Sentencia Civil Nº 335/2005, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 210/2005 de 20 de Julio de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00335/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000210 /2005

SENTENCIA Nº 335

Ilmo. Sr. Presidente Acctal:

D. MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

D. JAUME MASSANET I MORAGUES

En PALMA DE MALLORCA, a veinte de Julio de dos mil cinco.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Inca, bajo el Número 19/04, Rollo de Sala Número 210/05, entre partes, de una como demandante apelante GRUPO MUNDO MEDITERRANEO, S.A, no representado en esta alzada y defendido por el Letrado Sr. Tirso Tarragó Garriga; y de otra como demandados apelados Dª María Inmaculada y D. Alberto, no representados en esta alzada y defendidos por el Letrado Sr. Joseph Antoni Cifre Rodríguez.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Inca en fecha 10 de septiembre de 2004, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Pérez en nombre y representación de la mercantil Grupo Mundo Mediterráneo, S.L, y la condeno a abonar a los demandados las costas del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 20 de julio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda instauradora de esta litis, la entidad Grupo Mundo Mediterráneo SA, reclama solidariamente a D. Alberto y a Dª María Inmaculada, la suma de 9.015,18 euros más IVA, en concepto de honorarios por la intermediación en la venta de una finca de su propiedad sita en Campanet, en atención principalmente a la cláusula primera del documento suscrito entre la actora y la codemandada de fecha 20 de septiembre de 2.002. La sentencia de instancia desestima la demanda, argumentando que dicha cláusula primera es imprecisa por no distinguir si tal venta se efectuare deliberadamente o si se hiciere sin conocimiento de la identidad del comprador, aplicándole el artículo 1.288 CCi; y en cuanto al fondo dice que existen indicios de una confabulación entre vendedores, compradora, y la colaboración de una agencia inmobiliaria en perjuicio del mediador (la codemandada actúa como integrada en Inmobiliaria Tomar, y ausencia de acreditación de pago de comisión a la otra inmobiliaria), pero finalmente no lo considera acreditado, para concluir que la actora tendría derecho a una eventual reclamación de perjuicios, que no se ha efectuado. Dicha resolución es impugnada por la entidad actora, en solicitud de nueva sentencia estimatoria de la demanda inicial, reseñando que la cláusula no es imprecisa, sino que tiende a evitar una posible huida del vendedor en caso de "hacerse suyo" al cliente aportado por la inmobiliaria; la existencia de una errónea valoración de la prueba, expresando su versión, y resaltando que la actora no hubiere comprado si no hubiere conocido la casa a través de la actora, y se busca evitar el pago de la comisión. Por la representación de los codemandados se relata su versión de los hechos, negando que se hubiere aprovechado de las gestiones de la actora, y que conoció a la compradora en la propia Inmobiliaria Tomar, con negación de la legitimación pasiva del esposo al no haber suscrito el documento privado.

SEGUNDO.- En cuanto a la oscuridad de la cláusula primera del documento privado que lleva fecha de 20 de septiembre de 2.002, es de reseñar que no se comparte por esta Sala la aplicación al supuesto del artículo 1.288 del Código Civil, esto es, por oscuridad, que debiere perjudicar a quien la redactó, en este caso la entidad intermediaria. Se estima de aplicación el criterio literal de interpretación del artículo 1.281 CCi, con su principio "in claris non fit interpretatio". En la misma textualmente se dice. "Si el propietario o su representante realizase la venta por su cuenta, durante o en un plazo inferior a un año desde el término de vigencia de este contrato, sin notificarla fehacientemente a la Asesoría de la propiedad..., y resultase que el comprador hubiera sido facilitado por dicha empresa inmobiliaria, el vendedor quedará obligado al pago de los honorarios reseñados en el manifiesto primero en concepto de gastos ocasionados por las gestiones realizadas durante la vigencia del presente contrato, teniendo derecho a su cobro desde el momento de perfeccionarse la venta". Con dichas palabras resulta de meridiana claridad que lo que quiere evitarse es un acuerdo entre comprador y vendedor para evitar el pago de la comisión, si el primero ha conocido el bien inmueble mediante la labor de intermediación de la actora, si bien la última frase puede resultar confusa, puesto que la suma fijada es notoriamente excesiva si se computa como un gasto ocasionado por la gestión, pues éstas serían notablemente inferiores. No obstante, lo esencial es que con dicha cláusula lo que se pretende es evitar maniobras para evitar el pago de la comisión, cuando por las circunstancias que sean, la actividad de mediación ha dado sus frutos, y el comprador ha conocido el inmueble a través de las gestiones de la mediadora.

En cuanto a los hechos, la Sala discrepa parcialmente de la valoración efectuada por el Juzgador de instancia, y comparte también parcialmente la mantenida por la entidad actora, si bien no en su totalidad.

