Sentencia Civil Nº 335/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 261/2013 de 29 de Julio de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0004524

Recurso de Apelación 261/2013

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 01 de Collado Villalba

Autos de Procedimiento Ordinario 527/2010

APELANTE:GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE, S.A.

PROCURADOR:D./Dña. REYES VIRGINIA GARCIA DE PALMA

APELADO:. Jesús María , D./Dña. Bernardino y D./Dña. Felix , SAN JOSE DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.A.

PROCURADOR:D./Dña. LUIS AMADO ALCANTARA, D./Dña. LUIS AMADO ALCANTARA, D./Dña. LUIS AMADO ALCANTARA, SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SENTENCIA Nº 335/2013

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D./Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

D./Dña. PEDRO POZUELO PÉREZ

En Madrid, a veintinueve de julio de dos mil trece.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución de contrato de compraventa, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Collado Villalba, seguidos entre partes, de una, como apelante demandado GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE S.A. representado por la Procuradora Sra. García de Palma y de otra, como apelados demandantes impugnantes DON Felix , DON Bernardino y DON Jesús María representados por el Procurador Sr. Amado Alcántara y como apelado demandado incomparecido SAN JOSE DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.A., seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Collado Villalba, en fecha 21 de diciembre de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: 1.- Que debo desestimar y desestimo la demanda principal interpuesta por el Procuradora de los Tribunales, Dº Esteban Muñoz Nieto, en nombre y representación de Dº Felix , Dº Bernardino y Dº Jesús María frente a GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE SA Y SAN JOSE DESARROLLOS INMOBILIARIOS SA y por ende debo absolver y absuelvo a estos últimos de los pedimentos formulados contra los mismos con imposición de costas a la parte actora principal.

2.- Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales, Dª. Virginia García de Palma, en nombre y representación de GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE S.A. y SAN JOSE DESARROLLOS INMOBILIARIOS SA frente a Dº Felix , Dº Bernardino y Dº Jesús María ; y por ende debo absolver y absuelvo a estos últimos de los pedimentos formulados contra los mismos con imposición de costas a la parte actora reconvencional'.

SEGUNDO.-Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 22 de julio de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución objeto de recurso en tanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.-Alega la parte apelante GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSÉ SA, como motivos en los que funda su recurso, que lo pretendido por esta parte es la declaración de la resolución del contrato de compraventa por causas imputables a la compradora, en concreto, el incumplimiento de su obligación de pago del pecio una vez fue requerida para la elevación a público del contrato. Y con ello estima que concurre error en la valoración de la prueba, puesto que existe un incumplimiento grave de la compradora del pago del precio convenido. La Juez de Instancia comete un grave error al considerar que el impago y en consecuencia el incumplimiento de una obligación esencial por parte del comprador sólo afecta a una única cuota del pago aplazado del precio, y en concreto la correspondiente al mes de Octubre de 2008, por valor de 989 euros. Si se atiende a lo dispuesto en el contrato, nos encontramos que el precio pactado por la vivienda se fijó en la cantidad de 314239 euros más el IVA correspondiente. A la firma del contrato de compraventa la apelada tenía satisfecha la cantidad de 50.435 euros. Así pues, no se trata del 'impago de uno solo de los plazos mensuales de pago del precio', si no tampoco del resto del importe que quedaba pendiente de entregar en el momento de la elevación a público de la compraventa. En segundo lugar alega la inaplicabilidad del principio de conservación de los contratos por la resolución de instancia, destacando la imposibilidad sobrevenida en los compradores para el pago del precio de la compra. Esta parte pretende hacer cumplir el contrato y en consecuencia, que sean los compradores los que tengan que materializar el precio de la vivienda de la misma manera que esta representación abonó puntualmente a cada uno de sus contratistas, agentes intervinientes y trámites administrativos, sin caer o dejarse llevar por situaciones concursales que pudieran afectar a terceros, entre ellos, sus propios compradores. No se puede olvidar que los compradores tenían una finalidad de lucro en la compraventa de la vivienda y que lamentablemente la rentabilidad del negocio no fue , ni mucho menos la pretendida. Por ello esta parte solicita el cumplimiento del contrato por parte de los compradores y por ello, suplica la revocación del pronunciamiento del Juez de Instancia por el cual se desestima la demanda reconvencional. Y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra en la que se declare la desestimación de la demanda y la íntegra estimación de la reconvención, todo ello con expresa condena en costas.

