Sentencia Civil Nº 334/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 416/2013 de 26 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2013/0007319
Recurso de Apelación 416/2013
JUZGADO DE PROCEDENCIA: Juzgado Mixto nº 1 de Arganda del Rey
Procedimiento DE ORIGEN : Ordinario 965/2008
DEMANDANTE/APELADO: PARQUE RIVAS S.L.
PROCURADOR D./Dña. JAIME BRIONES MENDEZ
DEMANDADO/APELANTE: MOHEDAS Y ROMERO SL
PROCURADOR D./Dña. JACOBO GARCIA GARCIA
Ponente.- Ilma. Sra. Dña. Mª JOSE ROMERO SUAREZ
SENTENCIA Nº334
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
D./Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D./Dña. Mª JOSE ROMERO SUAREZ
En Madrid, a veintiséis de junio de dos mil catorce.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de Procedimiento Ordinario
965/2008 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Arganda del Rey a instancias
de la demandante/apelada PARQUE RIVAS S.L. representado por el/la Procurador D./Dña. JAIME BRIONES
MENDEZ y como demandado/apelante MOHEDAS Y ROMERO SL representado por el/la Procurador D./Dña.
JACOBO GARCIA GARCIA todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada
por el mencionado Juzgado, de fecha 22/02/2013 .

Antecedentes

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.


PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Arganda del Rey se dictó Sentencia de fecha 22/02/2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente:' QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMETNE la demanda interpuesta por el/la Procurador/ra de los Tribunales Don/doña Oscas Gafas Pacheco, en nombre y representación de la entidad PARQUE RIVAS S.L. contra la entidad MOHEDAS Y ROMERO s.l.

REPRESETNADO/DA POR EL/LA Procurador/ra de los Tribunales Don/doña Concepción Iglesias Martín, DEBO CONDENAR Y CONDENO A la entidad MOHEDAS Y ROMERO S.L. al pago de la cantidad de TREINTA Y TRES MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS (33.596,20 EUROS) en concepto de rentas adeudadas y otros CUARENTA Y CINCO MIL SEIS CIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS CON DOS CENTIMOS (45.674,02) como indemnización de daños y perjuicios de conformidad con la cláusula penal 2.3, a los interés legales desde la interposición de la demanda hasta la presente resolución en cuanto a la cuantía de rentas devengadas no satisfecha y a los intereses procesales desde la fecha de esta resolución hasta el completo pago en cuanto a las dos cantidades reconocidas, con imposición de la costas a la parte condenada'.

Notificada dicha resolución a las partes, por la demandada se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso a dicho recurso.



SEGUNDO.- Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se formó el correspondiente rollo de Sala, numeró, registró y turnó la ponencia, quedando pendiente de deliberación y votación cuando por su orden y clase correspondiera, señalándose después para ello el pasado día 25 de junio del actual.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D./Dña. Mª JOSE ROMERO SUAREZ

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la Sentencia íntegramente estimatoria de las pretensiones deducidas por PARQUE RIVAS S.L. contra la mercantil MOHEDAS Y ROMERO S.L., se presenta por ésta recurso de apelación, invocando en apoyo del mismo: 1º.- Infracción de la ley en relación a los artículos 1.281 a 1.289 Código Civil .

2º.- Prueba sobre el incumplimiento de las obligaciones que afectaban a la parte arrendadora a través del informe pericial.

La parte apelada se opone al recurso y solicita la íntegra confirmación de la resolución apelada.



SEGUNDO .- El primero de los motivos que se invocan, en relación a las normas de interpretación de los contratos, se ampara en considerar que no es lo mismo un arrendamiento de local de negocio, a un arrendamiento de local de negocio en un Centro Comercial Integrado y de Ocio, alegando la oscuridad de las cláusulas contractuales, que no pueden interpretarse en su perjuicio.

Considera la apelante que la arrendadora no ha cumplido con sus obligaciones al no mantener el centro comercial conforme a su destino y en perfecto uso, con la actividad propia de un centro comercial, y que una interpretación correcta del contrato debe exigir que el centro comercial esté en uso, garantizando la actividad del centro.

Respecto al segundo de los motivos, aportaba un dictamen pericial elaborado en septiembre de 2.010, que fue aportado a otro pleito de igual naturaleza al presente referido a otra arrendataria, que fue ampliado en éste en febrero de 2.011 con datos relativos a esta empresa.

Partiendo de tales premisas, ya la Sección 8ª de Audiencia Provincial de Madrid, se pronunció sobre un caso análogo al presente, en Sentencia de 21 de enero de 2.013 , referido a la empresa Muebles Decoveg S.L.

que es la entidad a la que se refiere el primero de los informes periciales, que por su coincidente planteamiento y problemática, considera esta Sala es de perfecta aplicación al caso.

En el actual pleito, del examen del contrato arrendaticio aportado, el objeto del arrendamiento es el local comercial referenciado en el expositivo 1.6, entendiendo por tal, 'únicamente la superficie comprendida dentro de las paredes del mismo'. Es decir, que no se arrienda una parte del centro comercial, sino de un local integrado en un centro comercial.