Como punto de partida, cabe reseñar, como acertadamente se contiene en la sentencia de instancia: A) La relevancia de la prueba indiciaria en supuestos como el que nos ocupa, en el cual normalmente comprador y vendedor, si se confabulan, procuran no dejar rastros, al objeto de "evitar" el pago de una comisión a un intermediario, que si bien redunda especialmente en beneficio del vendedor, que es quien lo ha contratado, también indirectamente, y por una posible repercusión en el precio final, podría beneficiar también al comprador. B) El hecho sospechoso que supone la acreditación de que la codemandada vendedora, Dª María Inmaculada, se dedicaba entonces a la mediación en la venta de inmuebles, y según el testimonio del titular de la Inmobiliaria Tomar, como agente "libre", esto es, sin estar asegurada como trabajadora, como autónoma, si bien trabajaba a la vez para varias Agencias, lo que hace pensar en que actúa como subagente, con un acuerdo en relación con las distintas inmobiliarias para las que pudiere trabajar. C) El hecho también sospechoso de la falta de acreditación del pago de la comisión a la Inmobiliaria Tomar, lo que hace pensar en que se utilizase la misma como cobertura para hacer más creíble la versión de la vendedora con lo que se evitaría el pago de la comisión. Ciertamente el titular Sr Imanol indicó que la había percibido, si bien debía liquidarla con quien era una agente independiente que trabajaba, entre otras inmobiliarias, para la suya.

El testimonio más decisivo es el de la compradora Sra Maite, si bien se es consciente de la práctica imposibilidad de comprobar por otros modos la veracidad íntegra de su versión, comparada con la del comercial de la entidad actora, y la del testigo Don Imanol. Como punto de partida, dicho testimonio pone de manifiesto que la compradora Doña Maite vio el anuncio de la venta en un periódico publicado por Mundo Mediterráneo SA, y acudió a dicha entidad inmobiliaria, y la visita a la finca se realizó el sábado día 13 de febrero de 2.003, acudiendo a la misma, el Sr Roberto, en nombre de la inmobiliaria, la compradora, y un constructor de confianza de la misma, "En Colau". Efectuada la visita, a la compradora le gustó y expresó al intermediario que quería quedársela por el precio reclamado por la vendedora, y que cuanto antes se suscribiera la opción de compra, a lo cual el Sr Roberto le dijo que intentaría, si podía, una rebaja en el precio. Cuando llegaban a la finca con un camino de acceso estrecho, se cruzaron el vehículo con las personas antes citadas, y la codemandada, quien acudía en su vehículo con otras personas a las que quería enseñar la vivienda. Según el Sr Roberto ese mismo día llamó a la vendedora y le trasmitió el deseo de adquirir la propiedad de Doña Maite, y está casi seguro, pero no totalmente, de que le indicó el nombre, solicitándole una nota registral para poder formalizar la opción de compra y quedando para el lunes para formalizarla.

En cuanto a lo acaecido el lunes, el Sr Roberto indica que llamó a Dª María Inmaculada quien le dijo que la tenía ya apalabrada y no le interesaba dicha venta. Al llamarle Doña Maite se enfadó al hallarse verdaderamente interesada. En este punto se aprecia una discordancia entre las declaraciones del Sr Roberto y de Doña Maite; puesto que, según el primero, le indicó a la interesada que la vendedora trabajaba para una entidad inmobiliaria llamada Tomir, si bien es posible que, por error dijese "Tramontana", y si se dirigiese a la misma podría contactar con la vendedora; y según la segunda, que una vez llamado al mediador, se puso en contacto con el constructor que la acompañó, "En Colau", quien le dijo que había visto el anuncio en otra inmobiliaria, que se llamaría Tramontana, pero que finalmente sería Tomir.

"En Colau" se trasladó a la Inmobiliaria Tomir, en la que le dijeron que estaba "aparaulada" (apalabrada) con una persona llamada María Inmaculada, y al ofrecerle más suma que ésta, la anterior desistió, indicándole en la Agencia que si en la misma mañana abonaba 3.000 euros la casa sería suya, y en ese mismo día se suscribió la opción de compra, sin que conste que el precio fuere superior al ofrecido por el intermediario el sábado anterior.

En todo este relato late la sospecha, argumentada por la actora, de que compradora y vendedora, que pudieron conocerse, ya sea por el encuentro fortuito en coche en el camino estrecho de entrada en la finca, que la codemandada pudiere conocer al constructor que acompañaba a la compradora, o bien por haber indicado el Sr Roberto a la vendedora el nombre de la compradora, hubieren urdido esta versión para intentar evitar el pago de la comisión. No obstante ello, tal posibilidad no se considera acreditada, puesto que según el Sr Roberto, la compradora llamó el lunes enfadada por no poderse quedar son la finca y tildando de falta de profesionalidad la labor del intermediario, y es difícil suponer, aunque no sea imposible, que organizara dicho "enfado" para encubrir a la compradora en un posible impago de la comisión. De todos modos, es evidente que la codemandada conocía la intervención de la actora, pues resulta totalmente falto de credibilidad que una compradora adquiera una finca de un precio aproximado de 168.000 euros por catálogo, sin visitarla cuando ello es posible, recordando que no nos hallamos ante ningún supuesto de excepción de ventas forzosas contra la voluntad del vendedor (subastas forzosas), en el cual es habitual que la casa no pueda visitarse antes de la compra.