TERCERO.-Por la parte impugnante D. Felix D. Bernardino , y D. Jesús Manuel y D. Jesús María , se manifestaron como motivos de su impugnación, en primer lugar la infracción del derecho a la tutela judicial efectiva en su modalidad de derecho a resolución funda en derecho y con motivación suficiente. A la Sentencia dictada en la instancia, debe oponerse la constante jurisprudencia del Tribunal Supremo desde 2006 en que integra normativamente el artículo 1124 del Código Civil , con el artículo 8. 103 de los Principios del Derecho Europeo de los Contratos. La razón es que en realidad dispone de forma alternativa que se frustre la finalidad del contrato de aquellos supuestos en que lo que se frustra es la legítima aspiración al cumplimiento del contrato y de aquello que cabía esperar por la parte del cumplimiento del mismo y que no se limita a la 'causa' en la forma dispuesta por el artículo 1445 CC . Sería irrazonable y arbitrario que asumida la obligación de financiar el resto del precio, e incumpliéndolo la vendedora, exigiera al comprador el pago del resto del precio ignorando además las dificultades para obtenerla por sí mismo, obviando que precisamente era la forma de pago pactada y que precisamente con dicho pacto se hacía posible su efectivo pago provocando el incumplimiento mismo, además de la propia inexigibilidad conforme a lo pactado pues primero debía ofrecerla la vendedora lo que no ha cumplido. Y no cabe interpretar de otra forma la estipulación Novena del contrato en relación a la estipulación Segunda-B del mismo, es decir que la literalidad de la estipulación novena basta para apreciar que el incumplimiento del ofrecimiento de financiación es por sí misma causa grave que justifica el incumplimiento, con independencia de que fuera una obligación de actividad o de resultado o el pacto de financiación deba considerarse como motivo causalizado del contrato. Sí era una opción para el comprador decidir una vez notificadas las condiciones del préstamo hipotecario negociado por la vendedora, si se subrogaba en este préstamo o buscaba su propia financiación. Pero no cabe duda, de que la vendedora tenía la obligación de ofrecer esta financiación. Continúa alegando la infracción de los artículos 1124 CC y 8.103 de los Principios del Derecho Europeo de los Contratos, en concordancia con los artículos 1288 y 1258 del CC, así como de la Jurisprudencia y las reglas de interpretación de los contratos. El artículo 1288 CC y el artículo 1258 del mismo texto legal . No podría admitirse imputar al comprador la oscuridad de los términos por no constar con claridad en el contrato el efecto de la eventual denegación del préstamo o subrogación cuando es la propia vendedora la que eliminará ese particular del contrato y lo sustituirá por las estipulaciones SEGUNDA B y DECIMA cuyo tenor literal es claro en cuanto a que la interpretación literal de ambas solo puede concluirse que lo pactado es que la promotora se obligaba a hacer una oferta vinculante de financiación y que en caso de no cumplirlo o no aceptarse por la entidad prestamista el comprador tendría derecho a la resolución del contrato y a la devolución de las cantidades entregadas. Cualquiera de las dudas de interpretación conforme al canon de totalidad, y en todo caso en aplicación de los artículos 1288 y 1258 del CC llevan indefectiblemente a concluir que en el contrato se obligaban la promotora a facilitar y obtener financiación siendo una obligación de resultado y no de mera actividad en los términos expuestos por la reciente Jurisprudencia del Alto Tribunal. Y acaba solicitando al revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra en la que estimando la demanda declare la resolución del contrato de compraventa condenando solidariamente a GRUPO EMPRESARIA SAN JOSE y SAN JOSÉ DESARROLLOS INMOBILIARIOS SA a estar y pasar por esta declaración y a reintegrar a los compradores las cantidades entregadas a cuenta del precio con el interés legal desde la fecha de su abono y con expresa condena en costas en cuanto a las causadas en la primera instancia y sin haber lugar a imposición de costas en cuento a las causadas en la alzada.

