Encabezamiento
Rollo nº 000966/2011
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 3 3 5
SECCION SEPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA
Magistrados/as
Dª PILAR CERDAN VILLALBA
Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ
En la Ciudad de Valencia, a trece de junio de dos mil doce.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000093/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE MASSAMAGRELL, entre partes; de una como demandante/s - apelante/s D.
Ildefonso y Dª
Felisa , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JESUS ALEJANDRO PEREZ SANCHO y representado por el/la Procurador/a D/Dª CARLOS EDUARDO SOLSONA ESPRIU, y de otra como demandado/s - apelado/s D.
Manuel , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. VICENTE LUIS CARIÑENA CARBONELL y representado por el/la Procurador/a D/Dª JESUS MORA VICENTE.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.
Antecedentes
PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE MASSAMAGRELL, con fecha veintitrés de junio de dos mil once, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue:
"FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por D.
Ildefonso y Dª
Felisa , representados por el procurador Dª Rosa Mª Gomis Sanchis, contra
Manuel , representado por el Procurador D. Jesús Mora Vicente, y, en consecuencia : 1.- DECLARO resuelto el contrato de arras suscrito entre las partes, de fecha 16 de junio de 2.008 y su anexo, de fecha 8 de septiembre de 2.008. 2.- CONDENO a
Manuel a pagar a los demandantes la cantidad de 4.000 euros (cuatro mil euros), más el interés legal de dicha suma desde el 15 de enero de 2.010. 3.- ABSUELVO al expresado demandado del resto de lo reclamado en la demanda.- 4.- DECLARO no haber lugar a hacer especial imposición de las costas causadas en el presente procedimiento".
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día seis de junio de dos mil doce para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.
TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.
Fundamentos
PRIMERO.- Frente a la referida sentencia, que estima parcialmente la demanda deducida por los compradores contra el vendedor, discrepan los primeros que vienen a solicitar en esencia la estimación de la primera pretensión deducida en su demanda de condena del demandado al pago de
8.000 euros , como consecuencia de la aplicación de las arras penitenciales previstas en el contrato de compraventa que no llegó a celebrarse por causa imputable al vendedor demandado. A este recurso se opuso el demandado que alegó que la causa de no celebrarse la compraventa fue imputable a los compradores por no obtener financiación, correspondiendo a los mismos la prueba de lo contrario.
SEGUNDO.- Como reiteradamente ha manifestado el
Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 24 de octubre de 2002 , ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:
a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.
c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las
Sentencias de 24 de noviembre de 1926 ,
8 de julio de 1945 ,
22 de octubre de 1956 ,
7 de febrero de 1966 y
16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (
Sentencia de 10 de marzo de 1986 ).
Conforme a la doctrina expuesta, estimamos que no asiste ninguna duda acerca de que en el caso presente las arras pactadas entre los demandantes y el demandado fueron penitenciales según la literalidad del contrato suscrito.
A partir de aquí para decidir acerca de la aplicación o no de las mismas deben fijarse las siguientes circunstancias relevantes del caso:
1º.- En fecha
16-6-2008 entre el Sr.
Manuel como vendedor y el Sr.
Ildefonso y la Sra.
Felisa como compradores se suscribió un contrato de "arras" que tenia por objeto la vivienda sita en Rafelbuñol,
CALLE000 nº
NUM000 .
El Sr.
Manuel decía que era propietario en pleno dominio
. El precio era de 141.300 euros, que se harían efectivos en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa antes del
31-7-2008 . De dicho importe se deducirían 4.000 euros que se entregaban a cuenta en concepto de arras y así en su estipulación segunda se decía
"La parte COMPRADORA satisfacen en este acto a la parte VENDEDORA la cantidad de Cuatro mil Euros (4.000 €), cantidad que se recibe por ésta, en concepto de arras de conformidad con el
artículo 1.454 del Código Civil para la compra del inmueble descrito en el presente contrato de compraventa, sirviendo este documento como carta de pago de la cantidad citada" , y en la tercera
"Si no llevase a efecto la firma de la correspondiente escritura pública por causa imputable a la parte COMPRADORA, el presente contrato quedará resuelto, perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, y comprometiéndose a devolverlas duplicadas la parte VENDEDORA si a ella fuera imputable".
