Sentencia CIVIL Nº 335/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 344/2019 de 13 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00335/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: PFT
N.I.G. 07040 42 1 2016 0023791
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000344 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000754 /2016
Recurrente: PROMOCIONES JOTOBA SA
Procurador: XIM AGUILO DE CACERES PLANAS
Abogado: PEDRO MIGUEL CASADO DELGADO
Recurrido: Cipriano , Ariadna
Procurador: MATEO CABRER ACOSTA, MATEO CABRER ACOSTA
Abogado: LORENZO CRESPI FERRER, LORENZO CRESPI FERRER
Rollo núm.: 344/19
S E N T E N C I A Nº 335
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
Doña Ana Calado Orejas
Don Jaime Gibert Ferragut
En Palma de Mallorca a trece de septiembre dos mil diecinueve
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, ha visto los presentes autos
de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Palma, bajo el número

754/16 , Rollo de Sala número 344/19, entre don Cipriano y doña Ariadna , como demandantes e
impugnantes, defendidos por el letrado don Lorenzo Crespí Ferrer y representados por el procurador don
Mateo Cabrer Acosta, y, como demandada y apelante, Promociones Jotoba, S.L., defendida por el letrado don
Pedro Miguel Casado Delgado y representada por el procurador don Xim Aguiló de Cáceres Planas.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Jaime Gibert Ferragut.

Antecedentes

PRIMERO .- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Palma, se dictó sentencia en fecha 24 de enero de 2019 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ESTIMAR TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por Dª. Ariadna y D. Cipriano , representados por el Procurador D. Mateo Cabrer Acosta, contra la sociedad 'PROMOTORES JOTOBA S.A.', representada por el Procurador D. Xim Aguiló de Cáceres Planas, DECLARANDO FORMALMENTE RESUELTO el contrato de compraventa firmado entre las partes en fecha 3 de marzo de 2016, así como su anexo de fecha 29 de marzo de 2016, CONDENANDO A LA PARTE DEMANDADA A ESTAR Y PASAR POR DICHA DECLARACIÓN Y A DEVOLVER A LA PARTE DEMANDANTE LA CANTIDAD DE NOVENTA EUROS (90.000) PAGADOS A CUENTA DEL PRECIO, con sus intereses legales, calculados desde la interposición de la demanda hasta su total pago, sin imposición de costas a ninguna de las partes, abonando cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada e impugnación por la actora. Admitidos y seguidos los recursos por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 10 de septiembre de 2019.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO .- El 3 de marzo de 2016, don Cipriano y doña Ariadna , como optantes, y Promociones Jotoba, S.L., como concedente, celebraron un contrato de opción de compra respecto de la finca inscrita como nº NUM000 en el folio NUM001 del tomo NUM002 del libro NUM003 del Registro de la Propiedad nº 2 de Inca, descrita como 'una porción de secano e indivisible, procedente de la finca denominada DIRECCION000 , al norte de la misma, en el término de Binissalem, con extensión aproximada de un cuartón, o sea, 17 áreas y 75 centiáreas, que comprende casitay linda, por el norte, con Eufrasia ; este, con camino; y oeste, con tierra de Eulalio '.

Los actores satisficieron, como prima, 30.000 euros y, como plazo para el ejercicio de la opción, se fijó como último día el 2 de mayo de 2016 con la previsión de que ' si la vivienda no se encontrara acabada, el plazo de la presente opción se ampliaría hasta la finalización de las obras, debiendo notificar fehacientemente la vendedora a la compradora dicha finalización, teniendo la compradora el plazo de un mes desde la notificación para ejercer la opción'.

El 29 marzo de 2016, las partes acordaron una novación modificativa ampliando el plazo para ejercitarla hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de obra nueva (' Una vez realizado ese trámite, se otorgará un mes y medio de plazo para el ejercicio de la opción ') e incrementado en otros 60.000 euros la cantidad entregada por los optantes a la concedente.

Entre finales de julio y principios de agosto (no se ha aportado justificación documental de su recepción pero la misma no es controvertida), los demandantes comunicaron a la demandada su voluntad de hacer efectiva la opción y, el 11 de agosto siguiente, recibieron respuesta de DIRECCION001 , C.B., en los siguientes términos: DIRECCION001 , C.B., como intermediaria de dicha operación, ha solicitado autorización judicial para la venta del mismo, una vez mostrado su interés de querer ejercer dicha opción.