CUARTO.-La parte apelante GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE SA, comienza su recurso, aclarando y concretando , que lo pretendido por esta parte es la declaración de la resolución del contrato de compraventa por causas imputables a la compradora, en concreto, el incumplimiento de su obligación de pago del pecio una vez fue requerida para la elevación a público del contrato. Y con ello estima que concurre error en la valoración de la prueba, puesto que existe un incumplimiento grave de la compradora del pago del precio convenido. Concreción esta, que entra en total contradicción con lo manifestado por dicha parte en la Audiencia Previa celebrada en fecha de 10 de Septiembre de 2012, donde precisamente manifestó renunciar a la pretensión subsidiaria de resolución del contrato, pasando a reclamar únicamente el cumplimiento del mismo. Siendo en consecuencia, la resolución del contrato por causas imputables a la compradora, una cuestión que al haber sido renunciada, no podría ser objeto de examen en esta alzada. Aún así, no puede obviarse tampoco, que tal y como se puso de relieve en autos, por Escritura Pública de fecha 28 de Junio de 2010, cuyo texto integro figura en autos en página 796, siendo complemento de esta la Escritura Pública de fecha 30 de Julio de 2010, se procedió a la Segregación de la actividad inmobiliaria de GRUPO SAN JOSE SA, a favor de SAN JOSÉ DESARROLLOS INMOBILIARIOS SA. Quedando desde dicho momento tanto la propiedad de los inmuebles como todos los derechos contractuales de los contratos suscritos, como de única pertenencia de SAN JOSE DESARROLLOS INMOBILIARIOS SA. Habiéndose producido con ello una transmisión del objeto litigioso, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 de la LEC , no habría producido en el juicio, sino antes del mismo, con la consecuencia de que GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSÉ SA estaría legitimada pasivamente, pero carecería de legitimación activa ad causam para por vía de acción, reclamar el cumplimiento, o el incumplimiento de un contrato, cuando había transmitido la propiedad con anterioridad y no lo había comunicado a los compradores, obligación además esta, contemplada contractualmente. Además, no puede obviarse, que la propia SAN JOSE DESARROLLOS INMOBILIARIOS SA, se personó en autos, como parte demandada, y según se aprecia al folio 73 y siguientes de autos, en modo alguno formuló reconvención, solicitando siquiera iguales pronunciamientos a los ya solicitados por GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSÉ SA, no habiendo tampoco recurrido o impugnado la Sentencia dictada en la Instancia, que por consecuencia es firme para dicha codemandada. Codemandada, que ha de reiterarse, es la auténtica propietaria tanto de los inmuebles, como de los derechos devenidos de los contratos suscritos con los compradores, puesto que la Escritura de Segregación de la actividad inmobiliaria a la que ya se ha hecho referencia, es concluyente en este sentido. Por ello, no procedería el cumplimiento del contrato y tampoco su resolución a instancia de la vendedora, debiéndose en consecuencia examinar la pretensión vía impugnación de la Sentencia de instancia, que formula la parte actora-principal en el proceso.

Así, debería estimarse que la omisión por la entidad vendedora demandada, del ofrecimiento de información sobre las condiciones de financiación que contempla la estipulación correspondiente del contrato litigioso, carecería en principio de entidad suficiente para autorizar a la contraparte el ejercicio de la facultad resolutoria. Ni con base en lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil , ni tampoco con base en la condición resolutoria expresa contenida en la estipulación novena del contrato litigioso, siendo obvio que el presupuesto fáctico de dicha condición, ha de estimarse referido al incumplimiento de las obligaciones sustanciales asumidas en virtud del contrato por la parte vendedora, entre las que no cabe incluir obligación alguna encaminada a facilitar a los compradores financiación para el cumplimiento de su obligación de pago del precio, pues ni tal obligación deriva del contenido obligacional del propio contrato ni del contenido de la oferta, o promoción y publicidad resulta el mismo. Razones las expuestas, a las que abundaría el hecho de que la compra-venta realizada por la parte actora, no lo era tampoco con fin de uso propio, sino de obtener a la postre una inversión, mediante bien el alquiler del inmueble, o bien su posterior venta a un tercero.

