Sentencia Civil Nº 336/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 701/2011 de 06 de Junio de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA N. 336/2012

Barcelona, seis de junio dos mil doce

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Maria Dolors Montolio Serra

Iolanda López Morales

Rollo n.:701/2011

Juicio ordinario n.: 2103/2009

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 6 de Mataró

Objeto del juicio: autorización judicial para formalizar escritura de subdivisión y modificación de uso de unos locales por viviendas

Motivos del recurso: errónea valoración de la prueba sobre abuso de Derecho

Apelantes: Inversiones Siglo XXI Costa Brava, S.L. e Inversiones y Transacciones Inmobiliarias Barberà, S.L.

Abogada: M. Alonso Fernández

Procuradora: A. Armisén Ocio-Mendiguren

Apelada: Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 n. NUM000 de Mataró

Abogado: J. Rovira Rojas

Procuradora: Mª. J. Blanchar García

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 11 de noviembre de 2009 las sociedades actoras presentaron demanda en la que solicitaban que se dicte sentencia por la que se autorice judicialmente a Inversiones Siglo XXI Costa Brava, S.L. e Inversiones y Transacciones Inmobiliarias Barberà, S.L., a formalizar la escritura de subdivisión y modificación de uso de un local, según minuta, supliendo mediante autorización judicial la autorización de la comunidad de propietarios, se declare el abuso de derecho de la Comunidad de Propietarios, y el derecho de los actores a ser indemnizados por los daños y perjuicios ocasionados, una vez puedan ser objeto de determinación, y se condene al pago de las costas originadas en caso de oposición. Relatan, en resumen, que son propietarias de un local comercial que se podía transformar en cuatro viviendas e hicieron las obras, pero la comunidad no ha autorizado la modificación del título de constitución, aunque ello no le produce perjuicio alguno (habla de "chantaje" de la comunidad).

La parte demandada contesta y alega que no está obligada a consentir y que las obras se realizaron a pesar de un acuerdo previo en contra, adoptado en junta y no impugnado, mediante hechos consumados, y por eso hubo un intento posterior de obtener una compensación económica. Niega el abuso de derecho, dice que las actoras buscaron largas para no pagar siquiera la compensación económica, esgrime la necesaria mayoría de 4/5 y dice que el juzgado no puede sustituir a la comunidad.

La sentencia recurrida, de fecha 12 de abril de 2011 , destaca la negativa de la comunidad a la división anterior a la adquisición del local y al inicio de las obras, que se repitió en otras juntas, y entiende que no se puede considerar abusiva la negativa de la comunidad, sino una manifestación legítima del rechazo de unas obras que se le imponían de facto . Por ello, el juez desestima la demanda y absuelve a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 n. NUM000 de Mataró, con condena a Inversiones y Transacciones Inmobiliarias Barberà, S.L. e Inversiones Siglo XXI Costa Brava, S.L. al pago de las costas procesales causadas.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

Los recurrentes argumentan que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba y que concurren los requisitos del abuso de Derecho. Dicen que hubo autorización no formal de obras en la junta de 8 de marzo de 2005, por la oferta de montaje de un ascensor, y que han intentado negociar, sin resultado, por las sucesivas pretensiones de más indemnización (que se aceptó el 6 de julio de 2006, por 10.000 euros, incluso la de 18.000).

La apelada se opone y reitera que era precisa la unanimidad y que se han afectado elementos comunes. Añade que los actores nunca han solicitado un acuerdo comunitario y han aplicado una política de hechos consumados. Niega que el acta de 6 de julio de 2006 incluya consentimiento de la comunidad, afirma que la actora dilataba y admite sucesivas pujas de la compensación pretendida hasta los 30.000 euros.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 22 de julio de 2011. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 17 de mayo de 2012. Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. LOS HECHOS QUE INTEGRAN LA CAUSA PETENDI

Aunque la causa petendi sea la misma (el supuesto abuso de Derecho), los términos en que se plantea el recurso de apelación no responden totalmente a los que se expusieron en la demanda inicial.