Por tanto, le notificamos que estamos a la espera de una resolución judicial.

El 13 de octubre de 2016, sin que la demandada ni su intermediaria se hubieran manifestado dispuestas a formalizar la compraventa, ni se hubiera inscrito la escritura de obra nueva (no consta que la inscripción, a día de hoy, se haya llevado a cabo), don Cipriano y doña Ariadna han interpuesto demanda contra Promociones Jotoba, S.L., alegando que ésta ha incumplido la obligación asumida en el contrato de opción de compra y pretendiendo que, por ello, se declare resuelto y se condene a la concedente a restituir los 90.000 euros recibidos.

En esta segunda instancia, la demandada apelante se alza contra la sentencia que ha estimado la demanda, aunque sin condenarla al pago de las costas del juicio (extremo que es objeto de impugnación por los actores).



SEGUNDO .- Este tribunal asume la apreciación efectuada por la juez a quo respecto del incumplimiento contractual en el que ha incurrido la recurrente (sin necesidad de entrar en la cuestión espinosa de la calificación del contrato como de opción o como de compraventa), razón por la que su apelación ha de ser desestimada: A) De entrada, como se argumenta en la sentencia recurrida al socaire del art. 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , hay que resolver la controversia en consideración a la situación que se daba en el momento de interposición de la demanda.

B) En ese momento, transcurridos más de dos meses desde que los optantes habían manifestado su voluntad de ejercitar la opción de compra, la concedente no se había avenido a ello y trataba de justificar su renuencia arguyendo que el Juzgado de Instrucción nº 11 de los de esta ciudad había establecido una prohibición de disponer en relación con la finca objeto del contrato. Se añadía que se había solicitado el alzamiento de esta medida y que se estaba a la espera de respuesta.

C) Sin embargo, hay que comenzar por destacar que ni tan siquiera se ha acreditado la existencia de una prohibición de disponer sobre la finca en cuestión. El Juzgado de Instrucción ha informado de que efectivamente se acordó esta medida respecto de múltiples fincas mas, de la documentación que ha remitido, se desprende que, entre ellas, sólo se comprende una finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Inca y no es la nº NUM000 en el folio NUM001 del tomo NUM002 del libro NUM003 (una porción de secano e indivisible, procedente de la finca denominada DIRECCION000 , al norte de la misma, en el término de Binissalem, con extensión aproximada de un cuartón, o sea, 17 áreas y 75 centiáreas, que comprende casitay linda, por el norte, con Eufrasia ; este, con camino; y oeste, con tierra de Eulalio ) sino otra distinta: la finca nº NUM004 , obrante al tomo NUM005 , libro NUM006 , folio NUM007 (con distinta cabida y diferentes linderos). Así pues, la justificación, ante la falta de apoyo probatorio, queda reducida a mero pretexto.

D) Aun cuando se hubiera prohibido a la demandada disponer de la finca objeto del contrato, ello no puede ser opuesto a la parte actora como motivo para que, habiendo satisfecho puntualmente la prima convenida, se le posponga la satisfacción de su derecho por causa que, en cualquier caso, le es ajena. Si el administrador de la concedente ha dado lugar a que se acordara la prohibición de disponer, la sociedad apelante podrá reclamarle el resarcimiento que corresponda por los perjuicios que ello le haya ocasionado, pero no puede pretender trasladar a la contraparte las consecuencias perjudiciales de tal circunstancia.

E) Del mismo modo que no consta que se prohibiera la disposición de la finca nº NUM000 , tampoco consta que, si se hubiere acordado, la prohibición haya sido levantada en noviembre de 2017. La resolución que se aporta del Juzgado de Instrucción nº 11 se refiere de nuevo a la finca nº NUM004 y no a la nº NUM000 .

F) A mayor abundamiento, en la hipótesis de que se hubiera alzado la supuesta prohibición de disponer de la finca nº NUM000 , se trataría de una modificación en el estado de las cosas muy posterior a la presentación de la demanda, sin que contractualmente fuera exigible a los actores que, tomada la decisión de ejercitar la opción, tuvieran que aguardar durante más de un año para saber si podría hacerse efectiva.