Valorando el resto de las cláusulas del contrato, nos remitimos a lo ya declarado en la SAP Madrid antes citada, por la identidad del clausulado (a excepción fecha y arrendatario), que vino a recoger que, de su valoración, ' se aprecia con claridad que en el mismo no consta ninguna obligación ni compromiso de actuación por parte de la arrendadora de mantener el centro comercial en todo o en parte en su actividad comercial, ni tampoco puede deducirse de las clausulas, en las que se hace referencia concreta al Centro Comercial Integrado y de Ocio , así por ejemplo en la cláusula Primera pto. 3 en referencia a la constancia de que la ampliación del Centro tiene para cualquiera de los locales y un carácter positivo para los locales y para el local arrendado , es una manifestación que hace la arrendataria; en cuanto a la duración del contrato, establecida en la cláusula Segunda, no hicieron las partes ninguna referencia a otras situaciones que pudieran darse si el Centro no funcionaba como se esperaba; en cuanto al destino del local, la arrendadora se reservó la facultad de alquilar o ceder libremente los demás locales del centro y destinarlos a cualquier actividad, incluso coincidente con la del local arrendado ; en la cláusula Cuarta, sobre la renta, la arrendataria se compromete abonar en concepto de cantidades asimiladas a la renta y según el coeficiente de participación otros gastos, como el de la Comunidad de Propietarios, el aparcamiento de los vehículos, y de la Comunidad de Propietarios del propio Centro; en la cláusula Decimotercera, sí que asume el arrendatario ciertas responsabilidades específicas por determinados hechos, como ruidos, vibraciones, radiación de calor, humos, malos olores o interferencias eléctricas o cualquier otra actividad que pudiera producir perjuicios a los locales del Centro; y en la misma la arrendataria asume otras obligaciones, como aceptar como medio de pago las tarjetas de crédito, o a cumplir las normas de la Comunidad de Propietarios; en la Decimocuarta, la arrendataria se obliga a que el negocio funcione como un todo armónico para el mejor servicio público, y a respetar las normas generales del Centro, a tener abierto el local en el horario que fije el Reglamento del Centro, y a cumplir las normas del Título Constitutivo de los Estatutos; es evidente que en el contrato que firmaron las partes no hay constancia expresa ni implícita de las obligaciones a las que hace referencia el demandado en su contestación a la demanda, de un incumplimiento de sus obligaciones por la sociedad arrendataria .' Estas conclusiones, que se comparten por esta Sala, llevan a considerar, al amparo de los artículos 1.281 y sus del Código Civil , que no concurre oscuridad alguna del clausulado del contrato objeto de este pleito, porque los términos del contrato son claros, la intención de los contratantes resulta coherente con sus actos; no pueden entenderse obligaciones distintas de las expuestas en el contrato, porque ni se deducen ni se han acreditado; el sentido de las cláusulas del contrato consta con claridad, sin que pueda dárseles otro sentido o finalidad; ' la interpretación sistemática del conjunto de las cláusulas del contrato no permiten deducir las obligaciones que alega el demandado-recurrente que tiene la sociedad arrendataria ( art. 1285 CC ); no se aprecian clausulas oscuras, ni de diversos sentidos, ni ambigüedades, ni dudas en la interpretación ( arts. 1286 a 1289 del CC )' Por tanto, la entidad arrendadora no asumía obligación alguna tendente a garantizar el funcionamiento, un nivel de afluencia o de ocupación o de actividad del centro comercial, lo cual no se presume tampoco. Y ello, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.255 , y 1.554 y siguientes del Código Civil . La situación económica plasmada en los informes periciales no es responsabilidad de la arrendadora, que, como es lógico, tampoco se vería beneficiada con la apertura de nuevos centros comerciales y negocios cercanos.

Por tanto, el motivo debe desestimarse.



TERCERO .- En relación al segundo de los motivos, se alega el error en la valoración probatoria realizada por la Juzgadora de Instancia respecto a la prueba sobre el incumplimiento de las obligaciones que afectaban a la parte arrendadora. Ello a través del informe pericial.

Dado que ya se ha expuesto que la arrendadora no asumía las obligaciones cuyo incumplimiento le imputa la parte apelante, el informe pericial obrante en autos no resulta eficaz a tales efectos, porque parte de unas obligaciones inexistentes. A lo que debe añadirse que el informe se realiza transcurridos más de dos años desde la resolución unilateral del contrato, que su objeto ha sido el examen de la evolución de los centros comerciales en la zona, como estudio de viabilidad o rentabilidad de éste, comparando el objeto de autos con uno más moderno, afluencia, actividad comercial o atractivo para los usuarios, situación estratégica o no, accesibilidad, etc. Datos que, además de depender de posibles inversiones de los propietarios del centro (no solo de uno), dependen obviamente, en mayor medida, de las constantes fluctuaciones del mercado y de decisiones administrativas ajenas a la voluntad de las partes litigantes, y no aportan nada al pleito. Lo que viene a acreditar es que la apertura de nuevos centros de ocio ha influido negativamente en el desarrollo económico de éste, lo que resulta ajeno a la actuación del arrendador. Tales garantías no se asumían por la arrendadora, y lo único que se advierte es el intento de varios locales de renegociar el importe del alquiler, a la baja, lo que no se obtuvo, porque la arrendadora no mostró voluntad para ello, a lo que tampoco venía contractualmente obligada.

Todo ello conlleva la desestimación del recurso, debiendo confirmarse la Sentencia apelada en todos sus extremos.



CUARTO.- COSTAS Desestimado el recurso, las costas de esta segunda instancia se han de imponer al recurrente ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad MOHEDAS Y ROMERO S.L contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia núm.1 de Arganda del Rey, de 22 de febrero de 2.013 , en el procedimiento ordinario 965/2008, y, en consecuencia, CONFIRMAMOS la expresada resolución en su integridad.

Se imponen a la parte apelante las costas devengadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J .

advirtiendo a las partes que contra esta sentencia Cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0416-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilma. Sra. Ponente que ha sido de esta causa, habiendo celebrado sesión pública de la Audiencia Provincial de esta capital en el día de su fecha.

Doy fe.