En la demanda inicial, la ratio petendi del supuesto abuso de Derecho se fundaba en que la comunidad no autorizaba la modificación del título de constitución, cuando ello no le producía perjuicio alguno. En la demanda, se narraba como hecho inicial la finalización de las obras y luego se daba cuenta de la negativa comunitaria.

Sin embargo, ahora se dice que hubo una autorización no formal de obras en la junta de 8 de marzo de 2005 (en razón de la oferta de instalación de un ascensor) y que las actoras han intentado negociar y que aceptaron pagar 10.000 euros, incluso 18.000 (cuando se dijo lo contrario en la demanda, hecho 4º, f.5). La referencia a una autorización informal a cambio de la instalación de ascensor no fue objeto de alegación, ni de prueba y no se pueden alterar los términos del debate ( pendente apel· latione nihil innovetur ). Además, consta su mención en el acta de 8 de marzo de 2005 (f. 83 v.), a pesar de lo cual, la votación fue desfavorable.

Pero sí podemos analizar los indicios de que la comunidad truncó su negativa inicial en una pretensión indemnizatoria, porque este hecho fue introducido en demanda y contestación, como hecho que condiciona la valoración del abuso de Derecho. Podemos interpretar el sentido y alcance de las negociaciones que se sucedieron sin altera la causa petendi y sin producir indefensión, pues la misma recurrente refirió en la demanda su voluntad de "compensar económicamente" con 10.000 euros (hecho 4º, f.4), aunque después califique de "chantaje" la reclamación de 18.000 (cantidad que admite en el recurso de apelación como cantidad que llegó a aceptar, f.339), y la demandada guardó un silencio evasivo en la contestación ( art. 405.2 LEC ).

2. LA DOCTRINA SOBRE ABUSO DE DERECHO

El Tribunal Supremo ha declarado que el abuso de Derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma( STS, Civil sección 1 del 09 de Enero del 2012 (ROJ: STS 236/2012 ); STS, Civil sección 1 del 12 de Diciembre del 2011 (ROJ: STS 9357/2011 ) y STS, Civil sección 1 del 17 de Noviembre del 2011 (ROJ: STS 8162/2011 ).

3. LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Un nuevo estudio de las actuaciones nos lleva a discrepar de los fundamentos de la sentencia de instancia, en cuanto ha quedado acreditado el abuso de Derecho:

a) La declaración del administrador de la finca, Sr. Jorge , pone de manifiesto que, antes de la adquisición del local (del 1 de abril de 2005, f.28), los demandantes tuvieron conocimiento de que, en ocasiones anteriores, la comunidad se había opuesto a la división de los bajos y es claro que en la fecha de compra la comunidad, en junta de 8 de marzo de 2005 (f.83) la demandada había "desestimado" el cambio de uso del local en cuatro viviendas (f.83 v.), pero la comunidad no especificaba las razones de su oposición (salvo la puramente aritmética);

b) Esta junta no se impugnó, pero los actores no eran aún propietarios reconocidos de los bajos, y no reiteraron sus pretensiones, expresamente, en posteriores juntas, ni participaron en ellas, ni las impugnaron, ni demuestran que no fueran debidamente citados, pero ello no es incompatible con la apreciación del abuso de derecho, pues aunque se reiteren las mayorías en las sucesivas juntas, lo importante es que, finalmente, hubo un acuerdo comunitario de 13 de abril de 2006 (f.94) en el que la comunidad acepta fijar una cantidad mínima de negociación de una compensación económica y faculta al letrado para negociar;

c) Por tanto, si, ante los hechos consumados, hay un nuevo acuerdo (por las razones que sean) en el que se aprueba buscar una solución alternativa a reclamar el derribo por alteración de las fachadas y por la afectación de otros elementos comunes (pericial del Sr. Teodulfo , f. 117, y su declaración en juicio), ya no cabe predicar una manifestación legítima de rechazo a unas obras que se le imponían de facto a la comunidad, como sostiene la sentencia, sino un nuevo acuerdo vinculante que enerva la persistente negativa a permitir la legalización;

d) El acta de 14 de noviembre de 2008 recoge las negociaciones del letrado de la comunidad (que reclamaba 18.000 euros, f. 95, aceptados como compensación adecuada por la recurrente en su escrito de recurso);

