANZ TALAYERO de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, , Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior Sentencia y publicación de su rollo; doy fe.-