2º.- En fecha 8-9- 2008 se firmó un Anexo al anterior contrato por el que ambas partes de mutuo acuerdo ampliaban el plazo en el periodo comprendido hasta el
1-12-2008 .
3º.- El Sr.
Manuel había adquirido la nuda propiedad de la vivienda en virtud de Auto de Adjudicación dictado a su favor en fecha
31-1-2008 en el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria 248/2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Massamagrell. Este Auto se inscribió en el Registro de la Propiedad en fecha
21-7-2008 .
El usufructo figuraba inscrito a nombre de
Elisa en virtud de herencia e inscrito su título en fecha 31-3-2003.
4º.- Los compradores instaron al vendedor para el otorgamiento de la escritura en fecha 1-12-2008 en virtud de requerimiento notarial de fecha 25-11-2008, que no fue recibido por el Sr.
Manuel hasta el día 9-12-2008, y que no compareció en la notaria señalada.
5º.- No consta que el vendedor llevase a cabo acto alguno de comunicación a los vendedores para otorgar la escritura, resultando que
a fecha 3-12-2008 el mismo tan solo disponía de la nuda propiedad
De lo anterior se desprende que necesariamente
deba imputarse al vendedor la imposibilidad de cumplimiento del contrato de compraventasuscrito toda vez que a la fecha prevista en el Anexo, esto es el 1-12-2008, el mismo no podía otorgar la escritura publica de compraventa, ya que solo disponía de la nuda propiedad, pero no del usufructo, cuando el objeto del contrato era el pleno dominio de la vivienda, del que les dijo a los compradores disponer. Por ello y aunque a partir del Auto de Adjudicación de fecha 31-1-2008 podía disponer de la nuda propiedad que había adquirido en virtud del mismo y por tanto enajenar esta nuda propiedad, lo que no podía era entregar la vivienda en condiciones de ser debidamente ocupada por los compradores, de ahí que sea al mismo imputable la frustración de la finalidad del contrato.
No se comparte el criterio de la juzgadora de que los demandantes compradores también incumplieron , toda vez que no solo no consta que no dispusiesen de financiación para la compra, lo que alegó el demandado y por tanto a el le incumbía la prueba de ello, sino que es innecesario plantearse su incumplimiento cuando previamente el vendedor ha incumplido al no tener a la fecha prevista en el contrato la plena disposición de la vivienda.
Por ello debe estimarse el recurso y acceder a la pretensión deducida por los demandantes con el carácter de principal y que era la condena al plago de las arras duplicadas, esto es al pago por el vendedor demandado de 8.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda hasta su total pago (
arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 del CC ).
TERCERO.- Costas. Al estimarse el recurso no se hace expresa imposición de costas conforme al
art. 398 de la Lec . Respecto de las de la primera instancia, al suponer lo resuelto la estimación integra de la demanda en su pretensión principal, debe procederse a imponerlas al demandado conforme al
art. 394 de la Lec .
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,
Fallo
Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de los demandantes D.
Ildefonso Y Dª
Felisa , contra la
Sentencia de fecha veintitrés de junio de dos mil once, dictada en los autos número 93 de 2.010, por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Massamagrell , resolución que revocamos y en su lugar acordamos:
1º.- Estimar la demanda interpuesta por los demandantes D.
Ildefonso Y Dª
Felisa , contra D.
Manuel , condenado al demandado al pago de la cantidad de 8.000 euros mas los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda hasta su total pago, así como al pago de las costas de la primera instancia.
2º.- No se hace expresa imposición de las costas de esta segunda instancia.
Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de VEINTE DIAS si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los
artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de 2011 y en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.
Y a su tiempo, con su testimonio literal, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, con testimonio de la resolución dictada, para su ejecución y cumplimiento.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a trece de junio de dos mil doce.