Ahora bien, aun cuando no se pueda apreciar el incumplimiento resolutorio de alguno de los contratantes, ello no puede obviar, que ambas partes han mostrado inequívocamente su voluntad de liberarse del vínculo contractual y de privar de vigencia al contrato de compraventa que les ligaba, lo que permite afirmar la existencia en la práctica de un mutuo disenso, mutuo disenso que conlleva la extinción de la relación obligacional. Debiéndose con ello establecer que al extinguirse la relación obligatoria por mutuo disenso de las partes, deviene improcedente la fijación de indemnización alguna, pues al no derivar la extinción de la relación obligatoria de un incumplimiento resolutorio imputable a alguna de las partes, o surge el presupuesto fáctico determinante de la misma. Por ello, y con estimación de la demanda, las entidades demandadas deberán reintegrar a los actores la suma entregada por estos como parte del precio pactado, esto es la suma de 66.258,15, según obra en los documentos aportados junto a la demanda, debiéndose incrementar dicha suma con sus correspondientes intereses legales, computados desde la fecha de interposición de la demanda, según previene el artículo 1100 y 1101 del Código Civil .

En consecuencia se desestima el recurso planteado por GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE SA, y se estima la impugnación formulada por los actores, D. Felix , D. Bernardino , y D. Jesús María .

QUINTO.-A tenor de lo previsto en el artículo 394 de la LEC , procede imponer las costas procesales causadas por la demanda principal a las partes codemandadas, imponiendo a GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE SA, las costas causadas por su reconvención. Procediendo imponer las costas procesales de esta alzada por su recurso a GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE SA, no procediendo especial pronunciamiento por las generadas por la impugnación planteada por los Srs. Felix , Bernardino y Jesús María .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

ESTIMANDO la impugnación planteada por D. Felix , D. Bernardino y D. Jesús María , representados por el Sr. Procurador D. Luis Amado Alcántara, y DESESTIMANDO el recurso formulado por GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE S.A. representado por la Sra. Procuradora Dña. Reyes V. García Alcántara, ambos contra Sentencia de fecha 21 de Diciembre de 2012 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Collado Villalba en autos de Juicio Ordinario nº 527/10 seguidos entre las citadas partes, siendo también parte demandada SAN JOSE DESARROLLOS INMOBILIARIOS SA, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución, que quedará redactada como sigue : ESTIMANDO la demanda planteada por D. Felix , D. Bernardino y D. Jesús María , y DESESTIMANDO la demanda reconvencional planteada por GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE SA, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a las codemandadas GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE SA y SAN JOSE DESARROLLOS INMOBILIARIOS SA a abonar a los actores la cantidad de 66.258,15 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda. Y ABSOLVEMOS a los demandados en reconvención, D. Felix , D. Bernardino y D. Jesús María , de todas las pretensiones contra los mismos ejercitadas en el escrito de demanda reconvencional. Procede imponer las costas procesales causadas por la demanda principal a las partes codemandadas, imponiendo a GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE SA, las costas causadas por su reconvención. Procediendo imponer las costas procesales de esta alzada por su recurso a GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE SA, no procediendo especial pronunciamiento por las generadas por la impugnación planteada por los Srs. Felix , Bernardino y Jesús María . Con pérdida del depósito constituido.

CONTRA ESTA SENTENCIA NO CABE RECURSO ALGUNO POR RAZÓN DE LA CUANTÍA, PUDIENDO EN SU CASO INTERPONERSE RECURSO DE CASACIÓN POR INTERÉS CASACIONAL SI CONCURREN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVISTAS EN EL ART. 477.2.3 º Y 3 DE LA LEC , Y TAMBIÉN EN SU CASO, EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL EN LA FORMA PREVISTA EN LA DA.16º LEC , EN RELACIÓN CON EL ARTÍCULO 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.