Sentencia Civil Nº 336/2008, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 275/2008 de 30 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 376 (275) 08

PROCEDIMIENTO Juicio Ordinario 30/08

JUZGADO Instancia e Instrucción num. 3 Villajoyosa

SENTENCIA Nº 336/08

Ilmos.

Presidente: D. Enrique García Chamón Cervera

Magistrado: D. Luis Antonio Soler Pascual

Magistrado: Dª. Visitación Perez Serra

En la ciudad de Alicante, a treinta de septiembre del año dos mil ocho

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, seguido en instancia ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número tres de Villajoyosa con el número 30/08, y de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora integrada por D. Marcelino y Maribel , representados ante este Tribunal por el Procurador D. Vicente Jiménez Izquierdo y dirigidos por el Letrado D. Jaime Eusebio Llinares Leicht; y como parte apelada la mercantil Promociones San Ramón de Xirles S.L., representada ante este Tribunal por el Procurador Dª. Francisca Ruzafa Torregrosa y dirigida por el Letrado D. Pedro Martínez Martínez-Tercero, que ha presentado escrito de oposición.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia e Instrucción número tres de Villajoyosa, en los referidos autos tramitados con el núm. 30/08 , se dictó sentencia con fecha 17 de abril de 2008, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales D. Vicente Juan Bardida en nombre y representación de D. Marcelino y Dª. Maribel, contra el demandado, la entidad mercantil Promociones San Ramón de Xirles S.L., absolviendo a la misma de los pedimentos interesados de contrario. Las costas se imponen a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por las partes arribas referenciadas; y tras tenerlos por preparados, presentaron el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a las demás partes , presentándose los correspondientes escritos de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal con fecha 21 de julio de 2008 donde fue formado el Rollo número 376/275/08 , en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 30 de septiembre de 2008 , en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo Sr. D. Luis Antonio Soler Pascual.

Fundamentos

PRIMERO.- Reclaman los actores a la entidad demandada, la devolución del importe abonado, ascendente a diez mil euros, entregada en dos veces para la adquisición de una vivienda a construir por la demandada. La razón aducida en la demanda como fundamento de dicha reclamación es la voluntad de no adquirir el inmueble en el entendimiento de que tal importe no se entregó en concepto de parte del precio por mor de un contrato privado de compraventa sino de un negocio previo, de mera reserva.

La sentencia desestima la pretensión al calificar el documentos nº 6 y 7 de la demanda, de verdadero contrato de compraventa que como tal, no puede ser resuelto unilateralmente por ninguna de las partes sin incumplimiento de la contraria, que en el caso no consta.

A tal conclusión oponen los actores en su recurso de apelación que la cosa, la vivienda a construir , a fecha 16 de junio de 2006 no se había iniciado, siendo conocidas por los actores sólo las posibles medidas, enclave y precio, desconociéndose el resto de circunstancias y en particular, los Derechos y obligaciones de la mercantil para con ellos, no reuniendo en todo caso el doc. nº 7 de la demanda -abono de la segunda cantidad para "reserva"- los requisitos legales del R.D. 515/1989 , de 21 de abril, sobre protección de consumidores en cuanto a la información a suministrar, de donde concluye el actor , hay ausencia de conocimiento sobre el alcance de la oferta de la mercantil demandada lo que vendría a incidir sobre la declaración de voluntad, estando ausente la coincidencia, dice el apelante, entre declaración y voluntad, de donde concluye, el documento nº 7 no es un auténtico negocio jurídico, al no llegar a perfeccionarse , y menos en la condición de contrato de compraventa.

SEGUNDO.- El recurso debe desestimarse. Y debe desestimarse, primero, porque si en lo que incide el apelante es en el argumento de la falta del consentimiento o consentimiento viciado , que es a lo parece dirigirse el argumento relativo a la falta o incorrección de la "declaración de voluntad" prestada por los actores -art 1261 CC -, en tanto cuestión nueva en este proceso, resulta de imposible apreciación por este Tribunal al no haber sido objeto de enjuiciamiento. Y en segundo lugar porque, tras ese argumento, la propia parte apelante no contesta la cuestión clave en los términos en que en su momento plantea la demanda, a saber , el de la naturaleza del negocio jurídico suscrito y la posición de las partes frente a él.

Negar (como parece desprenderse del alegato del apelante) que estamos ante un negocio jurídico , es negar toda la evidencia que se pone de manifiesto en un documento, en dos en realidad, donde las partes llegan al acuerdo sobre el objeto y el precio , estableciendo expresamente cláusulas específicas de resolución para el caso de discrepancias entre los planos provisionales - planos, conocimiento sobre el objeto al fin, sobre cuya base se produce la prestación del consentimiento por los actores- y los definitivos.

Lo cierto y verdad es que lo que suscriben las partes es, como bien concluye la Resolución que se recurre, un auténtico contrato de compraventa, que no puede cuestionarse por razón de la forma y contenido en forma abstracta al comportamiento y cumplimiento de las partes. Ni siquiera, en los términos que están redactados los documentos , podrían calificarse de precontratos (figura que crea deberes recíprocos de contratar en el futuro , conforme a lo que se hubiera convenido, generando situación de vinculación obligacional en aquello que constituye el contenido especial y propio de la relación acordada -Sentencia de 27 mayo 1993 - y que es antecedente del contrato definitivo , que exige la necesaria colaboración de las partes interesadas y obligadas), ya que en los documentos privados se expresó el precio concertado, las condiciones de su pago, y la superficie de la finca (STS 26 noviembre 1997 ), plenamente identificada en el marco de una finca dividida (en su concepción planeada) de forma horizontal.

