Sentencia Civil Nº 336/2013, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 1215/2012 de 23 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00336/2013

Sección Cuarta

Rollo de Sala 1215/2012

ILMOS. SRES.

D. CARLOS MORE NO MILLÁN

PRESIDENTE

D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

MAGISTRADOS

En la ciudad de Murcia, a veintitrés de mayo del año dos mil trece.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario número 1410/10 que en primera instancia se han seguido ante el Juzgado Civil número Seis de Murcia entre las partes, como actor y ahora apelado D. Sebastián , representado por la Procuradora Sra. Valcárcel Alcázar y defendido por el Letrado Sr. Contreras Hernández, y como demandado y ahora apelante D. Luis Enrique , representado por la Procuradora Sra. Vinader Moreno y defendido por la Letrada Sra. López Ayuso. Siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado con fecha 7 de junio de 2012 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: 'FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador Srª Valcárcel Alcaraz (sic), en nombre y representación de Sebastián , que actúa en representación de la comunidad hereditaria constituida por el fallecimiento de su padre Bernardo , contra Luis Enrique , y debo condenar y condeno a éste a que abone la cantidad de 21.000 euros, más los intereses legales y las costas del procedimiento. Debo desestimar la demanda interpuesta contra Socorro y debo declarar y declaro no haber lugar a lo solicitado y todo ello sin hacer manifestación en cuanto a las costas causadas'.

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación D. Luis Enrique , solicitando su revocación.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 1215/12 de Rollo. Tras personarse las partes, por providencia del día 12 de diciembre de 2012 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.

TERCERO.- En la sustanciación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Sebastián es hijo y uno de los herederos de D. Bernardo , quien fue arrendatario de una vivienda en los bloques de Luis Enrique , concretamente en el nº NUM000 de RONDA000 , NUM001 NUM002 , de Murcia, de la que era arrendador D. Luis Enrique . Entre dichas partes concertaron la resolución anticipada del contrato de arrendamiento en escritura pública de 31 de octubre de 2007, comprometiéndose el arrendador a indemnizar al arrendatario en 40.000 €, de los que le entregó 18.000 en dicho momento, comprometiéndose a entregar el resto (22.000 €) a la devolución de las llaves, fijando un plazo de dos meses para hacerlo. Tras requerirle el arrendatario el pago del segundo plazo mediante burofax de 17 de octubre de 2008, el arrendador le abonó 1.000 €. Tras haber fallecido el arrendatario, uno de sus hijos, en interés de la herencia, plantea demanda contra el arrendador para reclamar el resto de lo debido y la dirige también contra D.ª Socorro porque en la escritura de resolución del arrendamiento aparece como representada por un tercero que dice actuar en su nombre y en el del otro demandado, sin precisar cuál de los dos era el arrendador o si ambos lo eran.

Cuando contestan conjuntamente la demanda, oponen falta de legitimación activa (no acredita el actor la aceptación y adjudicación de la herencia), falta de legitimación pasiva de D.ª Socorro (ella no era arrendadora, siendo propietario del inmueble sólo D. Luis Enrique ), extralimitación del mandatario en el poder conferido, que no le autorizaba pactar indemnizaciones, e incumplimiento por el arrendatario del compromiso de desalojar la vivienda en el plazo de dos meses.

En la Audiencia previa se desestima la excepción de falta de legitimación activa, reconociendo legitimidad al heredero para actuar en interés de la herencia. Tras la celebración del juicio, se dicta sentencia por la que se estima la oposición a la demanda planteada por D.ª Socorro , pues no era propietaria ni arrendadora, aunque no impone costas al actor, ya que no podía saberlo a la vista del contenido de la escritura de resolución anticipada del arrendamiento. Por otro lado estima totalmente la demanda contra D. Luis Enrique , rechazando que haya existido extralimitación en el poder conferido a quien actuó en su nombre en dicha resolución (el notario lo considera suficiente y así resulta de los términos en los que está redactado) y entiende que la obligación de pagar esa cantidad era del arrendatario y que no ha resultado acreditado el incumplimiento por el arrendatario de la obligación de entregar el piso, aparte de que ese incumplimiento sólo podría dar lugar a la resolución del contrato que no ha sido pedida por el demandado.

Contra la sentencia plantea recurso de apelación el D. Luis Enrique , que lo basa en dos de los argumentos sostenidos en la primera instancia: la extralimitación del poder y el incumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar la posesión de la vivienda en el plazo de dos meses, por lo que pide que se revoque la sentencia de la primera instancia y que se dicte otra desestimando la demanda planteada en su contra.

Del recurso se da traslado a la otra parte, que se opone al mismo, defendiendo las conclusiones de la sentencia de primera instancia, cuya íntegra confirmación interesa.

SEGUNDO.- En primer lugar opone el apelante la extralimitación del mandatario en el poder conferido, pues en ningún caso le autorizaba para asumir la obligación de indemnizar al arrendatario por la resolución del arrendamiento.

En este sentido señala que entre las facultades conferidas al mandatario no figura la de concertar indemnización a favor del arrendatario, sin que el hecho de que el notario dijera que el poder era suficiente alcance a dicha facultad, pues lo afirma respecto de la resolución del contrato de arrendamiento, no de la indemnización, aparte de que, aunque lo hubiera hecho, no confiere al poder esa extensión.