e) Ante ello, hay que considerar ineficaz la denuncia sobre la supuesta perforación de forjado y ante la instalación de antena sin permiso de 3 de julio de 2007 (f.96), pues la comunidad podía (y aún puede) defender la afectación de elementos comunes, pero, respecto a la legalización pretendida en la demanda, no ha adoptado ninguna otra decisión tras aceptar la legalización previo pago de compensación económica e insistir en ello es abusivo y contrario a derecho;

f) Es cierto que los actores encargaron el proyecto (visado el 12 de agosto de 2005, Sr. Teodulfo , f.162 y ss. y declaración en juicio), solicitaron licencia de obras, de 20 de diciembre de 2005 (f.41) y la llevaron a término el 4 de septiembre de 2006 (certificado de final de obra, f.45), consiguiendo las licencias de ocupación el 4 de octubre de 2006 y de primera ocupación el 6 de abril de 208 (f. 46 a 48) procediendo al alquiler de las fincas resultantes (f.49 a 82) y que en todo este trámite obviaron la intervención de la comunidad, pero ello, inadmisible desde el punto de vista de la vida en comunidad, no impide analizar la abusividad de la decisión de la comunidad al no permitir la legalización, una vez aceptada previa compensación económica.

En suma, es incorrecto no impugnar las juntas de denegación de permiso para dividir y seguir las obras, pero ello no impide al comunero perjudicado predicar y acreditar el abuso de Derecho. Para apreciar el abuso de Derecho no es preciso exigir del comunero perjudicado que haya sometido a la junta una determinada pretensión cuando, con carácter reiterado, la comunidad había negado el derecho de los actores. La comunidad no accionó contra las obras supuestamente ilegales y no se impugnaron los acuerdos de junta, pero tampoco las obras.

Era correcto, inicialmente, ampararse en una regla de mayoría o de unanimidad y defender los intereses comunitarios por la afectación de elementos comunes (lo que acredita la prueba pericial). Pero posteriormente la comunidad cambió de criterio y adoptó un nuevo acuerdo, truncando la legitimidad de su oposición, que es abusiva, al desistir de instar el deshacer lo mal hecho.

No era admisible una imposición de facto a la comunidad, pero tampoco lo es que la comunidad siga oponiéndose a la división cuando hay acuerdo de la junta optando por la negociación de una compensación económica. Lo correcto es permitir la legalización y aceptar el pago de los 18.000 euros que se le ofrecen, cantidad incluso superior a la aprobada en junta.

El acta de 6 de julio de 2006 incluye, de forma expresa un acuerdo comunitario favorable a la legalización, previo pago de una compensación de 10.000 euros. No es de recibo incrementar de forma sorpresiva la puja de la compensación hasta los 30.000 euros (como admite la presidenta de la comunidad), sin acuerdo comunitario expreso y por la sola razón de constatar que los actores no estaban, supuestamente, dispuestos a pagar nada.

En definitiva, la oposición de la comunidad no responde a una finalidad seria y legítima, aunque no se ha probado que sea causante de daños y perjuicios, porque las constructoras tiraron adelante la obra por su cuenta y riesgo, lo que implica una estimación parcial de la demanda.

4. LAS COSTAS

Las costas de instancia no son de cargo y las del recurso no deben imponerse al recurrente, conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Estimamos el recurso de apelación y revocamos la sentencia de instancia.

2. Estimamos en parte la demanda y:

a) Declaramos el abuso de derecho de la Comunidad de Propietarios al negar la subdivisión del local;

b) Condenamos a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 n. NUM000 de Mataró a formalizar la escritura de subdivisión y modificación de uso del local propuesta por Inversiones Siglo XXI Costa Brava, S.L. e Inversiones y Transacciones Inmobiliarias Barberà, S.L., con apercibimiento de que de no hacerlo se autorizará judicialmente;

c) Desestimamos la pretensión de derecho de los actores a ser indemnizados por los daños y perjuicios ocasionados;

d) No hacemos pronunciamiento sobre las costas de instancia.

3. No nos pronunciamos sobre las costas del recurso.

Se ordena la devolución del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.