En conclusión, llegamos a una situación muy peculiar, en la cual la intervención de la inmobiliaria actora ha sido necesaria para llegar a la consumación de la compraventa, pues sin la misma, la actora ni hubiese visitado la finca, ni conocido a la vendedora ni el precio; pero, a la vez, no suficiente, puesto que sin la actividad posterior de la compradora ni del constructor de su confianza, finalmente la casa se hubiera vendido a otra persona. Es de reseñar que tampoco nos hallamos ante un supuesto de un inmueble ofrecido por varias inmobiliarias a la vez en la cual la compradora intenta hallar la oferta más barata, presumiblemente con recorte de la comisión del intermediario. En tan peculiar situación, no expresamente prevista en la estipulación primera del contrato, pero en el cual el resultado final ha sido la perfección de una compraventa en la cual la entidad actora ha efectuado una actuación necesaria, sin la cual no se hubiere efectuado la compraventa, pero, a la vez, sin la intervención posterior de la compradora ante la otra Agencia, tampoco se hubiese conseguido, la Sala estima oportuno reducir en un 50% el importe de la comisión, con lo cual se estima parcialmente la demanda en relación con la codemandada Dª María Inmaculada, cifrando el importe de la comisión en 4.507,59 euros.

TERCERO.- Se plantea por los demandados la falta de legitimación pasiva de d. Alberto, quien de lo actuado se infiere que es esposo de la codemandada Dª María Inmaculada, si bien se halla separado de la misma. El Sr Alberto no firmó el documento de 20 de septiembre, ni consta lo conociese, tampoco la aludida cláusula primera, ni tuvo ningún trato con la Inmobiliaria actora. No obstante ello, de las declaraciones efectuadas se infiere que verbalmente llegó a un acuerdo con su esposa de venta de dicha finca, que ambos buscarían compradores, sin más precisiones, estando ambos de acuerdo en la suma ofrecida por la compradora Doña Maite, quien de sus declaraciones se infiere que el Sr Alberto pudo conocer, si bien inmediatamente después de la firma de la opción, que había conocido la finca mediante la inmobiliaria actora. Con tales datos se estima que el Sr Alberto confirió poder a su esposa, y nos hallamos ante un supuesto de mandato recogido en el artículo 1.717 del Código Civil, en el cual la mandataria, al concertar el contrato con la entidad actora, no obró en nombre de su marido, sino que ocultó al intermediario que el inmueble era también copropiedad de otra persona, de modo que se puede concluir en que frente a la actora actuó en nombre propio, de modo que según dispone el citado artículo, el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tampoco contra el mandante. En consecuencia, procede declarar la falta de legitimación pasiva de D. Alberto.

CUARTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394 de la L.E.C., al ser parcial la estimación de la demanda no procede hacer especial pronunciamiento sobre las de la primera instancia; y tampoco con respecto a las de esta alzada, en virtud del art. 398 del mismo texto legal, al no ser esta sentencia confirmatoria de la impugnada.

En relación con las costas de primera instancia de la demanda desestimada contra D. Alberto, se considera concurren motivos para no efectuar expresa imposición de costas, atendida la situación confusa existente, y la posibilidad, desvirtuad por la prueba practicada, de que su esposa, de quien se halla separado, pudiere ser mandataria del mismo por el hecho de ser copropietario del inmueble y consentir la venta final, motivo por el cual la Sala hace uso de la facultad apreciar serias dudas de hecho a los efectos del artículo 394.1 de la LEC.

Fallo

1) ESTIMAR PARCIALMENTE el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador en nombre y representación de Grupo Mundo Mediterráneo SA, contra la sentencia de fecha 10 de septiembre de 2.004, dictada por el Ilmo.Sr.Magistrado Juez el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Inca, en los autos Juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo, DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS PARCIALMENTE, y en su lugar

2) ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el referido Procurador en el nombre y representación citados contra Dª María Inmaculada y DESESTIMAR DICHA DEMANDA contra D. Alberto, por lo que: A) Debemos condenar y condenamos a Dª María Inmaculada a que abone a la entidad actora la suma de 4.507,59 euros y sus intereses legales, los del artículo 576 LEC desde la fecha de esta resolución. B) Debemos absolver a D. Alberto de la pretensión objeto de esta litis. C) No procede efectuar expresa imposición de las costas de primera instancia.

3) No se hace especial pronunciamiento sobre costas en segunda instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.