G) Por último, como puntualiza la parte apelada, la recurrente no ha demostrado que, tras casi tres años desde la manifestación de voluntad de los optantes, se haya otorgado escritura de obra nueva, y menos aún que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, lo cual se contemplaba por las partes como obligado para la demandada.



TERCERO .- Seguidamente, se abordarán los argumentos esgrimidos en el escrito de interposición del recurso de apelación, que este tribunal no comparte. En primer lugar, se aduce que no hubo retraso en la ejecución de las obras y que la construcción estaba terminada. Sin embargo, la discusión sobre este extremo está fuera de lugar en esta segunda instancia habida cuenta de que la sentencia apelada no toma esos discutidos retrasos como ratio decidendi de su decisión de dar por resuelto el contrato (de hecho, adopta esta decisión pese a que asume la tesis de la parte demandada en lo que a los retrasos de ejecución concierne).



CUARTO .- En segundo lugar, se manifiesta que ' en ningún caso hubo un desentendimiento por parte de mi mandante para no dar cumplimiento a lo acordado ', lo cual se fundamenta en el alegato de que se había prohibido la disposición de la finca por el Juzgado de Instrucción nº 11 y de que la recurrente solicitó que se autorizara la venta. Sin embargo, como ya se ha apuntado, ni consta que se hubiera acordado la prohibición de disponer de la finca nº NUM000 , ni se ha acreditado que se hubiera solicitado el alzamiento de esa hipotética prohibición en cuanto a la finca NUM000 , ni se ha demostrado que se haya levantado esa supuesta prohibición (la prueba practicada se refiere a la finca nº NUM004 , que difiere en todo de la nº NUM000 salvo en la circunstancia de estar ambas inscritas en el Registro de la Propiedad nº 2 de los de Inca).



QUINTO .- En tercer lugar, se hace hincapié en que no ha quedado acreditado que los optantes, al expresar su voluntad de ejercitar la opción, contaran con financiación para llevar a cabo la operación. Dos son las razones que impiden acoger este alegato: A) Como pone de relieve la parte apelada, este argumento no fue planteado en primera instancia cuando debió haberlo sido, esto es, al contestar a la demanda (así lo dispone el art. 405 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Pues bien, la segunda instancia no representa una oportunidad para introducir nuevos argumentos puesto que no es admisible en ella la introducción de hechos nuevos y, según la doctrina dominante, recogida en diversas sentencias del Tribunal Supremo (entre ellas, las de 21 de abril de 1.992 y la de 1 de febrero de 1.994 ), ha de partirse de la premisa de que la apelación, aunque permite al tribunal conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio pendiente apellatione, nihil innovetur : Dicho de otro modo, el órgano competente para conocer del proceso en segunda instancia, en observancia del principio tantum devollutum quantum apellatum , debe circunscribir su análisis a los temas que fueron objeto de controversia en el primer grado jurisdiccional puesto que sobrepasar dicho límite implicaría incongruencia y conllevaría indefensión de la parte apelada, la cual eventualmente podría verse afectada por un pronunciamiento relativo a una cuestión sobre la que no pudo fijar su postura en la fase de alegaciones ni articular los medios de prueba que estimara oportunos en período probatorio. Dicho principio es acogido en el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que se refiere al objeto del recurso de apelación identificándolo con el de la primera instancia al señalar que, en virtud del mismo, ' podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente '.

B) A mayor abundamiento, aunque la alegación no fuera extemporánea, tampoco podría evitar la estimación de la demanda por cuanto la financiación no fue contemplada por las partes como requisito para ejercitar la opción sino como motivo por el que se acordó la novación modificativa: se estipuló que, puesto que los demandantes necesitaban ' financiación ajena ' y, para ello, les era menester que estuviera inscrita la escritura de obra nueva en el Registro de la Propiedad, el plazo para ejercitar la opción se prolongaría hasta pasado un mes y medio de tal inscripción en el Registro de la Propiedad.