TERCERO.- Parece también cuestionar la parte apelante la naturaleza de propio negocio jurídico por el hecho de tratarse de un negocio sobre una vivienda no construida.

Sin embargo esta modalidad de venta , tan absolutamente común en el mercado jurídico-inmobiliario, es un auténtico contrato en el que la existencia de la obligación de hacer (construir), aunque preparatoria de la obligación de entregar la vivienda, tiene la particularidad que impetra la aplicación de algunas de las normas propias de los contratos de ejecución de obra, combinadas con las de la compraventa.

Esa naturaleza meramente preparatoria de la previa prestación de hacer explica que el incumplimiento, absoluto o relativo, de la misma se refleje en la de entregar. Si la cosa no llega a tener existencia , el vendedor no cumplirá su obligación de entrega y quedará sin causa la obligación recíproca del comprador de pagar el precio. Si la cosa es entregada, pero no reúne las características convenidas o exigibles, la entrega tampoco será liberatoria por falta de identidad entre lo prometido y ejecutado (artículo 1.166 del Código civil ) y permitirá al comprador exigir la entrega de otra cosa , según lo convenido, e incluso, un facere reparador para adecuar lo entregado a lo programado en el contrato.

El Tribunal Supremo (S.S.T.S. 30 de septiembre de 1989, 13 de marzo de 1990, 18 de mayo de 1992 y 15 de febrero de 1994) viene calificando este negocio jurídico como compraventa de cosa futura cuya posibilidad viene admitida por el artículo 1271 del Código civil en el sentido de que la vivienda no existe en el momento mismo en que se crea la obligación, pero respecto de la cual hay seguridad o gran probabilidad de que llegará a existir. En la primera de las Sentencias referidas se considera definitivo para calificar de compraventa de cosa futura la vivienda en construcción: "en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta ha alcanzado existencia real y física , aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar de manera que el contrato queda plenamente desnaturalizado, como tal venta de cosa futura , si el supuesto vendedor no contrae o se desvincula de la expresada obligación esencial de entrega."

En ocasiones, el Tribunal Supremo califica este contrato con la modalidad de emptio rei speratae y así en la S.T.S. de 22 de marzo de 1993 declara que: "Fueron sendas compraventas de cosa futura (emptio rei speratae), cuya calificación corresponde (SST.S. de 17 de febrero de 1967 , 3 de junio de 1970, 30 de octubre de 1989 ) a la de una vivienda o local comercial en proyecto de construcción, que el comprador adquiere exclusivamente en función de su terminación , y en la que el vendedor, una vez que la ha terminado, asume la obligación de entregarla al comprador, que deberá pagar, obviamente, el precio pactado".

Por otro lado, este tipo de contratos pertenecen a la subespecie de aquéllos en los que el vendedor asume la obligación preparatoria de construir o promover la construcción de la cosa a entregar. Así lo pone de manifiesto la STS de 1 de julio de 1992 al expresar: "Hacer entrega al comprador de lo enajenado, una vez alcance realidad exterior , con el deber de despegar las actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y así dar cumplimiento cabal y preciso al negocio en el que se obligó que, por ello, no reviste naturaleza contractual".

Estamos por tanto ante un contrato complejo, como se expuso anteriormente , y lo somete a algunas normas propias del de ejecución de obra, combinadas con las de la compraventa.

CUARTO.- En conclusión, las partes firmaron un auténtico contrato , quedando ligados voluntariamente -ni el error se aduce en la demanda, ni en todo caso prueba, menos aún en los términos del 1266 del Código Civil- en el marco del negocio de que se trata, sin que la mera voluntad "de no adquirir la vivienda y no suscribir el contrato privado" -demanda- sea causa resolutoria ni adquiera la naturaleza de motivo rescisorio ni, desde luego, permita la libre desvinculación contractual sin el concurso de la contraparte - art 1256 CC "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes"- cuyos intereses están enmarcados en el seno del propio negocio en cuyo ámbito podemos calificar las entregas como de arras confirmatorias en tanto las entregas sucesivas de dinero hechas eran en realidad, el índice o expresión de un contrato que tenía para las partes evidente fuerza vinculante, y que se correspondían con las entregas o anticipos a cuenta del precio.

La compatibilización de ambas voluntades , enmarcan por tanto los Derechos y obligaciones de ambas en los términos del contrato , con las consecuencias para cada uno de ellos legalmente previstas en caso de incumplimiento.

Procede por tanto, desestimar el recurso de apelación y confirmar la Sentencia de instancia.

QUINTO.- En cuanto a las costas procesales de esta alzada, y habiéndose desestimado el recurso de apelación, no cabe sino imponer las costas procesales de esta alzada a la parte apelante conforme a lo prevenido en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación entablado por la parte actora integrada por D. Marcelino y Maribel, representados ante este Tribunal por el procurador D. Vicente Jiménez Izquierdo contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia e Instrucción número tres de Villajoyosa de fecha 17 de abril de 2008, debemos confirmar y confirmamos dicha Resolución; y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo , acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Ilmo. Sr. ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.-