El poder, que aparece trascrito en parte en la escritura de resolución del contrato y ha sido aportado al contestar a la demanda (folios 144-147), siendo cierto que no se refiere explícitamente a la facultad de concertar una indemnización con el arrendatario, no es menos cierto que contiene cláusulas amplias en las que claramente viene comprendida dicha actuación. Así consta que le concede poderes para 'realizar y ejercitar los actos y facultades seguidamente determinados, con plenitud de competencia y atribuciones, sin limitación de tiempo y con entera libertad para fijar pactos, cláusulas, disposiciones, plazos, condiciones, determinaciones y aclaraciones, de manera que la parte apoderada tenga -sin traba, limitación ni excepción alguna- la completa representación de los poderdantes'. Entre los actos autorizados están: 'constituir modificar, extinguir y liquidar contratos de todo tipo'.

Resulta evidente que la resolución del contrato de arrendamiento es una de las facultades conferidas por el poderdante al mandatario, y en unos términos muy amplios, pues lo puede hacer 'con entera libertad para fijar pactos, cláusulas, disposiciones, plazos, condiciones, determinaciones y aclaraciones'. En el contrato se pacta una indemnización y la misma cabe dentro del término 'pactos' que se ha reflejado, sobre todo por la amplitud de las cláusulas en que se concede el mandato, como igualmente fija un plazo para la entrega de la vivienda, y no se cuestiona por el apelante que el mismo suponga una extralimitación.

Por otro lado, es cierto que no implica una presunción iuris et de iure la afirmación del notario de que el poder otorgado es suficiente para la presente escritura de resolución, aunque sí es una obligación del mismo calificar la suficiencia del poder (art. 166 del Reglamento notarial), pero en el presente caso el Juzgado y la Sala coinciden plenamente con dicho pronunciamiento notarial, por las razones antes expresadas, a las que se ha de unir el hecho de que se otorgó el poder ante el propio notario autorizante de la escritura de resolución del arrendamiento, por lo que tenía conocimiento directo de la voluntad del poderdante, lo que confiere mayor fundamento al juicio de suficiencia que expresa y a la conclusión de que se trataba de una de las operaciones contempladas dentro de los términos del poder.

Resulta artificioso el argumento de la parte apelante que pretende que el mandatario realmente actuaba en representación de un tercero, una mercantil, y que asumió personalmente la obligación de abonar la indemnización, y ello porque la escritura se refiere a él como arrendador. El mandatario que actúa dentro de los límites del mandato no asume por ello obligaciones propias, como resulta del art. 1725 CC , y sus actos dentro de esos límites son directamente imputables al mandante, que es quien realmente se obliga. Las referencias a arrendador son a quien actuaba representado en dicho acto, y la obligación de pagar la indemnización al arrendatario es por ello del arrendador.

Finalmente, incluso si hubiera existido extralimitación, que no la hay, el acto del mandatario habría quedado convalidado tácitamente por actuaciones posteriores del poderdante, como es el hecho de que, tras ser requerido de pago del resto del precio, abonara una cantidad, todo ello conforme a lo establecido en el párrafo segundo del art. 1727 CC .

TERCERO.- Por otro lado sostiene el apelante que el arrendatario incumplió el contrato, donde se pactó que la entrega de la segunda cantidad (22.000 €) quedaba condicionada a que se abandonara la vivienda y se entregara su posesión en el plazo de dos meses, y no consta que lo hiciera hasta varios meses después, por lo que no viene obligado a dicho pago.

El contrato no puede interpretarse en ese sentido. Es cierto que el pago del segundo plazo se refiere al momento de 'la entrega de llaves' (se entiende que por el arrendatario), y que se precisa 'que no sobrepasará los dos meses a contar desde la fecha de la presente escritura', pero lo que fija es un segundo plazo del pago de la indemnización y se condiciona su exigencia a que el arrendatario haga entrega de las llaves. No hay una previsión expresa de que, si en ese plazo no se entregan las llaves, se pierde el derecho a la indemnización.

Por otro lado, lo que no hay es ningún acto del arrendador que exija el cumplimiento de tal condición, siendo precisamente el arrendatario quien realiza actos para que se cumpla, remitiendo un burofax con tal fin.

En todo caso, lo que habría sería un cumplimiento tardío de la entrega de las llaves, nunca un incumplimiento del contrato, y el arrendador no ha ejercitado acción alguna derivada de tal incumplimiento, que conforme al art. 1124 CC debería ser o de resolución del contrato (lo que le obligaría a devolver el uso de la vivienda) o de indemnización de daños y perjuicios (que debía acreditar), y en el presente caso no ha ejercitado el demandado por vía de reconvención ninguna de esas opciones, por lo que no puede pretender que ello le libere de la obligación asumida por resolver anticipadamente el contrato, con base en un retraso que no impidió el cumplimiento del contrato y ni siquiera acredita que fuera imputable al arrendatario.

Por todo ello debe desestimarse también este motivo del recurso.

CUARTO.- La desestimación de la impugnación realizada por el apelante conlleva que deba ser condenado al pago de las costas causadas en esta segunda instancia, tal y como establece el art. 398.1 LEC .

VISTOS los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Vinader Moreno, en nombre y representación de D. Luis Enrique , contra la sentencia dictada en el juicio ordinario seguido con el número 1410/10 ante el Juzgado de Primera Instancia número Seis de Murcia, y estimando la oposición al recurso sostenida por la Procuradora Sra. Valcárcel Alcázar, en nombre y representación de D. Sebastián , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, imponiendo al apelante las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la sentencia y llévese certificación de la misma al rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que cabe recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal a interponer ante esta Sala en el plazo de veinte días desde que sea notificada, debiendo consignar la cantidad de 50 € (por cada recurso que se interponga) para su admisión conforme a lo establecido en la D. A. 15ª LOPJ y la tasa prevista en la Ley 10/2012, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.