SEXTO .- Por último, se aduce que la actitud de la demandada no produjo una frustración del fin del contrato. A ello hay que oponer que sí la hubo ya que, habiendo manifestado los optantes su voluntad de formalizar la compraventa, la misma quedó frustrada por la parte apelante, la cual, en lugar de aquietarse a lo pretendido por los actores y pese a haber percibido la prima inicial de 30.000 euros más, posteriormente, otros 60.000 euros, eludió su obligación pretextando la existencia de una prohibición de disponer que, como se ha visto, no consta que se hubiera dictado en lo que a la finca objeto de la opción se refiere. La recurrente vino así a imponer a la adversa, injustificadamente, la espera hasta que el Juzgado de Instrucción nº 11 hubiera alzado la prohibición, lo cual no se ha producido (se ha levantado respecto de otra finca, la nº NUM004 , como ya se ha indicado) ni podía producirse (toda vez que, en lo que a la finca nº NUM000 afecta, sencillamente no hay prohibición de disponer según el acervo probatorio reunido en autos).

SÉPTIMO .- Los actores impugnan la sentencia interesando que, puesto que es íntegramente estimada su demanda, sean impuestas las costas del juicio a la parte demandada (según el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho ). Pues bien, la impugnación debe ser acogida habida cuenta de que no se aprecia que concurran dudas de hecho ni de derecho de particular relevancia.

Los argumentos en que la sentencia apelada se fundamenta para no condenar en costas a la demandada son los siguientes: Respecto de las costas, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC que establece la excepcionalidad de la no imposición cuando concurran serias dudas de hechos o derecho y que en el presente caso han sido circunstancias sobrevenidas ajenas al ámbito contractual las que se considera que han impedido la consumación del contrato de compraventa suscrito entre ambas partes y que en la actualidad ya existe autorización para poder proceder a la venta, no se imponen a ninguna de las partes, abonando cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Sin embargo, no se comparte este razonamiento puesto que: A) Esas ' circunstancias sobrevenidas ajenas al ámbito contractual' a las que se alude parece que consisten en la prohibición de disponer supuestamente dictada por el Juzgado de Instrucción nº 11 el Juzgado de Instrucción nº 11 mas, como se viene repitiendo, este tribunal no halla motivo para reputar que, sobre la finca respecto de la que se concertó la opción de compra, se llegara a dictar la prohibición de disponer: de la información remitida por dicho Juzgado de Instrucción se colige que fueron otras las fincas afectadas por esta medida y, por imperativo del art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , recae sobre la demandada la carga de probar que la finca de autos estaba comprendida entre las gravadas por la prohibición (de modo que la falta de prueba conduce a considerar que no lo estaba).

B) Tampoco se acepta ' que en la actualidad ya existe autorización para poder proceder a la venta ', al menos si con ello se quiere dar a entender que, cuando se comunicó la voluntad de ejercitar la opción de compra y cuando se presentó la demanda, no existía autorización y estaba vigente una prohibición de disponer de la finca nº NUM000 , prohibición alzada en el transcurso del pleito. Nunca ha existido prohibición de disponer relativa a esta finca, ni tampoco autorización para su venta.

C) En realidad, a juzgar por lo que se razona en el tercer párrafo del Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia recurrida, parece que se parte de la premisa de que la finca objeto de la opción de compra y la finca sobre la que se ha acordado la medida cautelar civil de embargo preventivo tienen que ser una misma, mas no es así. Ninguna necesidad hay de que el embargo preventivo se trabe sobre la finca litigiosa y, de hecho, en este caso son dos fincas diferentes tanto en sus datos como en su descripción registrales.

OCTAVO .- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución estimatoria de la impugnación formulada por los actores, no se hará especial mención de las costas causadas por aquélla. En cambio, siendo desestimado el recurso de apelación interpuesto por la demandada, la misma ha de pechar con las costas ocasionadas por su recurso.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado por los actores para recurrir. Por el contrario, se acuerda la pérdida del constituido por la demandada.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Promociones Jotoba, S.L., contra la sentencia dictada el 24 de enero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Palma y se estima la impugnación de dicha resolución formulada por don Cipriano y doña Ariadna . En consecuencia, se revoca dicha sentencia únicamente en lo que concierne al pronunciamiento sobre costas, que se imponen a la parte demandada, y se mantienen todos los restantes.

En lo que atañe a las costas causadas por el recurso de Promociones Jotoba, S.L., se imponen a dicha apelante.

En lo que se refiere a las costas causadas por la impugnación de don Cipriano y doña Ariadna , cada parte pechará con las propias.

Recursos . - Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación , por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Órgano competente . - Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo. Plazo y forma para interponerlos . - Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal. Aclaración y subsanación de defectos . - Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Depósito. - En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su no tificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el art. 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.